房地产行业分析报告.docx
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房地产行业分析报告
2015房地产行业分析报告
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第一部分房地产行业状况分析.............................1
1.1基本状况分析.........................................1
1.1.1概述...............................................11.1.2产品、服务及联系...................................11.1.3房地产业发展历史................................11.1.4房地产业发展现状与格局............................31.2一般特征分析.........................................7
1.2.1行业市场类型...................................71.2.2行业经济周期......................................71.2.3行业生命周期......................................81.3行业结构分析.........................................8
1.3.1结构分析...........................................91.3.2行为分析..........................................111.3.3绩效分析.........................................131.3.4波特五力模型分析..................................14
第二部分房地产行业政策解读............................19
2.1宏观经济政策对行业的影响分析........................192.2未来宏观经济政策的走向.............................232.3产业政策对行业的影响..............................242.4产业政策对行业的影响的展望..........................28
第三部分房地产行业财务指标............................33
3.1经营绩效............................................333.2盈利能力...........................................343.3偿债能力............................................353.4营运能力...........................................363.5现金流量............................................37
第四部分房地产行业上市公司代表........................39
4.1万科企业股份有限公司................................394.2保利房地产(集团)股份有限公司........................424.3招商局地产控股股份有限公司..........................45
第五部分房地产行业未来发展趋势........................49
5.1行业风险分析....................................49
5.1.1部分城市房价调控目标难以完成,调控加码可能性加大...495.1.2二、三四线城市房地产市场泡沬破裂的风险加剧........505.1.3房贷收紧潮不断蔓延,楼市销售将受到一定程度的影响...515.1.3“以房养老”操作难度较大,诸多问题仍待解决.........525.1.5自住型商品住房或逐步推广,但效果不宜过分乐观.....525.2趋势预测—房地产开发投资预测........................535.3发展展望........................................53
5.3.1在供需方面.......................................545.3.2房地产对GDP和就业的贡献........................545.3.3政策支持房地产业振兴.............................54
第一部分房地产行业状况分析
1.1基本状况分析
1.1.1概述
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
主要包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。
在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
具体包括以下6点内容:
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发:
征用土地,拆迁安臵,委托规划设计,对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营:
土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务:
房地产咨询中介,房地产评估中介,房地产代理中介;
(5)物业管理:
房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理:
建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格体系,建立健全房地产法规,实现国家对房地产市场的宏观调控。
1.1.2产品、服务及联系
房地产是房产和地产的合称。
房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施,例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。
