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房地产报告牙铭铭泰
房地产估价报告
牙铭房估字(2007)C-001号
估价项目名称:
阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估
委托估价方:
内蒙古第二建设股分
受理估价方:
牙克石市铭泰房地产价钱评估事务所
法 人 代 表:
史宝吉(中国注册房地产估价师)
估价作业日期:
2007年3月15日至2007年4月3日
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、房地产估价技术报告
六、附件
(一)分户估价报告
(二)《2007年阿荣旗那吉镇地域各类
衡宇评估市场指导价钱》
(三)房地产价钱评估机构资质证书
(四)营业执照
(五)房地产估价师资格证书
致委托方函
内蒙古第二建设股分:
我所受贵公司委托,对座落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西,拆迁范围内的衡宇及附属物市场价值进行评估。
估价对象大部份为砖木结构住宅衡宇,计56幢,总建筑面积4,。
估价对象均以划拨方式取得土地利用权。
一、估价目的:
为确信被拆迁衡宇货币补偿金额而评估其房地产市场价钱。
二、估价时点:
二00七年三月十五日
三、估价结果:
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原那么,依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价标准》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确信估价对象在估价时点价值为:
合计:
RMB:
4,400,元。
人民币(大写):
肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。
。
牙克石市铭泰房地产价钱评估事务所
法人代表:
史宝吉
二00七年四月三日
估价师声明
咱们郑重声明:
一、咱们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是咱们自己公正的专业分析、意见和结论。
三、咱们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或成见。
四、咱们依照《房地产估价标准》、建设部《衡宇完损品级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地域各类衡宇评估市场指导价钱》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
五、咱们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人:
史宝吉、付英祥)。
六、没有人对本估价报告提供重要专业帮忙。
参评房地产估价师:
签字史宝吉付英祥
估价的假设和限制条件
本估价结果为估价时点的衡宇拆迁补偿价值,它依据如下假设:
一、委托方提供的情形都是真实的,有关资料都是合法有效的。
二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。
三、估价对象为划拨土地利用权,本次估价没有考虑划拨土地利用权发生转移时,应向国家或有关部门交纳费用的因素。
四、装修、装饰的补偿金额是依照委托方的要求评估的。
五、本估价报告为委托方之估价目的专用,不对其它用途负责。
六、本次估价没有考虑他项权对估价对象价钱的阻碍。
七、未经本所许诺本估价报告的全数或部份内容均不许诺在任何公布发表的文件报告或声明中引用。
八、随着时刻推移或房地产市场行情的转变,该估价结果应做相应调整。
牙克石市铭泰房地产估价事务所
房地产估价结果报告
一、委托方:
内蒙古第二建设股分
二、估价方:
牙克石市铭泰房地产价钱评估事务所
三、估价对象概况:
一、区位状况:
估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。
二、实物状况:
拆迁范围内共有衡宇56幢,总建筑面积4,。
其中砖木结构衡宇3,,土木结构衡宇m2,砖混结构衡宇m2。
土木结构衡宇建筑年代久远,状况较差,没有通过较大的维修改造,成新度较低。
