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就在投资者还讨论热点城市楼市租售比严重失调是否意
综述
就在投资者还讨论热点城市楼市“租售比”严重失调是否意味着泡沫的时候,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,并明确表示从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。
年内还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。
在“78家央企退出房地产行业”行政令下达10日后,现已出现4宗央企房企通过挂牌转让股权项目。
在3月29日举行的“促进中国城镇化健康发展新闻发布会”上,针对城镇化过程中带来的土地使用问题,国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示,一些农村集体建设用地已经自发进入市场,是客观存在的趋势,对此,国土部正在进行《土地管理法》的修改,“推进这项工作”。
在禁地七年后,别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。
近日,记者从国土资源部获悉,就在该部密集调研全国供地、用地整体情况的同时,一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开。
国土资源部22日提出,各地要增强各项政策的执行力,尽快清理与中央和部文件要求不一致的房地产用地管理和调控政策。
要求各地加强与工商、税务、证监会等部门有关部门的协调,更好地形成政策合力,遏制投资投机行为和抑制房价、地价的过快上涨。
本期收录的法规主要有:
1、国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知2、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知
北京市中伦文德律师事务所
国家开发银行法律顾问律师团
负责律师:
陈文、张德荣
二O一O年三月二十六日
目录
综述1
目录2
信息3
1、国土部公布《09中国城市地价状况》警示楼市泡沫(北京日报)3
2、银监会多管齐下严控房地产贷款风险(上海证券报)4
3、北京银监局要求规范房地产贷款经营行为(中证网)5
4、“京11条”副作用显现楼市供应缩水过半价格创新高(每日经济新闻)5
5、7银行取消房贷利率7折优惠首套房利率多为8.5折(天朗房产网)5
6、国土部数据:
京津沪深等地楼市已出现严重泡沫(中国经济网)6
7、国土部:
为推农村建设用地入市修改土地管理法(每日经济新闻)7
8、国土部:
二、三线城市须防地价跟风上涨(北京青年报)8
9、"退房令"出台10天四央企挂牌出让房地产股权(新京报)9
10、国土部拟收紧别墅供地政策联排叠拼或纳入范畴(北京商报)12
11、银监会加强房贷风险防控对违规房企停止新增贷款(路透中国)12
12、部分城市土地溢价率130%国企拿地气势或将收敛(中国新闻网)13
13、7万套公租房放开户籍限制非京籍可找单位申请(京华时报)15
14、规范“土地”化解地方负债危机(中国经营报)19
15、国土部:
清理房地产调控政策抑制房价地价上涨(中国新闻网)20
16、北京住宅土地出让金已超去年一半(新京报)21
17、北京已供住宅用地60%为政策房(北京日报)22
18、土地调控作用略显3月首周20城市地价环比跌60%(国土部网站)23
19、北京11个部门联手遏制房价过快上涨(天朗房产网)24
20、每套不超60平米北京正制订公租房具体管理细则(新京报)25
法规27
1、国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知27
2、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知30
信息
1、国土部公布《09中国城市地价状况》警示楼市泡沫(北京日报)
就在投资者还讨论热点城市楼市“租售比”严重失调是否意味着泡沫的时候,国土资源部昨天公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,并明确表示从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。
住宅租金回报收益不理想
租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。
一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。
如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。
国土部中国土地规划研究院地价所所长赵松介绍,国土部以全国城市地价动态监测系统为基础,持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示,近五年来,由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。
