某房地产促销策划.docx
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某房地产促销策划
某房地产促销策划
一、项目概述
------------------------------------------------------------------------写页码
二、项目产品分析
〔一〕项目产品介绍
-------------------------------------------------------------------------5-8
〔二〕项目SWOT分析
-------------------------------------------------------------------------9
〔三〕项目定位分析
-------------------------------------------------------------------------10
三、分时期促销方案
-------------------------------------------------------------------------11-13
1、销售目标
-------------------------------------------------------------------------11
2、销售总打算
第一时期:
推广销售期
-------------------------------------------------------------------------11
第二时期:
产品预热期
-------------------------------------------------------------------------11
第三时期:
开盘及热销期
-------------------------------------------------------------------------12
第四时期:
项目后期
-------------------------------------------------------------------------12
3、成效预期
-------------------------------------------------------------------------13
一、项目概述
御景园总建筑面积11万多平方米,由13栋围而不合、开而有序的小高层和高层纯住宅组成。
作为中国寻荀置业的倾情力作,它天生是一款传世之作,拥有足够的品牌优势,不仅区域板块优越,而且深厚的人文历史也为豪门贵族烙印上一袭内敛风骨。
御景园位于茶山高科路和卧龙路交汇处,临近大学城,一种扑面而来的文化气息,会充斥着我们的心灵。
心假设不老,学亦不止。
陶渊明隐居乡村时曾说:
〝久在攀笼里,复得返自然〞。
自然之境,在于御景园。
二、1、项目产品介绍
项目产品介绍要紧从阻碍项目产品定价的10个方面描述:
面积:
产品面积为122.3m2——321。
8m2
户型:
户型共计3种,多数方正有用
配比:
缺三室2厅2卫房源,主力三室1厅1卫
位置:
整个小区精良景观包围建筑,配有中心花园
竞争状况:
小区同类房源较多,内部竞争严峻
建筑形状:
多层、小高层、跃层
朝向:
正南北朝向、偏南北、正东西
通风采光:
目前小区周边无高层建筑,多为平地,小区间距适中,通风采光成效良好
楼层分布:
11、12、13楼房源最多
使用功能:
使用功能齐全,十分利于居家使用
2、项目产品配比分析
御景园项目待售产品类别有:
商铺、一般多层、小高层、跃层。
各类产品的住宅比例及面积比例参看项目产品类别划分表:
由上表得出:
桃园项目一般多层和高层所占面积比例相差较大,底商高层和多层均价要差不多达到项目总体均价。
3、户型分析
项目420套住宅中,共计有3种户型,各户型所占比例如下:
楼号
户型建筑面积〔平米〕
套数
套数比例
总面积比
楼号
户型建筑面积〔平米〕
套数
套数比例
总面积比
1
125.99
9
2.1%
1.9%
1
122.23
36
8.6%
7.1%
1
135.99
9
2.1%
2.0%
2,3
135.99
32
7.7%
7.0%
2,3
122.29
64
15.2%
12.6%
4,6
137.34
24
5.7%
5.3%
4,6
135.85
24
5.7%
5.2%
5
135.95
12
2.9%
2.7%
7,8,9
135.99
27
6.4%
5.9%
7,8,9
125.99
27
6.4%
5.5%
10
157.48
18
4.3%
4.5%
10
132.97
36
8.6%
7.7%
11,12,13
161.02
102
24.3%
26.3%
4、面积分析
产品面积决定了购买总价,故项目产品的面积分析,对项目产品定价阻碍深远,以下将对项目产品的面积区间、不同区间住宅产品的总面积分布做出表述,详细划分参看产品面积划分表。