砖木、砖混结构衡宇质量状况较好,成新度较高,部份外墙面进行了贴砖装饰,室内进行了装修,土暖气供暖,日光灯或白炽灯照明,大部份住户采纳手压井或自吸水泵方式供水,部份室内有排水设施。
院落较大,附属物较少且质量较差。
3、权益状况:
56幢衡宇全数为私有衡宇,已验《衡宇所有权证》55户。
四、估价目的:
为确信被拆迁衡宇货币补偿金额而评估其房地产市场价钱。
五、估价时点:
二00七年三月十五日
六、价值概念:
公布市场价值。
七、估价依据:
(一)、《中华人民共和国城市房地产治理法》
(二)、国务院《城市衡宇拆迁治理条例》
(三)、《内蒙古自治区城市拆迁治理条例》
(四)、《呼伦贝尔市城市衡宇拆迁治理条例》
(五)、《房地产估价标准》
(六)、建设部《衡宇完损品级评定标准》
(七)、建设部《城市衡宇拆迁估价指导意见》
(八)、《2007年阿荣旗那吉镇地域各类衡宇评估市场指导价钱》阿建发(2007)9号。
估价人员现场查勘所获资料,委托方提供资料。
八、估价原那么:
独立、客观、公正、合法。
九、估价方式:
市场比较法、本钱法。
以《2007年阿荣旗那吉镇地域各类衡宇评估市场指导价钱》发布的价钱为基础,采纳本钱法对估价对象的实物形态进行修正测算,采纳市场比较法对区位补偿价进行修正,综合修正后确信被拆迁衡宇货币补偿金额。
十、估价结果:
本估价机构依照估价目的,遵循估价原那么,依照估价程序,选用合法的估价方式在认真查勘获取现场靠得住资料的基础上,通过准确测算,确信估价对象估价时点总价值为:
合计:
RMB:
4,400,元。
人民币(大写):
肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。
十一、估价说明:
本估价结果不含搬家补助费。
十二、估价人员:
史宝吉(中国注册房地产估价师)
付英祥(中国注册房地产估价师)
十三、估价日期:
二00七年三月十五日至二00七年四月三日
牙克石市铭泰房地产价钱评估事务二00七年四月三日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象大部为90年代末建造的砖木结构衡宇。
其形态多为条形毛石基础,37cm红砖墙体,双坡木屋架红瓦防水,天棚板条麻刀灰吊顶,内墙抹灰,一般木门、窗,有水、电配置,土暖气供热,铺设地板、地砖。
该部份衡宇建筑年较晚维修养护较好。
依照《衡宇完损品级评定标准》评定为完好房。
(祥见分户估价报告)。
二、区域因素分析
估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。
该区域为阿荣旗那吉镇一类住宅区,距客运站、学校、商场等生活效劳场所稍远,主道路通达,居民区内以自然胡同为通道。
该地地形低洼,缺乏排污、排水基础设施,雨季受水患困扰。
公共配套设施不完善,自然环境、人文环境不尽人意。
三、市场背景分析
几年来,阿荣旗的经济进展速度良好,经济秩序,社会秩序稳固,地址财政稳步增加,城镇产业结构调整顺利。
经济的快速进展带动了住宅和房地产业的强增加。
经济社会进展,专门大程度上提高了个人购房能力,支持了住房消费的升温。
全旗新增商品房市场供需两旺,存量房生意大幅增加,交易活跃。
最近几年来旧城改造项目的实施,增加了拆迁安置的市场需求,房地产整体价钱不断爬升,房地产市场进入一个朝气蓬勃的新时期。
四、最高最正确利用分析
房地产估价应以估价对象的最有效利用为前提进行估价。
最高最正确利用是指法律上许诺,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的利用。
本评估以确信被拆迁衡宇货币补偿金额为估价目的,因此确信以维持现状为估价对象的最正确利用。
五、估价方式
市场比较法、本钱法。
《阿荣旗城镇衡宇拆迁治理方法(修订稿)》第二十四条规定:
“货币补偿的金额,依照被拆迁衡宇的区位、用途、建筑面积、占地面积、新旧程度、建筑结构形式、利用率、朝向、配套设施、装修等因素,以房地产市场评估价钱确信。
区位补偿按被拆迁衡宇建筑面积补偿,补偿标准按旗人民政府发布的区位品级确信。
依照以上规定,本次估价以《2007阿荣旗那吉镇地域各类衡宇评估市场指导价钱》阿建发(2007)9号文发布的那吉镇地域衡宇评估市场指导价为基准,采纳市场比较法、本钱法对估价对象进行区位、衡宇状况综合修正后确信衡宇的价钱,然后评估附属物价钱和装修、装饰的价钱,几项加总后即为货币补偿的金额。
初步评估结果确信后公示七天,并将《拆迁估价结果(初步)》发给拆迁当事人,听取当事人的意见。
