土地抵押权研究论文.docx
- 文档编号:1174814
- 上传时间:2022-10-18
- 格式:DOCX
- 页数:5
- 大小:20.35KB
土地抵押权研究论文.docx
《土地抵押权研究论文.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《土地抵押权研究论文.docx(5页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
土地抵押权研究论文
土地抵押权研究论文
摘要土地抵押权是指在土地抵押关系中,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
土地抵押权的法律特征:
1、土地抵押权具有担保物权和土地它项权利双重性质;2、土地抵押权的标的为土地使用权;3、土地抵押附属于土地使用权;4、土地抵押权的设定属于要式行为;5、土地抵押权具有担保物权的功用和效力。
土地抵押权的客体范围:
1、划拨国有土地使用权;2、出让方式取得的国有土地使用权;3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;4、乡(镇)村企业的建筑物战胜范围内的土地使用权。
土地抵押登记制度:
1、土地抵押登记的作用。
2、土地抵押权登记程序。
3、土地抵押权登记的效力。
土地抵押权的消灭:
1、债务清偿;2、抵押物消灭;3、土地抵押权实现;4、抵押权无效。
土地抵押权制度中需要思考的几个问题:
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权;2、关于“四荒”土地抵押;3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回;4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地人民政府主管部门的批准或同意。
内容提要:
土地抵押权是附属于土地使用权的一项土地他项权利,土地抵押制度也是人们在经济发展中一直探讨的一个问题。
本文先从土地抵押权的概念和法律特征谈起,对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述,并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
关键词:
土地抵押权土地抵押权登记土地使用权随着社会主义市场经济的全局发展,土地在国民经济发展中越来越显示其重要性,人们已不再单独将土地作为一种资源来对待,而是将其当作一种资产进行科学的管理,以充分发挥其在国民经济中的经济杠杆作用。
为此,笔者通过对土地管理知识的一些学习和了解,感到这是一门非常广泛和深奥的学说,其中有许多知识需要我们进行学习,有许多问题需要我们进行思考和探讨,在此本文就其中的土地抵押权进行阐述,并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
一、土地抵押权的概念在我国,土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时,债务人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。
其中,提供土地使用权作为担保的,为抵押人,接受土地使用权担保的债权人,为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看,土地抵押权是指的土地使用权抵押权,法律只允许对土地使用权进行抵押,而对土地使用权以外的其他土地他项权利,没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征首先,土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。
土地抵押权作为抵押权的属概念,应当归入担保权或者担保物权的范畴,《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产,因此,从物权法的意义是说,土地抵押权是一种担保物权;同时土地抵押权又是土地他项权利的一种,是设立于土地使用权之上的权利和负担。
因此,土地抵押关系的调整,不仅要适用担保法的规定,而且要适用土地法的规定。
其次,土地抵押权的标的为土地使用权。
土地使用权与抵押权是两种不同的权利,但土地抵押权必须是基于土地使用权(主权利)才能成立,并以土地使用权作为实现抵押权的标的。
土地抵押权成为他项权利,因其标的物为土地,地上物及某些土地权利,抵押在于确保债的经济价值的实现。
故提供担保之物必须具有交换价值。
出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的,因此,土地使用权可以成为抵押标的物。
目前,我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押,故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三,土地抵押权附属于土地使用权,但两者又有着密切的联系,土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。
一方面,它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件,根据我国现行法律,作为主权利的土地使用权,因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,作出收回土地使用权的处罚而消灭时,在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。
另一方面,它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四,土地抵押权的设定属于要式行为。
设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同,并进行土地抵押权抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
我国对土地抵押权登记实行强制登记制度,抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件,当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定,效力未定的书面抵押合同,其效力经登记而确定。
第五,土地抵押权具有担保物权的功用和效力,它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障,而不是直接满足对土地的利用需求。
因此,它不具有对土地占有使用的权益。
从土地他项权利性质来分,土地抵押权是担保性他项权利,而其他诸如地上权,地役权等均归属于用益性他项权利。
这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征三、土地抵押权的客体范围1、划拨国有土地使用权。
所谓划拨国有土地使用权,是指经县级以上人民政府依法批准,土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。
由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的,所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。
(1)土地使用者须领有国有土地使用证。
(2)具有地上建筑物,其他附着物合法的产权证明。
(3)以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。
(4)经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定:
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
由此可以看出,以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权,但是,如果以划拨土地上的房屋作抵押的,该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。
所谓以出让方式取得的国有土地使用权,是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。
因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权,对土地使用权有权作出处分,包括抵押。
