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实践日志
实践日志
一、基本情况
1、实践项目名称:
吉林大通集团有限公司抵押贷款涉及的一宗国有土地使用权价格评估
2、参加项目时间:
二O一三年一月十一日至二O一三年二月二十六日
二、实践活动内容简述
1、估价目的:
为吉林大通集团有限公司拟以位于高新区工业三区A-1-6号的一宗国有土地使用权向银行申请抵押贷款,为委托方核定贷款额度提供土地使用权市场价格参考依据。
2、估价基准日:
二O一三年一月十一日
3、估价定义:
估价对象登记用途为工业用地,实际用途为工业用地,设定用途为工业用地;
估价对象于评估基准日为出让土地使用权,评估中土地使用权类型按出让设定;
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了避免资产重复计算,本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整状况。
估价对象实际开发程度为宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖),宗地红线内“六通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖及场地平整);设定估价对象开发程度为“六通一平”(宗地外通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖及宗地内场地平整);
估价对象出让终止日期为2056年12月17日,至估价基准日估价对象剩余使用年期为43.93年。
考虑土地使用的合法性原则,我们按实际剩余使用年期43.93年设定估价对象使用年期;
综上所述,本次评估的土地使用权价格是指在现状利用条件下,满足上述用途、使用年期、开发程度等各项设定条件,于估价基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。
三、在实践中参与的工作内容
本人在该项目中,主要参与了与接待客户、资料收集整理、现场勘查、土地估价分析等工作。
下面就本次土地使用权抵押评估估价方法的选用及难点的解决方法和获得的启示等几个方面进行分析。
待估宗地所在区域规划用途为工业用地,宗地实际用途也为工业,与规划相吻合。
依据《城镇土地估价规程》的要求,工业用地的评估宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法,在特殊情况下,也可采用收益还原法。
根据吉林市地产市场情况,结合估价对象的具体特点、估价目的和估价人员所掌握的资料,选用了成本逼近法和基准地价系数修正法。
(一)成本逼近法的难点及解决方法
成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。
实质就是通过对估价对象各组成部分的市场价格成本的估算,最终确定估价对象整体的市场价格。
成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法,虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷,但在工业用地交易案例不多时,仍是一种较能被各界认可的方法。
成本逼近法的主要难点在于土地取得费、土地开发费的测定、土地增值收益的确定和土地使用年期修正,针对上述问题采取以下的解决方法。
基本公式为:
土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
1、土地取得费
根据估价对象所处区域位置,以及气候、地形、水文等自然条件,确定评估对象用地原地类为菜田。
确定估价对象前三年平均产值4元/平方米。
土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用,土地取得费用主要由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费构成。
根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日起施行)第四十七条规定,征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍,征用耕地的安置补助费,按需要安置的农业人口数计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍,但每公顷最高不得超过被征用前三年平均年产值十五倍。
结合吉林市统计资料及对待估宗地周边地区的调查,参考《吉林省土地管理条例》和《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》综合确定待估宗地土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费分别为:
土地补偿费:
4×10=40(元/平方米)
安置补助费:
4×10=40(元/平方米)
青苗补偿费:
4×1=4(元/平方米)
合计:
