上海绿地高行项目前期计划报告.docx
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上海绿地高行项目前期计划报告.docx
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上海绿地高行项目前期计划报告
一、项目市场定位
大型中高级社区,城市中产阶级、白领精英聚居地。
绿地上海新里·威廉公寓
20世纪30—40年代,上海成为远东国际多数会,产生了大量的中产阶级与白领阶级,这批中高收入者对石库门的居住设施和环境颇不知足,追求更幽雅而实惠的居住环境,华商地产、中国银行、四明银行等地产金融巨擘意识到了这一需求与机缘,由此,一场集结世界各国闻名建筑师的城市住宅建筑运动轰轰烈烈地展开,新里,作为中产阶级、白领阶级的聚居地产生,并成为上海市民心目中向往的中高级居所。
四明村、静安别墅、涌泉坊、中行别业、长乐村、大胜胡同、云泰坊、景林庐、花园公寓、克莱门公寓、凡尔登花园等那时由世界各国知名建筑师担纲设计的建筑杰作纷纷面世,并经历史沉淀洗练,成为上海“万国建筑展览会”佳誉中的至宝。
21世纪初,上海再次成为亚太地域最具阻碍力的国际多数市之一,国际经济与金融中心的地位日渐形成,城市中产阶级、白领阶级、海归人士的队伍壮大,而现在,国际化熏陶下的他们,对居住环境、生活方式提出了更高要求。
绿地集团,海上地产巨擘,邀请世界顶尖建筑设计大师与景观设计大师,掀起城市建筑振兴运动,吸收各国建筑文化精华重塑上海新里,以海派文化兼收并蓄的大气风度,为上海再度留下城市住宅建设的节点坐标。
威廉公寓,以德国海德堡为建筑与社区生活营造的蓝本,将成为绿地上海新里品牌下的首个大规模楼盘
1.形象定位
海德堡,位于莱茵河三大支流之一的内卡河畔,是德国闻名的大学城与参观古都。
在公元一世纪初,海德堡便已建成,现今人口约13万人,其中五分之一是学生,那个小小的城市,前后有十个人取得诺贝尔奖。
多青年来,欧洲的艺术家与诗人们到那个地址寻求心灵的闲适,哲学家们在此思索人一辈子的隐秘。
康德、费尔巴哈、黑格尔、韦伯、培根、歌德等都曾在那个地址度过生命的黄金岁月。
当你登上林荫茂盛的哲学家之路,眺望飞架在口若悬河的内卡河上欧洲最漂亮的卡尔·特奥德桥,映照着夕阳余晖的古城堡和绵绵不绝的绿色群山时,你必然会同意歌德的观点,那个地址是“心灵遗失的地址”!
威廉公寓,继承海德堡的人文精神与哲学传统,以新古典主义建筑风格演绎欧洲最漂亮大学城的优美景色与生活力氛。
集居住、运动、休闲、购物、商业、娱乐为一体的大型中高级社区,将欧洲古典哲学传统与新古典主义建筑精神相结合的完美产物,古典而简练,文化内涵丰硕而充满活力,其核心概念在于:
人文精神与哲学传统的传承:
富于人文精神与哲学传统是海德堡的城市气质,本项目将以新古典主义风格的建筑、园林、雕塑、街道艺术、灯光等形式全新演绎这一内涵,将之融合到社区居民的生活细节,使之成为社区特有的生活力质。
休闲与运动气氛:
身为德国最知名的旅行城市,游客如云,拥有五所闻名大学,五分之一的居民是大学生,这使得海德堡从来都是休闲与运动胜地,俾斯麦广场、hauptstr老街、圣灵教堂集市、哲学家之路、卡尔·特奥德桥、骑士之家、大学广场乃至内卡河等都是世界游客与海德堡居民、学生运动休闲的最正确场所,而拥有大量集中的体育设施与商业配套、河滨公园是本项目的特色之一,在威廉公寓,运动、健身、音乐、艺术、社交、购物等等都成为社区生活的一部份,古典但简练明快的建筑,畅快淋漓的运动场馆,持续深夜的pub与café,时尚现代的街道艺术,喷薄跃动的流水花园,动感活力的音乐,夜晚璀璨的灯光和在其中生活的充满朝气、以后、希望、向往的年轻人群所一起形成了充满动感魅力的居住社区。
International(国际化):
特殊的地理位置,决定了本项目的国际化色彩,在那个国际化社区里,各国的文化的融合共存更给社区带来不同凡响的社区气氛。
Fashion(时尚):
与年青相关的必然是时尚,在那个社区,年轻的居住者们能够感受到时尚的脉动。
Energetic(年轻化):
由于主力客户群定位在年轻白领,必然使社区充满年轻化色彩。
2.客户定位:
主力客户一:
