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烂尾楼投资价值分析

“烂尾楼”投资价值分析

项目部

二零零四年七月廿三日

“烂尾楼”投资价值分析

一、“烂尾楼”的形成和特点

（一）概念

“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。

（二）成因

国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。

“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。

严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。

（三）分类

“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：

一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

（四）特点

1、投资规模大、搁置时间长；

2、债务关系错综复杂；

3、地理位置优越；

4、政府有一定优惠政策、复工手续简单；

5、需调整营运方案，投入后续资金；

6、折价出让；

（五）处置方法

每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点，要针对特点采取不同的清理办法。

“烂尾楼”处置的主要方式：

1、自行复工。

开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工工程，督促开发商定期自行复工。

2、协助业主进行转让。

业主已不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。

但要规定转让期限，不能无限期拖延。

3、托管。

对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值，且市场潜质较大，而现开发商又无力继续操作，则可以由政府指定中介机构进行处置。

4、强制拍卖。

对项目执行标的大于项目价值，又涉及到存在相关诉讼的项目，则限定拍卖条件，进行强制拍卖，让新投资方注资激活问题楼盘。

债权人通过法院拍卖收回资金。

5、强制拆除。

对于那些无力盘活，又无继续开发价值且严重影响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。

二、“烂尾楼”现状及处理案例

（一）“烂尾楼”市场总体情况

1、全国情况

国内“烂尾楼”主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中北京最少，仅十几处。

据1998年的统计，海南停缓建工程总报建面积为1600万平方米，闲置土地近18618公顷。

上海，截至2002年12月，停建缓建楼盘项目累计达624个，涉及总金额近1000亿元。

北海有108个，直接沉淀资金200亿元。

其他各大型城市，一般都在几十个左右。

其中，住宅和商务楼的比例大概在1：

9左右。

2、重庆市情况

据“搜房网”提供的数据，截至2003年底，重庆市五城区和高新区范围内的停建工程总面积达100万平方米，有68处之多。

主要分布在机场高速、人民南路、人民北路。

其中90%以上“烂尾楼”定位为酒店、写字楼。

有30个“烂尾楼”正式对外公布并接受举报，包括爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子综合楼、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成都锻造厂科技大楼、江波华城、御峰苑、王府井大厦、京都大厦、九医院综合楼、创伤康复中心、广东商城、富临住宅、天一教育大厦、乐山大厦、国龙湖大厦、攀枝花大厦、锦源商住楼、白屋商住楼、汇通大厦、龙舟大厦、李家沱综合楼、青羊综合楼、双林综合楼、华昌酒店、国贸中心。

（二）“烂尾楼”现状

2002年开始，民间资本逐渐瞄准了“烂尾楼”，到“烂尾楼”淘金的企业骤然增多。

“烂尾楼”突然变成“香饽饽”，成功案例不断涌现。

进入2004年，全国各大城市的“烂尾楼”市场均呈现升温趋势，更有2004年以“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史的说法。

海南处置“烂尾楼”等停缓建工程有了突破性进展。

据统计，目前海南省共有四百四十四宗停缓建工程申报了处置方案，占总量的百分之八十三；已有二百一十四宗开始续建，占停缓建工程总量的百分之三十六点八，其中八十一点零四万平方米已竣工；批准现状竣工一百零五宗；批准改临时建筑十一宗；批准改为临时绿地十七宗；拆除十二宗。

被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。

据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。

从2001年1月至2002年5月，仅上海国拍一家拍卖行就拍卖成交了再建工程11个，成交面积约为22.962万平方米，成交金额约为2.8亿元。

上海中华企业股份有限公司已经瞄准了上海市中心10幢以上的“烂尾楼”，并为之准备了10亿元的收购资金，以1.3亿元拍下的“中诚大厦”很可能仅仅是该公司投资“烂尾楼”的开始。