由上表得出:
有近318套住房面积在161.02平米以下,因此在定价时要充分考虑整体利润指标因素,幸免显现销售套多但价少的现象,即销售套数多,但总销售额少。
5、位置分析
御景园项目的整个建筑格局是绿化景观包围建筑,整个小区都有绿化花园包围,能够说,绿化花园是项目产品景观的一大亮点,而且能够保证整个项目的每一套住宅都能够享受片区景观的支持。
项目靠近大学城,文化气息浓郁,环境优美,本项目的位置十分优越。
2.项目SWOT分析
Strengths优势
1.项目背临风景秀丽大罗山,自然环境优美,区域功能定位于城镇居住区,适宜居住毗邻高教园区,孕育于书香文化之中;
2.项目远离都市的喧嚣,让你的生活幽然,同时靠近镇中心和大学城。
人流增加不断提升项目潜在价值。
靠近茶山让你足不出户,就能第一时刻吃到香甜美味的茶水杨梅,你也可体验采摘杨梅的乐趣,让项目更加值得期待;
3.项目所在区域交通网络完善,可达性高,极大提高本项目的交通便利力,地域宽敞,无时无刻不满足你停车的需求;
4.本项目为本地进展商,具有多个本地项目的开发体会,已积存一定的客户资源基础。
Weaknesses劣势
1.本项目所在区域非市中心城区,环境配套设施还未齐全,地段偏僻,安全因素不稳固,人流量较多,导致交通不便利;
2.公交路线少,辐射范畴小;
3.周边生活配套设施目前品质不高,居民生活品质受一定阻碍;
4.项目由于受周边环境总体阻碍,结合其他方面,关于房价偏向中等,涨幅空间不大,规模比较小,难于形成体量优势。
Opportunity机会
1.随着温州现今房地产的进展趋势,城区向城郊进展,对该项目的进展前景是利好的冲击本项目所在区域地产进展蓬勃。
近年招商力度不断加大,项目目标客户群体不断涌入,外来客户区域认同感逐步增强;
2.茶山旅行业进展相当迅速,由此所带来的观光投资客逐年增加。
3.区域内居民收入稳固,经济进展迅速,市场需求可挖掘空间庞大。
Threat威逼
1.现今温州诸多个楼盘主推〝三洋湿地〞品牌,关于我们自打的生态自然是一个威逼冲击。
2.国家购房政策不断地更新出台,关于销售情形有一定的打击。
应计策略
3.项目定位分析
一、阻碍项目定位的因素
1、土地价值分析
l项目地块规那么
l利于充分利用
l易于规划与设计
道路交通发达
自然环境优美,人文气息浓郁
2、需求分析
l总需求较乐观
l高品质住宅需求大
l需求面积逐步变小
3、供给与竞争态势
l区域内供给量较大
l土地储备丰富,存在开发潜力
l入市时机较为关键
二.项目客户定位
本项目面向一下几种类型客户:
1.因项目远离市区喧嚣,环境优美,提倡享受集放松与一体的生活理念,
适合SmallOfficeHomeOffice,家居办公,自由职业者。
2.因项目地处位置优越,交通便利,
适合单身贵族。
l3.因项目环境十分优美,临近山水,不一样的享受,是度假的好去所,
适合知名企业高层治理人员,华侨归国人员的假期居所。
三.主题定位
本项目主打绿化花园,项目主题定位于绿化生活,舒服一生,美好的绿化,让生活更加舒服,更加美好。
五、项目市场定位描述
1、本项目要紧经济指标
n总住宅面积:
62352.86平方米
n总占地:
70000平方米
n绿化率:
30%
n容积率:
4.8
2、整体功能布局
建议项目规划为:
13幢楼,要紧满足用户住宅需求,1、9、10、11、12号楼一至二层为商铺,整个社区采纳围合式建筑方案,公寓采纳板式高层,围合社区中央空间。
三、分时期促销方案
1.销售目标
通过行之有效的推广,尽可能多的积存有效客户,从而缩短项目销售周期,快速完成楼盘销售。
拟本盘的销售周期为2021年3月至2020年10月,开盘日期为2020年5月1日〔劳动节〕,销售周期内,项目销售率达到90%及以上。
一、促销总体打算
依照项目工程进度以及制定的售楼部开放节点和项目开盘节点,将项目整个营销推广分为四个时期,具体如下:
第一时期:
推广销售期
[时刻]2021年3月初----4月中旬
[内容]启动临时售楼部,并开展预备宣传资料,逐步落实户外广告及报纸媒体的初步推广
[目的]项目形象初步展现,前期客户积存
第二时期:
产品预热期
[时刻]2021年4月中旬----4月31日
[内容]围绕售楼厅的开放,全面公布项目核心信息,扩大项目的宣传度,高峰造势
[目的]项目形象全面展现,全面开始积存客户,为强势开盘做好一切预备工作
第三时期:
开盘及热销期
[时刻]2012年5月1日--8月底
[内容]项目开盘,正式开始销售
[目的]尽快完成销售
第四时期:
销售后期
[时刻]2021年8月底----10月底
[内容]采取软文跟踪的形式,保持一定的宣传度
[目的]项目销售进入尾盘销售时期,通过后续推广达到售罄。
二、分时期促销方案
1、第一时期:
销售推广期〔2021年3月初---4月中旬〕
活动一:
活动名称:
售楼部启用及销售活动启动开幕式,然后同期开放出自己的房产网站