包括:
a)土地
b)建筑物及地上附着物c)房地产物权
因此,房地产业主要的产品内容是:
(1)土地的开发和再开发;
(2)房屋的开发和建设;(3)地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等);(4)房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押);(5)房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等);(6)房地产物业管理;(7)房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
1.1.3房地产业发展历史
(2)到20世纪20年代初,随着旧中国房地产业的萌芽和发展,独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设臵的经租账房和经租地。
(3)1937年“七七事变”后,全国抗战爆发,沿海许多大中城市相继沦陷,人心惶惶,导致国内外资本家对房地产的投资骤降,于是旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。
第二阶段:
从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕,是新中国房地产业的缓慢发展至消失的时期。
(1)新中国成立后,城市土地实行国有化政策,将国民党政府所有的房产及党政军要人的房地产均转为社会主义国家公有房产,继而依法将一些不法分子的房地产一律收归国有。
(2)1958年起至1978年12月召开的十一届三中全会前夕,在这相当长的时期内,中国房地产实行的是集中计划经济。
第三阶段:
从十一届三中全会以后至1991年底,是中国房地产业的恢复和重新成为独立行业的时期。
(1)1978年12月,中国共产党十一届三中全会召开,中国实行经济改革,房地产业也随之慢慢复苏与发展,实行土地使用制改革和住宅体质改革。
(2)开始于20世纪80年代初期的中国城镇住房制度改革,至1988年全面推开,改革的重点是从福利型住房制向住房的市场化、社会化过渡,使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡,即“住房商品化”。
第四阶段:
1992年至现在。
(1)1992年-1993年6月:
“房地产热”。
1992年,全国各地呈现建设高潮,房地产业急剧升温,房地产开发公司从年初的3000余家,一年猛增至12400余家。
(2)1993年6月-1995年,国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控。
房地产投资保持增长势头。
表1:
1991年-1995年全国房地产开发投资状况
表2:
1996年-1998年全国城镇空置商品住房面积
1.1.4房地产业发展现状与格局
1、发展现状
从2007年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我们可以判定:
我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。
当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”,而不是我国房地产长周期的“拐点”。
从房市的运行层面来看,我国房市目前的现状包括以下几个方面:
泡沫成份开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降。
图1:
2010年以来房地产开发综合景气指数
2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。
深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。
其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均价11014元/平米,回落至2007年初的水平,与2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且据业内人士预测,深圳的房价还会进一步探底。
广州也出现了类似的情况,2008年3月,商品住宅均价为9316
元/平米,与2007年10月相比,下跌了19.5%。
北京、上海虽然价格仍然较为坚挺,但销量也出现了不同程度的下跌,显示其价格坚挺的基石并不牢固。
成交量萎缩,空臵率上升,与房价下调相对应的是,购房者观望情绪严重,房市成交量大幅萎缩,房地产商空臵率大幅上涨。
据易居房地产研究院的统计显示,今年1月至5月,上海月平均成交面积为83万平方米,而2007年月均成交面积为174万平方米,同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米,虽然环比4月份增长8%,但同比去年4月则下降了57%。
7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米,环比下滑22%,只相当于去年同期成交的三成。
紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力,房地产金融风险加大。
目前,我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。
据相关经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。
一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。
同时,近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。
房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。
据统计,我国80%左右的土地购臵和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。
并且,由于房价下跌,一些购房者将拒绝偿还银行贷款。
而这些风险最终无疑都会转嫁给银行,从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险,加剧我国经济波动。