工作区域位于大小陆家嘴、金桥出口加工区、外高桥保税区、张江等区域的年轻白领精英,家庭年收入在10万元/年以上,参加工作时刻为3年以上,年龄在25—35岁之间,喜好运动,关切时尚,对单价经受能力较高,但由于参加工作时刻短,个人储蓄较少,要紧依托家庭储蓄,因此对总价的经受能力受到限制。
主力客户二:
原居住点或亲属居住区域在金桥、高行的收入较高的客户,居住适应及亲属关系使他们偏向于在该区域置业。
主力客户三:
金桥、外高桥及陆家嘴区域外资企业的中高层治理人员,及部份浦东经营生意的小企业主,该部份客户是项目高端产品的要紧客户。
主力客户四:
投资客。
由于该区域目前价钱仍有升值潜力,且本项目房型小,总价低,并有开发商优势,必然会吸引到投资客的青睐。
辅助客户一:
虹口、杨浦区域的外来购房者,由于翔殷路隧道、中环线隧道将接踵贯通,而本区域房价相对杨浦、虹口等相对区域距离较近,房价却相对较低(总价),因此可能产生替代消费。
辅助客户二:
外来迁入上海的“新上海人”,对浦东有好感,希望置业浦东,但对浦东其他区域的房价无法经受。
3.价钱定位
本项目全数为小高层公寓,其中部份在12层以下,部份在16层以左右,均价为7000元/平米。
12层以下小高层公寓:
7000元/平米,一房面积在50平米左右,总价在35万左右,二房面积从85平米—90平米总价在60万左右,三房为115平米——120平米,总价在80万左右。
16—18层左右小高层公寓:
7000元/平米,一房面积在55—60平米左右,总价在45万左右,二房面积在95—100平米左右,两房总价在70万左右,三房面积在120—125平米,总价在90万左右。
沿河滨的大三房及四房小高层单位:
单价8000元/平米左右,面积140平米——160平米,总价在130万之内。
商业:
先进行统一招租,以操纵业态,培育商业气氛,等商业气氛成熟后才进入销售时期,估量销售均价为12000元/平米
二、项目塑造
本项目的计划、建筑、园林、配套设施、CIS均应围绕客户定位、形象定位及核心概念展开,将欧洲古典哲学传统与新古典主义建筑精神、现代居住理念完美结合,以新古典主义建筑风格演绎欧洲最漂亮大学城的优美景色与生活力氛,建成集居住、运动、休闲、购物、商业、娱乐为一体的大型中高级社区。
1.计划
社区整体划分为三部份,别离为商业休闲区、住宅区与河滨公园,其中河滨公园不属于建筑用地范围内:
商业、休闲区:
由C3-4地块、C3-5地块及C3-8沿金高路、河滨公园部份所组成,为社区要紧的体育运动设施、商业场所、社区艺术展现集中区域。
C3-4地块占地万平米,可建建筑面积为约4万平米,计划操纵为体育、住宅用地,该地块位于整个高行集镇的中心,是以后整个社区与高行集镇的休闲、娱乐、运动中心,也是本项目销售时期的示范区域。
该地块拟以露天广场、莱茵社区俱乐部为核心,将体育休闲主题与商业相结合,成为整个社区的商业、休闲、娱乐、运动中心,并补充有部份住宅。
其中社区俱乐部集体育运动场馆与商业休闲街为一体,建筑高度可为4层,总建筑面积约10000平米,各层功能散布如下:
1层:
售楼中心(以后可作为运动城大堂接待)、奢华入户大堂、自助银行(在大堂侧)、商务中心、亲子乐园、恒温泳池(室内外相连,),桑拿,SPA美容美发
西式快餐(PIZZA、KFC等)、运动名品专卖区;
2层:
考虑部份运动项目对层高的限定,项目设为篮球馆、羽毛球、壁球室、健身房、韵律操室、保健体检中心。
3层:
乒乓房、桌球房、多功能厅、棋牌室、阅览室,由于该楼层景观较好,可设休闲茶座等项目。
4层:
自助式KTV(如好乐迪等)
露天部份:
露天广场、露天泳池(包括浅水儿童戏水池)、室外网球场。
由于该商业地块处位于高行镇商业中心,社区俱乐部将会成为人流聚集地,在此可设大型餐饮,面积2000—3000平米平方米左右,有独立接待大堂。
俱乐部可设地下车库以知足停车需要,并可容纳部份设备。
其余商业、休闲部份经营业态及经营所需建筑面积如附表:
各项商业建筑的配置要求为:
餐饮:
每一个区域都留有厨房位置,预留隔油池、烟道、煤气、上下水、电表箱、卫生位置、接口、店招位置等,其中煤气、上下水、电量等配置量需保证餐饮营业的利用,如电力大体配电不低于为m2。
须有员工出入口、通道、卸货区。
休闲娱乐(美容美发、健身):
预留上下水、煤气、电表箱、冲淋、卫生、接口、店招位置等、其中上下水、电量等需保证美容美发、健身业态的配置,如设有冷热水管道,电力大体配电不低于为m2等。