租售价格变化未能保持相应速度,其中住宅物业自2008年以后,重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向,直至历经去年的疯涨之后,泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。
据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。
从投资回报率上看,在国土部选取的2009年六个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资回报率。
去年同时点地价房价比均值上升至31.29%
继去年6月首度公布地价房价占比之后,国土部本次再度公布了去年同时点地价房价比均值,即传统意义上的地价房价占比。
报告显示,全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%,基本处于正常市场区间内,而这一数字在去年7月首度公布时为23.2%。
赵松表示,报告中公布的是同时点地价房价比,旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。
如果从开发商的房价成本构成角度分析,还会有较大差异。
“从购置土地到开发商品房上市,其间通常会有3年左右的开发时间,而这一期间,如果土地市场价格走势上涨,那这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润,即使考虑了地价款的利息支出,得出的地价房价比也会更低些。
”他说。
住宅市场化程度高于商业地产
“技术人员在采集数据的过程中有一个有意思的现象,半数城市居住地价房价比超过商业,这一点是比较异常的。
”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云强调,在可获取有效数据的28个城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。
“按照一般规律,商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。
而我国目前的居住地价与商业地价的差距并不大,商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。
”邹晓云认为,这种反常现象说明,现阶段,我国住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。
2、银监会多管齐下严控房地产贷款风险(上海证券报)
在国资委严令78家不以房地产为核心主业的央企需逐步退出房地产业务后,银监会迅速从银行业信贷限制的角度做出决定。
银监会有关负责人26日表示,将对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请,已授信的要保全,并要停止对其新增授信。
此外,银监会为配合国务院整顿房地产市场秩序,查处房地产企业违规行为,还要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作。
对于经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业,商业银行要将其列入警示名单,不得对其发放新增贷款,已有贷款要切实采取保全措施。
对上述房地产开发企业用所持有土地作为贷款抵押品的,各银行要认真查处可能存在的重复抵押问题,并对抵押率进行扣减。
同日,银监会主席刘明康在出席伦敦政治经济学院举办的“中国与世界:
变革带来的挑战”论坛时也表示,银监会正密切监测资产泡沫,关注房地产风险。
刘明康称,银监会要求地产开发商在银行融资的第一抵押物必须是建筑物,即在建的商业建筑或住宅,而不只是一片土地。
银监会要求所有银行降低相关贷款抵押价值的比例,不能超过市场成本的50%。
银行业同时必须建立有效的贷后跟踪机制。
刘明康强调,银行必须与贷款人实行面谈,在发放抵押贷款前至少进行一次实地考察。
此前,相关部门再次强调了二套房的首付比例不得低于40%,利率采用风险定价。
对多套住房,还要相应提高首付比例。
记者从相关人士处了解到,从目前商业银行对房地产贷款的压力测试结果看,房地产贷款的风险总体可控。
银监会相关人士表示,银行业金融机构要坚决贯彻落实“三个办法一个指引”,通过“受托支付”、“实贷实付”的贷款使用支付方式,有效加强对贷款用途和贷款使用的管理。
对监测到的贷款违规流入股市、房市问题要坚决查处,不留隐患。
刘明康在谈到中国银行业的资产安全问题时透露,截至今年2月底,主要商业银行拨备覆盖率为165%。
已超过银监会设定150%的目标,较2009年末的155.02%,增加了近10个百分点。
刘明康称,如果需要更多资本,银行要充分披露融资计划。
他称:
“银行已经解决了通过市场持续增加其资本的问题。
”
3、北京银监局要求规范房地产贷款经营行为(中证网)
北京银监局24日消息称,北京银监局局长楼文龙日前要求,当前北京市银行业协会需引领会员单位进一步规范经营行为,合理把握贷款投放的总量、节奏、结构和质量。
要督促银行机构规范房地产贷款经营行为,倡导会员单位加强自律,规范业务行为。
