环保产业园物业管理服务合同.docx

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环保产业园物业管理服务合同

环保产业园

物业管理服务合同

签约日期：

年月日

甲方：

（以下简称甲方）

地址：

联系人：

联系电话：

传真：

乙方：

（以下简称乙方）

地址：

联系人：

联系电话：

传真：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，经双方友好协商，在平等互利的基础上，就甲方委托乙方对产业园实行物业管理，订立本合同。

第一章物业管理区域概况

第一条项目概况

物业名称：

环保产业园（以下简称产业园）

物业类型：

产业园区

物业地址：

物业概况：

产业园由办公楼、公寓房、传达室、停车场、道路、绿化等部分组成，分阶段启用，目前投用面积平方米，总绿化面积万平方米。

第二章物业服务内容

第二条乙方提供的物业服务的主要内容

（一）物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理与维护　

共用部位包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

共用设施设备包括：

共用的上下水管道、落水管、共用照明、空调系统、给水泵房、消防稳压泵房、消防设施器材、低压配电设施、避雷设施。

1、物业管理区域内物业共用部位的管理及共用设施（不含隐蔽部位）的维修维护，包括自来水龙头、外露自来水软管、便池感应器、隔断、座便器盖、排风扇等所有卫生间洁具设施维护维修；室内外照明设施、低压配电设施的维护维修；给排水系统、消火栓箱（含消火栓箱和灭火器箱）系统的定期检查、保养、更换。

2、物业管理区域内办公室桌椅、门锁具简单的维修更换；空调系统的定期检查。

3、供水、供电、供气、电信、装潢、基建施工、设施维修等专业单位在物业管理区域内对相关部位、管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。

（二）物业管理区域内的日常安全巡查服务

1、产业园大门人员车辆进出管理，产业园内白天及夜间的安保巡逻检查。

2、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放管理（见附件）。

3、各类电气设施、消防设施的定期定时检查维护。

（三）环境卫生

1、日常保洁范围

1.1、室内区域：

号楼：

每层楼过道、楼梯楼道、卫生间、独立办公室、接待室、会议室、文印室、电梯等区域，5号楼：

一楼、二楼、楼梯楼道，6号楼：

楼梯楼道，7号楼：

三楼、楼梯楼道、电梯等公共区域。

1.2、室外公共区域（包括阳台、屋顶天台、主要道路、大门、篮球场、垃圾池等）的清洁卫生。

1.3、室内外垃圾、室外粪便池的集中处理

及时通知开发区清洁管理所等垃圾、粪便清运单位到场清运垃圾、粪便池并登记，清运费用由甲方承担。

（四）室内、室外绿色植物的养护

物业管理区域内的绿化养护和管理，包括室内、室外绿色植物的养护和管理。

（五）传达室信件、快递包裹的收发等物业管理服务

1、传达室收发快件、邮件服务，对公快件邮件每天上午11:

00，下午16:

30前送到指定办公室，对公较重或大件物资及私人物品及时电话通知收件人到传达室领取。

2、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理。

（六）其他服务

本合同未列明的应由物业公司承担的其他服务项目。

第三章物业服务质量

第三条以双方商定的物业管理服务内容和质量为标准，具体服务标准见附件。

乙方承诺服务质量超出本合同规定的，以乙方承诺为准。

第四章物业服务期限和费用

第四条物业服务期限和费用

1、本合同期限为二年，自年月日至年月日止，其中试用期为一个月，项目约定人数为人。

物业服务费实际支付为：

每年¥元/年（人民币大写：

元整）。

合计物业服务费为¥元（人民币大写：

元整）。

序号

工种

人数

单价（元）

备注

1

项目负责人

1

0.00元/月

每月费用

2

工程维修工

1

0.00元/月

3

秩序维护人员

6

0.00元/月

4

保洁员

6

0.00元/月

5

绿化工

2

0.00元/月

2、以上费用含员工工资及福利费用、员工社会保险费、物业公司责任保险费用、员工意外伤害保险、员工加班费、员工服装费、办公费、物业公司配置设备费、物业保洁耗材费用、利润、税费及其他费用。