84元/平方米
2、相关税费
(1)耕地占用税
根据《中国人民共和国耕地占用税暂行条例》、《吉林省耕地占用税实施办法》和吉林省地方税务局发布《关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》吉地税发(2008)2号的规定等有关规定:
此次评估耕地占用税按30元/平方米计收。
耕地占用税为=30元/平方米
(2)征地管理费
根据《吉林市国土资源局政府中心收费项目》的有关规定,征地管理费的计费基数为征地费用,包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆迁补助费。
一次性征用耕地66.67公顷以下或其他土地133.34公顷以下的,动迁量不大,工作量较小的,可按基数计收4%的征地管理费。
评估人员确定其该宗土地的征地管理费为征地费的4%。
征地管理费=84×4%=3.36元/平方米
(3)用地管理费
根据吉林省物价局、财政厅、土地局吉省价房涉字[1997]3号文中第二条用地管理费是土地管理部门为有效地加强土地管理,在批准城乡非农建设用地时,向土地使用者一次性收取的管理费用的规定:
①市区国有临时用地0.8元/平方米;
②吉林市国有土地1.5元/平方米;
③集体土地0.6元/平方米。
因估价对象为吉林市国有土地,因此用地管理费为1.5元/平方米
(4)防洪基金
根据《吉林省防洪基金征收办法》等相关规定:
非农业建设征用土地的单位和个人,按征地面积,菜田每平方米1.80元、水田每平方米1.50元、其他土地每平方米1.20元计征。
因估价对象为菜田,因此防洪基金为1.8元/平方米。
(5)新菜地开发建设基金
根据《吉林省土地管理条例》第二十七条规定:
新菜地开发建设基金的收取标准,按该地被占用前三年平均年产值计算:
吉林市收取标准为该地被征用前三年平均年产值12-15倍计算。
考虑待估对象的区位和当地征地的实际情况,本次评估按14倍计。
新菜地开发建设基金=前三年平均年产值×倍数
=4×14=56(元/平方米)
(6)土地取得时的相关税费=耕地占用税+征地管理费+用地管理费+防洪基金+新菜地开发建设基金
=30+3.36+1.5+1.8+56
=92.66(元/平方米)
3、土地开发费
根据《吉林市城区土地定级估价技术报告》结合评估设定的土地开发程度,以及区域实际情况及区域平均水平确定土地开发费。
土地评估设定为“六通一平”即通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖、场地平整。
土地开发费为135元/平方米。
土地开发费=135元/平方米
4、确定投资利息
中国人民银行2012年7月6日调整的利率,一年期贷款利率6%、一年期存款利息率为3%。
根据当地实际情况以及土地评估开发设定的情况,土地“六通一平”本地区的开发周期平均为1年,土地取得费为期初土地取得时一次性投入,土地开发费在整个开发期内均匀投入。
则投资利息计算公式为:
根据评估目的,本次估价选择贷款利率为投资利息。
基本公式为:
投资利息=(土地取得费+土地取得时相关税费)×开发周期×利息率
+土地开发费×开发周期×0.5×利息率
=(84+92.66)×1×6%+135×1×0.5×6%
=14.65(元/平方米)
5、确定投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入,并发挥作用,因此投资利润应与同行业投资回报相一致。
根据同行业近几年投资利润率,并结合待估宗地的实际情况,取投资利润率10%。
投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×投资利润率
=(84+92.66+135)×10%=31.17(元/平方米)
6、确定土地增值收益
土地增值是区域土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。
由于土地由农业用地变为工业、居住用地,土地发生增值。
根据吉林市一般情况,并考虑到估价对象所处区域,确定土地增值收益率为30%。
则土地增值收益为:
土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润)×30%
=(84+92.66+135+14.65+31.17)×30%
=107.24(元/平方米)
7、计算土地价格
计算公式:
无限土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=84+92.66+135+14.65+31.17+107.24
=464.72(元/平方米)
8、年期修正
估价对象的剩余使用年期为43.93年,评估设定为43.93年
故:
土地价格=无限年期土地价格×[1-1/(1+6.87%)n]
=464.72×[1-1/(1+6.87%)43.93]=439.63(元/平方米)
注:
以估价基准日的一年期的存款利率3%为基准,在加上一定得风险调整值,综合考虑确定土地还原利率为6.87%。
9、区位修正
上述地价是在估价对象所在区域取得有限使用年期土地使用权的平均价格,该价格应根据估价对象所在区域内的位置和宗地自身条件修正后才可确定为估价对象的价格。
