物业前期介入工作程序.docx

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物业前期介入工作程序

楼宇承接查验

1.目的：

确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

2.适用范围：

对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。

3.内容：

3.1接管验收条件

按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：

注：

对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料

a.项目批准文件；

b.用地批准文件；

c.建筑执照；

d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

3.2.2市府验收合格资料：

a.工程竣工验收证书；

b.消防工程验收合格证；

c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书

d.用电许可证；

e.供用电协议书；

f.用水审批表、水费收缴合同书；

g.卫星地面接收设施许可证；

h.电视共用天线合格证；

i.电梯使用合格证。

注：

煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇承接查验

3.2.3工程技术资料

a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等；

b.地质勘察报告；

c.工程合同及开、竣工报告；

d.工程预决算分项清单；

e.图纸会审记录；

f.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

i.竣工验收证明书；

j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

k.新材料、构配件的鉴定合格证书；

l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；

m.砂浆、混凝土试块试压报告；

n.供水、供暖管道的试压报告；

o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

3.3楼宇接管验收程序：

3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。

具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。

3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：

经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的

要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。

在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。

3.4楼宇质量与使用功能的检验：

3.4.1检验标准：

参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。

3.4.2质量及功能检验程序：

a.楼宇接管前的质量检验：

根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。

①确定物件数量是否符合；

②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，物业服务中心负责对整改后项目进行验收。

对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。

b.对于新楼宇,根据检查结果，物业服务中心对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。

对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业服务中心接管钥匙。

物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

c.小业主入伙接收物业时，物业服务中心人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。

对于新楼宇，由物业服务中心整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，物业服务中心（小业主）复检认可后消项。

对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。

d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经物业服务中心查验证实后，报告发展商派人更换或返修。

e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。

3.4.3公共配套设备的验收：

a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。

值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

b.每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。

d.同楼宇管理相适应的物业服务中心办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。

3.6接管验收记录：

3.6.1楼宇建筑接管验收记录表

3.6.2楼宇给排水接管验收记录表

3.6.3楼宇电气接管验收记录表

3.6.4公用机电设备验收单

3.6.5公用建筑、小型设施验收单

3.6.6室外给排水验收单

3.6.7绿化验收单

3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单

楼宇接管工程验收程序

一、新楼宇的接收

签署物业管理委托合同

选定主要管理人员

进楼掌握情况

印制验收表格

确定验收日期

大业主（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组

实物验收

每项、每间、每个查验

缺陷登记

移交钥匙

缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队

缺陷返修

地盘、管理处按单查验

资料移交

产

权

资

料

技

术

资

料

政府验收合格证

水电

供应合同

物业管理公司正式进行物业管理

收楼三个月前

小业主收楼验收

注：

对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。

二、原有已入伙楼宇的接收

如有机会，应于收楼前掌握楼宇基本情况

注：

对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。

发现问题的解决办法

楼宇验收分物业公司（物业服务中心）初验和小业主复验。

一、在初验中发现的问题，处理如下：

㈠一般项目的返修

对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；物业服务中心应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

也可经双方协商，由建设单位委托物业服务中心代为返修，所需费用由发展商支付。

㈡房屋结构的加固补强

在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。

由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。

并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

㈢不具备使用功能问题的处理

接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。

二、小业主在验收中提出问题的解决办法

1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；物业服务中心应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

2、对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《工程规章制度手册》中的相关装修管理规定。

3、对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供帮助。

三、相关文件及记录:

《业主房屋装修管理规定》《接管验收记录》

新接楼宇的入伙

一、物业接管前的工作：

1、实地考察：

对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织项目客户服务中心、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察，（必要时可多次进行实地考察），在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。

２、成立物业服务中心：

新的物业物业服务中心应于已确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐物业服务中心各类人员。

物业服务中心各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

①伙前180天，任命物业服务中心主任，另配备助理员１人，财务室会计、出纳各１人，组成物业服务中心筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。

②入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第一手资料。

③入伙前一个半月，调配炊事班长１人，开展物业服务中心食堂的筹备工作。

④入伙前一个月，管理层人员配齐，物业服务中心挂牌办公。

⑤入伙前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。

⑥入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。

⑦入伙前30天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。

（或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。

）

⑧入伙前30天，护卫三个班的人员配齐、上岗。

⑨入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。

３、物业服务中心进驻小区前的工作：

①、物业服务中心应要求公司提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。

②、由公司（或发展商）为新物业服务中心提供临时办公场所，物业服务中心根据实际需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。

③、在公司的指导下，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《住户手册》、《公共契约》，《管理规定》等。

此部分工作最好于入伙前一个月完成。

④、根据入伙工作方案，编制物业服务中心员工生活用品采购计划，报公司审批后订购。

二、物业接管中的工作：

1、物业服务中心要主动与发展商（地盘）和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。

由地盘、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

2、准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。

3、全面验收交接。

验收时须有发展商（地盘）、承建单位和物业公司（含物业服务中心指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。

对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交物业服务中心保存。

4、对于已经接收的项目，物业服务中心从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。

5、搞好公关工作，物业服务中心要指派专人代业主联系电话安装、液化石油气开户点火、确定街区门牌号码以及通邮等工作。

①、物业服务中心应于入伙前三个月与深大电话公司联系，确定物业服务中心安装电话门数和业主入住后申请安装电话的办法。

②、物业服务中心应于入伙前半个月与市液化石油气公司联系住户使用液化气开户点火手续。

③、于入伙前180天，从新物业服务中心主任任命之日起，即向辖区派出所申请确定新接收物业的街区门牌号码。

④、物业服务中心于入伙前３个月与当地邮局联系办理通邮手续，并向地产商提出合理建议设计、定做信报箱。

6、代为业主安装常规防盗防火设施。

物业服务中心应从坚固美观、价格合理的原则出发，于入伙前一个半月组织定购并代为业主统一安装防盗门、防盗窗花，为每户业主配备市消防处规定型号的手提灭火器，并于入伙前安装完毕。

