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收房的资料
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17过去与未来,都离自己很遥远,关键是抓住现在,抓住当前。
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伟东新都验房整理版
第一篇收房验房知识
第一章法律法规
一、山东省商品房销售条例关于交房的规定
第五章 交付使用
第三十七条 房地产开发企业交付商品房时,应当向买受人提供下列材料:
(一)房地产开发项目综合验收报告及备案证明;
(二)商品房质量保证书和使用说明书;
(三)具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件;
(四)房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件;
(五)物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料;
(六)买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单;
(七)商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。
买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收;经验收符合要求的,应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。
房屋验收交付单的签署,视为商品房的交付使用。
当事人双方另有约定的,从其约定。
第三十八条 房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵的,应当及时予以维修。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十九条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房;迟延交付的,应当承担违约责任。
经催告在三个月内仍未交付的,买受人有权解除合同,房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。
买受人应当按照商品房买卖合同的约定,接收符合交付条件的商品房,不得无故拖延或者拒绝接收。
第四十条 买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第四十一条 房地产开发企业按照规划建设的与商品房配套的基础设施、非经营性公共建筑和公共设施,按照有关规定办理移交手续后,房地产开发企业不再承担其维修、管理费用,但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外。
第四十二条 买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内,持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。
房地产开发企业应当予以协助,并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。
房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查;材料符合要求的,予以核准登记,并颁发房屋所有权证书。
房屋所有权证书应当载明房地产开发项目的土地证号、土地权属取得方式和土地使用年限。
因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因,致使商品房权属在一年内无法登记确认的,除合同另有约定外,买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第四十三条 房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。
商品房质量保证书应当根据国家有关规定,载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。
第四十四条 商品房的质量保修期限,不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。
保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算。
交付使用的商品房存在质量问题,在保修期内,房地产开发企业应当承担维修责任;房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的,买受人可以自行或者委托他人维修。
维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
第四十五条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验,房地产开发企业应当予以配合。
经核验确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;由此造成的损失,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
二、先验房、后收房”的收房流程有法律依据
在买卖合同中,“先验后收”是通常的交易习惯,而“先收后验”的交易习惯可能存在,但一定是一种非正常现象,具有典型的霸王条款性质,与市场经济的基本原则相悖,为现代民法和经济法所否定。
《合同法》第三条规定:
“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方”。
《消费者权益保护法》第十条规定:
“消费者享有公平交易的权利,消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为”。
《消费者权益保护法》第八条规定:
“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。
不通过验房,买受人的知情权无从保障,
“先收房、后验房”的霸王条款,完全剥夺了买房人对所有购房者的知情权。
开发商可能会认为,因为双方合同中未约定是先验后收还是先收后验,因此其规定先收后验就是有理由的。
对于这种合同中未约定履行方式的情况,《合同法》第六十二条第五项规定:
“履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行”。
在交房中有利于实现合同目的的履行方式只能是“先验后收”。
买卖合同中对标的物的验收,法律也有明确规定,《合同法》第一百五十七条规定:
“买受人收到标的物时,应当在约定的检验期间内检验。
没有约定检验期间的,应当及时检验”。
《合同法》第一百五十八条规定:
“当事人约定检验期间的,买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。
当事人没有约定检验期间的,买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人……”。
不对标的物进行验收,买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定,也就无法在合理期间内通知出卖人是拒绝还是接受标的物。
如果作出“不论标的物品质如何,不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释,对买受人是极不公平的。
“先验房、后收房”有利于市场稳定,保证交易安全,实现对经营者的监督。
《消费者权益保护法》第十七条规定:
“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见,接受消费者监督”。
三、相关的法律法规
《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定:
“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行
税款征收活动。
”
关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题,北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确
加以制止。
房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》,北京市人民政府已与2001年11月26日发文
(88号)废止。
根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定,房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房,而不能利用
自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件,如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房,必须承担延期交房的违约责任,并向购房人支付违约金。
根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定:
“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方的解释。
”
如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户,缴纳的代理费,可由双方自行商定,目前政府没有统一规定。
这种委托属于自愿
性质,办理房产证并不难,也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理,房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任,如果房地产
