御景花园二期房地产开发项目可行性研究报告.docx

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御景花园二期房地产开发项目可行性研究报告

1项目概况

1.1项目提出的背景

1.2项目情况

1.3项目开发建设条件

1.4项目投资估算

2市场分析与预测

2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测

2.2项目所在市房地产市场状况分析及预测

2.3项目所在区域房地产状况分析

2.4项目目标市场分析

3建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定

4规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2建筑规模及规划设计方案设想

5项目销售计划

5.1项目定价

5.2项目分阶段销售计划

5.3项目销售收入的计算

6投资估算及资金筹措

6.1投资估算的原则

6.2项目建设的投资估算

6.3资金筹措与使用计划

7财务评价

7.1财务评价基础数据的测算

7.2盈利能力分析

7.3清偿能力分析

8风险分析

9结论及建议

11.1结论

11.2存在的问题及建议

10附图

1．项目概况

1.1项目提出的背景

（1）项目名称:

现代花园

（2）承办单位概况

承办单位是蒲氏房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。

公司经营范围：

房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。

公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。

蒲氏房地产开发集团公司的经营宗旨是：

为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；

为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团的社会价值；

为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生活质量；

为股东创造回报--以长远利益回报蒲氏集团股东。

（3）可行性研究报告编制依据

1）项目建议书及其批复文件

2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要

4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报

5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划

7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

8）《武汉市市区基准地价》

9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

10）投资项目方签定的协议书或意向书

11）编制《报告》的委托合同

12）其他有关依据资料

（4）项目提出的理由与过程

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。

东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。

目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。

关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。

1.2项目情况

（1）拟建地点

拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。

（2）建设规模与目标

自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。

总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。

小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现代花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。

整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。

温馨是一种感觉，是人生美好的向往

温馨是一种品位，是人生独到的见解

温馨是家的元素，是人生永恒的主题

温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。

让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。

1.3项目开发条件

（1）供水

在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

（2）雨水、污水排放

武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。

（3）供热

拟从武黄路新敷设的供热干线接入。

（4）供电

拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。

考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。

（5）供气

已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

（6）电信

本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。

1.4项目投资估算

本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。

本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。

项目总投资估算表

序号

项目费用名称

金额（万元）

1

土地开发费

4082.56

2

建筑工程费

5361.70

3

安装工程费

2056.48

4

其他投资费

2070.86

5

项目管理费

124.20

6

不可遇见费

186.31

7

建设期利息

946.56

8

总投资

14828.67

2.市场分析及预测

2.1全国房地产市场宏观分析及预测

2009年房地产市场急剧升温。

在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

（1）投资增长：

逐季加快，回升势头好于预期

在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。

前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。

测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。

此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。

（2）销售增加：

三大需求集中释放，市场销售猛增

进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。

前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。

其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。

商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。

分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。

如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。

1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

（3）价格上涨：

同比涨幅由负转正，环比连续7月上行

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。

分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：

深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：

石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。

尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

（4）资金来源充裕：

国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。

受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。

前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。

尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。

前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。

（5）供给回升：

施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。

房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。

施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

（6）国房景气指数持续走高。

9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。

2.2武汉市房地产市场宏观形势分析及预测

（1）武汉市整体城市规划

自20世纪90年代初，武汉市设立武汉经济技术开发区和东湖新技术开发区以来，以这两大国家级开发区和吴家山海峡两岸科技产业园