成都商业租赁市场分析报告.docx

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成都商业租赁市场分析报告

成都商业租赁市场分析报告

一、市场背景分析

1、成都商业房产宏观状况分析

1）商业房产供求状况

成都市房地产市场从2005年——2020年市场经历了一个高速增加的时期，商业房产市场的增速加倍明显，尤其是经历了住宅房地产新政后，商业房产投资呈现越发速速的增加势头。

成都市统计局发布的统计数据显示，1－9月，全市商业营业用房完成投资56．59亿元，增加73．5％，大大高于前半年全省50％的增速，也比全市住宅投资增速高了近一倍。

商业地产开发的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加。

究其空置率的缘故，要紧有来自三个方面的缘故：

一是城市缺乏合理的商业计划，二是开发商追求短时间利益盲目地修建商业房，致使市场供需失衡，三是商业房产的开发缺乏市场导向，往往是先修后卖，缺乏科学的计划和商业定位，致使后期招商困难，或是招商后，商家难以存活。

2）成都商业布局走向

成都的传统商业房产市场集中在天府广场、盐市口、骡马市三大商圈，而这些城市中心的商圈都以零售业为主。

另一方面，区域型商圈正慢慢崛起，而且已经拥有了全市型的商业辐射力，如2003年后羊西线一品天下餐饮商圈的成熟和火爆，最近几年来，玉林紫荆片区休闲商业、九眼桥酒吧街等的崛起。

同时，城市中心与副中心的功能区分已不明显，中心商业区的向外辐射和多个区域商业中心的兴修将决定今年哪个商业板块会脱颖而出，百货与超市、大型购物广场的生存竞争决定了商业地产板块的兴衰成败。

包括城市各个区域大型商业的修建，成都商业地产的板块特色将加倍明显。

除传统的春熙路、盐市口、骡马市商圈仍然以大型百货业态为主外，万达广场、百联天府（现改造成王府井购物中心）、新会展中心等大型商业项目都将形成成都的休闲娱乐业态商业中心；新加坡仁恒、蓝光等实力开发商的介入，再加上政府今年对城北市政配套的改造，将致使城北的物流中心及各类商品的批发中心全面升级；城东及城西显现大量的住宅项目，使这两个区域的商业业态将仍然以社区底商为主。

二、天府大道南延线商业房产状况分析

1）城南区域商业历史延革

成都自古便有南富西贵之说法，城南一贯是商业繁荣的区域，而且具有辐射整个成都的外向型特点。

90年代初，城南第一个主力业态的商业圈—科华北路、领事馆路商业圈形成，以后城南的商业随之向外线型转移，玉林紫荆成为成都最火爆的休闲商业区域，桐梓林片区也随着高贵居住的兴起，形成了一个商业调性偏向高端、具有综合效劳能力的商业区域。

天府大道南延线作为成都市向南进展的中轴，随着市政府的入驻，天府软件园的运营，华润、中海等一流地产商的开发、新会展中心的会展效应、极地海洋公园的开园等等，城南商业必将成为城市尔后进展的核心区域。

2）生态餐饮密集，有车族“吃”在南延线

随着收入水平的提高，在餐饮消费上，又显现了休闲的需求。

以人南延线为中轴线，以华阳为终端的都市生态餐饮商圈又悄然形成，目前，南延线上有包括雍雅三房、食圣、南草坪、外婆家、南亚风情等近二十家特色园林式生态餐饮迅速兴起，使该区域商家的经营日趋火爆,有赶超羊西线美食街和棕北棕南餐饮区之势。

由于南延线距离城市尚有必然距离，而且城市公交体系尚不发达，因此，南延线上的商业消费群多为成都有车一族，其消费目的也是以生态餐饮所提供的特色餐饮和休闲的消费方式为主。

3、项目市场分析

1）区位

项目地处城南副中心，紧邻南北中轴线—人民南路沿线的天府大道。

项目位于天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇的交通节点，距离华阳城区1千米，而且是从成都进入的华阳的必经之路。

距离市政府新办公区6千米距离新会展中心3千米，距离天府科技园及软件园1千米。

周边竞争项目有：

戛纳印象（距本项目1千米）、极地海洋公园（距本项目2千米）、雅居乐地产商业街（距本项目10千米）

2）前景

南延线上高新区商务科技广场，成都市市政府、南部科创中心，成都海关，高新区创新孵化园，新会展中心，天府科技园、软件园，成都出口加工区等企业和行政单位与项目近邻，提供了大量的终端消费群。