商不与购房人一起办理房产证,造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。
另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保,只有办理了房产过户手
续,他才能取消担保,因此房地产商为了自身的利益,通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。
因此,不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,建设单位交房时都应提供。
否则,购房者有权拒绝收房,由此产生的延期交房责任由开发商承担。
同时,根据《消防法》的规定,单体必须经过消防验收,才能交付使用验房程序:
一、查看两书一表一数:
房屋质量保证书;房屋使用说明书;竣工验收备案表;面积实测数据对照购房合同上的面积(自己可实测套内面积)。
《住宅质量保证书》:
1、性质
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品
房购销合同的法律文件,可以作为商品房购销合同的补充约定。
房地产开发企业应当按《住宅质量保证
书》的约定,承担保修责任。
2、内容
《住宅质量保证书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准作出说明,并
提出使用注意事项。
其中应当包含以下内容:
开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理
单位;结构类型;装修、装饰注事项;上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;门、窗使用注意事项;配电负荷;承重墙、保温
墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;其他需说明的问题。
3、保修期
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于建设部规定
期限。
房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规
定执行。
住宅中配置的设备、设施、生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅质量保证书》中。
《住宅使用说明书》:
房地产开发企业在《住宅使用说明书》中应对合理使用住宅进行提示。
因用户使用不当或擅自改动
结构、设备位置、不当装修等造成的质量问题,开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动
结构,造成房屋质量受损或其他用户损失,由责任人承担相应责任。
房地产开发企业向用户交付商品住
宅时,应当有交付验收手续,并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。
用户验收后自行添置、
改动的设备、设施,由用户自行承担维修责任。
购房者只有确信所购的商品房符合法律和合同规定的交
付条件时,方可同房产商签署房屋交接单,办理过户手续
《住宅质量保证书》应该包括的内容:
1.工程质量监督部门核验的质量等级;
2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;
(1)屋面防水3年;
(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;
(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;
(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;
(5)门窗翘裂、五金件损坏1年;
(6)管道堵塞2个月
(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;
(8)卫生洁具1年;
(9)灯具、电器开关6个月;
(10)其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。
4.用户报修的单位,答复和处理的时限内。
*住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于上述期限。
房地产开发企业可以延长保修期。
*国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。
*房地产开发企业向用户交付商品住宅时,应当有交付验收手续,并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。
用户验收后自行添置、改动的设施、设备,由用户自行承担维修责任。
《住宅使用说明书》应该包括的内容:
1.开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明监理单位;
2.结构类型;
3.装修、装饰注意事项;
4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
6.门、窗类型,使用注意事项;
7.配电负荷;
8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;
9.其他需说明的问题
*住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中。
*房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。
因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构,造成房屋质量受损或其他用户损失,由责任人承担保修责任
二、不交费、不签字、先验房:
发现问题后更不能交费、签字。
应先修房,同时取证、为日后必要时举证(即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据)奠定基础,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。
核查房屋总面积:
超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补,吃亏的是业主);套内面积不变、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少,吃亏的还是业主)。
三、房屋完好。
交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。
四、交合理费用(物业管理费[应有市物价局批文]等)
五、暂可不交的费用:
公共维修基金,契税:
1.5%+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。
五、公用建筑面积分摊原则。
(一)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
(二)为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。
各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
(三)公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
六、可分摊的公用建筑面积。
(一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
(二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
七、不应计入的公用建筑空间。
(一)作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
(二)售房单位自营、自用的房屋。
八、其它购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
九、分摊公用建筑面积的计算方法。
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
验房顺序:
专人进行同步纪录,最后填写一式四份验房单,业主留好交房代表签字的一份。
一、先看外部:
外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏)、单元门(外观和试用)、楼道(宽度、扶手、踏步、纱窗)。
二、再查内部:
入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房)、排气(卫生间)、强弱电配电箱、强电:
插座、开关、照明灯;弱电:
可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。
三、后测相邻:
闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
解决纠纷方式:
1、协商解决(集体更好操作),不成时可通过以下三结合方式。
2、媒体曝光;非诉讼方式(政府职能部门投诉);诉讼(集体诉讼影响大、成本低、成功率高)
验房注意问题分述:
问题与解答:
问题:
提起诉讼要在三个月内?
怎么回事?
没听明白,怎么开始计算检修时间?
如何确定这次检修过了?
是谁做的记录?
业主吗?
超过三个月怎么办?
解答:
因质检站验收之日(如3月8号)到颁发“竣工验收备案表”的时间规定三个月(即6月8号),“备案表”标注的日期是3个月前(即3月8号)。
如果6月8号后提出诉讼,开发商可以拿出3月8号就合格的证据“竣工验收备案表”:
那您就被动了!
当然您保存好最近的“修房纪录”证据也能证明您的房子那时不合格。
因为法庭只重证据!
从不认可没有证据的所谓“事实”!
因为法律不同情无知的弱者!
