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经济合同的重要性
经济合同的重要性
篇一:
合同的经济学理论意义
伴随中国市场经济的发展和逐步完善,今后十年将称为中国建筑企业分化的关键时期,一批总承包管理型企业和专业分包企业正在悄然形成,工程项目合同管理水平的差异正是影响这一分化活动的关键性因素.如何理清合同管理与项目管理关系中存在的误区,有效开发合同的隐形经济效益,系统有效地管理控制合同中的经济问题,迫切需要从经济性角度对工程项目合同及其有关活动进行全面深入的分析研究.从合同经济分析角度,供鉴市场营销理论,从客观环境和合同环境两个侧面深入分析了项目实施的背景环境,建立合同经济要素的逻辑结构,理清合同目标与项目管理三大目标的正确关系,在项目生命周期活动的理论研究成果和国内外优秀承包商的合同管理实践经验的基础上,对合同各生命周期阶段经济活动的特征、侧重点、管理控制手段进行分阶段、分重点地研究分析,建立了合同经济活动流程的参考性标准,对建筑合同的经济问题进行了系统全面的分析论述.同时,结合合同经济分析研究的理论成果和国内施工企业的合同管理实践,研究中国合同管理的发展趋势,提出提高中国合同经济分析水平的具体对策.
篇二:
施工合同的重要意义
房地产合同管理
有家房地产企业,因为销售代理机构现场置业顾问的过度承诺,且被客户录了音,不得不支付多达3100多万元的违约赔偿金;另有一家房地产企业,因为总包、分包合同条款不严谨,多支付了不少管理费用不说,交房后的维修责任始终扯不清;还有一家房地产企业,在工程招标结束后,因为工程承包商是该企业老板的哥们儿,而且合同是老板直接谈的,相关部门都以为签署后的合同文本在老板手里,直到结算时才知道老板签字后,工程承包商就根本没有返回签字盖章后的合同,而后来返回的合同的工程单价却增加了150元/㎡……
诸如此类的合同管理问题,在兰德咨询多年的咨询实践中,遇到过很多、很多。
普遍问题就更常见了,包括:
(1)缺乏时间成本意识,合同洽谈时间过长,而最终选定的合作方却未必多么适合或优秀;
(2)合同会签程序过于复杂,即使在会议上集体决定的事项,还要机械地走一遍冗长的签字程序;(3)注重商务条款,忽视技术条款;(4)聘用的律师不能发挥应有的作用,聘请专业律师的代价又太高;(5)合同执行过程中,缺乏履约意识,不尊重合同条款,不尊重“乙方”,或者在与乙方“博弈”过程中显得被动;(6)合同执行完毕后,没有总结,对合同条款也不做修订,换了其他人或其他项目又是一个循环往复、没有提高的轮回。
如此多的问题显然与合同之重要性形成了巨大差距。
合同的重要性体现在――
1、合同是企业经营活动的体现形式――企业几乎所有经营活动都是以合同为主线,无论是采购合同、施工合同,还是营销代理合同、物业委托合同,从发标、洽谈到合同评审签约,从合同履行到合同后评价,都是围绕着合同、以合同为主线而展开的。
某种程度上说,市场经济就是契约经济,企业经济活动≈合同。
2、合同是企业品牌建设的重要内容――现在的甲乙方关系早已是互利、共赢的合作伙伴关系。
如果至今还有房地产企业有“强势甲方”的表现,只能说这些企业是不成熟、不聪明的,换来的也肯定是不能保证产品和服务质量的结果。
更重要的是,企业的履约能力和履约态度直接决定着乙方对甲方的履约评价结果,而这种评价对企业的行业声誉、品牌建设至关重要。
3、合同决定企业的经营风险――在竞争日趋激烈的市场环境下,特别是企业处于快速发展、分级授权过程中,风险预防与控制能力是房地产企业应具备的核心能力之一。
如果因为某个部门(项目部)人员的素质、经验和能力不足而签订了不严谨的合同,就可能导致合同执行被动,进而增加企业经营风险。
反之,严谨的合同能最大程度地降低企业的经营风险。
结合兰德咨询多年房地产企业管理咨询经验,希望房地产企业在今后的合同管理实践中,注意以下事项。
TIPS1:
要有书面授权文件
企业领导人应组织召开专题会议,研究决定与合同管理有关的授权事项,包括合同洽谈、合同审核、合同签订等事项。
特别是合同签订,要有明确的书面授权书。
这是规避
合同风险很重要的一环,建议尽快落实,切不可马虎大意。
另外:
合同授权文件属于企业“授权体系手册”中的一项内容。
换言之,合同授权文件应基于并融入企业“授权体系手册”中。
TIPS2:
要尽量是合同内容更显公平
这其实既是观念问题,也是执行问题。
首先,企业领导人要转变观念,不要对乙方过于苛刻。
应该认识到:
乙方是企业资源整合的对象之一,是企业产业链的一环;如果没有互利、共赢的合作观念,最终吃亏的还是企业自己。
事实上,近年来,房地产企业在与各类乙方合作的过程中,可谓“个别胜出,总体失意”。
分析这一现象的原因,主要有三点:
(1)过于注重选择合作方的形式(如招标),而不太重视合同的执行过程;
(2)任何一个乙方在同时与多家房地产企业合作,乙方也在比较“甲方”,并根据甲方的合作态度、付款方式等,随时进行着资源、人员的动态调配;(3)就专业能力和技术知识而言,乙方胜于甲方,所以存在不对称性。
为什么很多业内优秀机构都不太愿意与曾经是乙方(如开发企业早年是做工程、营销等起家的)的甲方合作呢就是因为转变成甲方后对乙方过于苛刻!