和南延线上

项目是进入华阳的必经之路，对整个华阳老城区有必然的辐射作用。

（2）劣势

项目区域的商业目前仍不成熟，本区域的消费能力有限，关于市区消费者来讲，仍然有必然的心理距离；而且终端消费客户须是有车一族。

由于项目在天府大道的左侧，因此从成都到华阳尽管能够看见本项目，可是无法直接进入，需要掉头，为去华阳消费的途经型客户带来了一些不便。

（3）机遇

城市向南进展的政策机缘，行政、产业、居住的崛起将为项目商业带来大量的有限消费人口。

的餐饮娱乐经营显现的空档，地铁的通车，极地海洋公园的娱乐项目的开园，都为本项目的崛起提供乐有利的条件。

4、区域竞争物业市场分析

1）竞争项目介绍

戛纳印象

戛纳印象处于华阳与城区与成都之间，紧邻人南沿线，距本项目仅一千米距离；戛纳印象商业面积共计万㎡，通过两年的招商工作，剩余万㎡，招商率为49%。

极地海洋公园

距离本项目2千米，海洋公园园区已经开业，临街商业3万平，招商正在计划中。

独栋商业及酒店筹建中。

雅居乐商业街

距离本项目9千米，面积4万平，出租率8%。

2）竞争项目租金水平分析

租金

项目

大中型中餐

特色餐饮

特色小吃

酒水吧

婚纱摄影

配套店类

特色商品店类

经济酒店

KTV

会所

戛纳印象

30元/㎡月

40元/㎡月

60元/㎡月

45元/㎡月

55元/㎡月

60元/㎡月

75元/㎡月

20元/㎡月

20元/㎡月

极地海洋

25元/㎡月

40元/㎡月

80元/㎡月

40元/㎡月

/

60元/㎡月

75元/㎡月

20元/㎡月

/

雅居乐

20元/㎡月

30元/㎡月

40元/㎡月

40元/㎡月

/

45元/㎡月

50元/㎡月

/

20元/㎡月

免租期

嘎纳印象

餐饮、娱乐类商户，面积1000㎡以上，免租期为12-18个月

特色餐饮、商品类商户，面积100-500㎡以上，免租期为12个月

婚纱摄影类商户，免租期为6-12个月

经济酒店，免租期18个月

酒吧类商户采取联合经营的模式

极地海洋公园

签约租赁期在3年以上，店面装修本钱高于1000元/㎡，低于2000元/㎡（面积1000㎡以上），免租期为18个月

签约租赁期在5年以上，店面装修本钱在2000元/㎡（面积2000㎡以上）以上，免租期为20个月

签约租赁期在8年以上，店面装修本钱在2000元/㎡（面积3000㎡以上）以上，免租期为24个月

雅居乐

餐饮、娱乐类商户，面积在3000㎡以上，免租期为36个月

特色餐饮、商品类商户，面积200㎡以上，免租期为12个月

由于招商困难，公司可与商户采取联合经营，开发商投入装修的合作模式

租金递增

嘎纳印象

前两年不递增，第三年依照3%的幅度进行递增

极地海洋公园

主力店每三年递增5％；

次主力店第三年起逐年递增3%；

规格店、一般店和散店逐年递增5%

雅居乐

前两年不递增，第三年依照2%的幅度进行递增

租赁年限

嘎纳印象

面积100-1000㎡商户，租赁年限为3-5年

面积1000-3000㎡商户，租赁年限为5-10年

面积3000㎡以上的商户，租赁年限为10-20年

极地海洋公园

所有商家租赁年限上限为十二年。

其余各区域租赁年限上限。

雅居乐

8-15年不等。

五、远大“荷兰水街”项目周边现状分析（SWOT分析）

优势：

远大“荷兰水街”地处城南副中心天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇处，紧邻成都南北中轴线、天府第一路--天府大道，独揽270余米沿街铂金口岸；环境优美，位于府河之滨，50米宽绿化带与欧洲大师设计的逾5400㎡的独特半岛式水景景观，尽显绿色、生态的优越环境；拥有近千个停车位，独大师心隐藏式的物流配送、排烟排污、员工通道等建筑设计和纯风情步行街的设计理念，充分考虑了以后入驻的丰硕业态对商业物业配套的需求；是专门为高端餐饮企业量身定造的近30000㎡风情街区。