公示期对放映的问题进行处置,对评估或计算有误的予以更正或重估,遗漏、高估项目的进行增补、核减,最后出具正式估价报告
六、测算进程
估价对象估价总额=主房价钱+装修价钱+附属物价钱
(一)、区位指导价的确信:
依照委托方提供的资料,拆迁区域为一类住宅区位,《2007年阿荣旗那吉镇地域各类衡宇评估市场指导价钱》发布的区位指导价为200—150元/m2,采纳市场比较法修正后确信本次评估区位价定为200元/m2。
再依照估价对象临街状况,对临街第一排住宅衡宇区位补偿价钱修正+30%。
(二)、衡宇市场指导价的确信:
一、衡宇结构以产权证标明的为准;对结构有争议的以拆迁当事人协商的为准;协商不成的,以委托方确信的结构为准。
二、衡宇用途以产权证标明的用途为准,拆迁区域估价对象全数为住宅用途。
3、衡宇建筑面积以实测为准。
4、衡宇市场指导价
采纳本钱法评估确信:
标准砖混结构平房为640元/m2;标准砖木结构平房为590元/m2;标准土木结构平房为410元/m2。
(三)、衡宇成新率确信:
采纳耐用年限法、实际观观点。
(四)、实物状况修正
采纳本钱法将估价对象的实物状况与《2007年阿荣旗那吉镇地域各类衡宇评估市场指导价钱》中规定的衡宇的要紧特点相对照,对价钱有较大阻碍超出或低于标准的予以综合修正。
要紧有外墙体、屋架、屋面防水、室内排水系统及设施、檐高及室内净高、采暖方式。
土木结构衡宇的标准为土墙、草盖、木门窗、水泥地面、纸棚、火墙(炕)采暖。
(五)、装修、附属物价钱=单价×数量
一、装修、装饰的界定:
除实物状况修正内容之外的,室外墙面、室内墙面、地面、天棚超出实物标准有较大资金投入,对房地产价钱有较大阻碍的单项工程。
二、附属物的界定:
《阿荣旗城镇衡宇拆迁治理方法(修订稿)》第二十二条规定:
“附属物是指被拆迁人不以其为主而又与其生产、生活有关的衡宇或建筑物。
包括仓房、门斗、院墙、大门、茅厕、有投入资金的石砌排水沟和桥涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等属于附属物”。
3、数量:
以实际测量为准。
4、价钱:
依照《阿荣旗城镇衡宇拆迁治理方法(修订弄)第二十二条规定,附属物、装修、装饰物的价钱按本钱折旧予以补偿。
(六)、例:
温国柱先生被拆迁衡宇拆迁货币补偿金额:
估价对象概况:
估价对象座落于内蒙古第二建设股分拆迁范围之内,产权证0号,产权证载明衡宇利用用途为住宅、建筑面积,实际测量为m2。
以划拨方式取得土地利用权。
区位品级:
住宅一级,区位指导价:
200元/m2,估价对象为临街衡宇区位指导价修正200元/m2(1+30%)=260元/m2。
估价对象为:
砖木结构衡宇,条形毛石基础,37cm红砖墙体,外墙南侧腰线以下抹灰,其余清水外墙。
平屋面油纸防水,室内水泥地坪,双层木窗,半玻木质门,无灰天棚,内墙面一般抹灰,室内净(檐)高,电照齐全,火墙取暖。
一、主房:
基准价:
590元/m2
状况修正:
净(檐)高+1%,+6元;平屋面-15元;无红瓦屋面-22元;无灰天棚-10元;无暖气-20元。
合计-61元/m2
评估单价:
590元/m2×95%-61元/m2+260元/m2=760元/m2
评估额:
760元/m2×=31,206元
二、装修、装饰:
水泥抹灰:
8元/m2×=52元
小计:
52元
3、附属物:
(1)、电表:
240元/块×1块=240元
(2)、渗井:
300元/眼×1眼=300元
(3)、泵井:
420元/眼×1眼=420元
(4)、围墙:
60元/m2×=1,602元
小计:
2,562元
4、合计RMB:
33,820元,人民币(大写):
叁万叁仟捌佰贰拾元整。
七、估价结果:
本估价机构依照估价目的,遵循估价原那么,依照估价程序,选用合法的估价方式在认真查勘获取现场靠得住资料的基础上,通过准确测算,确信估价对象估价时点总价值为:
合计:
RMB:
4,400,元。
人民币(大写):
肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。
八、估价人员:
史宝吉(中国注册房地产估价师)
付英祥(中国注册房地产估价师)
九、估价日期:
二00七年三月十五日至二00七年四月三日
牙克石市铭泰房地产价钱评估事务所
二00七年四月三日
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