待估宗地在本地区具有代表性,区域因素均属于一般情况,所利用的数据也是一般情况,所以估价结果无须修正。
(二)基准地价系数修正法的难点及解决方法
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的宗地地价)=基准地价×(1∑K)×K1×K2×K3×K4
式中:
∑K──影响地价区域因素修正系数之和
K1──土地使用年期修正系数
K2──交易期日修正系数
K3──宗地形状修正系数
K4──宗地面积修正系数
该法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
根据上述描述,实践人员认为在运用基准地价系数修正法时的难点是相关修正系数的确定,相关修正系数应根据相关文件及待评土地的具体情况进行确定,各修正系数的确定情况如下:
1、基准地价成果介绍及内涵
吉林市于2010年1月11日公布实施的《吉林市人民政府关于调整更新吉林市城区基准地价等土地价格的通知》(吉市政发[2010]1号),其基准地价的内涵介绍如下:
(1)基准地价是指不同级别区域的平均地价,包括土地取得费、土地开发费、土地出让纯收益(不包含城市基础设施配套费)。
(2)基准地价评估基准日为2008年9月1日
(3)土地使用年期:
商业用地40年,住宅70年,工业用地50年。
(4)土地开发程度:
吉林市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况,红线外“五通”(即通路、供电、供水、排水、通讯)红线内场地平整
(5)容积率:
表3-1各级别分用途用地的平均容积率
商业
住宅
工业
2.5
2.0
0.7
(6)吉林市城区级别基准地价见表。
表3-2吉林市城区级别基准地价表
单位:
元/平方米
商业用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ
4012
2360
966
Ⅱ
2362
1542
698
Ⅲ
1489
1030
489
Ⅳ
1029
705
365
Ⅴ
703
502
336
Ⅵ
493
394
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的宗地地价)=基准地价×(1∑K)×K1×K2×K3×K4
式中:
∑K──影响地价区域因素修正系数之和
K1──土地使用年期修正系数
K2──交易期日修正系数
K3──宗地形状修正系数
K4──宗地面积修正系数
2、确定待估宗地级别及基准地价
估价对象位于高新区工业三区A-1-6号,根据《吉林市城区工业用地基准地价图》,估价对象位于工业用地四级区域,基准地价为365元/平方米。
3、确定影响地价的区域因素修正系数(∑K)
本次评估的一宗工业用地,位于高新区工业三区A-1-6号,根据《吉林市基准地价修正体系》(2010),其相对应的《吉林市城区四级工业用地区域修正因子指标说明表》和《吉林市城区四级工业用地区域因子修正系数表》见下表。
表3-3吉林市城区四级工业用地区域修正因子指标说明表
区域修正因子
优
较优
一般
较劣
劣
工业区用地类型
高新产业区,经济技术开发区
大型工业区
中型工业区
小型工业区或混合区
零星工业
产业集聚状况
很集密
较集密
一般
较零散
零散
距货运站距离
﹤2800
2800---4000
4000---5200
5200---6400
﹥6400
道路等级类型
临交通型主干道
临混合型主干道
临生活型主干道或交通型次干道
临生活型次干道
临支路
基础设施完善度
七通一平
六通一平
五通一平
四通一平
三通一平
规划土地用途
无限制
个别条件限制
部分工业可以布置
工业布置受较大限制
不允许工业布置
其它因素
视情况对具体宗地有特殊影响的其它因素修正
表3-4吉林市城区四级工业用地区域因子修正系数表(%)
区域修正因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
工业区用地类型
0.22
4.84
2.42
0
-1.98
-3.96
产业集聚状况
0.18
3.96
1.98
0
-1.62
-3.24
距货运站距离
0.05
1.1
0.55
0
-0.45
-0.9
道路等级类型
0.15
3.3
1.65
0
-1.35
-2.7
基础设施完善度
0.2
4.4
2.2
0
-1.8
-3.6
规划土地用途
0.15
3.3
1.65
0
-1.35
-2.7
其它因素
0.05
1.1
0.55
0
-0.45
-0.9
根据吉林市城区四级工业用地区域修正因子指标说明表和修正系数表所叙述的具体内容,并结合宗地的具体情况,确定该宗地的地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表。
表3-5地价影响区域因素说明、优劣程度及修正系数表
宗地修正因素
条件说明
优劣度
修正系数(%)
工业区用地类型
高新产业区,经济技术开发区
优
4.84
产业集聚状况
很集密
优
3.96
距货运站距离
﹤2800
优
1.1
道路等级类型
临生活型主干道或交通型次干道