劣势：

华阳的市政设施及周边配套设施不完善，无成型的社区支撑商业的进展。

自机场路口至远大项目一带的楼盘有御府花都、泛林·格阑晴天、天府长城、新会展中心、天府科技园等项目，但周围楼盘除天府长城外均为在建楼盘。

现时期从人南立交到远大项目一线，商业气氛严峻不足，乐观估量在2—3年有望形成商业气氛。

远大项目周边的楼盘如怡丰新城等均为在建楼盘，而左岸花都、利通·出水芙蓉、锦官丽城·亲水湾、黄金海岸等呈现楼盘，入住率很低。

目前华阳城内要紧仍是以临街商铺为要紧的商业格局，关于楼上的经营还需要一段时期的适应期。

机遇：

华阳目前尚未一个专业的商业休闲娱乐中心，荷兰水街的面世及商业功能定位，有望在人南延线形成一个集一、二线餐饮、娱乐、休闲品牌为一体的城南消费热点。

要挟：

左岸花都的柏丽商业广场、戛纳印像、第V大道、利通·半岛商城、华阳新世纪广场的纷纷亮相，对本项目的商业招商造成必然的要挟。

同时任何市场的进展都有一个培育期、引导期、进展期、兴隆期几个时期，关于一个新兴的市场在培育期是靠开发商及商家来一起培育那个市场，营造商业气氛，吸引人气。

六、项目定位及业态计划

地处城南新城市经济圈核心位置的荷兰水街，其特有的独立式风情水街将为消费者提供“三站”式生活方式、餐饮一站式、休闲一站式、观景一站式。

7、客户分析

城南副中心是成都计划建设中城南新区的核心区。

城南副中心计划面积为12平方千米，计划人口35万人，其功能定位为一天府大道为轴线，以办公、金融、居住为主，建设成为成都以后的CBD、行政中心、会展商务中心。

目前该区域常住居民约万人，居家环境、区位、社区配套日趋成熟，域内住房销售价钱相对偏高，专门是南延线及城南区域居住人群层次较高，消费力较强，另外大型中央商务区、政府行政办公区和世纪城对城南副中心外域消费的经济拉动较大。

八、项目租赁策略

1）2020年8月商业街租赁概况

远大荷兰水街由7栋商业楼组成，面积共计㎡。

各楼栋具体面积如下：

楼栋

1#楼

2#楼

3#楼

4#楼

5#楼

6#楼

7#楼

合计

面积（㎡）

（上排自左向右为：

5#、6#、7#楼；下排自左向右为：

1#、2#、3#、4#楼）

已完成和打算招租业态为：

餐饮，娱乐，网吧，休闲、商务酒店等商户。

现已入住的餐饮类商户有：

南草坪-川贵轩酒楼、牛牛福烤肉店、世家别馆、锦华自助餐、蜀国飘香暖锅、奥巴都市海鲜城、橄榄风情家宴馆。

现已入住的娱乐类商户有：

锦华KTV广场、水领馆国际温泉酒店。

现已入住的休闲类商户有：

邱公馆咖啡、渝富桥浴足休闲会所。

现已入住的商务酒店类商户有：

南郡假日酒店。

现已入住的配套类商户有：

时期超市、南郡超市、恒丰银行自助银行、移动公司基站。

共计租赁面积㎡，剩余租赁面积㎡，出租率%。

如除去成都远大地产办公及售楼部用房及远大创新物业用房㎡，商业街出租率为%。

2）商业街已租赁情形一览：

楼栋

商户

租赁面积

租金均价（不含免租期）

免租期

合同年限

合同总金额（元）

经营现状

签约时间

所处区域

1#楼

南草坪-川桂轩酒楼

45元/㎡/月

5个月

7年

.15

良好

外街

2#楼

牛牛福烤肉

43元/㎡/月

13个月

8年

持平

外街

3-6#楼

锦华KTV广场

元/㎡/月

18个月

13年

持平

内、外街

3#楼

奥巴都市海鲜酒楼

元/㎡/月

18个月

10年

9309018

持平

外街

4#楼

南郡酒店-橄榄风情家宴馆

元/㎡/月

12个月

9年

良好

外街

4#楼

时代超市

65元/㎡/月

4个月

3年

240000

持平

内街

4#楼

恒丰银行

元/㎡/月

2个月

5年

316823

/

外街

7#楼

渝富桥会所

34元/㎡/月

12个月

8年

5701668

持平

内街

6#楼

水领馆国际酒店

元/㎡/月

18个月

10年

8182993

持平

.