（防盗门、防盗窗花也可指定样式，由业主装修时自行安装。

）

７、积极、妥善解决员工的食宿问题。

在物业公司指导协助下，物业服务中心根据所接管物业的具体情况，提出物业服务中心办公、员工住宿、食堂用房的规划、设计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实。

三、入伙前的工作：

1、通过登报和寄发通知书的形式，提前一个月（至少提前十天）向业主发出入伙通知。

向业主寄发通知应包括以下资料：

①、入伙通知书；

②、收楼须知；

③、入伙手续；

④、入伙收费表．

2、规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志。

3、逐栋、逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和标准如下：

A、对于送装修的单位：

①、大小房间：

玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具洁净。

②、客厅：

清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。

③、洗手间：

镜面光洁，台面洁净，浴缸干净、抽水马桶洁净无污物痕迹，下水畅通，地面洁净显现本色，地漏畅通，地面无积水。

④、厨房：

壁厨干净，木柜里外擦净，水管及液化气管擦拭无灰。

内阳台擦拖干净，地面擦净显现本色。

⑤、阳台：

墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。

⑥、木门：

所有木门的门框、门板面擦净。

B、对于不送装修的单位：

①、大小房间：

玻璃擦净，地面清洁，窗台干净。

②、客厅：

清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。

③、洗手间：

下水畅通，地面清洁，地漏畅通，地面无积水。

④、厨房：

水管及液化气管擦拭无灰，内阳台擦拖干净，地面干净。

⑤、阳台：

墙面、地面、玻璃干净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。

⑥、木门：

所有木门的门框、门板面擦净。

4、对标准层走廊、后楼梯的清洁工作：

1、四壁洁净，地面光洁；

②、防火门干净，并按要求紧闭；

③、后楼梯扶手、台阶干净无尘土；

④、门灯及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净；

⑤、每层后楼梯走火通道口摆放一个垃圾桶。

5、研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案，围绕完成任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。

四、入伙时的工作：

1、场景布置：

根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联，张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。

2、设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。

3、物业服务中心与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。

先由发展商为业主结清购楼手续，再由物业服务中心收取入伙费用、签订公共契约，向业主发放门匙，并安排专人引导业主入室验收，对业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、物业服务中心、业主、发展商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主按时入住。

4、在业主办理入伙手续的同时，物业服务中心应提供给业主如下资料及物件：

①钥匙

②开户存折

③业主公约

④住户手册

⑤收费一览表

⑥装修管理规定

⑦接管验收记录

⑧其它

注：

以上资料和物件可根据各个物业服务中心情况不同而有所不同。

五、物业服务中心机构设置和人员配备：

物业服务中心设办公室、财务室，下设三个护卫班，一个清洁班（清洁也可外包），一个维修班及一个炊事班（炊事班应根据各自物业服务中心的实际情况而定），定岗定员应根据大厦幢数和层高及岗位多少而定。

六、入伙工作程序及工作标准：

1、入伙前的准备工作：

①、组建物业服务中心，建立领导班子和办事机构开展工作。

②、收集归档大厦各种资料：

建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件。

③、参阅有关图纸资料，了解大厦情况，对设施、设备、安全、清洁绿化工作及物业服务中心办公地点、员工食宿问题提出具体工作意见。

④、起草、编定并印制大厦《业主公约》、《住户手册》和《装修管理规定》。

⑤、编制大厦开办财政预算，测算管理费标准，印制各种入伙资料。

⑥、招聘培训各类管理和服务员工。

⑦、联系走访派出所，街道办事处等政府办事机构和有关部门，做好公关工作。

⑧、提前进入现场，与地盘工作接轨，参与设备安装调试，迅速熟悉情况。

２、做好楼宇交接验收和入伙工作。

①、认真清点、检查、验收室内和大厦的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。

②、拟定大厦设施中不完善方面的改进计划，首层大堂入口处安装电子门，每户安装防盗门、防盗窗花等。

③、布置好入伙办公地点，热情接待入伙业主，负责向业主解释《住户手册》、《业主公约》及管理规则，按规定收取有关费用。

④、陪同业主视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主提出的问题，耐心解答，做好记录，及时反映和处理。

⑤、帮助入伙业主办理好煤气开户手续。

⑥、处理好业主的投诉，做到件件有着落，尽最大努力使业主满意。

⑦、管理好业主对房屋的二次装修，确保房屋结构完好，外貌完美统一。

３、工作标准：

严格执行企业的质量方针和目标，以及ISO9002质量标准，为业主创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境，并参照香港地区同类型商住大厦物业管理一流水平的工作标准做好各项工作，做到业主、领导、自己三满意。

七、人员配备、财务方案、材料计划。

（附后）

八、需发展商解决的问题：

1、提供入伙和楼宇资料：

①、小业主名册及联络通讯地址，电话号码；

②、楼宇建筑及设备质量保修责任的合约复印件。

③、建筑、水电、电梯、空调等工程项目的总投资表。

2、审批入伙开办资金预算方案。

3、审批入伙方案及管理费收费标准。

4、解决入伙前物业服务中心的临时办公地点和电话机一部。

5、解决物业服务中心办公用房地点和员工食宿地点。