图2:
2011年以来房地产开发徒弟购置面积及同比增速
市场开始走向分化,一些实力较低的房企正在被洗出市场。
一是土地制度方面监管的加强,实力较小的房地产很难拿到地,即便拿到地,也要及时支付地款。
二是,信贷紧缩,使得房地产资金缺乏有效的资金来源,一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。
三是,房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。
四是,由于利率提高,一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。
五是,一些中小房地产不具有品牌竞争力。
六是,大型房地产更具有实力进行价格战,通过价格战来清洗市场。
这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化,一些实力较低的房企将被清洗出市场,从而提高市场集中度。
1月22日,北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单,此次拟注销的大多数还是中小开发企业。
此外,其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。
当然,在一些二线、三线城市,中小房地产企业还是有其存活的基础的。
由于房市不景气,成交量急剧下降,加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强,一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。
2007年以来,随着“中天臵业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生,房地产业内一时风声鹤唳。
2008年1月11日,创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。
而在东莞,创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。
创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》,声称因股权调整需要暂时停止营业。
在北京,地产中介巨头中大恒基关店50家,信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。
2、中国房地产业的发展水平
市全国
30城市占8618529
9337720
8
9652815
3
9845920
2
从这6个主要城市来看2012年的新房与二手房市场,其中北京、广州、深圳的新房成交量增长大于二手房成交量增长,这与这3个城市的经济发展息息相关。
另外,上海、天津、成都的二手房成交量增长大于新房成交量增长,说明这些城市的二手房市场比较活跃。
1.2一般特征分析
1.2.1行业市场类型
21世纪,中国经济持续高速增长,城市化进程日益加快,居民生活品质不断提升,住宅成为新的消费热点,房地产业进入高成长快速发展时期。
然而,面对未来,面对中国房地产新一轮的整合,行业集中度越来越高,市场日趋规范,竞争日趋激烈,房地产企业将面临更加严格的要求与考验。
图3:
2012年前三季度中国房地产企业销售面积和销售金额前五的比较
从上表可以看出,房地产业是一个内部竞争激烈的行业,因此房地产业属于竞争业。
1.2.2行业经济周期
根据全球最著名的房地产周期研究专家哈里森的研究,一个完整的房地产周期是18年左右:
房价先上涨7年,然后发生短期的下跌,再经历5年的快速上涨,随后是哈里森称之为“胜利者的诅咒”的2年疯狂,最后是历时4年左右的崩溃。
但是,中国的房地产市场打破了哈里森的“诅咒”。
在政策的扶持下,2003年开始的房地产调整仅仅一年多就走出了下行通道。
富力(2777.HK)、碧桂园(2007.HK)、合生创展(0754.HK)等等企业在“差点咽气”的情况下,成功地回转过来,不仅仅是靠他们自己能折腾的本领,更重要的是,政策救了它们。
虽然中国的房地产业不同于哈里森的研究,但中国的房地产业也是周期型的,不过这个周期与政策相呼应,随政策的变化时时改变。
1.2.3行业生命周期
以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。
我国房地产行业所处生命周期阶段。
2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。
就中周期而言,我国房地产行业正处于严厉政策周期的中后期阶段。
图4:
2011年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速
1.3行业结构分析
SCP理论分析
SCP理论分析即“结构—行为—绩效”分析。
图5:
2013年我国房地产业的SCP分析图
1.3.1结构分析
1、市场集中度
市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示,用公式CRn=∑Xi来表示。
其中CRn为市场集中度,Xi为单个公司营业额占全行业营业额的比重。
一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争,国内多数学者的研究表明,我国房地产业的市场集中度很低。
通过测算发现截至2010年,营业额最大的14家房地产上市公司的销售额占整个产业销售额的3.7%,并推算出CR8不超过10%。
研究表明,目前我国房地产业的市场集中度不高,全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%(即CR300=25%),万科作为国内最大的房地产商之一,也只占有略高于1%的市场份额。
且2010年全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%,而香港最大的九家房地产集团所占有的市场份额就达到80%。
因此不少学者认为我国的房地产业属于竞争过于激烈的行业,需要通过兼并重组或者资源整合的方式来扩大主要房地产企业的市场占有率。
图6:
2011年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况
此外,房地产企业具有规模经济不明显的特点。