第一次验房业主自己填写验房单签字、开发商代表同时签字,一式四份,业主留一份(关键证据)。
自购房合同上的交房日至实际拿到钥匙之日,开发商按日支付房款万分之三的逾期违约金。
待房屋全部修好,开始装修,或入住时提起诉讼(最好3个月内)也不晚。
有关专家提醒正准备收房验房及装饰装修的业主们注意几点:
业主在收房验房时一定要事先研究购房合同,在尊重合同的基础上,按照建设部和北京市建委的标准对未来的住宅进行验收。
商品房销售前必须
经过质检站的验收,已取得证件的才可销售。
因此,业主购买的住宅已经经过相关政府部门的验收。
如果业主感到现房与合同有差异,可与房产销售部门协商。
如果业主不清楚如何验房收房,也可要求销售部门出具相关单据,按项目等逐项验收,或委托专业人士协助验收。
物业管理问题:
目前的物业管理权大多数是“招标产生”的,业主首先要看物业公司对小区管理的承诺以及物业公司的服务程序。
有不符合小区
大多数业主要求的部分可通过正当途径向物业公司反映,不要有过激行为。
在此需要强调的是,任何合理要求都要通过正当途径来反映和解决。
最好的方法是找一个自己信得过的第三方代表,
附表:
整改方案36
1概述
时间:
_________年______月______日_______________________________
地点:
××家园___号楼___单元___室
验房人:
甲方【××开发商】_________________________日期________________
乙方【业主】_________________________日期________________
验房结论:
_______________________________________________________
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________
一、验收流程
1、打印1~2份本文档,提前阅读,了解方法和过程
2、按《准备工作》一章的内容,按照“业主”的角色进行准备
3、如请人帮助,提前约好
4、杀向售楼处,要“看房卡”可以多要几张,进出方便;同时检验《准备工作》中需要KFS准备的内容(主要是一些文件是否具备、是否合格),填写验收记录
5、到物业办公地点用身份证件换钥匙【注:
你可以验房,也可以收房;验房自己看看就行了,收房就要走收房流程了,本文档不赘述了】;如果有人胆敢拒绝验房,那就给他们普法。
6、携带各种资料和工具,到自家验房,填写验收记录
7、回到物业,把问题列出来,填写《交屋单》,讨论整改方案、约定再次交接日期
第二章收房原则
1、先看房,再交费
2、不合理的费用一律不交
3、要签收的文件一定仔细看,看不懂的宁可不签
4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点,检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况,如有不符或缺损,应在交接时要求房地产商在交接清单上注明,并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期
5、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章
6、任何问题均应白纸黑字,签字画押
7、不应交的费用包括:
l各类设施的入户费、初装费(应KFS承担)待定;
l房屋测绘费(应KFS承担);
l物业税(尚未立法和实行);
l大、中修费(与维修基金重复);
l非取暖季收取暖费(取暖季到来前再交不迟);
l契税(KFS无权代收,收则违法);
l维修基金(KFS无权以此为理由不给钥匙,这不是合同约定的交房先决条件)
l房产证代办费(如果你希望自己办产权证,就可以不交)
8、不能懒惰,不要为少跑几趟路,上了物业的当
9、记着抄水表和电表的数目,因为在建设过程中,工人可能使用了你的这些资源,这钱不该你出。
四、准备工作
(一)资料
1.房屋交付使用通知书KFS提供,需要带着
2.住房登记表物业提供如果收房,收房的时候填
3.楼房验收交接表物业提供如果收房,收房的时候把发现的问题填在该表上,要求整改;可暂不办理入住手续,另行约定再次交接,一般不超过30天
4.竣工备案表KFS出示检查竣工备案表上有没有建委同意备案的章(竣工备案已改由建委工程质量管理处负责),应留复印件对《工程竣工备案表》的检查测试编号
要求检查结果《竣工备案表》上必须有建委同意备案的章(竣工备案已改由建委工程质量管理处负责)D-1-02
竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。
您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。
5.住宅质量说明书KFS提供应留原件【收房】和复印件
6.住宅质量保证书【住宅质量保修书】KFS提供应留原件【收房】和复印件
7.房屋面积实测表【商品房面积测绘技术报告书】KFS出示应留复印件
8.购房合同副本自备备用
9.管线分布竣工图KFS提供(水、强电、弱电、结构)。
应留原件【收房】和复印件
10.楼书自备楼书是KFS的承诺,要对照这些承诺是否兑现
11.本人身份证件自备切记:
一定要带,否则拿不到钥匙
12.环境检测KFS出示应留复印件
13.交屋看房记录表【物业交付核验单】物业提供验房过程使用;应双方签字并复印留底
14.房屋设计图纸KFS出示应留复印件
15.保修卡KFS提供【收房】
16.住户手册KFS提供【收房】
(二)费用
费用名称金额(¥)交费者状态备注
1.涨水房款业主补缴对该款项有异议应在入住前提出自己的主张
2.缩水房款KFS退款
3.物业费业主一般1~3月,共物业启动
4.契税业主
拒交。
《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定:
“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个
人不得
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