根据观察,绝大多数企业领导人在观念上还是很端正的,但下面的人往往不能深刻领会或理解“平等合作、互利共赢”观念。
或者是,即使理解了,执行时也不到位;即使执行了,可能因为有其他诉求,甚至会有意刁难乙方。
所以,企业上下共同转变观念是很重要的。
TIPS3:
一定要推行标准化合同示范文本
标准化合同文本是指经在公司内部使用的统一合同范本,包括合同范本、邀约、应约、附件等合同性文件。
实践证明,推行标准化合同示范文本可以有效地规避合同风险,缩短合同洽商时间,预防权利寻租。
但令人遗憾的是,除了部分一线企业外,绝大多数房地产企业都没有设立知识管理中心,缺乏有经验、教训的知识共享机制。
表现在合同上,就是没有强制性、标准化的合同范本,致使前任不能给后任留下什么,不同部门、不同项目部之间也不能实现合同共享,因而总是在洽谈、签约、扯皮、纠纷方面周而复始、循环往复,耗费了大量的时间和精力,不但不能提高工作效率和风险控制能力,也没有更多的时间做更重要的事。
房地产市场已经步入标准化时代。
房地产企业的标准化有产品标准化(如“万科城市花园”的标准化复制开发)、流程标准化、合同标准化、人力资源标准化等。
只有标准化,才能从更本上提高开发效益和工作效率!
尽管有些企业多年来也沉淀下了不少好的合同,通过络也下载了一些合同文本。
但合同的系统化、精细化程度还远远不够,导致企业的合同管理水平不能快速提高。
这也正是兰德咨询下大工夫系统整理、研究《房地产企业商务合同示范文本》的初衷。
《房地产企业商务合同示范文本》是兰德咨询在汇总多年搜集的大量优秀合同文本基础上,通过律师和咨询专家们逐份、逐条地比对和推敲所形成的,共包括8类38种合同。
每一份合同文本都是业界优秀企业千百万资金所累积的经验和教训的集中体现,是多方智慧知识的成果结晶。
在多年的管理咨询实践中,我们也发现,“过于自信”也是导致有些企业合同经常出现低级错误的原因之一。
究其原因,主要是企业领导人基于多年经验的“过于自信”,而这种自信又不能通过合同示范文本传授给具体的合同主控部门及人员。
结果是,企业领导人总是责怪、批评下级人员能力不强、不够细心,而下级人员也是一肚子苦水。
任何经验都要沉淀为知识并予以传承才有价值,《标准化商务合同文本》即如此。
TIPS4:
一定要编制合约规划
咨询实践中,在对成本合约部门和项目经理进行调研访谈时,会依提纲问“对项目合约是怎么做的,有什么建议”等问题。
如果访谈对象对此缺乏系统认识,甚至是说不出什么,就可以基本断定其知识、能力一般。
所谓合约规划是指对房地产开发项目建设过程中涉及的合同组成、合同关系及合同科目、目标成本、主控部门、计划时间等做出一系列规划。
近年来,有些管理水平比较高的企业,除了针对各个项目制定《项目合约规划》外,还延伸到了企业本部的各个职能部门的《年度合约规划》,从而使合约规划、计划、资金预算等共同形成纵横一体的企业运营体系。
试想:
如果不能厘清总承包商、独立工程承包商、独立供应商(甲供材料)、指定分包商、指定供应商的合同关系和付款申请机结算关系;如果不能明确各个合同所对应的目标成本科目、合同额预算、合同计划签订日期等,何止是合同管理问题,简直就是不懂房地产开发,“跑冒滴漏”是在所难免的,也绝不可能有什么要的业绩。
TIPS5:
合同要尽量与成本费用科目相一致
大多数房地产企业都有自己的《合同分类及编号规则》,也建立有《合同台账》,但在咨询实践中我们发现,成本科目与合同编号却没有关联性——这是有悖逻辑的。
反之,如果成本科目与合同编号相一致,不仅很容易做好合同分类及编号,也很容易对比不同项目的同一科目成本费用的高低差异。
例如,“土地出让金”对应“土地出让合同”,“销售代理费”对应着“销售代理费”,“中水系统”对应着“中水系统合同”。
而且,这种做法还有一个潜在的重要意义:
有利于建立并推行合约标准化和项目成本标准化!
