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xx创意产业园发展现状分析报告
xx创意产业园发展现状
市场调研报告
一.创意产业定义及分类
二.创意产业园市场现状分析
1.区域分布
2.产业定位
3.建筑风格
4.租金水平
5.配套设施特点及租金状况
6.服务特色
7.优惠政策情况
三.创意产业园开发的一般模式介绍(主要功能区、赢利模式、
运作模式)
第一部分创意产业定义及分类
一.创意产业的起源
据介绍英国在十八世纪已经开始实践文化创意产业,不过长期以来,创意一直没
有被看作产业或者产业化程度还不高。
1986年,著名经济学家罗默(P.Romer)就
曾撰文指出,新创意会衍生出无穷的新产品、新市场和财富创造的新机会,所以新创
意才是推动一国经济成长的原动力。
但作为一种国家产业政策和战略的创意产业理念
的明确提出者是英国创意产业特别工作小组。
1997年英国大选之后,首相布莱尔提出“新英国”这样一个构想,希望改变英国
老工业帝国的陈旧落后的形象。
作为“新英国”计划的一部分,工业设计、艺术设计
等领域有着崇高的地位。
布莱尔还着手成立了“创意产业专责小组(Creative
IndustryTaskForce)”,并亲自担任了主席,推进文化、个人原创力在经济中的贡
献。
创意产业这个观念自英国正式被正名,并在几年内快速地被新加坡、澳洲、新西兰、台湾与香港等国家和地区调整采用。
二.创意产业的定义
1998年,英国创意产业专责小组对创意产业作了如下定义:
源于个人创造力与技
能及才华、通过知识产权的生成和取用、具有创造财富并增加就业潜力的产业。
xx的创意产业具体是指:
以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心,通过一系列创造活动,引起生产和消费环节的价值增值,为社会创造财富和
提供广泛就业机会的产业。
三.创意产业的分类
英国创意产业专责小组定义创意产业13个行业,具体包括:
广告、建筑、艺术
品和古玩、工艺品、设计、时装、电影与录像、动漫、音乐、表演艺术、出版、软件
与电脑服务、电视和广播等。
xx则对创意产业确定了五大类重点发展行业:
研发设计创意、建筑设计创意、文化艺术创意、时尚消费创意、咨询策划创意等。
四.xx创意产业园的历史
xx的创意产业园区要追述到20世纪90年代末期,由于早年政府对“创意产业”
园区的创立和支持都不大,所以早期的创意园区都相对独立和散乱,就如位于苏州河
畔的“creekart—苏河现代艺术馆”来说,它建于1912年,早年一直作为民族资本家荣毅仁的第一个面粉厂,但是在解放以后,该厂房一直作为废弃的仓库所用至90年
代左右,随后在2000年前后该仓库被台湾艺术家租借下来作为自己的艺术创作中心,
可是经过几年的发展后,由于很难承担每年近150万元的租金,所以在2004年随着
xx市“创意产业园区”计划的实施而成为xx市第一批“创意产业园区”的代表。
而对于另外一种“创意产业园区”来说,他们在xx市未颁布发展创意产业园区
之前就已经以一群有着共同的兴趣、爱好而相互聚集在一起形成一个工作的团体并形成了“创意产业园区”的雏形,如位于泰康路上的“田子坊”就属于此类创意产业园区。
“田子坊”早在10年多前就有一批从事创意艺术的人自发相聚到这里,如著名书画家陈逸飞、英法等国家的艺术家来此开设设计工作室并经过十年的发展已经在此形成了xx视觉创意产业基地,同时在2003年泰康路田子坊由英国女设计师克莱尔对老厂房进行了重新设计,目前已进驻了十多个国家和地区的近百家视觉创意设计机构,成为xx最大的视觉创意设计基地,形成了一定的视觉创意设计产业规模,聚合了一批顶级视觉创意设计专家,不仅带来了当今国际最新的视觉创意设计理念,而且吸纳
了xx本地的设计师一起参加工作,为xx培养了不少设计后备人才,使泰康路成为xx后期视觉创意设计人才的“培养基地”。
第二部分xx创意产业园发展现状
一.xx创意产业园发展总况
