第1章20物业经营管理概述1.docx
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第1章20物业经营管理概述1
第一章物业经营管理概述
第一节物业经营管理的概念
物业管理从(传统的)物业运行管理服务,向(策略性)的物业资产价值管理方向拓展。
一、物业经营管理内涵:
物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
二、物业经营管理活动的管理对象
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
(一)写字楼
写字楼的类型:
企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼
我国尚无统一的写字楼分类标准,专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
1.甲级写字楼:
具有优越的地理位置和交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。
2.乙级写字楼:
具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求。
3.丙级写字楼:
物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求。
人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼,但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。
从这个角度出发,对写字楼分类一般要考虑如下12个因素:
所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
(二)零售商业物业(零售—一种经营模式)
零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑,包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
零售商业物业通常分为如下六种类型:
1.区域购物中心——规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、打卖场以及众多专业连锁零售点在内的超级商业中心。
其建筑面积在10万M2以上,有效商业服务半径可达到200km;
2.市级购物中心——建筑规模一般在3万M2以上,服务人口在30万人以上,年营业额在5亿元人民币以上,通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
3.地区购物商场——建筑规模一般在1~3万M2之间,服务人口10~30万人,年营业额在1~5亿元人民币之间,中型百货公司往往是主要租户。
4.居住区商场5.邻里服务性商店6.特色商店
(三)出租性别墅或公寓
1.别墅:
实际上出独立式住宅外,其他均不具有别墅类产品的独有性。
2.公寓:
具体类型包括:
复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或还原的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。
(四)工业物业
(五)酒店和休闲娱乐设施:
虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类,但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。
酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在:
服务对象不同。
地理位置不同。
服务内容不同。
建筑设计和装潢风格不同。
三、物业经营管理服务的目标:
物业经营服务的目标,是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
这里所说的物业业主,既包括直接持有物业产权的企业或机构,也包括这些企业或机构背后的投资者。
四、物业经营管理企业
物业管理企业划分为三种类型:
管理型2、专业型3、综合型
从管理的层次上,又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。
第二节物业经营管理的层次与工作内容
一、物业经营管理的层次
物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理四个层次。
其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
1、物业管理:
物业管理的核心工作是队伍也进行日常维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务。
对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业,除了物业管理,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
2、设施管理:
设施管理是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。
设施管理的对象,主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共问题设施、政府和企业办公楼物业,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
3、房地产资产管理:
为满足房地产组合投资管理者的要求,房地产资产管理公司聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业,以使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化为目标,同时对选聘的公司进行管理、监督、和工作指导。
4、房地产资产管理:
房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产,以及在合适的时机购置和处置物业资产。
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的:
一是在极好的条件下购买物业;二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售出物业。
二、物业经营管理不同层次之间的关系:
资产管理公司通过监控物业的运行绩效,来聘用、解聘和调配物业管理企业。
资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值,来决定是否批准物业管理公司提出的更新改造计划。
房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险。
三、物业经营管理中的战略性工作
(一)确定战略
(二)确定标准(三)构建信息基础(四)决策分析
投资决策主要取决于两个关键因素,预期收益和风险水平。
(五)进行资产组合资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散,从而有效地抵消一部分风险。
四、物业经营管理的常规工作:
现金流和成本管理:
日常维修和维护:
未来维修和维护(维修和维护计划管理):
设施设备管理、物业保险管理
第二章房地产投资及其区位选择
第一节房地产投资
一、房地产投资的概念
房地产投资是指以获得未来的房地产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
投资者进行房地产投资的主要目的,是为了使其财富最大化。
通过进行房地产投资,投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值,还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
二、房地产投资的形式
房地产投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作。
直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。
房地产间接投资的具体形式包括:
购买房地产开发、投资企业债券、股票,购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。
三、房地产投资的特性
(一)位置固定性或不可移动性
位置固定性或不可移动性,是房地产最重要的一个特性。
(二)寿命周期长
房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产的经营收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间;自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始,直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏,不能继续保证安全使用的持续时间。
(三)适应性(较差)
(四)各异性
(五)政策影响性
(六)专业管理依赖性
(七)相互影响性
四、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利
(1)相对较高的收益水平;
