研究报告 房地产开发项目可行性研究报告.docx
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研究报告房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告
一、项目背景
1、项目名称:
居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《a市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1)地块位置:
该基地东起
,南至
路,西至路、北至
,围合区内土地面积约
平方米,该地块属a市类地段。
2)建设规模与目标:
土地面积:
亩(
平方米)[文秘范文-http:
//]
容积率:
开发周期:
土地价格:
元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计):
总建筑面积:
㎡
3)周围环境与设施
(1)步行约10分钟可至a市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为
城市绿化带,南侧为
广场。
(4)西南靠近a市
小学。
(5)北面为a市人民银行。
4、项目swot分析
优势及机会
(1)该项目地处a市发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是的居住区域。
(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让,起价
元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区,我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在a市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11)拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)a市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。
(18)
花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1a市概况(参考)
a市位于
河南岸,面积
平方公里,人口万。
生态环境优良。
境内有森林公园、野生动植物保护区、水禽湿地保护区。
全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。
交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸,与b市接壤,是a市政治、经济、文化中心。
全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。
城区人口12万。
2a市房地产住宅市场分析
a市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:
1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。
到目前为止,a市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。
居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
20xx年,a市房地产业主要特征表现在以下几个方面:
表现之一:
投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。
表现之二:
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。
城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三:
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。
表现之四:
交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易1.12万起。
a市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。
表现之五:
拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市gdp增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测:
---—从购房能力看
伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,XX年到XX年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。
在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,a市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表:
项目
套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置
向阳小区1500
22
1400
宝山路
新华小区785
8
1344
黄河街
银河小区170
1460
银河街
成光小区130
1400
学院路
太阳神小区500
6.9
1508
英雄路
部分商业网点详细情况
项目
面积㎡
单价元/㎡
位置
汇丰花园40~~80
4000~5600
新城区
秋爽花园50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小区36~~50
6800
建设路
桃园小区车库
550
秋浦路
荷花村
车库
550
建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,
拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。
其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:
住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算:
按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅:
640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房:
640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房:
600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:
34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等:
1)、搬家费:
住宅:
200户*300元=60000元
经营性用房:
9户*500元=4500元
小计:
64500元
2)、过渡费:
住宅:
34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房:
600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计:
632535元
其他费用
3)、管理费,委托拆迁费:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、房屋拆迁评估服务费费:
35000元
5)、奖励:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计:
38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照a市人民政府令,对a市城市区域内房屋拆迁,在XX年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在XX年7月1日开始执行后。
a市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=420xx874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:
50*10*2=1000㎡,建筑面积:
XX㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在路靠近小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房,形式基本同s小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:
29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:
17906㎡。
地块内大致布置
一栋15层29.4*13.8*15层;
一栋12层29.4*13.8*12层;
三栋12层40*15*12层;
一栋15层40*15*15层;
占地面积:
3211㎡,建筑面积:
41554㎡
总占地面积:
5861㎡,建筑密度:
20.7%
总建筑面积:
61460㎡,容积率:
2.17
高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费:
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费:
61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金:
配套建地下室
5、规划技术服务费:
56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改:
61460*8=49.168万元
7、散装水泥:
61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费:
61460*2=12.29万元
9、质量监督费:
61460*2=12.296万元
10、施工图审查:
61460*1=6.15万元
1
1、防雷审查:
61460*1=6.15万元
1
2、消防审查:
1
3、文物:
0.2万元
1
4、规划设计:
10万元
1
5、建筑设计:
XX*12+59460*30=180.78万元
1
6、地质勘探:
61460*2=12.29万元
1
7、测量定位:
10万元
1
8、煤气增容:
2500元/户
1
9、供水管网配套费:
20元/㎡
小计:
627.93万元
(1
8、19项代收代缴,未计)
(二)工程成本
1、桩基:
59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室:
4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体:
59460*900+XX*500=5451.4万元
4、电梯:
9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程:
61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程:
61460*60=368.76万元
7、监理费:
6337.66*1%=63.38万元
小计:
7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计:
142392800元
营业税及附加142392800*5.5%=7831604
各项费用
142392800*4%=5695712
总成本:
拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=420xx874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利润:
销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该项目具有一定的利润空间,项目可行。
如超出项目风险较大,项目不可行。
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