但根据现行法律规定,以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山,荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
根据我国现行法律规定,集体所有的土地使用权一般不能抵押。
集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。
但是为了促进荒地的开发利用,《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押,但是必须要符合下列条件:
第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。
第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。
第三、须取得发包方的同意。
4、乡(镇)村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。
根据《担保法》的规定,乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。
乡(镇)村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押,而不能单独抵押。
当以乡(镇)村企业的建筑物抵押时,其占用范围内的土地使用权应同时抵押。
该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度1、土地抵押登记的作用
(1)抵押权的公示及生效的作用。
土地抵押权属于担保物权,是一种对世权。
因此,对土地抵押权的设立应进行公示,向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况;并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。
如前所述,抵押权的生效均以登记为必要条件。
(2)警示效力。
土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。
其目的,是让公众了解该抵押权的变动情况,自己决定是否进行有关的法律行为。
因为根据民法的意思自治原则,法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。
如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权,抵押权人的权利实现就会存有风险,但如果进行土地抵押登记,就可以给抵押权人提供足够的警示,使之了解设立后顺位抵押权的风险,从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定,办理抵押权登记,首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估,并鉴定书面的抵押合同,其次在鉴定抵押合同后15日内,由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记(如一方到场申请抵押登记,必须持有对方授权委托文件)。
最后,土地管理机关审查,进行登记注册,核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力根据《担保法》的有关规定,土地抵押登记为抵押合同的生效条件,也就是说,以抵押登记为生效条件的土地抵押合同,自办理抵押登记之日起生效,登记生效日即为抵押合同的生效日。
抵押权登记后,抵押权人可以对抗一切的第三人。
其效力具体表现为:
(1)当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的,如果有的抵押权已经登记,有的抵押权未登记,先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。
(2)在土地抵押权存续期间,抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押权已经登记,抵押权人仍可行使抵押权。
也就是说,抵押权一经登记,无论抵押财产的受让人是否属于善意,抵押权人都可与之对抗行使追及权。
(3)抵押合同成立后,抵押人又将土地使用权出租的,抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的,租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。
(4)已经设立抵押的土地使用权被查封,扣押等财产保全措施或执行措施的,抵押权不受影响。
(5)在抵押期间,抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的,抵押权人有权予以制止;(6)债务人到期不履行债务时,抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押,并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。
(7)债务人到期未清偿债务的,抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人,并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭土地抵押权消灭的情形有下面几种:
1、债务清偿。
债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕,该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。
抵押物消灭主要有三种情况
(1)被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。
(2)被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用(3)土地使用权随建筑物抵押的,该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。
抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产,抵押权人有权依照国家法律,法规和抵押合同的规定处分抵押财产,并就处分抵押物的价款优先受偿,抵押物转归第三人。
此时,抵押权实现,设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。
抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。
抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。
例如,以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的,以乡(镇)村企业的土地使用权单独设立抵押的,以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。
又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。
按照《破产法(试行)》第49条的规定,在抵押期间,破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时,应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。
破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的,人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六、土地抵押权制度中需要思考的几个问题1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权,但是,随着社会的发展,我国的法律能否突破这个界限,把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利,答案是肯定的。
只要是能够有偿转让的土地他项权利,就应允许抵押。
例如,空中权和地下权。
我国部分学者也赞成其他部分土地他项权利可以进行抵押①。
2、关于“四荒”土地抵押《担保法》第34条规定:
抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 土地 抵押权 研究 论文
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)