活动目的:
传播项目知名度,同时进行初步客户积存
活动内容:
项目形象展现,项目细节分析
广告配合:
投放大量户外广告,并配以报纸,电视广告宣传
广告词:
温州南部的大氧吧〔说明我们周边的空气只好,靠近大罗山,纯洁清新自然〕
人员推广:
雇用大学生进行传单的发放,客户的访谈及进行登记。
公共关系:
组织客户参观楼盘。
2、第二时期:
房产预热期〔2021年5月初--6月中旬〕
活动一:
活动名称:
利用中国房产网、新浪、搜房、腾讯房网温州站、温州房网、各大论坛等专业房产网站合作,通过网络营销抄热项目,吸引客户的关注
活动目的:
进一步传播项目知名度,同时通过炒作,引起客户该房子铺天盖地的感受
活动二:
活动名称:
御景园交流会
活动目的:
进一步建立意向客户的购买信心,形成良好口碑效应
活动内容:
组织潜在客户聚会,并由各设计公司安排相关人员对项目规划设计、建筑、园林景观的讲解;建筑质量承诺〔施工方〕;项目开发理念、开发商介绍
广告词:
温州南部的大氧吧〔说明我们周边的空气只好,靠近大罗山,纯洁清新自然〕
公共活动:
交流会,让客户对楼盘有更深一步的了解。
人员推广:
现场安排礼仪人员,佩戴绶带进行宣传。
活动三:
活动名称:
3月8日劳动节推出〝女的我最大〞系列活动
活动目的:
口碑宣传,扩大知名度,另一方面还能够提高小区的人文色彩,全面展开客户积存
活动内容:
从3月1日到3月15日之间,凭身份证购房的妇女们均可获赠一份2000元旅行券活动〔该活动与旅行公司进行合作〕。
在3月8日时可带家庭参加小区妇女节厨艺、家务竞赛。
活动竞赛前16组家庭,可获赠购房抵用券500-2000不等。
广告配合:
报纸广告和软文炒作为主,同时辅以SP活动
广告词:
温州南部的大氧吧〔说明我们周边的空气只好,靠近大罗山,纯洁清新自然〕
人员推广:
现场安排礼仪人员,佩戴绶带进行宣传。
公共活动:
对妇女进行访谈,记录一些情形,并赠送一份精美的礼物。
活动四:
活动名称:
御景园夏季房展会
活动目的:
项目推广全面启动,巩固已积存客户,为高调开盘做预备
活动内容:
房交会现场人员推广
广告配合:
进行报纸广告投放,并在房展会现场进行楼书和彩页派发。
广告词:
温州南部的大氧吧〔说明我们周边的空气只好,靠近大罗山,纯洁清新自然〕
人员推广:
3、第三时期:
开盘及热销期〔2012年5月1日--8月底〕
活动一:
活动名称:
劳动节开盘庆典〔5月1日〕
活动目的:
展现自己公司的实力,提高业主对御景园的自信以及认同感,加强与业主之间的感情交流,抓住最宝贵的客户资源,使老客户产生主人翁的认同感,增强自豪感,并自觉或不自觉地传播项目价值;增强意向客户的购买信心,最终促进销售量的提高
活动内容:
劳动节组织舞狮活动,邀请业主参加,现场派发100员购物券,并组织业主观看公司组织的划龙舟,并邀请一些闻名的书画家进行现场书画表演。
广告配合:
报纸整版广告宣传,电视台及广播电台现场直播开盘盛况
活动二:
活动名称:
这是我的家〔绘画大赛〕〔6月1日儿童节〕
活动目的:
达到连续的热销,让家长从小孩眼中看出御景园的不同之处,让他们觉得物有所值,进一步提升他们的归属感。
活动内容:
组织一次温州市的少儿绘画大赛,印发一些精美的卡片,邀请一些业主以及一些其他渠道报名的小孩参加活动。
由小孩们绘画或者涂鸦出御景园的一些景致,让他们画出自己的家,并最终派发奖品,如书包,文具等。
广告配合:
进行报纸广告大篇幅的宣传这次绘画大赛,从前期的征集报名,到后期的作品展现,从侧面达到宣传御景园房子的目的。
4、第四时期:
销售后期〔2021年8月底----10月底〕
活动一:
活动名称:
新的起点,与你一起关注御景园
活动目的:
加强传播力度,消化剩余房源
活动内容:
进行一定幅度的降价,进行开设御景园建议专栏,进行〝你说我改〞的活动,让大伙儿一起关注御景园,提升大伙儿入住质量,并与客户们进行大量的讲解,沟通,进行尾房的优势分析。
达到双赢的目的。
四、费用预算
户外广告预算费用:
39万元
报纸媒体广告预算费用:
100万元
销售展现中心预算费用:
60万元
项目网站建设预算费用:
5万元
楼书、折页及促销单预算费用:
10万元
沙盘预算费用:
8万元
房展会预算费用:
25万元
妇女节奖品预算费用:
2万元
不可预见费用:
10万元
总计:
269万元
三、成效预期
在都市查找一个自然之境,和自然同协,御景相伴,寻荀●御景园是寻荀集团在温州开发的第一个以自然景观为主的项目,项目定位为〝呼吸自然,立住高尚人文社区〞的理念。
通过本次促销组合活动策划,旨在宣传一个足不出户就能使市民享受到自然风情的高尚领地。
通过各项活动和媒介宣传,提高项目的知名度,调动市民的购房热情,积存客户,达到短期内楼盘销售、旺销以至售罄的目的,使得本项目能够融入到温州市民的家居生活,为市民的住宅品质及享受略尽绵薄之力。
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