据悉，瑞士的一家投资银行已瞄准了上海的4处“烂尾楼”。

在“烂尾楼”最多的静安区，2003年已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。

而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的“烂尾楼”项目。

上海“烂尾楼”有望在3年之内全部消除。

北海几年来已有19个“烂尾楼”陆续盘活。

2003年６月１８日，有“成都１号烂尾楼”之称的假日大厦以1.207亿元的高价被来自南京的欧瑞房地产开发公司和上海东度集团拍走。

成都万福桥头的攀枝花大厦、永丰立交桥侧的乐山大厦等停工多年的烂尾楼也已复工。

同时，京都大厦、恒利大厦、明日大厦、江波华城、王府井大厦、晚报新闻中心等楼盘也将在近期内复工建设。

成都公布近期“烂尾楼”手术时间表决意在五年内让烂尾楼变“黄金楼”。

目前，成都清理出的68个烂尾楼盘中，已有15个项目完全竣工，另有14个项目已经复工。

（三）“烂尾楼”处置成功案例

1、海南.华亭公司投资“椰岛大厦”

华亭公司是第一个在海南投资“烂尾楼”的企业。

公司续建了位于海口闹市区的“烂尾楼”椰岛大厦，大获成功，由此拉开海口市处置盘活“烂尾楼”序幕。

至今，该公司已收购续建七幢“烂尾楼”，建筑面积近二十万平方米，约占海口目前成功处置半拉子工程的二成。

与同行相比，华亭公司从寻找目标到出售成品房有两个“杀手锏”。

一是亲力亲为找目标，不从中介拍卖机构转购。

相中一幢“烂尾楼”，千万百计找到楼宇直接相关的债权债务人谈判购买，有效降低成本。

二是开发低价房，盯住工薪阶层大市场。

位于海口着名商业区的二十五层半拉子工程港澳大厦牵涉六家企业的账面买卖、抵债、托管、资产置换，及文本协议、口头协议等交易形式。

凭借法律知识和经济手段，六家关联企业错综复杂关系渐被理顺，最终他说服债权人盘活资产、转让大厦产权。

准确定位中低档市场，实行“无条件退房”等营销策略，华亭公司的楼盘从开盘至售罄平均三个月时间。

华亭公司的实践经验获得海口市政府及海南省处置积压房地产部门的重视，多次被邀请对拟出台的政府规章和人大法规建言献策。

华亭公司的赚钱效应带动更多房地产企业进入“烂尾楼”开发市场，有了规模效应，市场需求被充分激发。

尤其近年海南岛良好的人居环境及较低位的房产价格，使岛外消费者闻风而至，占海口商品房消费市场的一半。

海南处置“烂尾楼”的成效引起其它省市的关注。

重庆市政府前不久意欲邀请华亭公司前往参与重庆市“烂尾楼”的盘活建设。

2、上海."骏豪国际"变身公寓

在上海，位于黄金地段的"骏豪国际"是“烂尾楼”改造的典范。

这座原定建设为5A级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在2003年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时间正值SARS肆虐期间，但全部的几百套楼盘仍在一天之内销售一空。

在上海，此类成功的案例还有由商场改造而成的"青年汇"单身公寓等。

方兴未艾的另一种改造模式是将“烂尾楼”变为小户型办公楼。

已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。

目前正在进行招商的"中华BOSS"的开发商提出的口号是"小而精贵，杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量。

"据不完全统计，由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。

3、成都.顶级商务楼“威斯顿联邦大厦”

