上海中原五角场商业项目报告.docx
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上海中原五角场商业项目报告.docx
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上海中原五角场商业项目报告
中大五角场商业项目报告
关键词:
上海商业市场,徐家汇城市副中心,五角场城市副中心,销售均价,租金,,产品业态,利润实现模式,经营模式,土地价格,评估,土地交易价格,楼板价,土地单价。
第一部分、项目市场分析
1、上海商业市场发展机会研究
1.1宏观投资环境
1.1.1国内生产总值及增幅
图表:
上海国内生产总值及增幅走势单位:
亿元
数据来源:
上海统计局
2006年,上海实现国内生产总值10296亿元,增长12.6%,成为全国第七个GDP超万亿的省级行政区。
上海连续十五年GDP增长超过两位数,为房地产行业的发展提供了强大经济社会基础。
面对2007年,上海市府提出GDP增长9%的目标,贯彻落实中央经济工作会议“又好又快”的指导精神,转变经济增长方式,注重经济发展的质量和实效,为经济的可持续健康发展调整好步调。
1.1.2人口增长
上海户籍人口增长一直比较平稳,年增长率维持在千分之五上下波动,而外来流动人口2005年已达581万人。
2006年上海全市常住总人口已经接近2000万人,其中外来流动人口已占全市总人口三分之一。
最近五年全市常住总人口每年约新增30-45万人。
上海人口增长呈现稳步扩大的趋势。
图表:
2000-2006年上海常住人口增长情况单位:
万人
数据来源:
上海统计局
1.1.3人均可支配收入
图表:
2001-2006年上海城镇家庭人均可支配收入情况单位:
元%
数据来源:
上海统计局
人均可支配收入是衡量人民生活水平、经济发展水平、地区消费能力的重要指标。
上海自2003年起城镇人均可支配收入年度保持两位数增长。
2006年城镇家庭人均可支配收入为20668元,增幅为10.8%,保持快速稳定增长趋势。
1.1.4社会零售总额
图表:
2002-2006年社会零售总额情况单位:
亿元
2006年上海社会消费品零售总额首次突破3000亿元,达3360.41亿元,比上年增长13%,居国内各大城市首位。
1.1.5海外基金长期看好上海商用物业
表格:
2006年海外资金收购商用物业记录
成交日期
项目名称
位置
类型
成交面积(平方米)
成交价格(万元)
买家
2006.1
海洋大厦
黄浦
办公
58000
132700
腾飞
2006.3
城隍庙广场
黄浦
商铺
26000
87000
Cargill
2006.6
大宁国际广场
闸北
办公
38000
52800
花旗集团
2006.7
合生国际大厦
浦东
办公
85000
240000
MiraeCapital
2006.7
东海广场
静安
办公
80000
195100
摩根斯坦利
2006.7
埃蒙顿假日广场
浦东
商业
170000
60000
摩根斯坦利
海外基金进入中国投资十分慎重,但一旦进入通常很难是一种短期行为。
可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被外资逐步认可。
1.1.6总结:
(1)上海市国民经济发展迅速,经济总量高。
2006年国民生产总值已超过1万亿元人民币;经济增长速度快,连续15年以两位数速度增长;
(2)上海市潜在消费群庞大。
2006年末户籍人口总数达到1366万,外来常驻人口约为477万,常住人口约2000万,且有加速扩大的趋势;
(3)上海市人民生活富裕。
城镇家庭食品支出占人均可支配收入的35%左右,人们生活达到富裕水平;
(4)上海地区消费力强。
社会零售总额超过3000亿元,是国内第一大市场;
(5)商业繁荣。
2005年的零售商业网点总面积达到3200万平方米,按常住人口计算,居民人均零售商业面积约为1.75平方米。