楼文龙指出,协会要继续花大力气推动服务中小企业和“三农”的工作。
各银行机构要在支持现代新型农业及农业产业链方面多做工作,支持北京地区农村经济的发展。
4、“京11条”副作用显现楼市供应缩水过半价格创新高(每日经济新闻)
出台一个月后,“京11条”的“副作用”开始显现。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示,截至22日,3月份北京共发放预售许可证15个,与去年每月40个左右的发放量相比,缩水半数有余。
与此同时,近期北京新房的开盘价和成交价均创历史新高。
业内人士分析认为,“京11条”中“取得商品房预售许可证后3日内一次性公开全部房源”影响了开发商的推盘动力,是导致供应不足及价格攀高的主要原因。
5、7银行取消房贷利率7折优惠首套房利率多为8.5折(天朗房产网)
自中行率先取消首套房房贷利率7折优惠后,多家银行也纷纷跟进。
据Bankrate银率网最新发布的2月房贷市场报告中采集的信息表明,目前中行、招行、光大、北京农商行、盛京银行和南京银行6家银行将首套房的最低优惠利率调整为8.5折,广发银行调整为8折。
记者从银行了解到,虽然少数银行还是可以办理“首套房”贷款利率7折优惠,但是与2009年相比难度有所增加。
有的银行表示用户在满足基本贷款条件的同时,还需满足附加条件,如:
客户必须是银行的贵宾客户、首付比例需要提高等。
记者咨询相关银行的热线时了解到,受此次“首套房”贷款利率7折优惠调整影响的人群,主要是银行新增房贷客户,而对于之前已经执行贷款利率7折优惠的客户来说,还没有相关的调整政策推出,所以利率执行标准不变。
银率网报告指出,现阶段贷款利率调整处于过渡期,从各银行的调整结果来看,“首套房”贷款利率8.5折将成新趋势。
“目前要申请7折优惠较困难,且首付等紧缩政策也将随之出台,要申请贷款得尽快。
”记者在某楼盘咨询房贷政策时售楼员说。
北京市发改委主任张工在两会期间表示,受季节因素影响,1-2月北京新开工商品房价格环比降1%。
银率网报告认为,现阶段选择出手购房风险会比较大,持币观望应该是比较不错的选择。
6、国土部数据:
京津沪深等地楼市已出现严重泡沫(中国经济网)
在近日国土部公布的一系列数据报告中,首次提到了“租价比”的概念,据此,北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。
此前,该指标一直只是限于国土部内部评测使用。
国土部相关负责人解释,租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。
一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。
如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫;如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。
而国土部目前以全国城市地价动态监测系统为基础,持续跟踪京沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示,近5年来由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势,其中住宅物业自2008年以后,重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向,直至历经去年的疯长之后,泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。
7、国土部:
为推农村建设用地入市修改土地管理法(每日经济新闻)
在3月29日举行的“促进中国城镇化健康发展新闻发布会”上,针对城镇化过程中带来的土地使用问题,国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示,一些农村集体建设用地已经自发进入市场,是客观存在的趋势,对此,国土部正在进行《土地管理法》的修改,“推进这项工作”。
同在昨日的发布会上,发改委发展规划司司长李守信披露,到2009年,我国的城镇人口已经达到了6.22亿人,城镇化率提高到46.6%。
与此同时,从1999年到2007年,城市建成区的面积扩大了7.2%,但吸纳的人口只增长了4%。
冷宏志在回答记者提问时表示,国土部实际上从2001年就开始研究、关注集体建设用地入市的问题,到2003年开始积极研究这方面的政策,特别是十七届三中全会提出依法取得的集体经营性建设用地入市以后,国土部进一步加大这方面的工作力度,也和相关部门进行了沟通。
对于一些集体建设用地自发进入市场的情况,虽然土地管理法有限制,但冷宏志也承认,这种趋势是客观存在的。
他随即透露,“目前我们也正在修改《土地管理法》,推进这项工作。
”
但冷宏志同时指出,相关政策出台的过程有三个问题是热点和难点:
一是集体建设用地流转范围;二是集体建设流转的主体,也就是谁是产权主体;第三,很重要的一点在于,流转的收益分配。
“我想,集体建设用地流转是关系到城镇化进程,关系到土地节约集约利用,关系到城乡统筹发展,保护农民权益,使农民获得更多收益的一个重大问题。