目前xx已建、在建和即将建设的创意产业园共计52个,其中,已建成并使用中的有29个;即将建成的项目有2个;即将开始建设的有9个项目。
1.区域分布
目前xx创意产业园发展规模已达到
52个,主要集中在市中心各个区,其中,
西部地区的长宁和徐汇发展数量最多,分别达到
11个和8个;
北部地区主要集中在虹口、杨浦和闸北,分别有7个、5个和4个,普陀相对略
少,仅2个;
中心城区的静安、卢湾和黄浦,分别有6个、3个和2个;
浦东新区数量比较少,仅
3个;
另外,青浦朱家角旅游区内也有1个创意产业园。
上海创意产业园区域分布情况
黄浦
浦东
青浦
长宁
6%
2%
卢湾4%
20%
6%
静安
12%
徐汇
普陀
15%
4%
闸北
虹口
8%
杨浦
10%
13%
2.建筑风格
在52个创意产业园中,建筑风格大致分以下几类:
历史保护建筑改造——共5个项目,属于xx登记在册的历史保护建筑。
此种类型在不改变建筑外貌及建筑内部结构的情况下,将建筑外部环境进行整治,并完善相应的配套工程,使之适应现代化办公需求。
案例
说明
始建于清同治十三年(1874年),由湖州丝商筹建,当时主要
湖丝栈
用于湖州茧丝的加工、储存业务。
现存的“湖丝栈”为一幢砖
木结构二层楼房、一幢砖木结构三层楼房,楼上楼下均为仓库
(招商中)
和工场实用的大统间格局,具有典型的时代烙印和江南风格。
最为难得的是跨度分别为9米和17米的横梁均为整根原木,
无任何拼接,顶楼更是连中间支撑都没有,在
xx实为罕见。
四行创意仓库
始建于1913年,解放前曾是金城、盐业、大陆和中南这四家
银行的仓库。
它是一座钢筋混凝土结构的六层大厦。
在第二次
(已建)
中日战争期间,由于谢晋元中校率兵誓死抵抗日军,
四行仓库
成为了爱国主义的象征。
德邻公寓
始建于1935年,英国设计师负责设计,原为解放前xx第一批
白领居住区,1947年后由xx信谊药厂使用,经过
1979年至
(尚未启动)
1988年间三次改造加层后,现为六层(局部七层)钢筋混凝
土框架结构房屋。
老场坊
建于1933年,是远东最大的屠宰场,总建筑面积
3.3万平方
(尚未启动)
米,堪称xx最大的保护建筑,充满英式建筑风格的主体建筑
一侧呈圆形,一侧为方形。
始建于1870年(同治九年),李鸿章责成丁日昌、冯光骏等在2577创意大院龙华寺北购地80余亩,筹建龙华黑药厂(又称火药厂或制药厂
(招商中)等),并选中此地成立了中国第一个工业设计所。
目前规划建筑物70幢,其中9幢为历史保护建筑。
注:
历史保护建筑改造为创意产业园,虽然成本不高(可改造部分很少),但最
大的难度在于无法对外墙、内部结构进行调整,使一些公建配套设施无法更新,如中
央空调外机安装、卫生间设施等,另外,底层也无法开辟通透的橱窗展示空间。
但是,
历史保护建筑所散发的文化气息是现代建筑无法比拟的,也受到创意型企业的追捧。
旧厂房改造——是创意园区最普遍的模式,有40个项目属于厂房改造项目,一
般可分以下两种模式:
改造型模式通常用于容积率较低的项目,通过对外立面改造以及内部空间的再次
分割,目前大部分旧厂房改造型项目都邀请世界著名建筑设计师进行设计,体现出强烈的文化氛围。
案例:
普陀的M50、长宁的创邑·源、创邑·河等
旧厂房改造型创意园区,改造成本相对较高,但比较受市场欢迎,尤其是建筑风
格比较有特色的项目,十分受创意型企业的追捧。
改善型模式一般以独幢的厂房办公楼为主,楼层较高,外立面基本不作改造,仅
进行翻新,同时,对内部配套设备进行更新,比较适合IT软件行业入驻。
案例:
闸北的工业设计园、长宁的天山软件园、徐汇的X2创意空间等
旧厂房改善型创意园区,多为七、八十年代建造,以单幢十层左右旧办公楼为主,内部设施相对略新,改造成本不高,相对市场租金略低。
新建项目——以独幢高档办公楼为主,配套标准相对比较高。
案例:
徐汇的数娱大厦、浦东的张江文化科技基地、杨浦的海xx等
3.创意产业园办公租金水平
创意产业园是以产业为主的办公园区,办公部分的租金体现了整个园区的成熟度水平。