(2)能够得到税收方面的好处;
(3)易于获得金融机构的支持。
(4)能抵消通货膨胀的影响。
(5)提高投资者的资信等级。
第二节房地产投资的风险
一、房地产投资风险的基本概念
从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
当实际收益超出预期收益时,就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时,就称投资面临着风险损失。
后一种情况更为投资者所重视,尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。
较预期收益增加的部分,通常被称为“风险报酬”。
(二)风险与不确定性
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。
二、系统风险
主要有八个方面:
通货膨胀风险、市场供应风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
三、个别风险
(一)收益现金流风险
(二)未来经营费用风险
(三)资本价值风险
(四)比较风险
比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险。
(五)时间风险
(六)持有期风险
四、风险对房地产投资决策的影响
1.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
2.根据风险管理的能力选择投资方向
3.根据风险周期变化特点把握投资时机
第三节房地产投资区位的选择
一、区位的含义
房地产投资的三要素是“区位,区位,还是区位”。
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
(一)居住物业
此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括:
1.市政公用和公建配套设施完备的程度。
2.公共交通便捷程度。
3.环境因素。
4.居民人口与收入。
(二)写字楼物业
影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括:
1.与其他商业设施接近的程度。
2.周围土地利用情况和环境。
3.易接近性。
(三)零售商业物业
商业辐射区域分析包括:
可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
(四)工业物业
工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括:
当地提供主要原材料的可能性,交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场,技术人才和劳动力供给的可能性,水、电等资源供给的充足程度,控制环境污染的政策等。
第三章房地产投资分析技术
第一节投资分析的基本概念
一、现金流量
在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
其中,流出系统的资金叫做现金流出,流入系统的资金叫做现金流入。
现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
二、现金流量图
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
绘制现金流量图的基本规则是:
(多选,选择说法不正确的一项)
1.以横轴为时间轴,向右延伸表示时间的延续,轴上的每一刻度表示一个时间单位,两个刻度之间的时间长度称为计息周期,可取年、半年、季度或月等。
横坐标轴上“0”点通常表示当前时点,也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
时点“1”表示第1个计息周期的期末,同时又是第2个计息周期的开始,以此类推。
2.如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。
在一般情况下,采用这个简化假设,能够满足投资分析工作的需要。
3.为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为上一周期期末,即第0期期末发生的,这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
4.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。
现金流量图中垂直箭线的箭头,通常是向上者表示正现金流量,向下者表示负现金流量。
某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和。
三、房地产置业投资
四、房地产置业投资的现金流量
✓潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最可能的租金水平
✓实际租金收入=潜在毛租金收入—空置损失—收租损失
✓有效毛收入=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入
✓净运营收益=有效毛收入—运营费用
✓税前现金流=净运营收益—低压货款还本付息
✓税后现金流=税前现金流—专项资金—所得税
1.潜在毛租金收入:
该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。
能够改变它的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
2.空置和收租损失:
有两方面的原因造成,一是空置的面积不能产生租金收入,二是租出的面积没有收到租金。
3.其他收入:
物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。
此外,一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。
4.有效毛收入:
从潜在毛租金收入中扣除空置和收入损失后,再加上其他收入,就得到了物业的有效毛收入。
5.运营费用:
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、建筑物及相关场地的维护维修、公共设施的维护维修、清洁、保安等,保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
6.净运营收益:
净运营收益的最大化是业主最关心的问题,也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
7.抵押贷款还本付息:
物业还本付息即抵押贷款还本付息,要从净运营收益中扣除。
该项还本付息不是运营费用,它逐渐地转入业主对物业拥有的权益价值中去。
净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息,同时满足其投资回报的目标是业主很关心的问题。
8.专项维修资金:
又称大修资金。
通常用于支付物业经营过程中的资本性支出,包括房屋及设备、设施的大修理更新。
9.税金:
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有:
(1)经营税金及附加
(2)城镇土地使用税和房产税
(3)企业所得税
10.经营现金流
税前现金流=净运营收益—抵押贷款还本付息
税后现金流=税前现金流—维修资金—所得税
第二节现值与现值计算
一、资金的时间价值
(一)资金的时间价值
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值,这种差别称为资金的时间价值,可以从两个方面理解:
1.随着时间的推移,资金的价值会增加。
这种现象叫资金增值。
2.资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。
从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
(二)资金时间价值的决定因素
资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有:
投资利润率,通货膨胀率,其他风险因素等。
实际上,银行利息也是一种资金时间价值的表现方式,利率是资金时间价值的一种标志。
(三)考虑资金时间价值的经济分析
由于资金存在时间价值,就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。
因此,要通过一系列的换算,在同一时点上进行对比,才能符合客观的实际情况。
二、利息与利率
涉及计算,且符号繁多,请参考书中内容。
三、单利计算与复利计息
涉及计算,且符号繁多,请参考书中内容。
四、名义利率与实际利率
涉及计算,且符号繁多,请参考书中内容。
五、复利计算公式与系数
六、复利系数的应用
第三节设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点
(一)设备更新的原因
设备更新源于磨损。
设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗。
磨损分为有形磨损和无形磨损。
1.设备有形磨损
设备有形磨损,是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。
第一类有形磨损,是指设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。