我们在《土地管理法》修改的过程中,将按照中央的要求研究和落实好,在法律制度上作出安排。
”冷宏志表示。
虽然冷宏志没有透露集体建设用地的流转范围,但在去年11月,国土部有关负责人曾强调,目前农村集体建设用地流转正在一些地方积极试点,但仅限于城镇建设用地范围外的非公益用地,主要是发展乡镇企业,不得搞商品房建设。
据了解,农村集体建设用地是农村集体用地的组成之一,但农村集体用地同时还包括农村集体所有的农用地和未利用地,因此,“农村集体建设用地”并不等同于“农村集体用地”。
在昨日的发布会上,冷宏志同时还表示,在宅基地分配和使用中,要在保障农民住房建设用地基础上,严格控制农村居民点用地总量,农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地,凡村内有空闲宅基地未利用的,不得批准新增建设用地。
他还透露,国土部正在酝酿提高征地补偿标准。
此外,针对备受关注的“小产权房”问题,冷宏志再次强调,城市居民不得到农村买地建房,也不得租住农民的住房。
“政策上从未开过口子,而且要予以清理。
”
8、国土部:
二、三线城市须防地价跟风上涨(北京青年报)
国土部发布2009年主要城市地价分析报告———
近日,国土部在发布《2009年全国主要城市地价状况分析报告》时表示,2010年,还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。
一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨。
同时,该报告显示,2009年全国(105个监测城市)总体综合地价水平值为2653元/平方米,其中商业地价最高,为4712元/平方米;其次为居住地价,3824元/平方米;工业地价最低,为597元/平方米。
■2009年全国地价低于2007年
数据显示,2009年全国总体地价水平涨幅较明显,各用途地价涨幅均高于2008年,但低于2007年水平。
2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%,同比较上年提高了4.58个百分点。
商业、居住、工业地价增长率都有所上升,其中,商业地价增长率为5.54%,提高了4.58个百分点;居住地价增长率为7.92%,提高了7.71个百分点;工业地价增长率为1.56%,提高了1.02个百分点。
■去年房价上涨幅度远高于地价
而从2009年全国城市地价与房地产市场关系分析看,商住综合地价与商品房价格均呈快速上涨趋势,房价上涨幅度远高于地价,商品房价格及增长率均为2001年以来最高水平。
2009年全年房地产开发用地供应呈现量价齐涨态势,房地产开发用地供应中居住用地所占比重略有提高。
■二、三线城市地价可能跟风上涨
而报告在分析2010年全国城市地价变化趋势时强调,金融与税收政策的调整将作用于房地产市场,并直接影响地价走势。
一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨。
报告指出,2009年地价上涨幅度较大的主要是一线经济较发达的城市和东部沿海地区市场经济较活跃的城市。
而随着我国城镇化步伐加快,中小城市对住房用地需求会持续增大,首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放,将刺激二、三线城市房价的增长,从而激发城市居住地价的上涨。
但是,二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等必然存在一定的差距,其市场需求弹性往往受到很多限制,因此必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。
■国土部再提地价房价占比
昨天公布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示,全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%,基本处于正常市场区间内,而这一数字在去年首度公布的时候为23.2%。
此外,报告还显示,在可获取有效数据的28个城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比,即半数城市居住地价房价比超过商业。
对此国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示:
“按照一般规律,商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。
而我国目前,居住地价与商业地价的差距并不大,商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。
这样一个异象说明现阶段,住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。
”
9、"退房令"出台10天四央企挂牌出让房地产股权(新京报)
“退房令”出台10天,招商局集团、核工业集团、航天科工集团、中石化等响应政策
在“78家央企退出房地产行业”行政令下达10日后,截至昨日,已出现4宗央企房企通过挂牌转让股权项目。