至于合同的签订、合同的履行(包括合同费付款、变更、结算、解除、终止、纠纷处理)、合同台账管理等,均属常识性问题,限于篇幅,不再赘述。
需要强调的是,在《合同管理制度》及《合同签订流程》、《合同履行注意事项》、《合同台账管理工作指引》等相关制度流程中,一定要做出适宜、明确的规定。
最后需要注意的是,《房地产企业商务合同示范文本》和《合同管理制度》及相关文件,都要进行定期评审,并在评审后及时进行动态修订。
但前提是,一定要先有《标准化合同示范文本》和《合同管理制度》,无论是购买,还是自行建立。
否则,如果没有基础,什么提高合同管理水平、规避法律风险等都是空谈,无论多少TIPS也没有。
篇三:
合同签订地的意义
合同签订地的意义
这是法律对于因合同纠纷提起的诉讼的管辖一般规定,即发生纠纷后,要么向被告住所地人民法院起诉,要么起诉至合同履行地人民法院(从这里可以看出,明确合同履行地比明确合同签订地更具有法律意义)。
所以,一般而言合同签订地人民法院没有管辖权,但也存在特殊情况。
《民事诉讼法》第二十五条规定,合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
根据此规定,合同签订地人民法院有管辖权,要同时满足以下条件才可以:
1、双方签订了书面合同(口头合同当然不行);2、双方所签订的书面合同中已明确约定合同签订地人民法院为管辖法院;3、双方关于管辖法院的约定,没有违反法律对级别管辖和专属管辖的规定。
只有同时具备以上三个条件,明确合同签订地才具有法律意义,否则对于合同的履行以及可能发生的诉讼,其实际意义相当微小。
一般的合同纠纷如果双方没有约定的(即在合同签订地、合同履行地、标的物所在地、被告所在地、原告所在地中选择一个)管辖法院,一般是按被告所在地的法院来管辖的。
1、这个要连同合同的约定一起,在合同纠纷中才能起作用;签订合同双方可以在合同中约定,如果以后合同履行有了纠纷,管
辖法院是哪里;在这里如果约定是合同的签订地法院的话,在以后如果起了纠纷,起诉法院就要是签订地法院;
2、合同中可以标明合同签订地;签订地和合同的履行地可以是不一致的。
企业在签订合同时应注意哪些问题
身处市场经济波澜壮阔的大海中,各位对合同的重要性肯定有所感知,一位法律权威说过“财富的一半是合同”,那么什么是合同,简单的说,合同就是契约,它的本质在于它是一种合意或协议,合意就是指意思表示一致,而当事人只有在平等自愿的基础上进行协商,才能使其意思表示达成一致,如果不存在平等自愿,也就没有合意,我国《民法通则》第85条规定,合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议,依法成立的合同受法律保护“这条关于合同的立法定义,也再次强调了合同本质上是一种协议,是当事人意思表示一致的产物。
而合同法作为调整平等主体之间交易关系的法律,主要规范合同的订立、合同的效力及合同的履行变更、解除、违反合同的责任等问题。
它同时又是商品交易的基本规则,无论是企业或个人在对外签订合同时应注意以下五个问题:
一、要防止被骗;现在利用合同诈骗的情况非常多,而且大部分合同诈骗被视为经济纠纷,使骗子们逍遥法外,骗子有了实力后往往会设计更大的骗局。
如何正确地签订合同,不同的情况自然有不同的要求。
我们根据审判实践中遇到的各类案件普遍适用的注意事项,作以下几方面分析,以有效地帮助人们防止上当受骗,降低信用风险。
1、在签订合同以前,必须认真审查对方的真实身份和履约能力。
审查身份就是查对方的经营主体资格是否合法和真实存在。
审查履约能力就是要查清对方现有的、实际的、真实的经营情况。
通过信用调查和信用分析最终形成的信用评价报告将对对方的真实身份和履约能力有一个较为全面的介绍。
如果我们之前没有进行信用调查和信用分析,为了避免上当受骗,签约前应尽可能通过信
函、电报、电话或直接派人上门了解等方式对对方的资信情况进行仔细的调查,切实掌握与了解对方的真实身份和履约能力。
2、审查合同公章与签字人的身份,确保合同是有效的。
如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构,应要求其提供所属法人机构的授权书。
对方在合同上签公章,并不能保证合同是有效的,还必须保证合同的签字人是对方的法定代表人或经法人授权的经办人。