由于房地产业实行的是虚拟经营,房地产企业实际上是充当资源整合者的角色,它只需要处理好与银行的融资关系,通过合理的方式找到策划、设计、施工、监理、营销以及物业管理公司就可以了,它自己并不需要从事生产施工,所需要的固定成本投入很少,主要靠流动资金来支持企业的运转。
因此,其生产规模的扩大带来的单位成本降低的效应并不明显。
所以说,多数学者根据我国房地产业的全国市场集中度高低来推断行业竞争程度不够,并进而建议通过收购重组等方式来增大行业集中度的思维方式是有偏颇的。
2、产品差别化
房地产由于其消费的地域性决定了不同地段的产品具有差异性。
在房地产开发中流行的一句话是:
“第一是地段、第二是地段、第三还是地段”。
最近几年开发商在产品户型形态上做了一些改进,比如:
设臵入户花园、设臵落地凸窗、增加露台面积、送可封闭的双层层高露台、跃复式户型、联排别墅、顶层复式作空中别墅等等。
一旦某开发商有创新产品面世,别的开发商就会很快模仿。
比如深圳,入户花园和凸窗是2012年左右的建筑设计创新,现在已经成为建筑产品中非常普及的元素了。
住宅建筑的差别化还体现在软件上,主要是开发商的品牌,售后服务质量以及物业管理的质量。
对于一些大型的房地产开发企业来说,它们通常有自己的物业管理公司,房地产开发和物业管理相互衔接,处于下游的物业管理公司根据客户入住后反馈的信息为房地产开发企业提供开发建议,形成良性循环,这也构成了与其房地产产品与其他公司产品的差异化。
3、行业进入壁垒
房地产业是资金密集型的产业,在地价不断攀升、土地出让金的缴纳越来越规范的情况下,资金要求高成了进入该行业的天然壁垒。
从深圳2007年出让住宅用土地情况来看,特区内土地楼面地价最高的已经达到每平方米9000元,每宗土地的出让金通常达到数亿元。
政府的这种土地出让方式自然而然地将一些资金实力不强的开发商排挤出去了。
本土开发商往往会采取一些方式来排挤外来的竞争者,比如万科当初尝试进入广州市场的时候就遭到当地开发商在土地拍卖竞价环节的夹击,只要万科举牌,就一定会有一家本土开发商出更高的价,结果万科第一次出击广州市场失利。
图7:
2013年房地产开发投资总额预测
1.3.2行为分析
1、价格行为——合盟成为一种常态
2007~2012年中期,全国房地产价格持续快速上涨,究其原因,除了供需矛盾、投资炒作及人民币升值等因素之外,开发商捂盘惜售和价格合盟对房价上涨具有极强的影响作用。
现在没有开发商会基于成本因素对待售房屋进行定价,它们都会根据市场需求不断试探消费者的接受能力。
为了让房价持续上涨,开发商会通过正式或者非正式的集会方式来进行合盟。
自2007年下半年以来,由于银行缩紧银根,房价缺乏上涨的资金支持,使得以往价格上涨过快的地区,房地产市场有价无市。
按照经济学规律,没有成交量的支持,房价应该选择转向,但是在比较长的时间内,绝大多数开发商选择宁愿少成交,也不降低房价。
终于在2008年的春季,万科选择了在部分地区试探性降价,并取得了不错的销售业绩,该等地区的其他开发商才陆续效仿。
但目前还不敢断言开发商已经不再实行价格合盟了。
2、非价格行为——广告与产品创新
广告是房地产营销的一种主要手段。
根据《中国广告年鉴2012》的统计,我国房地产广告经营额从2009~2012年分别为42.51、59.59、69.48、101.39亿,房地产广告费占销售额的比重也呈逐年上升之势,前两年一些地方报纸的主要广告收入均来自房地产广告。
一年几度的深圳房地产交易会是开发商展示自己所开发楼盘的主要舞台,但是2009年深圳的怪现状则是:
不少开发商担心购房者过多,因而选择不参与房交会。
越来越多的开发商选择通过网络进行宣传,既可以减少成本,又能达到较好的宣传效果,深圳在这方面表现得尤其明显,懂得上网的购房者一般都会通过房地产信息网查阅楼盘详情,而该网络中的“地产剑客”则可能成为楼盘的网络代言人。
3、捂盘惜售
捂盘惜售是2006~2007年深圳房价快速上涨情况下的特有现象。
有的开发商在楼盘达到预售条件的情况下迟迟不办理开盘手续,期望房价涨得更高以后再卖,这在深圳关内表现比较明显,因为关内商品房比较稀缺,将来很少有土地可以出让用作商品房开发。
有的开发商将一个楼盘同时建好的几栋房子,分成几批来销售。
在商品房销售困难的那几年,这种分期销售并逐渐加价的做法有助于吸引消费者尽早买房,但是2007年上半年开发商的做法却恰好相反,希望尽量推迟销售以获取最大化的利润。
4、并购与融资
房地产终究是资金的游戏,尤其是在土地拍卖制度推行开来之后,没有相当经济实力的开发商很难拿到土地。
而资金实力雄厚的开发商则能通过并购的方式低价获得别的开发商的土地资源,也可以通过上市融资或者发行企业债券的形式获得更多的资金。
房地产业界老大万科就通过收购的方式将富春东方在深圳罗湖及盐田区开发的几个高档楼盘纳入自己旗下,并换上万科的标记,销售价格也因品牌效应大幅增加。
招商地产在深圳迄今为止开发得最成功的一个项目,“兰溪谷一期”,实际上也是从一个小地产开发商那里买来的现成项目。
万科于2007年8月下旬在A股市场上通过向大股东定向增发的方式募集了100亿资金,随后在月底又通过了拟发行59亿元公司债的方案,资本市场似乎能为品牌开发商提供源源不断的资金支持。
图8:
2011年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速
1.3.3绩效分析
房地产业的市场绩效历来是一笔糊涂账。
根据统计的2005~2012年北京市房地产企业的利润,数据显示,北京444家房地产企业总的利润除了2005年为正之外,其他年份都为亏损。
而根据中国统计年鉴2005~2012年的数据计算的房地产利润率始终低于工业利润率,2007~2009年全国房地产平均利润率为负,其他年份最高利润率也不超过4%,这与北京市房地产企业从2007年的412家增加到2012年的958家形成鲜明的对比。
试想,连续八年亏损的一个行业,怎么可能有越来越多的企业进入?
按照经济规律,正常的做法应该是有企业发现做房地产无利可图因而选择退出才对。
2013年以后房价持续上涨,不少开发商好几年前拿的地,开发成本跟以前差不多,但是房价早已翻番,开发商还坚持宣传自己的利润非常微薄。
开发商隐藏利润的最好解释是为了避税。
房价上涨过快,房价收入比过高,导致消费者福利损失,这在很大程度上透支了消费者的购买能力,同时也抑制了臵业者在其他方面的消费能力。
从整个经济来看,这种畸形的产业发展不利于社
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