比全国城镇的平均水平高出2至3倍,接近东京、大阪、京都等日本主要城市。
(6)需求旺盛。
由于2005年至2007年上海新增的大型零售商业项目中三分之二在郊区,而国际品牌入沪首选中心城区、相关区域新增商业面积有限等因素,未来上海中心城区的商业网点供应将十分紧张,商铺租金存在进一步上涨的趋势。
(7)着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。
1.2商业及办公市场情况
1.2.1甲级写字楼市场分析
●甲级写字楼供求关系
从上海甲级写字楼市场累计供应、吸纳情况来看,供应量与吸纳量保持着比较稳定的上升趋势,中央商务区的空置率在经历了06年下半年的小幅攀升后,在07年持续下降,达到了6.1%左右。
全市甲级写字楼空置率有所回升是由于2007年是上海甲级写字楼集中供应的一年,上市量比2006年有较大提高;从走势来看伴随着新增物业的出现以及存量交易的活跃,上海市甲级写字楼的空置率会逐步回升,但中央商务区空置率还会保持比较低的水平。
图:
2007年5月甲级写字楼市场累计供应、吸纳
资料来源:
上海中原研究咨询部
由于经济的发展,外资企业的不断进入市场,甲级写字楼出现了供不应求,因此甲级写字楼的出售市场也出现了繁荣的景象,价格稳步上升,目前全市的均价达到了历史高点,3000元/平方米,按此走势未来的价格将继续上升。
图:
上海甲级写字楼售价走势图
资料来源:
上海中原研究咨询部
●甲级写字楼租金水平
六大板块中,5月淮海中路、南京西路板块的租金水平有小幅度增长,小陆家嘴板块则出现微幅回落,人民广场、徐家汇和虹桥开发区板块租金水平保持平稳。
预计未来四年内,浦东地区预计新增甲级办公楼面积将达130万平方米,租金也在不断的调整,但基本趋势还是稳步上升的。
传统CBD市场的饱和,使得次中心区域写字楼市场地位正在上升,上海写字楼六大板块的分布格局也正在悄然发生变化。
图:
甲级写字楼各板块租金走势图
资料来源:
上海中原研究咨询部
●总结
根据对甲级写字楼的分析,得出以下结论:
(1)甲级写字楼持续看好,价格持续上涨;
(2)甲级写字楼出现了市中心外延化的趋势;
(3)外围的低租金(相对)的高端写字楼将受到企业的青睐。
1.2.2乙级写字楼市场分析
2006年,上海乙级写字楼市场月度平均销售价格走势跌宕起伏,全年价格在13,000-16,500元/平方米之间浮动。
从整个年度来看,上海乙级写字楼市场的平均销售价格是一个振荡的走势。
这主要是因为2006年上海乙级写字楼市场的成交结构发生了明显的变化,从而导致各个月份成交区域的成交比例始终在变化,从而影响到月度销售价格的变化。
图:
2006年上海乙级写字楼月度供应与吸纳情况
资料来源:
上海中原研究咨询部
图:
2006年上海乙级写字楼月度平均销售价格走势
资料来源:
上海中原研究咨询部
根据对乙级写字楼市场分析,得出,未来的乙级写字楼的市场竞争激烈且残酷,价格的增长程度不大,楼盘的价格取决于楼盘的品质和区位,投资风险较大。
1.2.3商业市场分析
●新增物业供不应求,物业售价上涨
2006年商业物业全年新增供应面积约为91.96万平方米,截止到年底全市可售商业面积为243.74万平方米,全年去化面积为183.62万平方米,呈现供不应求的局面。
除7月份外,市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。
图:
2006年商业物业供求情况表
数据来源:
上海中原研究咨询部
从2006年各商圈的商铺售价走势可以看出,全年的价格保持比较良好的稳步增长趋势,年底出现了小幅的下降,市级商圈售价达到了60000元/平方米,为区级商圈的2倍。
图:
2006年各级商圈二手商铺售价
资料来源:
上海中原研究咨询部
●租金出现结构性调整,商业优胜劣汰
对于商业氛围浓厚的市级商圈来说,商铺租金继续上涨,区级商圈的商铺也延续了前几个月的走势,租金价格有微幅上涨。
居民消费圈本月租金继续小幅回落,郊区商圈本月保持平稳。