内街

3-6#楼

世家别馆

元/㎡/月

8个月

6年

1669852

持平

内、外街

3-6#楼

蜀国飘香

元/㎡/月

12个月

10年

持平

内、外街

6#楼

思必好网吧

元/㎡/月

12个月

10年

1688736

持平

内街

5#楼

移动公司机站

30

57元/㎡/月

3个月

5年

102600

/

内街

地下室-1F

移动公司机站

12

元/㎡/月

/

5年

30000

/

地下室

商业街已入住商户，平均月租金（不包括免租期）为：

南草坪

万

牛牛福

万

锦华KTV

万

奥巴都市

万

南郡酒店

万

时代超市

万

恒丰银行

万

渝富桥

万

水领馆

万

世家别馆

万

蜀国飘香

万

移动基站

万

平均月租金

合计

万

平均年租金

合计

万

平均租金单价

元/㎡/月

3）商业街剩余面积的招商打算

现我部依照商业街现状及周边商业项目招商情形，对商业街剩余面积的招商工作作出以下调整：

5#楼目前为成都地产的售楼部、办公及创新物业食堂用房。

现打算调整为：

将售楼部面积适当紧缩，办公用房进行适当调整，创新物业的食堂搬迁至蜀阳药业的闲置房内，将原利用的㎡的面积调整为㎡，将优化后的㎡的面积对外进行招商，招商目标为中高级餐饮会所。