楼层内部应考虑通道贯通,可设起落梯。
空调考虑每层及每一个单元分区域操纵计量。
住宅区:
小高层住宅集中地,由C3-六、C3-8地块组成,整体大致分为四个组团。
建筑高度为12—18层,C3-6地块以12层小高层为主,C3-8以16—18层小高层为主,均为一梯两户的板式小高层,板体做薄,其中12层的小高层不建电梯前室,以提高得房率,但要在住宅入口上考虑如何弥补这一缺点。
另外,要考虑东靖路、金京路的噪音阻绝问题。
河滨公园及幼儿园:
该公园不在建筑用地范围之内,建议与政府协商,将河滨公园及幼儿园的设计、施工由我方执行,以使之于本项目更好的结合在一路。
金高路改造:
金高路为本项目商铺的要紧临街面,该道路目前路况较差,建议对金高路及金高桥进行绿化改造,使之知足本项目定位需要。
架空层与平台花园:
为增加住宅层次感,可建设架空层与平台花园,并严格操纵建筑密度,增加舒适度,给与园林设计更大的空间,建筑层高为三米,架空层高度操纵在不计入容积率建筑面积的高度内。
可能的话,在室外架空层形成泛会所,但所有设计以不损失住宅容积率为前提。
交通:
实行完全的人车分流,人行主入口放在金高路、东靖路路口,人行次人口设在河滨公园内,东靖路设车行入口,金京路设车行出口。
车位比建议在不阻碍景观及建筑布局的前提下,尽可能提高,并以地下车库、架空层车库为主,考虑将大多数车位销售,以回笼资金,地下车位、架空层车位都可直接通电梯厅。
另外,小区的垃圾处置站及垃圾桶安置处也应综合考虑。
2.户型配比
两房占70%,小三房占20%,一房占5%,大三房及四房占5%。
12层以下小高层公寓不建电梯前室,一房面积50平米左右,二房面积从85平米—90平米,三房为115平米——120平米。
16—18层小高层公寓,一房面积在55—60平米左右,二房面积在95—100平米左右,三房面积在120—125平米。
大三房面积在140平米左右,四房面积在160平米左右。
3.建筑风格
依照市场调查,及项目的市场定位,简练明快较为现代的建筑风格是本区域楼盘的主流,也受到本区域购房者的认可。
但由于本项目定位及售价都较高,因此在建筑产品上也必然力求高级化,形成性价比优势,因此建议建筑风格仍然定位为新古典风格,但要求相对简练,明快,高级,最好有德式古典建筑的符号,与金桥新城、爱法新都等楼盘的建筑风格形成极大区别,在区域内达到鹤立鸡群的成效。
建筑风格示意:
4.园林景观
整个社区的景观分为两大部份:
C3-4地块中的莱茵俱乐部与住宅区内的社区景观(包括河滨公园)
莱茵俱乐部:
该俱乐部位于整个高行集镇的中心,是以后整个社区与高行集镇的休闲、娱乐、运动中心,也是本项目销售时期的示范区域。
因此其景观具有双重性,俱乐部外部的景观及室外广场具有公共景观性质,而俱乐部内部景观那么需与俱乐部功能、配套相结合,精致高雅。
由于该部份区域景观以后将成为销售现场展现、感动客户的重要销售道具,因此景观设计也需考虑到这一要求。
社区内部景观:
社区内部景观设计的核心特点应该为立体的、精致的、自然的,与住宅建筑风格匹配,结合河滨公园,充分利用架空层,将植被、水体(包括喷泉、叠泉、涌流、小瀑、小湖、室内外泳池等形式)、灯光、雕塑、背景音乐等结合在一路,凸显欧洲人文精神、哲学传统,形成古典、自然的双重魅力。
并可在社区内重现海德堡的闻名人文景观,如哲学家之路、卡尔·特奥德桥上的雕塑猫等。
河滨公园设计建议参照星河湾做法。
各个入口、社区所有铺地、社区灯及社区围墙、小区垃圾桶等均应专门设计,以符合社区形象定位,统一形象。
5.智能化设施
由于主力目标客户相对年青,知识层次又较高,因此本项目的智能化设施也要求达到《国家居住小区智能化系统建设要点与技术导那么》所规定的3星级标准(最高为3星):
平安防范子系统:
(1)住宅报警装置住户室内安装家庭紧急求助报警装置,户门安装防盗报警装置,依据实际需要阳台外窗安装防范报警装置;住户室内安装燃气泄露自动报警装置。
居住小区物业治理中心能实时处置与记录报警事件。
(2)访客对讲装置访客对讲装置可采用联网型可视对讲装置,居住小区主要出入口安装访客对讲装置。
(3)周界防越报警装置居住小区物业管理中心采用电子地图指示报警区域,并配置声、光提示。
小区周界采用闭路电视实时监控,或居住小区周界防越报警装置与闭路电视监视装置联动。