市级、区级商圈由于周边人流量大,商铺数量有限,因而受到经营者的欢迎,而相对于周边人群消费能力有限、人气不足的居住区、郊区商铺来说,价格的回落则在所难免。
图:
上海商铺租金
资料来源:
上海中原研究咨询部
●结论
根据对上海市商业市场研究,得出以下结论:
(1)商业物业的区位性选择十分明显;
(2)商业物业的结构性增长突出,如城市副中心、居住密集区商业将持续繁荣;
(3)商业的价格将持续上涨;
(4)商业将进入残酷的优胜劣汰阶段。
2、城市副中心商业发展研究
上海城市副中心共有四个,分别是徐家汇、花木、五角场、真如。
徐家汇副中心主要服务城市西南地区,规划用地约2.2平方公里;花木副中心主要服务浦东地区,规划用地约2.0平方公里;五角场副中心主要服务城市东北地区,规划用地约2.2平方公里;真如副中心主要服务城市西北地区,规划用地约1.6平方公里。
由于花木尚未成形,目前以徐家汇、五角场和真如作为主要的研究对象。
2.1真如
上海真如城市副中心规划范围东至岚皋路、南到中山北路、武宁路、西接真北路(中环线)、北临沪宁铁路,规划用地约6平方公里,其中核心区用地约1.2平方公里。
真如副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能,重点发展各类专业性生产服务功能,逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。
规划副中心分为三个层次:
(1)核心功能区,设置商务、展示、酒店等设施;
(2)混合功能区,进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发;
(3)外围地区,主要为真如、石泉两个居住区。
规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内,其中:
商务办公建筑面积180万平方米;商业服务建筑面积50万平方米;住宅建筑面积354万平方米。
核心区开发总量约为200-300万平方米。
根据全市轨道交通系统规划,真如社区内有规划11号线(R3)、14号线(M6)、15号线(L1)、16号线(L2)、17号线(L3)经过。
2.2徐家汇
徐家汇是上海市起步最早、条件最成熟、发展最迅速的城市副中心,如今的年商业销售额已突破100个亿,日人流量近100万人次。
根据有关新的规划,徐家汇地区将实施新的跨越式发展战略,要建成世界级城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心。
●交通
未来徐家汇地区将成为轨道交通1号线、9号线(松江-浦东)和11号线(嘉定-临港新城)三线换乘的交通枢纽,乘客不出百米,即可实现任意两点间的换乘,3条轨道线间,最长换乘距离仅为105米,最短换乘间距70米,未来将有20万人次每天在徐家汇换乘轨道交通。
与以往轨道枢纽设计不同,徐家汇大型换乘中心的地下步行街,还将引入生态设计概念,以绿化、流水等景观来提升其空间品质。
●商业地产
根据规划,徐家汇地区将继续集中发展商贸、商务和现代服务业,构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线”商务发展框架。
据了解,随着原鸿基广场88号地块商务楼群的建设,徐家汇地区将形成两个“圈”,即以东方商厦、太平洋百货、六百、汇金、汇联、美罗、太平洋电脑广场围成一个商业圈;由港汇和88号地块及周边区域的商务楼群组成另一个商务圈。
未来徐家汇商务圈内商业企业的建筑体量约50万平方米,商务圈的规模将超过现有的商业圈,并将商业与创意产业相融合。
目前徐家汇办公楼租金均价在0.8-1.2美元/平方米天,商铺租金在50元/平方米天以上。
两年内港汇广场西侧、徐家汇原弘基休闲广场餐饮集中地上将耸立起上海规模最大的综合性商业项目“徐家汇中心”,连同港汇双塔办公楼,这两个巨型商业项目将会为徐家汇商圈注入新的活力。
●住宅地产