在成都，2001年怡和集团1.28亿元买下美领大厦，以“威斯顿联邦大厦”这个成都顶级写字楼的新身份面世，推向市场半年时间就取得七八成销售业绩。

三、“烂尾楼”投资价值分析

投资“烂尾楼”利润很大，但风险也很大，在国外有专门的投资机构从事。

对接手“烂尾楼”的公司而言，资金问题是次要的，关键要看它是否具有投资价值。

衡量“烂尾楼”投资价值最关键的指标是市场匹配性。

也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流通的商品。

市场匹配性主要看户型、规划、商业模式有没有问题，关键是市场需求。

此外，清晰的产权关系，政府的优惠和配套政策，接手的价格，再投入的成本，管理的难度等也是考核的指标。

近年来“烂尾楼”升温的原因：

房价和地价的上涨凸现“烂尾楼”的价值；能以低价接手大型楼盘，总投资少而利润空间大；

政府下决心处理“烂尾楼”工程所提供的优惠和配套政策；

房地产市场的细化为修改定位和重新策划提供了机会；避免了做报建、打地基等前期工作，运转周期比开发一个新项目可减少三分之二甚至更多时间；

宏观调控使得新项目审批和获得贷款难度增加；

参与“烂尾楼”工程是其他产业企业是进入房地产行业的捷径。

（一）市场需求

海南华亭公司的高秀明在处置“烂尾楼”时盯住了工薪阶层大市场，上海则挖掘出酒店式公寓和小户型产权式办公楼，成都的“威斯顿联邦大厦”以成都顶级写字楼的新身份面世。

“烂尾楼”处置成功的背后都有准确的市场定位和良好的策划。

海南及上海等一些城市的“烂尾楼”经新的投资方接手后，大多定位为星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了售后包租，返租返利的模式。

年限一般在5年至十几年，租金回报在6%-11%不等，而房价比周围同品质的物业贵50%至100%以上。

由于产权分割得比较小，单价虽然很高，但总价比较低，这种打中市场空档的产品销售得很好，而且价格还在不断飙升。

产权式酒店公寓在国外流行，但它是在比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行的，而国内尚未建立起相应的信用体系，而且买卖双方对这种产品的消费属性看得不够，把其投资属性几乎发挥到了极致，使投资变为了投机，从而使这种产品的存在很脆弱。

返租包租合同通常为5至10年，合同中的法律主体则非常重要，由于没有相应的规定，目前这类交易的合同中对后期经营者的法律主体不够明确，有的是开发商，有的是物业管理公司。

项目入住后，一旦发生纠纷，包租协议会因物业管理不到位而终止，但现行的《物业管理办法》很难保护这类产品投资者的利益。

高售价的理由来自于长期的优质服务和高额回报。

但反之，开发商也可以利用高回报，拿到高售价套现后退出。

许多“烂尾楼”都是商务楼，房型设计、电梯通道、空调管道等已经过时，改建空间很小，有的甚至明确规定不能改变用途。

面对这一局面，再根据上海房产市场的需求趋向，产权式酒店公寓、小户型办公楼成为上海“烂尾楼”改造的首选模式。

现实中投资“烂尾楼”的，一般属于收购性质。

分析把握市场需求和定位是首要问题。

市场需求是动态的。

商品房刚开始时流行大户型，现在推宗小户型。

九十年代羡慕电梯公寓，现在追求环境好的洋房。

以前购买为自己用，现在投资成了潮流。

结合要投资“烂尾楼”的实际情况，进行广泛的市场调查和分析，确定后续投资的方案，制订详尽的营销计划十分重要。

如果有明确的买家最好。

同一地段，同样的定位，销售情况差异也很大，原因就在营销的策划上。

如果不是专业的房地产公司，与专业的策划公司及拥有强大营销能力的公司合作就十分重要。

目前，重庆市区的商务办公和小户型、酒店用房日益饱和，商务“烂尾楼”如何定位，尚无明确方向。

产权式销售经过一段火爆之后，也逐渐冷落。

项目经过需求分析后形成完整的启动方案，包括项目启动后改造、销售、租售、市场细分等。

不同的项目启动方案完全不同，要具体分析，本文只能做一般分析。

好的商品就是卖得快的商品。

一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，“烂尾楼”处置时间应不超过8个月，完成销售目标应不超过三个月。