如对方签字人是企业的法人代表,那么在签订合同之前,应要求对方提供法人代表身份证明,营业执照副本或工商行政管理机关出具的法人资格证书;如对方仅系企业的业务人员,则还应让其提供企业及其法人代表的授权委托书、合同书、业务人员自身的身份证明以及财产担保书等相关证明文件,切忌仅凭对方提供的银行账户、合同专用章等不全面、不规范的文件就与其签订合同。
同时也应该从根本上杜绝那种仅凭老关系、熟面孔或熟人的介绍就与对方签订合同的做法。
某生产资料公司的供销员岳××,在一次出差时结识了一个南方佬客吴××,交谈中得知吴有办理车皮发运的能力。
于是,把他引荐给正为请车皮事犯愁的本公司徐经理。
吴的到来不啻是雪中送炭,二人一拍即合,商定好由徐经理的公司出钱、吴负责办理发运,获利后双方平分。
事不宜迟,紧接着徐经理签发了一张12万元的支票给吴。
可是,时隔半年,吴音讯皆无,生产资料公司不但分利未得,倒赔进去12万元本金。
徐经理由咎被调离原工作岗位,但他给原单位造成的损失却无法挽回。
像他这样,由于不懂,没有签订有法律效力的经济合同、光凭“君子协议”而吃亏上当的恐怕为数不少;而懂得经济合同的重要性,但却因缺乏有关方面的起码常识、没有签好合同以致给国家、集体或个人造成重大损失的更是大有人在。
他们的教训提醒人们在经济活动中绝不能忽视经济合同的作用,签订经济合同非慎重不可。
3、签订合同时应当严格审查合同的各项条款,有条件的不妨向专业人员咨询。
根据合同诈骗的特点.为了防止对方利用合同条款来弄虚作假,应该严格审查合同各项条款以便使合同权利义务关系规范、明确,便于履行。
对于合同的主要条款,特别是关于交货地点、交货方式、质量标准、结算方式、货物价格的约定更要力求表达的清晰、明确、完整,决不能含混不清或者模棱两可,给合同以后的履行埋下隐患。
4、约定违约条款。
违约条款是明确约定违约的责任,为将来可能的诉讼与维权打下良好的基础。
违约条款中可以明确约定违约金或欠款的利息。
如:
甲方未按期完工的,向乙方支付违约10万元。
5、约定争议管辖权条款。
争议管辖权条款的约定用于避免对方精心设计的司法陷阱。
一些骗子往往在其所在地经营了良好的社会关系,利用地方保护主义逃避法律制裁。
一般应约定由自己所在地的人民法院管辖,双方实在无法达成一致意见时,应当约定双方所在地的人民法院都有管辖权,约定双方所在地的人民法院都有管辖权时,如果发生了争议,应当尽快向本地的人民法院提起诉讼,否则,如果对方先起诉的,对方的人民法院将首先立案,你将不得不到对方所在地打官司,对财力与精力消耗都比较大。
当然也可以选择一个公信力高的仲裁
机构进行裁决。
约定由一方所在地法院管辖的方法:
本合同未尽事宜,双方协商解决。
协商不成的,任一方均有权向甲方所在地人民法院进行起诉。
6、明确合同签订地。
很多精心设计合同纠纷从实质上看都是合同诈骗,都涉嫌构成犯罪。
对于涉嫌经济诈骗案件的受害人,首先应当到公案机关报案,而不是到法院诉讼,因为法院一经受理,合同诈骗案件就变成了普通的经济纠纷。
但是,一些骗子们往往精心设计管辖权,使人们到本地公安机关报案时,发现本地公安机关没有管辖权。
合同签订地条款的约定,对于追纠骗子的刑事责任和挽回自身经济损失有着重要的意义。
我国的刑法规定:
刑事案件由犯罪地的公安机关管辖。
合同诈骗的犯罪地包括合同签订地点、合同的履行地点。
由于合同履行地往往在对方的所在地,所以没有意义。
只有约定合同签订地点。
根据最高法的司法解释:
凡书面合同写明了合同签订地点的,以合同写明的为准;未写明的,以双方在合同上共同签字盖章的地点为合同签订地;双方签字盖章不在同一地点的,以最后一方签字盖章的地点为合同签订地.所以在合同上明确地将签订地注明为本地或作为最后一方签字,以取得本地公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。
7、约定担保条款。
当然,合同的当事人并不是总有能力和意愿提供担保的。
我们在这里提及担保条款,只是提醒合同的当事人不要忘记争取促使对方提供合同担保,毕竟,有担保的合同是安全的合同。
约定担保条款,必须按照《中华人民共和国担保法》进行,否则,可能会造成担保条款的无效。
约定担保条款时,应当注意以下事项:
(1)、由法人或自然人提供担保的,应审查担保人是否有担保资格。
国家机关不得为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。