留有对外报警接口。
(4)闭路电视监控根据小区实际情况对居住小区主要通道、停车场、电梯轿厢(多层或高层住宅)等部位适当地设置摄像机,达到有效的监视目的。
(5)电子巡更装置居住小区内安装电子巡更系统,保安巡更人员按设定路线进行值班巡查并予以记录。
巡更站点与居住小区物业管理中心联网,计算机可实时读取巡更所登录的信息,从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。
管理与监控子系统
(1)自动抄表装置 住宅内安装水、电、气、热等具有信号输出的表具,并将表具计量数据远传至居住小区物业管理中心,实现自动抄表。
应以计量部门确认的表具显示数据作为计量依据,定期对远传采集数据进行校正,达到精确计量。
上述表具也可采用IC卡表具。
(2)车辆出入与停车管理装置 居住小区内车辆出入口通过IC卡或其它形式进行管理或计费,实现车辆出入及存放时间记录、查询、区内车辆存放管理等。
停车出入口车辆管理装置与居住小区物业管理中心计算机联网使用。
(3)紧急广播与背景音乐 在居住小区内安装有线广播装置,平常可播放背景音乐,在特定分区内可播业务广播、会议广播或通知等。
在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入利用。
(4)物业治理运算机系统居住小区建立Internet网站,住户可在网上查询物业管理信息。
居住小区内安全防范子系统,水、电、气、热等表具的自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、设备监控装置等与居住小区物业管理的计算机系统联网。
居住小区内采用“一卡通”技术。
(5)设备监控装置在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能:
变配电设备状态显示、故障警报;电梯运行状态显示、查询、故障警报;场景的设定及照明的调整。
公用蓄水池过滤、杀菌设备监测;对园林绿化浇灌实行控制;对所有监控设备的等待运行维护进行集中管理;公共设施监控信息与相关部门或专业维修部门联网。
信息网络子系统:
本子系统是由居住小区宽带接入网、操纵网、有线电视网和网等所组成,采纳多网融合技术。
(1)居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等各自成系统,采用多种布线方式,但要求科学合理、经济适用。
(2)居住小区宽带接入网的网络类型可采用以下所列类型之一或其组合:
FTTX(X可为B、F,即光纤到楼栋、光纤到楼层),HFC(光纤同轴网)和XDSL(X可为A、V等,即高速数字用户环路)或其它类型的数据网络。
(3)居住小区宽带接入网应提供管理系统,支持用户开户、用户销户、用户暂停、用户流量时间统计、用户访问记录、用户流量控制等管理功能,使用户生活在一个安全方便的信息平台之上。
(4)居住小区宽带接入网应提供安全的网络保障。
(5)居住小区宽带接入网应提供本地计费或远端拨号用户认证(RADIUS)的计费功能。
(6)每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据接口。
(7)数字电视及卫星电视系统。
(8)社区俱乐部实现无线上网覆盖,网速不低于2M
6.物业治理
由于本项目从开发商、建筑设计、景观设计均为一流品牌公司,因此物业治理也需要与之相匹配,建议请仲量联行、第一太平洋等一流治理公司,同时业主具有年轻化特色,因此所提供的物业治理除一样小区效劳外,还应包括部份特色效劳,效劳内容包括:
保安、维修、监控24小时效劳
物业设备运营及日常保养
代收信件
社区节庆、联谊
医疗急救中心网络系统
搬家效劳
家政效劳(代请保姆、钟点工等)
代办全套邮政效劳
票务预定(旅行)效劳
带客购物效劳
订送鲜花效劳
胶卷冲印效劳
洗衣收送效劳
餐饮外送效劳
健身、美容指导培训
中介租赁
24小时便利购物(包括音像出租)
代交水、电、气、等费用
运动场馆优先预定
社区巴士(待定,穿梭于轨道交通2号线科技馆站、6号线巨峰路站及易初莲花、家乐福、千架惠等卖场之间)
本项目估量物业治理费为元/平米。
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