需求分析应得出项目销售的乐观、悲观和最可能的销售额。

（二）投入成本

投入成本由收购成本、后期续建改建成本、资金成本、复工成本、管理成本和营销成本组成。

1、收购成本

房地产是很容易有人接手的产品。

只要有需求，只要房子质量好，就会有人购买。

只要肯降价，就可以卖出。

真正的“烂尾楼”就像路边一直没有人吃的苹果，这样的苹果肯定有问题。

找准问题，对症下药，就可能以低价进行收购。

“烂尾楼”作为不良资产银行要剥离。

进入不良资产的大多不是“休克鱼”，而是“死鱼”。

“死鱼”自然可以低价收购。

通常投资者可以原投资的50%—70%购得，甚至低至原投入的1/3—1/4也可能拥有。

2、续建改建成本

有些“烂尾楼”总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。

但是有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确的规定，无法更改其性质用途。

如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。

所以，对“烂尾楼”历史和原设计要进行详细的了解。

投资者要对这些“烂尾楼”进行考察分析，根据“烂尾楼”的不同原因区别对待。

如果原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些条件已经发生了好转，这样的“烂尾楼”自然具有很好的投资价值。

如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建成本，做到量力而行才能有利可图。

有的“烂尾楼”设计尚可，不须动大手术就可竣工；有的项目则需要对设计和配套作大“手术”，前者好办，后者风险不小，弄不好花钱成了“无底洞”，或者费力不讨好，淘神不见效。

根据市场定位进行续建改建成本核算，就可以大体知道投资成本，结合销售价格，初步推算出项目有无投资价值。

3、资金成本

资金成本一般按银行同期贷款利息计算。

考虑到资金筹集成本和机会成本，公司可根据自己的实际情况确定一个内部核算利率。

4、复工成本

涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理，需要办理各种行政审批手续、施工图审查、质量、安全监督。

“烂尾楼”的建设手续大都完备，土建接近尾声或已基本完工，只待穿衣戴帽，无疑建设周期大大缩短。

通常政府对“烂尾楼”复工提供优惠政策，因此，复工成本较低。

5、管理和营销成本

与一般房地产项目大体相同，占投资总额的3%-5%左右。

适宜作为投资少、见效快的“短、平、快”项目。

通过投资成本分析，应算出项目的基本利润。

一般情况年回报率不低于30%，在半年到一年的时间内动用数千万元资金。

最好情况下其回报率有可能高达150％至200％。

（三）产权问题

如果造成“烂尾楼”的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。

多数工程诉讼累累，债权债务关系复杂，给复工带来极大障碍。

纠纷制约，产权不明，债务纠纷不断，这是不少“烂尾楼”存在的最复杂的问题，处理不好，就可能掉进了泥潭。

通过法院拍卖获得的产权通常比较明晰，但也有可能出现无法执行的情况。

为此，要有一定的参加拍卖的经验，并在拍卖前详细了解市场，了解标的，了解拍卖程序，做到心里有数。

自己理顺产权就要下比较大的工夫。

解决产权问题是项目能否顺利实施的关键。

（四）政府优惠和配套政策

为处置“烂尾楼”，政府出台了一系列优惠政策，包括税收、各种费用及“快速通道”等相关措施，这可以大大降低投资成本，十分有利于“烂尾楼”的尽快增值，投资“烂尾楼”可谓省时省事。

在运作“烂尾楼”项目时，一定要获得当地政府的支持。

由于几乎所有的地方政府都希望在解决“烂尾楼”的问题上有所突破，对于任何准备从“烂尾楼”项目中淘金的开发商来说，就有一定的谈判优势。

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同时，在此基础上，投资者还要考虑能理顺与银行等债权人的关系，并要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，设法拿到实际的优惠条件。

据悉，为加强清理力度，近期，重庆市将正式公布并实施《重庆市防止和处置停工工程暂行规定》，为重庆市整治停工工程提供政策性依据。

在采用转让、拍卖等方式时，重庆市将给予新业主报建费减免、过户手续特事特办等优惠政策。

重庆市处理停工工程办公室负责人认为，“每一栋烂尾楼的症结都不一样，所以要一楼一策。

”