通过对已开业和即将开业的37个创意产业园的租金调查(徐汇区的
设计工厂目前只服务于上师大美术学院,暂不对外招租,故不作统计),各个区
目前租金水平如下:
中心城区——地段优势带动租金水平,基本都达到3.5元/㎡·天。
中心城区的黄浦、卢湾、静安区,共有9个已开业和即将开业的创意产业园
(黄浦的旅游纪念品大厦属于商铺型创意园区,故未作统计),大部分租金水平
都在2.5-4.5元/㎡·天;
另外,卢湾的同乐坊由于定位于时尚消费产业,商办区别不大,因此,整体
租金报价略高,达到4-10元/㎡·天。
中心城区(黄浦、卢湾、静安)创意产业园办公部分租金水平一览
创意产业园
区域
地址
租金
物业费
田子坊
卢湾
泰康路210弄
3.5
静安创艺空间
静安
康定路1147号
2.8-3.6
E仓
静安
宜昌路751号
2.8-4.5
传媒文化园
静安
昌平路990-1000号
2.5-3.5
卓维700
卢湾
黄陂南路
700号
3.5-4.5
静安现代产业园
静安
昌平路
68号
3-4.5
98创意园
静安
延平路
98号
4-5
8号桥
卢湾
建国路
8号
6-8
同乐坊
静安
余姚路
66号
4-10
单位:
租金-元/㎡·天;物业费-元/㎡·天
西部地区——整体租金水平较高,基本在2.5-3.5元/㎡·天。
西部的长宁和徐汇区,共有13个已开业和即将开业的创意产业园,其中,
有6个项目租金水平在2.4-3.2元/㎡·天,大部分项目都为厂房改善型模式,
改造力度相对较小,同时,内部基本以毛坯交付;
湖丝栈、2577创意大院等2个项目属于历史保护建筑改造项目,由于历史文
化氛围比较浓厚,虽然目前周边环境、交通情况都比较差,但租金水平依然高达
3-5元/㎡·天;
创邑·河、创邑·源、X2创意空间、新红钢(红坊)等4个项目都对厂房采
用了较大力度的改造,尤其是建筑外立面作了大幅度的改造,使园区整体环境风
貌得到大幅提升,租金也目前整个西部地区最高的,达到3.5-8元/㎡·天。
另外,徐汇的数娱大厦作为为数不多5A甲级办公楼的创意园区,租金也高
达5元/㎡·天。
西部地区(长宁、徐汇)创意产业园办公部分租金水平一览
创意产业园
区域
地址
租金
物业费
虹桥软件园
长宁
虹桥路333号
2.2
0.2
周家桥
长宁
万航渡路
2453号
2.7-3.2
3(月)
时尚产业园
长宁
天山路1718号
2.5-3
含
华联创业园
长宁
江苏北路
125号
2.6-3.4
含
乐山软件园
长宁
乐山路
33号
2.2
6(月)
天山软件园
长宁
天山路641号
2.5
6(月)
湖丝栈
长宁
万航渡路
1384弄
3-5
含
2577创意大院
徐汇
龙华路2577号
3.5-5
含
创邑·河
长宁
万航渡路
2170号
3.5-4
含
创邑·源
长宁
凯旋路武夷路
3.5-6
含
X2创意空间
徐汇
茶陵北路
20号
3.4-5
15(月)
新十钢(红坊)
徐汇
淮海西路
570号
3-5
5(月)
数娱大厦
徐汇
番愚路1028号
5
28(月)
单位:
租金-元/㎡·天;物业费-元/㎡·天
北部地区——整体租金水平不高,基本在3元/㎡·天以内
北部的杨浦、虹口、闸北和普陀区,共有12个已开业和即将开业的创意产
业园,其中,7个项目的租金都不到3元/㎡·天,处于较低水平,一般都为小规
模、毛坯的厂房改建;
虹口的绿地阳光园和空间188都对建筑内部进行了简单装修(如吊顶、地毯、分体式空调等),租金水平相对略高,基本可维持在3元/㎡·天;
闸北的创意仓库、普陀的M50等在建筑设计上有特色的项目,租金十分坚挺,
都在3.5元/㎡·天以上;
而新建项目海xx,虽然采用LOFT等特色建筑,但由于产业定位不明确,使
整个创意园区的租金水平受到一定限制,仅在2.4-2.6元/㎡·天。
北部地区(杨浦、虹口、闸北、普陀)创意产业园办公部分租金水平一览
创意产业园
区域
地址
租金
物业费
空间188
虹口
东江湾路
188号
2.8-3.5
含