北交所相关负责人表示,此为相关央企响应政策的动作。
记者从业内了解到,民营企业为接盘的主力,多数开发商对拥有土地的控股股权关注度相对较高。
挂牌价现“1元”
3月18日,国资委召开新闻发布会,要求78家所属非主业房地产央企退出房地产行业,并在翌日要求其15日内给出退出方案。
限期压力下,自3月18日当日开始已有部分央企采取实质动作。
记者在北京产权交易所以及上海联合产权交易所注意到,有四家企业挂牌转让股权。
其中,招商局集团挂牌转让旗下北京恒世华融房地产开发有限公司8%股权;中国核工业集团公司挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%股权。
以上两家股权转让比例较小。
中国航天科工集团公司将其三级子公司北京金中都置业有限公司80%股权挂牌转让。
在上海联合产权交易所,中国石化集团北京燕山石油化工有限公司挂牌转让了珠海市华瑞物业建设有限公司50%股权及1460万元债权。
不过,50%股权挂牌价格仅为1元,债权挂牌价格为1314万元,挂牌总价格为1314.0001万元。
“含土地”控股股权受关注
就近日集中挂牌的一些央企房企股权项目,一位业内开发商昨日对记者表示,对于出让股权比例较小的标的,业内并不感兴趣。
开发商实际上并不在意通过此种方式带来的股权收益,而是更希望通过购买股权达到获取土地的目的。
所以,有土地储备的公司以及出让股权达到50%以上的标的才对于接盘开发商有吸引力。
北京产权交易所相关负责人也表示,目前北京金中都置业有限公司80%股权转让项目关注度较高。
自3月18日挂牌以来,在北交所网站项目点击率上领先,每日电话询问也络绎不绝。
据其介绍,金中都置业公司开发的金宫花园项目宣武区广安门外南大街77号,属于北京二环周边南城核心地带鲜有的待开发地块,预计能形成人民币10亿元左右的市场价值。
该股权起拍价1.84亿。
昨日,全国房地产职业经理人联盟秘书长杨乐渝表示,其并不认同业内认为央企此时转让房企股权,为转嫁风险给民营企业的观点。
在接盘项目的时候,民营开发商也要核算资产、负债等指标,是自身企业行为。
央企房产挂牌数量增加
北交所自3月18日后,连续出现三宗央企挂牌转让房企股权项目,北交所董事长熊焰昨日表示,这是央企按相关要求的正常举措,“退房”通知的发布加速了这种挂牌转让速度,让之前就有所酝酿的转让行为加快推出。
熊焰表示,国资委的要求下发后,会促进房地产领域挂牌交易更加活跃,但是在具体的增量上难以预测,中央企业转让房地产业务,接盘者以民营企业多一些。
据《新京报》报道,银监会有关负责人表示,对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信。
这是自国资委宣布不以地产为主业的央企退出房地产业以来,最新的部委跟进措施。
但无论是从理论还是从现实因素考虑,目前形势下,央企真正退出房地产市场依旧困难重重。
首先,国资委有关要求存在一定的模糊和弹性空间,央企仍然在房地产领域占有很大的份额,是绝对的主角。
据统计,国资委管理的120多家央企中,涉足房地产行业的达94家,比例超过7成。
从地位和分量上讲,还能继续从事房地产业务的16家央企的地产总额占全部中央企业房地产板块资产总额的85%,净利润占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
而要求退出的78家不以房地产为主业的央企下属三级以上房地产子企业共227家,虽然数量上约占总数的60%,但销售收入仅占到15%,利润只占7%。
也就是说,被勒令退出的企业在房地产市场上可有可无,央企大量的房地产业务并没有退出,剩余的16家央企照样可以凭借其垄断地位和庞大的资源,称雄房地产市场。
其次,国资委有关要求只局限于其所管辖的央企范围,不含金融类企业的国有资产,对于不属于其直管的其他大型央企,无权限制其投资房地产。
由此,因国资委一时鞭长莫及,在房地产市场上继续活跃的央企“大有人在”。
例如,中信地产已对媒体明确表态,由于中信集团是国务院直属企业,不属于国资委管理,所以不在退出房地产78家企业之列;3月15日在竞逐大望京1号地时,远洋地产的竞争对手中维地产实为中国烟草旗下今年1月刚成立的地产公司。
中国烟草隶属工信部,其已经对媒体表态,不受国资委“退出令”影响;由保监会主管、中国人寿投资的“嫡系”房地产企业“国寿地产有限公司”开始“招兵买马”,逐鹿市场。
对于这些企业的圈地行为,国资委也只能望洋兴叹了。
第三,如果没有强硬的外界约束的话,央企不可能轻易放弃到手的肥肉、退出房地产市场。
“截至目前,78家央企中,仅有中远集团一家央企明确了退出时间表”就是一个很好的证明。
即使78家央企同意按要求退出,它们也可以用另外的形式“变相”杀回来:
首先,许多央企是以企业集团的形式存在,一般都有子公司、孙公司甚至还有曾孙公司。
由于国资委目前并没有细化央企退出房地产市场的具体操作方案,78家央企退出房地产市场容易操作,而其下属的企业以各种形式参与房地产业,难以被察觉和监管。
其次,可以通过与民营企业合作甚至控股的方式,由央企投资、民企开发,“变相”进入房地产市场。
当然,任何政策的出台都是经过多方利益博弈而成,不同阶层、不同背景、不同利益
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