重庆市将进一步控制土地增量，促使开发商没有足够的新土地搞新楼盘开发，必然将目光投向“烂尾楼”。

此外，有关部门通过发布公告，要求五城区范围内的各停工工程业主在一定期限内向停工办申报，逾期未申报者将不能享受重庆市给予停工工程的优惠政策，而不符合规划的则将视为非法建筑予以拆除。

（五）融资问题

能否进行项目融资是投资价值的一个重要指标。

目前，“烂尾楼”收购和后续资金大部分由接手企业自己解决。

“烂尾楼”项目通过银行贷款的难度较大。

现在关于多渠道进行房地产融资的呼声较高，信托就是其中较明确的方式之一。

　　位于上海虹口区的泓邦国际大厦是28层高的“烂尾楼”，大厦的评估价值为4.8亿元。

上海国际信托投资有限公司设计的信托产品解决方案是：

通过拍卖该项目彻底理顺了原先复杂的债权债务关系；然后，上海国际信托投资有限公司作为受托人，利用信托公司的融资功能，向市场发售信托计划，筹集资金以贷款形式用于泓邦大厦的续建工程，并对信托财产的款项用途进行监管；最后，上海国际信托投资有限公司将以售楼后的收入给付信托计划持有者的本金和相应的收益，为了控制风险，该项目楼盘逐步销售后，回笼的资金在专户中由受托人监管。

该信托产品规模3.2亿元人民币，信托期限两年零五个月，信托计划的受益人将贷款所得利息扣除受托人的信托报酬和其他费用后即为投资者的信托收益，预计年收益率可达4.5％。

2003年5月16日下午，在重庆市清理处置停工工程办公室的主持下，一场以信托方式盘活“精图大厦”等“烂尾楼”工程的项目说明会在成都市衡平信托投资公司举行。

成都市衡平信托投资初步的设想是，将精图大厦全部的债权和股权作为信托标的物委托给衡平信托，使大厦成为衡平独立运作的信托财产，然后由衡平向社会发起3000万元资金信托计划，全部投入大厦的收尾工程。

该方案源于大厦的业主——精图公司要求衡平信托提供3000万元建设资金融资。

衡平信托的调研人员发现，精图大厦所有的资产（楼层）均被抵押或法院查封，整个大厦没有可以再抵押融资的资产。

但深入调查后发现，精图大厦的资产远大于负债，换一种思路就有可能将大厦盘活。

于是提出一份《关于拟用信托方式盘活精图大厦等停工工程的报告》，引起重庆市清理停工工程项目领导小组办公室的高度关注，遂组织了这场说明会。

位于原成都剧场位置的这座庞然大物，从开工到现在已整整10年。

大厦高30层，建筑面积4.42万平方米，主体已完工，外装修大部分结束。

这座被有关部门标为30号的“烂尾楼”，设计有停车场、商场、餐饮、写字楼，1997年因资金链条断裂，引发“精图风波”，大厦停建至今。

在成都的“烂尾楼”老板看来，信托的入市有可能改写成都城市“烂尾楼”的历史——按照这个信托计划，信托不仅能让“烂尾楼”解开债权债务的死结进行续建，而且解决了后续资金的安全问题。

实际上，“烂尾楼”工程只要有投资者的介入，在获得银行认可的情况下，仍可以通过按揭销售解决部分资金问题。

四、成都市烂尾楼典型案例

（一）项目概况

位于成都市二环路永丰立交桥东北角的乐山大厦，占地14亩，主体工程面积约3.1万平方米，被称为城南第一“烂尾楼”工程。

该项目是1993年乐山市政府投入760万元财政专项资金，打算在成都修建的新办事处。

工程于1997年５月动工，1999年４月就完成了主体工程，随后，由于承建单位自身改制和业主无后续资金等原因，1999年６月该工程便处于了停工状态。

1999年4月，乐山市政府驻成都办事处原负责人，虚假注册成立了“成都乐山大厦有限公司”，在未报经主管部门同意、审批的情况下，骗取相关部门的批文，并将乐山大厦的项目、在建工程、土地使用等权证转移到了公司名下。