由于徐家汇区域配套功能完善,规划定位明晰,其核心区域已吸引了越来越多的海内外房产开发商,香港恒隆集团开发建设的商贸中心、商务中心;新加坡凯德置地的莱诗邸高档公寓等已有不俗表现。
绿地集团、城开集团、宝华集团等沪上开发商也纷纷加快开发步伐,在该区域建设高档公寓。
徐家汇地区住宅以高层公寓为主,新盘和次新盘的代表楼盘为徐家汇花园、天际花园、尊园、东方曼哈顿、徐家汇景园、徐汇御苑等,出售均价在2万-3.5万元/平方米。
2.3五角场
●规划和定位
整个五角场副中心的规划范围东至民京路、国京路、政立路、国和路一线,西至国定路、政立路、南北向规划道路,南至国定路、国和路,北至殷高路,规划面积约3.11平方公里。
其规划建设的主要目标在于分解本市中央商务区的公共服务功能,并服务于本市东北部地区。
五角场计划开发总量为309.2万平方米。
其中包括:
商业办公86万平方米、办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米、文化设施23.2万平方米、体育设施9.7万平方米、教育科研设施12.9万平方米、停车库6.4万平方米、交通设施2.9万平方米、住宅81.1万平方米、中小学幼托1.6万平方米。
江湾五角场城市副中心功能定位是以知识创新区公共活动为特色,融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心,三区融合,联动发展的示范性区域。
建成后的五角场商业中心将以下沉式广场为中心,紧临环岛道路,周围一圈是商业中心,再往外则是多片居住区和10多所高等院校。
中环线五角场段的完工,尤其是“巨蛋”造型,给五角场的形象也带来了全新的改变。
●交通
区域内汇聚了地铁M3、M8、M10线等多条轨道干线。
五角场正在呈现的五层立体交通网络,由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。
地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。
建成后的五角场立交,地面车辆沿环岛行驶,过路人流从地下人行通道经下沉式广场穿越。
商业物业之间的连通规划也同时展开。
●商业地产
五角场现有商业设施包括东方商厦、大西洋百货、赛博数码等等。
目前在建的商业项目主要是由大连万达集团投资建设的万达商业广场以及百联又一城购物中心。
万达商业广场总建筑面积约33万平方米。
整个商业广场内将有沃尔玛、黄金珠宝城、新世界百货、第一食品大厦、特力屋家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营。
广场内还建造一个约5000平方米的演绎广场配合各项商业活动的开展。
针对地区内高校多的特点,广场内还特意规划了面积达1万平方米的大型书城,满足学生族的消费需求。
同时,在这一大型商业广场中还建成三幢共8万平方米的甲级办公楼,以改变五角场高档办公楼匮乏的现状。
位于淞沪路东侧的百联又一城购物中心总建筑面积约13万平方米的,其中地下部分就有3万多平方米。
精品百货、迷你电影院、真冰滑冰场以及小吃广场都将在这里落户。
五角场周边尚在规划中的办公楼项目数量不多,大多是以创业型的低端办公楼为主。
目前的租金价位在0.3-0.5美元/平方米天;而作为一个新兴的商圈,五角场周边的商铺租金呈现出一种迅速跳高的局面,从20元/平方米天到40元/平方米天的商铺都有。
●住宅地产
五角场的住宅以次新房和老工房居多,由于受去年宏观调控的影响,目前的次新房如黄兴花园,怡海花园、黄兴绿园、大众花苑等,均价都在万元左右。
3、徐家汇与五角场商业发展对比分析
徐家汇作为上海的城市副中心与五角场承担着相似的功能,但是由于所处的区域和所吸引的人群的区别,发展到现在出现了一定的差距,但是不可否认他们的发展轨迹在一定程度上存在着一定的相似,因此本部分通过对比徐家汇对比五角场的商业发展,从而得出一定的结论。
3.1商业发展轨迹的对比
徐家汇的发展分为三个阶段:
第一,启动阶段,1992年开始建设至1994年10月,东方商厦、第六百货、大千美食林、中兴百货、太平洋百货、汇联商城等十大商家,共计10万余建筑平方米的建筑的建成。
他们成为商业的先行者,引领了当时区域商业的发展。
第二,发展阶段(规模化阶段),徐家汇商城的第二期工程于1998年以前陆续完工,建筑面积约20万平方米,其中包括汇金百货、美罗城、太平洋百货二期、新路达百货,这些商业的兴起带来了商业的重新定位。
第三,繁荣阶段,随着港汇广场(15万平方米)在2000年的建成,徐家汇的发展也随着经济的发荣进入到了一个高速发展的繁荣阶段,2000年港汇开业时租金水平在7-8元/平方米.天。
而五角场的发展则与徐家汇呈现出了一定程度上的相似,但是由于受到交通、区域和政府支持上的限制,五角场的启动时间要晚于徐家汇,同时五角场经过了一个开发初期的阵痛和停滞发展阶段。
第一,原始中的繁荣阶段,1996-2003年,先后建成金岛大厦、沪东金融大厦、科技大厦等。
这成为五角场的雏形,当时该区域的最多的消费者为学生和军人,消费档次较低,人群较杂,但是租金较高。
第二,萧条中调整阶段,2003-2005年,五角场环岛立交开工,2004年9月,百联又一城购物中心动工,2005年7月万达商业广场动工,相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。
这一阶段开发商看到了区域的发展潜力,大的商业项目相继上马。
这个阶段出现了商业的萧条,租金较低,但是这种萧条是能看到商机的。
第三,调整中的起步阶段,2006—2007年,2006年环岛下沉式广场开通。
2006年12月,上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作区建成。
随着万达、百联的兴起,五角场的发展全面进入了发展阶段。
由上面不同的发展历程可以发现,五角场现在正处于徐家汇的2000年的繁荣起步阶段。
3.2商业发展现状对比
从发展现状来看,两区域的发展对比将从以下几个方面进行:
3.2.1成熟与发展的对比
徐家汇在经过十年的发展之后,已经走入了成熟,开始进行新一轮的更新换代,商圈正在升级,档次正在提高,太平洋百货、港汇广场、东方商厦在保持其原有的优势的情况下进行升级。
而五角场刚刚开始起步,万达和百联的全新理念造成了区域的快速发展,但是这些是发展中的,五角场正处于徐家汇的第三阶段的开始阶段,将慢慢的走向成熟。
3.2.2发展空间的对比
从发展空间上说,徐家汇中心区域的可开发用地已经殆尽,未来的开发主要集中在边缘的弘基休闲广场的地块等,而五角场的开发才进行开发高潮,未来的中心的开发量将逐渐增加。
3.2.3租金状况对比
表:
五角场各主力店出租情况一览
物业名称
营业面积
商业性质
营业面积租金(元/M2/天)
经营状况
经营类型
大西洋百货
15000
中档百货业
1F,20
2F,10—15
3F以上,5—10
良好;第一年即实现毛利2800多万元
专卖店、服饰
东方商厦杨浦店
14500
中档百货业
1F,18—23
2F,15
3F以上,5—10
良好;
服饰、鞋类
亚繁商厦
7000
中低档百货业
1F,24
2F,12—18
3F以上,5—10
良好
百货、餐饮
东方国贸
1F,10M2,5
2F,15M2,4
经营状况一般
零售业
万达
160000
购物中心
地下1F,租金14-18,地面均为主力店承包
尚处于培育期,经营状况一般
超市、百货、餐饮等
百联又一城
130000
中高档百货
扣点
一般,处于起步期
百货、餐饮、娱乐
表:
徐家汇各商业一览
物业名称
营业面积
商业性质
营业面积租金(元/M2/天)
经营状况
经营类型
太平洋百货
23000
中高档百货业
1F,40—50
2F,30—40
3F,20—30
4F以上,10—20
10亿人民币营业额/年
购物、休闲、餐饮、娱乐
东方商厦
26000
高档百货业
1、2F,30—50
3F以上,10—20
年营业额12亿
购物、娱乐、休闲、餐饮、