第二类有形磨损,是指设备因自然力产生的磨损。
包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。
2.设备无形磨损
设备无形磨损,是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。
第一类无形磨损,是指生产制造工艺的改进,劳动生产率地提高,设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值。
第二类无形磨损,是由于技术进步因素的影响,社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。
3.设备磨损的补偿
设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。
有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换,即淘汰旧设备,更换新设备。
(二)设备更新的特点分析
1.设备更新的核心工作,是确定设备的经济寿命。
设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。
自然寿命也称物理寿命。
三类寿命的定义详见书中内容,需理解记忆。
2.设备更新分析中考虑未来发生的现金流量。
即更新旧设备会产生一笔沉没成本。
沉没成本等于旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值。
二、设备经济寿命的确定
(一)经济寿命的静态计算方法
(二)经济寿命的动态计算方法
三、物业管理中的设备更新问题
(一)不会提升物业运行服务质量的设备更新
(二)能提升物业运行服务质量的设备更新
第四节房地产投资财务评价指标
一、投资回收与投资回报
房地产投资的收益或总回报,包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
二、财务评价指标体系
房地产投资分析的目的,是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标,是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类。
三、盈利指标计算方法
(一)动态指标
(二)静态指标
1.静态投资回收期Pb;
2.现金回报率
3.投资回报率
(三)偿债备付率——对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2
(四)资产负债率
第五节某出租公寓项目投资分析案例
(略)
第四章收益型物业价值评估
第一节收益性物业的概念
1、物业按照是否产生收益来划分,分为收益性物业和非收益性物业。
2、收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业,包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。
3、对于具体一个物业来说,它是属于收益性物业还是属于非收益性物业,不是看它目前是否正在直接产生经济收益,而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
4、影响收益性物业价值的因素很多,例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等,但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上,即收益性物业只有未来能够带来收益,对投资者才有价值,投资者才会为了预期的投资回报购买物业。
对未来能够带来的收益予以具体化,收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素:
1)未来净收益的大小
2)获得净收益期限的长短
3)获得净收益的可靠性
5、《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
(买卖不破租赁关系)
第二节收益性物业的价格的概念和特征
一、物业价格的概念和形成条件
1、物业价格是和平的获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
二、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
Ø有用性:
是指物品能够满足人们的某种需要,俗话说“有用”,经济学上称为使用价值。
Ø稀缺性:
是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏。
Ø有效需求:
是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
需要不等于有效需求,需要只是一种要求或欲望,有支付能力支持的需要才是有效需求。
三、物业价格的特征
1、物业价格与一般物品的价格,既有功能之处,又有不同的地方。
共同之处是:
1)都是价格;2)都有波动;3)都是按质论价;
2、物业价格主要有下列五个特征:
Ø物业价格受区位的影响很大;
西方认为的投资物业最重要的三点即“第一是区位,第二还是区位,第三还是区位”。
最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。
距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
Ø物业价格实质上是物业权益的价格;
Ø物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。
Ø物业价格形成的时间较长。
Ø物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
第三节收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
1、人们在经济活动中一般简称的价值,指的是交换价值。
2、没有使用价值的东西不会被交换对方所接受,也就不能成为商品,不会有交换价值。
因此,使用价值是交换价值的前提,没有使用价值肯定就没有交换价值。
但是反过来不一定成立,即没有交换价值不一定没有使用价值,例如空气。
二、投资价值和市场价值
1、某一物业的投资价值,是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿,对该物业所评估出的价值。
而该物业的市场价值,是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者,他代表了市场上大多数人的观点)的价值。
2、市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主要的、个人因素基础上的价值。
在某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值会因投资者的不同而不同。
三、成交价格、市场价格和理论价格
(一)成交价格
成交价格简称成交价,是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受,或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
(二)市场价格
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该物业大量成交价格的抽象结果。
(三)理论价格
理论价格是经济学假设的“经纪人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
四、总价格和单位价格
五、实际价格和名义价格
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格。
六、现房价格和期房价格
七、起价、标价、成交价和均价
八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
九、买卖价格、租赁价格
房租构成因素应当包括:
1、地租;2、房屋折旧费;3、维修费;4、管理费;5、投资利息;6、保险费;7、物业税;8、租赁费用;9、租赁税费;10、利润。
十、市场调节价、政府指导价和政府定价
十一、原始价值、账面价值、市场价值
第四节影响收益性物业价格的因素
一、物业价格的影响因素概述
二、影响收益性物业价格的因素(9个因素,重点)
(一)人口因素
1、人口数量
人口密度从两方面影响物业价格:
一方面,人口高密度地区,一般来说对物业的求多于供,供给相对缺乏,因而价格趋高;另一方面,人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低物业价格。
2、人口素质
如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的物业价格必然低落。
(二)居民收入因素
(三)物价因素
(四)利率因素
从成本的角度来看,利率升降会增加或降低物业开发的投资利息,从而使物业价格上升或下降。
从物业需求的角度来看,由于现代购买物业普遍采取贷款方式付款,所以利率升降会减少或增加物业需求,从而使物业价格下降或上升。
综合来看,物业价格与利率负相关,利率上升,物业价格会下降;利率下降,物业价格会上升。
(五)汇率因素
当预期某国的货币会升值时,就会吸引国外资金购买该国物业,从而会导致
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