学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。
企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人,企业法人的分支机构有法人书面授权的,可以在授权范围内提供保证。
无民事行为能力的自然人不得作为保证人。
(2)、用财产抵押时,应审查财产是否可以抵押。
下列财产不得抵押:
(一)土地所有权;
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。
(3)、用下列财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
办理抵押物登记的部门如下:
(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;(四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;(五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。
(4)、当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。
当事人办理抵押物登记的,登记部门为抵押人所在地的公证部门。
二、避免签订无效合同。
新公布的《中华人民共和国合同法》第52条规定了5种情形下的经济合同属无效合同,即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定;其中“违反法律和行政法规的合同”与“违反国家利益和社会公共利益的合同”两项,应引起特别注意。
签订经济合同时,在国家利益和社会公共利益的问题上,绝不能见钱眼开,见利忘义。
目前,我国法律体系已逐步建立健全起来,签订合同时,要了解双方所属地方政府或部门对合同中相关内容制定的行政法规,防止订立的合同因与法规相违背而造成合同无效。
案例:
一个经营状况良好,规横较大的企业或公司每年与外单位签订几十份合同,如果不懂《合同法,缺少经验,盲目订约,所签合同肯定存在不少问题,造成合同不能履行,或不能完全履行,酿成纠纷。
签订一份有效合同应符合哪些条件?
评析:
签约时必须严格按照《合同法》的规定办事,把合同订的合法、可行,确保合同的有效性。
签订合同首先要注意合法问题。
这里包括三个方面内容:
一是合同内容必须合法,即符合国家的法律、政策和国家经济计划;二是合同条款必须体现平等互利、等价有偿的原则;三是合同必须符合国家利益和社会公共利益,任何一方不得为牟取非法收入违反或损害国家和社会公共利益。
其次,签订的合同要可行。
所谓可行,是指签约双方要有履约能力,具备相应的设备、技术、人力和资金等条件,使各自承担的合同义务与本身的实际生产能力或偿付能力相适应,以保证合同的顺利履行。
此外,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。
当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。
法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
那么有的人问,在不知道违背国家法律和政策的情况下,签订的合同是否有效?
比如有个案例:
某汽车改装厂与某贸易公司签订了买卖解放牌汽车20台的合同。
合同规定改装厂5月供货,并负责办理汽车合格证及临时牌照。
改装厂拼装完20辆汽车后,办理汽车合格证及临时牌照时,公安交通管理部门指出,国家规定不准买卖拼装汽车。
致使厂方不能按时供货,需方起诉到法院,要求终止合同返还货款。
评析:
《中华人民共和国合同法》第7条规定:
“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
”该法第52条规定:
违反法律和行政法规的强制性规定,合同无效。
凡是违反法律和行政法规的行为,不论签订合同的当事人在主观上是否出于故意,也就是说,不论当事人是否知晓国家法律和政策,客观上只在违反了这些法律
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