绿地·阳光园
虹口
西江湾路
500号
3-3.5
含
智慧桥
虹口
广灵四路
116号
2.3
0.2
通利园
虹口
周家嘴路
1010号
1.5-2.2
含
xx创意联盟产业园
杨浦
平凉路1055号
1.3
0.3
63号创意设计工场
杨浦
赤峰路
63号
1.9-2.1
含
昂立设计创意园
杨浦
四平路1188号
2.5
0.17
海xx
杨浦
大连路950号
2.4-2.6
0.4
工业设计园
闸北
共和新路
3201号
1.55-2.2
0.26
天地园
普陀
1.65
创意仓库
闸北
光复路181号
3.5-5
0.26
M50
普陀
莫干山路
50号
3.5-6
含
单位:
租金-元/㎡·天;物业费-元/㎡·天
4.产业特点
根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的产业调查,五大类创意产业
分布如下:
研发设计创意——占主导地位,共有23个创意园区涉及该产业,主要包括有:
广告设计、服装设计、工业设计、多媒体设计、软件开发、动漫影视制作等行业。
产业园区
相关行业
2577创意大院
广告创意设计
98创意园
工业设计
M50
服装设计
昂立设计创意园
工业设计(科技、食品等)
创邑·河
多媒体创意设计、影视制作、广告设计
创邑·源
动漫制作
工业设计园
工业设计(电子通讯、生物医药、新材料、服装、模具)
虹桥软件园
软件开发、数字技术
华联创意广场
软件研发设计
静安创意空间
艺术设计
乐山软件园
软件开发、数字技术
旅游纪念品发展中心
艺术设计
xx创意联盟产业园
创意设计研发
时尚产业园
服装设计
数娱大厦
电子数码产品设计
天地园
软件设计
新十钢(红坊)
传媒广告设计
张江
游戏软件开发、动漫制作
智慧桥
电脑动画、游戏开发、广告设计、艺术设计
周家桥
艺术设计
卓维700
动漫广告、软件开发
通利园
产品设计
建筑设计创意——有
15个创意园区涉及该产业,主要包括有:
建筑设计、室内
设计、装潢设计、平面设计、城市规划等行业。
产业园区
相关行业
静安创意空间
环境建筑室内设计
静安现代产业园
装潢设计、建筑艺术
E仓
室内设计
田子坊
室内设计
8号桥
建筑设计
绿地阳光园
室内装潢设计、建筑设计
数娱大厦
建筑设计
X2创意空间
建筑设计
新十钢红坊
建筑设计
创邑河
建筑设计
创邑源
环境设计
63号创意设计工厂
建筑设计、平面设计
昂立设计创意园
建筑设计
创意仓库
城市规划、建筑设计
通利园
建筑设计
文化艺术创意——有14个创意园区涉及该产业,主要包括有:
动漫艺术、模型
制作、视觉艺术、工艺美术、广告摄影、文化艺术、环境艺术等行业。
产业园区相关行业
传媒文化园动漫艺术、影视制作
静安现代产业园模型制作
E仓视觉艺术、工艺美术
旅游纪念品发展中心工艺品
M50艺术、广告摄影
田子坊视觉艺术、工艺美术
8号桥影视制作
逸飞创意街文化艺术
张江文化科技基地影视制作
数娱大厦文化产业
X2创意空间传媒及艺术类
新十钢红坊文化艺术
周家桥美术摄影、动漫艺术
创意仓库环境艺术
时尚消费创意——有13个创意园区涉及该产业,主要包括有:
娱乐休闲、时尚
会展、网络媒体、画廊、数字娱乐、多媒体等行业。
产业园区
相关行业
同乐坊
娱乐休闲、零售概念店、时尚会展
传媒文化园
网络媒体
旅游纪念品发展中心
旅游纪念品展示
田子坊
画廊
空间188
数字媒体产业
数娱大厦
数字娱乐
X2创意空间
工厂数码
2577创意大院
广告交易展示
时尚产业园
时尚艺术、品牌发布
华联创意广场
多媒体
湖丝栈
广告、影视、传媒、动漫
创邑源
时尚产业
63号创意设计工厂
多媒体
咨询策划创意——有7个创意园区涉及该产业,主要包括有:
投资咨询、设计咨
询、教育培训等行业。
产业园区相关行业
卓维700投资咨询
8号桥设计咨询
乐山软件园教育培训
虹桥软件园教育培训
天山软件园教育培训
通利园航运服务
天地园教育培训
5.配套设施特点