一般
0
基础设施完善度
六通一平
较优
2.2
规划土地用途
部分工业可以布置
一般
0
其它因素
无
一般
0
修正幅度(∑K)
12.1
4、确定年期修正系数(K1)
根据《吉林市人民政府关于公布实施吉林市城区基准地价等土地价格的通知》,吉林市基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期,即商业用地40年、工业用地50年,住宅用地70年。
本次评估设定的土地使用年期与基准地价内涵不同,设定使用年期43.93年。
待估宗地的年期修正系数Y为:
1-1/(1+R)m
Y=-----------------×100
1-1/(1+R)n
1-1/(1+6.87%)43.93
=------------------------×100
1-1/(1+6.87%)50
=0.9814
式中:
Y——宗地使用年期修正系数
R——土地还原利率(以估价基准日的一年期的存款利率3%为基准,在加上一定得风险调整值,结合吉林省有关规定综合考虑确定土地还原利率为6.87%)
m——宗地可使用年期
n——该用途土地出让最高年期(50年)
5、确定交易期日修正系数(K2)
表3-6交易期日修正系数表
修正描述
2006.1.1
2006.6.30
2007.1.1
2007.6.30
修正系数
0.969
0.973
0.978
0.984
修正描述
2008.1.1
2008.6.30
2008.9.1
2009.1.1
修正系数
0.989
0.994
1
1.006
修正描述
2009.6.30
2010.1.1
2010.6.30
修正系数
1.011
1.016
1.021
经过调查吉林地价增长率情况见下表
表3-7吉林地价增长率情况一览表(%)
年度
季度
工业
2010
3
0.28
2010
4
0.28
2011
1
0
2011
2
0.56
2011
3
0.28
2011
4
0
2012
1
1.11
2012
2
0.27
2012
3
0
经过连乘计算2010年第三季度至2012年第三季度吉林市工业用地地价上涨1.0281,则K2=1.021×1.0281=1.0497。
6、确定宗地形状修正系数(K3)
表3-8宗地形状修正系数表
修正描述
规则,对宗地利用极为有利
规则,有利于宗地利用
基本规则,不影响宗地利用
不规则,对利用有一定影响
不规则,对利用产生严重影响
修正系数
1.015
1.007
1
0.995
0.988
待估宗地形状基本规则,不影响宗地利用,故确定修正系数为1。
7、确定宗地面积修正系数(K4)
表3-9宗地面积修正系数表
修正描述
面积适中,对土地利用极为有利
面积对土地利用较为有利
面积对土地利用无不良影响
面积较小、过大,对土地利用有一定影响
面积过小,对土地利用产生严重的影响
修正系数
1.021
1.010
1.000
0.988
0.978
待估宗地面积对土地利用无不良影响,故确定修正系数为1.000。
8、确定影响地价的个别因素修正系数
表3-10地价影响个别因素修正系数明细表
宗地个别因素项目
条件说明
修正系数
确定使用年期修正系数(K1)
43.93年,土地还原利率为6.87%
0.9814
确定交易期日修正系数(K2)
2013年1月11日
1.0497
确定宗地形状修正系数(K3)
基本规则,不影响宗地利用
1
确定宗地面积修正系数(K4)
面积对土地利用无不良影响
1.000
9、地价的测算
经以上分析过程,可得到宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格,其公式为:
基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的宗地地价)=基准地价×(1∑K)×K1×K2×K3×K4
=365×(1+12.1%)×0.9814×1.0497×1×1.000
=421.51(元/平方米)
(三)估价结果的确定
两种方法的评估结果较接近,均能够客观地反映该宗地市场价格,考虑到此次评估的目的是办理抵押贷款,本着保守、谨慎的原则,选取两种评估结果的算术平均值取整作为最终评估值。
(四)获得的启示
1、成本逼近法中土地取得费用和土地开发费均应是评估期日的重置费用,即应是按照评估期日的有关规定和物价水平,确定客观的土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准,而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。
2、基准地价系数修正法中各种修正系数难以确定,要求土地估价师依据待估宗地的具体情况,经过充分的认真的现场勘察、充分的市场调查及丰富估价经验综合确定。
3、土地估价师平时不仅应及时关注各项相关法律法规变动,更应有意识地培养和积累丰富的估价经验,以便在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。
实践人员:
王仲
二零一三年八月十日
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