由于该公司一无资金，二无组织管理能力，从而造成了乐山大厦工程的建设一直没有了“动静”。

（二）处置

今年２月，在省委、省政府的高度关注下，成都和乐山两市经过积极协调，通力合作开始了割“烂尾”行动。

省工商局经立案调查后认定，“成都乐山大厦有限公司”属虚报注册资本，高新区工商局已吊销其执照，高新区国土部门也将该公司骗取的国有土地权证，重新依法恢复变更到了乐山市人民政府办事处的名下。

而在省纪委的直接领导下，原乐山市政府驻成都办事处负责人因涉嫌侵吞国有资产，贪污挪用公款、虚假出资、虚报注册资本，于2004年被逮捕，现已侦查终结。

至此，乐山市政府拥有了对乐山大厦的完全处置权。

（三）优惠政策

为了能促使乐山大厦工程尽快“复活”，成都市给予此次拍卖７条优惠政策：

１、受让方将免交乐山大厦在建工程尚未缴纳的建设项目报建费。

２、转让后涉及受让方有关更名费用全部免交，过户涉及的３％的土地转让契税缓至工程竣工后缴纳。

３、按已经完成的实际面积办理产权证，对项目主体工程已完成部分，加高加宽等违反规划部分，按照尊重历史、正视现实的原则给予认可，不对新业主作任何处罚。

４、已经检验合格的项目，不再进行质量检验，原有质量检验报告继续有效。

５、乐山大厦土地使用年限，新业主受让后按用地性质给予最高使用年限。

且过户之日起，重新计算土地使用年限，免交过户后因用地年限变动而应补交的土地出让金。

６、同意乐山大厦拍卖后新业主在原规划的已批准面积范围内，根据使用功能需要修建附属用房，并免交相关报建费用。

７、同意新业主在乐山大厦靠永丰立交桥下适当位置开设车辆进出入通道。

乐山大厦评估价值为5451万元，而新建同样一幢大厦的直接成本不低于6500万元。

据重庆市中级人民法院的一位负责人介绍，目前乐山大厦产权、债务等诸多问题均已妥善处理，新业主受让的将是一个完整干净的资产。

2004年7月22日，乐山大厦拍卖成功，温州人以5080万元接手。

（四）项目初步分析

中等规模，折价幅度不大，地理位置优越，产权关系清晰，法律纠纷简单，临近二环路并处于立交桥近侧，增值空间完全取决于新的策划。

五、“烂尾楼”的投资机会分析

（一）宏观政策背景

2003年底以来，政府对土地供应控制越来越紧，国土资源部关于征地制度的改革方案已经研究了4年。

《土地管理法》即将进行修改，调整重点是在市场经济条件下如何合理利用，以及土地征用过程中如何保障被征用者的利益。

同时，城市的不断扩建，使得旧城区内有效土地供应渐趋为零，位于黄金地段的"烂尾楼"，便重新出现在开发商的视线里。

（二）银行不良资产的主要内容

去年以来，面临商业银行上市的压力及世贸组织要求中国必须在2006年底前开放银行业的压力，各银行及四大资产管理公司在逐步尝试新的不良资产清理方式。

多个行业资产包和区域资产包打包处置不良资产，如，2004年5月，建设银行处置的40亿元抵债房产资产包，该资产包97％是房地产（主要是“烂尾楼资产”）。

其中涉及200多项资产，包括土地、工厂、商场、住宅、办公楼等，分布于全国18个省市。

该资产包是目前国内集中出售的最大规模的房地产抵债资产包。

高盛、花旗、美林、摩根士丹利等国际投资者竞相参与我国的不良金融资产处置，通过所拥有的行业背景及投行资源优势获取高额利润。

（三）投资价值的判断

1、投资者首先要从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流动的商品。

目前的重庆市的烂尾项目主要通过拍卖方式取得，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润。

这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短平快的捷径。

而通过拍卖程序出让烂尾楼时，由于银行以及一些债权人急于收回资金，有