根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的配套服务机构的调查,其中,
设置有配套服务机构的仅16个,主要分以下几大功能:
1)商务功能:
快递、复印、收发、票务等
仅4个产业园提供商务服务功能,但服务内容相对比较低层次:
产业园区商务功能
空间188信函收发、订阅报刊、票务购买、预订酒店、代客叫车等
绿地阳光园快递、复印、信件收发、票务等
昂立设计创意园海泰大酒店作为园区配套,提供商务服务
工业设计园底层设置商务中心
2)企业服务:
员工食堂等
仅5个产业园设置有员工食堂,多以IT软件产业为主,分别为:
张江文化科技创意产业基地、虹桥软件园、乐山软件园、天山软件园、静安创意空间等。
3)会议中心:
各种规模的会议室等
有10个产业园为入住企业提供会议室功能,分别为:
工业设计园、2577创意大院、天山软件园、华联创意广场、乐山软件园、虹桥软件园、时尚产业园、周家桥、
张江文化科技创意产业基地、绿地阳光园、X2创意空间等。
4)展示功能:
商业展示、新闻发布等
有7个产业园提供了一定面积的展示空间,主要集中在文化艺术、时尚消费类产业,同时、服装设计、广告设计等研发设计类产业也需要一定的展示空间。
产业园区展示功能
绿地阳光园中央休闲庭院,提供商业展示、新闻发布服务
周家桥多功能展厅
时尚产业园展示厅
新十钢(红坊)大型展示厅
2577创意大院展示厅
X2创意空间演播厅、多功能展示厅
创意仓库在4层设置展示活动中心
6.配套商业特点
1)规模
在已开业和即将开业的创意产业园中,设置商铺的仅18个,而商铺体量占创意
园区总规模的比例平均为
13.3%。
创意产业园
区域
总规模
商业规模
比例
M50
普陀
40,000
200
0.5%
天地园
普陀
110,000
2,000
1.8%
卓维700
卢湾
13,000
600
4.6%
2577创意大院
徐汇
40,000
2,000
5.0%
田子坊
卢湾
20,000
1,200
6.0%
绿地·阳光园
虹口
13,000
900
6.9%
E仓
静安
5,700
400
7.0%
周家桥
长宁
12,000
1,050
8.8%
静安创艺空间
静安
20,000
1,800
9.0%
智慧桥
虹口
4,800
480
10.0%
新十钢(红坊)
徐汇
18,000
2,000
11.1%
xx创意联盟产业园
杨浦
14,500
2,000
13.8%
8号桥
卢湾
12,000
2,000
16.7%
X2创意空间
徐汇
13,110
2,116
16.1%
华联创业园
长宁
10,000
2,575
25.8%
空间188
虹口
30,000
8,000
26.7%
逸飞创意街
浦东
19,375
6,884
35.5%
海xx
杨浦
78,000
27,000
34.6%
合计
473,485
63,205
13.3%
2)业态
从调查情况看,创意产业园商铺业态中,餐饮类占主导地位,咖啡厅紧随其后,
另外,还有超市、美容店、洗衣店、服饰店、面包房等。
创意产业园业态分布比例
面包房
餐饮
30%
4%
洗衣店
咖啡厅
4%
19%
美容
4%
银行超市
酒吧会所
服饰家居
12%
12%
15%
一般来看,决定创意园区商铺业态主要有以下两个因素:
A.区域商业业态
目前xx的创意产业园区大部分都是旧厂房改造项目,地理位置都处于市区,项
目周边的商业应该说相对比较成熟,而园区内的商铺,不仅为园区内企业提供便利,
同时,还向社会开放,因此,商铺的业态定位更多地应符合区域的商业业态特点。
案例:
周家桥项目
位于万航渡路2453号,从大环境来看,属于天山商业圈,项目周边的xx春城等
住宅小区都已建成入住,长宁路沿线已形成一定商业氛围,同时,距离不远的天山路
又是长宁环外地区最主要的商业街,可以说本项目周边商业已相当完备。
正是由于区域商业相当成熟,周家桥
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