6#楼一楼创新物业用房㎡，优化调整为㎡对外进行招商，招商目标为特色餐饮、书吧、茶坊类商户，剩余㎡面积为整个商业街的保安、保洁、维修等的商业物管用房。

6#楼一楼的另外两块商业面积，一个㎡打算引进配套类网吧商户；另一个㎡打算引进茶坊、美发类商户。

7#楼一楼剩余面积㎡，打算引进美容美体、餐饮类商户。

待成都地产6期商业物业完工后，成都地产打算搬迁至6期内，5#楼剩余面积㎡将整体对外招商，招商目标为大型餐饮酒楼、娱乐会所。

届时，成都远大荷兰水街完成招商面积㎡，由于部份租赁面积为产权外面积及部份商户公摊有所增加的缘故，实际出租面积大于㎡的产权面积。

租赁政策：

2007年至2020年8月租赁政策一览

业态

面积

租金起价

免租期

租金递增

租赁年限

备注

餐饮类

300-400

68元/㎡月

8个月

5%

6-8年

世家别馆

400-900

61元/㎡月

12个月

年

蜀国飘香

900-1000

40元/㎡月

13个月

年

牛牛福

2000-3000

33元/㎡月

18个月

%

8-10年

奥巴都市

3000-4000

45元/㎡月

18个月

0%

7-10年

南草坪

娱乐类

2000-3000

27元/㎡月

18个月

%

8-10年

水领馆

5000-7000

27元/㎡月

18个月

年

锦华KTV

休闲类

1000-2000

30元/㎡月

12个月

3%

8-10年

渝富桥

酒店类

3000-4000

30元/㎡月

12个月

年

南郡酒店

配套类

30-100

50元/㎡月

3个月

0-5%

3-5年

移动机站、银行24H存取款机

100-300

65元/㎡月

4个月

0%

2-5年

时代超市

综上所述，在对照了项目周边商业竞争对手：

戛纳印象、极地海洋公园、雅居乐，我司项目的各项租赁政策均优于他们，项目的出租率，业态组合等各项经济景气参数在通过了2年的招商工作后，亦优于对手。

由于现已入住荷兰水街的商户目前的经营状况还不是很理想，项目周边的住宅项目的入住率还不是很高；项目周边商业竞争对手：

戛纳印象、极地海洋公园、雅居乐也在调整加倍优惠的招商政策，以吸引商户的入住，丰硕其业态组合及提高出租率。

我部打算将成都远大荷兰水街项目的招商政策，依照提高租金起价，递增幅度做适当调整，减少免租期，严格操纵合同年限的整体思路进行如下调整：

业态

出租面积

租金起价

免租期

租金递增

租赁年限

备注

餐饮

300-400

41元/㎡月

8-12个月

2-5%

8-10年

免租期结束后，租金起始年后第二年即按照递增幅度进行逐年递增。

400-1000

43元/㎡月

8-12个月

2-5%

8-10年

1000-1500

45元/㎡月

10-12个月

2-3%

8-10年

1500-3000

50元/㎡月

6-10个月

2-5%

8-12年

娱乐

200-300

50元/㎡月

3-6个月

3-5%

5-8年

300-500

42元/㎡月

8-12个月

2-5%

8-10年

配套

30-100

70元/㎡月

1-2个月

2-5%

5-8年

100-200

60元/㎡月

1-3个月

2-5%

5-8年

说明：

以上各个面积的免租期的设定为考虑到商铺所处商业街的位置的优劣，及参考对比周边项目之招商政策，与意向商户经过多轮洽谈后之明确意向而确定的。

以上租赁政策只适合商业街打算100%完成招商目标，而且现行政策有必然的时刻、空间的局限性。

当商业街一旦通过了培育期、进展期以后，将进入商业的繁荣期，届时租金收益将可能不适合市场的正常范围。

可是，商业项目的获利范围却不但是租金的收益，还包括：

一年一签的物业治理费、户外场地经营治理费、户外广告费、节庆统一宣传费等等，届时这些费用的收取完全能够弥补租金收益的缺失，达到商业街收益最大化的目的。

4）商业街完成招商目标概述

完成招商面积㎡的招商工作，平均年租金和达到万左右（不包括免租期），平均租金为40元/㎡/月（元/㎡/天）左右。

商业街业态含括餐饮、娱乐、休闲、生活配套类商户，达到成都市乃至西南地域特有的独立式风情水街，为消费者提供“三站”式生活方式、餐饮一站式、休闲一站式、观景一站式的商业街区。

5）商业街推行途径

商业街目前的出租率业已达到了%，剩余面积的招商工作也在按打算有条不紊的推动中。

现我部的工作中心已由08年以来的以招商工作为主，慢慢转移至商业街现场营运治理，营销推行、稳商补商工作中来。

此刻正在经营的商户中，南草坪酒楼和南郡假日酒店的经营处在一个良好的状态下，其余商户那么在盈亏点周围彷徨，究其缘故大致如下：

牛牛福，由于为烤肉类商户，受众面相对狭小；锦华KTV，受国家限酒政策阻碍；奥巴都市海鲜酒楼定位偏高，客单价高；渝富桥所处在商业街后街，广告牌受本地城管部门限制，顾客知晓度不高，水领馆国际温泉酒店那么受全国性限制冲击有偿随侍政策阻碍。

故，综上所述，我部正具体就每一个商户的不同情形进行个别分析，并制定相应的和谐、配合方法，引导、帮忙商户进行自身内部调整及外部关系和谐。

力争使入住商业街的商户都达到良好的经营状态，进入良性的进展轨道。

09年我司配合商业街较多商户开业的情形，以地产公司牵头，各商户在资金、效劳等方面大力配合的方式，进行了《远大荷兰水街高兴卡》推行及开街仪式，世界小姐晋级赛、半决赛，国际小姐巡游，电台、电视台媒体推行等的相关推行活动，商业街知名度、佳誉度有着较高的提升。

今年下半年，我部打算本着地产公司牵头，各商户在资金、效劳等方面大力配合的原那么下以现场户外活动、主流媒体宣传的形式继续加大商业街推行力度。

具体推行方案另行呈报。

6）要紧租赁商务条款

经营限制

乙方经营的种类以本合同第一条约定的经营内容为准，不得擅自变更。

如需增减或变更经营种类，需提早30天以书面形式通知甲方，经甲方同意并出具确认书后，作为本合同附件，乙方方可进行经营，不然视为乙方违约，甲方有权解除合同并适用第十四条第1款约定。

租赁保证金

甲、乙两边商定本衡宇租赁保证金为三个月租金。

在合同签定之日乙方向甲方一次性支付保证金。

假设在约按期限内乙方未支付全额保证金，那么甲方有权解除该合同，并非予退还已交纳的保证金。

租金交付

租金支付方式按季度支付，由乙方在上一期租期届满前15日内预付下一期租金。

其中，首期租金乙方须在合同签定之日起60日内全数付给甲方，不然，视为乙方全然违约，适用第十四条第1款之规定。

物业治理

乙方认同和志愿同意远大荷兰水街的物业治理，自觉遵守物业治理的各项规章制度。

装修及营业

乙方所租赁衡宇的装修方案经甲方审定，并与物业治理公司签定《装修施工治理协议》后，乙方方可进场施工。

装修费用由乙方承担,甲方在乙方装修期间给予踊跃的施工及证件办理配合，乙方应保证于年月日之前开业,不然，甲方可视为乙方违约，适用第十四条第1款之规定。

乙方应依法取得营业所需的全数法律手续后方可开业。

违约责任

租赁期间，如甲、乙两边任何一方擅自不履行合同，视为违约，违约方支付守约方人民币50-100万元违约金（1000㎡以下50万、1000㎡以上100万），并承担由此给守约方造成的损失。

在租赁期内，若是甲、乙两边任何一方擅自不履行合同，视为违约，违约方支付守约方人民币50-100万元违约金（租赁面积1000㎡以下为50万、租赁面积1000㎡以上为100万），并承担因此给守约方所造成的损失。

7）交付标准

现状清水房交付，商户自行装修，并负责租赁区域内水、电、气的开户。

8）相关租赁税费

跟商业街相关的税收：

营业税及附加：

%

房产税：

租金收入12%

印花税：

%

企业所得税：

25%

1