港汇广场
130000
购物中心
1、2F,30—50
3F以上,10—20
良好
购物、娱乐、休闲、餐饮、
美罗城
67000
商业中心
1、2F,30—50
3F以上,10—20
良好;日均人流量为5万左右
餐饮、娱乐、运动、休闲、
汇金百货
40000
中高档百货
1、2F,30—50
3F以上,10—20
良好,年营业额8亿
服饰、鞋类、专卖店、餐饮
六百
中档百货
1、2F,30—50
3F以上,10—20
年营业额6.5亿
服饰、专卖店、娱乐
汇联商厦
6000
中低档百货
1、2F,20—40
3F以上,10—20
一般,年营业额2亿
食品、书店服装
从租金上看,目前徐家汇的平均租金为五角场的2-3倍,处于徐家汇6-7年前的水平。
3.2.4吸引人群的对比
从吸引人群的角度看,徐家汇吸引的人群为长宁、徐汇、卢湾、闵行等上海的西南部以及江浙一带,这些是他们进入上海的第一站,他们的消费能力较强,五角场吸引的人主要为上海东北部的人群,包括虹口、杨浦和宝山等,这些人的原有消费能力一般,同时一部分被四川北路和市中心商圈分流。
但是随着江湾城的高起点定位和房价的提高,未来的人群的消费能力将进一步提高。
同时由于五角的学校资源,必定会吸引消费能力逐渐提高的学生和高消费的教师等。
3.2.5经营状况对比
徐家汇大小商业网点超过1000余家,年度商品销售额超过60-70亿元,日均人流量100万人次。
而五角场目前的商业保有量为40万平方米,日均人流量40万人次,年度商品销售额将逐年提高,但是随着商业量的增加,必将使得整个的市场达到平衡,从而不同的商业分享一大块蛋糕。
3.2.6交通状况的比较
徐家汇的一号线承载了上海西南到中心的主要人流,成为上海市的商业经济发展命脉,同时3号线和60多条公交线路通往全市各区,未来的9号线、11号线在这里换乘,交通便捷,这在一定程度上促进了商业的发展。
而五角场的目前的交通状况较差,公交拥堵,但随着8号线、10号线的开通将出现很大程度的改善,这些将注定了五角场跟随徐家汇的轨迹。
3.2.7商务市场容量比较
徐家汇的商业随着不断膨胀的消费力,将走向高端市场,并且随着商务的需求的旺盛将完成由商业到商务的转变,吸引的商务企业也将是由贸易和电子等向500强等企业的转变,商务的市场容量较大;而五角场的商业将满足最大众的消费为主,形成档次化,商务也将快速发展,主要企业以制造性、科技性的中小企业为主,未来的市场容量还有待于交通、接受度和租金的变化。
目前徐家汇的写字楼保有量达到了40万平方米,而五角场的保有量为25万平方米,均为乙级写字楼。
另外从2004年7月到07年6月,徐家汇和五角场的办公楼消化量分别为15万和9万平方米,均价分别为21000元/平方米和13000元/平方米。
目前徐家汇的商务楼的租金在1美元/平方米/天左右,而五角场的租金在0.2-0.4美元/平方米/天。
从以上数据可以看出五角场的商务市场正在发展,纯高端写字楼尚未出现,市场的容量较大,发展潜力较大。
3.3商业发展走势对比
3.3.1区域发展规划的比较
徐家汇的规划将从商业圈向商务圈转变,以徐家汇为中心,形成不同的专业特色街,如天钥桥路餐饮街,漕溪北路体育文化街,衡山路酒吧街和虹桥路商务街;而五角场目前主要以环岛为核心,沿五条马路辐射,其大致范围可以确定为沿淞沪路从环岛到走马塘,沿邯郸路、四平路、黄兴路从环岛到国定路,沿翔殷路从环岛到国和路。
这一规划也与徐家汇的发展相似,以一环带动区域的发展,拓展商业的辐射范围。
3.3.2区域发展走势
从区域上看,徐家汇的区域位置更加优越,吸引的人群辐射面较大,消费能力较强,交通较为便捷,但是也存在着一定的发展限制,如核心区的交通组织较差,停车难,商业发展过快而忽视了商务的发展,这些将成为未来徐家汇区域重点解决的问题,徐家汇未来的走势将向商务化、商业高端化转变,未来的走势将取决于自我的调整;而五角场的走
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