3、合同期内如遇突发事件，物业公司有责任根据甲方要求临时增加保安人员，增加的普通保安人员费用按上表工种单价结算，特殊保安人员费用由双方另行商定。

4、除卫生间卷纸、手纸和香皂由甲方承担外，其他保洁易耗品由乙方承担。

5、设备设施的维修工具由乙方承担；经甲方书面审核确认必要的设施设备维修的材料费用、维修人员加班费用由甲方承担。

6、甲方对乙方服务质量的考评结果作为每月服务费的支付根据，考核形式、标准等见附件及附件一~附件七。

7、本合同期限内，除涉及物业服务范围、内容或标准发生变化，甲、乙双方协商一致后可就物业服务费用做相应的调整外，乙方不得调整物业服务费用。

8、在招标和本合同洽谈中，双方就对物业服务范围以及工作特征已确认。

乙方已确认相关文件内容，充分理解项目特点，在合同执行过程中如果产生漏项及计算失误的工作内容，视为相应费用已含于本合同总价中，费用不予增加。

第五条费用结算及方式

1、本合同服务费结算周期为自然月，超出合同约定合作期限以外的时间折算成每日单价结算，计算标准为：

人民币¥元/天。

2、在合同期间内，乙方应在每月月末就物业费用与甲方进行考核确认，并在次月5日前将正规物业服务费发票交给甲方，甲方在收到发票后当月25日内以银行转帐方式向乙方支付。

3、甲方对乙方的考核扣款以经过乙方确认的“附件七”为依据或以甲方提供的能有效证明乙方服务存在过错的证明材料为依据。

4、应甲方需求，乙方临时增派除正常排班以外的人员，费用以本合同确定的人员工种单价计算，合同期内乙方不得二次报价。

5、产业园二期所需增加的物业服务人员，由甲方根据产业园二期投用后的实际工作需要确定，增加的工种费用以本合同确定的工种单价计算，合同期内乙方不得二次报价。

第五章双方权利及义务

第六条甲方权利及义务

1、向乙方提供免费的物业用房和必要的办公设备，具体以书面文件说明为准。

2、指派专人负责协调乙方物业管理服务工作，有权对乙方的物业管理服务实施监督检查，依据本合同附件对不合格服务进行考核。

3、有权要求乙方对物业使用人违反甲方管理制度或其它的违法行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚或同时上报甲方及国家相关主管部门等方式进行处理。

4、对园区员工做好宣传教育工作，积极协助乙方做好管理、突发事件处置、物业服务“创优”等相关物业管理服务工作。

5、甲方有权对乙方派驻的人员资格进行审核。

对于在服务期内，认定为不合格的人员，甲方有权要求撤换。

6、对乙方上报需甲方整改的各种隐患，甲方应组织有关责任部门及时解决。

在乙方已采取必要的提醒等必要防护措施的前提下，如因甲方在承诺期限内未及时整改、解决隐患造成安全事故发生的，所引发的相关责任由甲方承担。

7、如因工作需要或遇突发情况，甲方应及时告知乙方，并可要求乙方增派力量支援，乙方在能力范围内须满足甲方的需求，涉及临时任务额外增加的用工及其他相关费用由甲乙双方另行协商确定。

第七条乙方权利及义务

1、双方商定本合同约定的物业管理配置人员，乙方应向甲方提供物业服务人员的身份证复印件等证明文件（原件备查）、书面的人员排班表和作息时间表。

未经甲方书面同意，乙方不得更换项目负责人；其他人员更换应提前告知甲方，并做备案；乙方所派人员均须为全职，不得兼管其他项目，否则视为缺岗。

2、乙方对本合同范围内的安全保卫、设施管理、环境卫生、绿化养护等项目服务质量负责。

3、有权依照法规政策、双方合同要求及相关物业管理服务制度，在甲方授权范围内对物业使用人违反甲方管理制度或其它违法行为采取合法方式、途径进行管理。

4、接受甲方对物业管理服务工作的日常监督与检查。

乙方项目负责人每周定时与甲方管理代表沟通交流。

每月末向甲方递交本月工作报告。

除乙方项目负责人定期与甲方管理代表沟通外，乙方的管理人员也须进行每月一次的服务跟踪回访。

5、在物业管理服务过程中，因工作需要可无偿使用甲方水、电能源，但应遵守甲方规章制度并节约使用。

对甲方交付使用的专用设备设施进行定期检查，设备设施发生故障后第一时间及时报备甲方，并采取必要的防护、警示措施，协助和联系相关部门进行维修。

爱惜甲方提供使用的各类财产，对非正常使用或违反甲方管理制度使用造成甲方财产损失的，乙方负有赔偿责任。

6、在书面报请甲方确认后，应积极协助自来水、电力、电信、市政、公安及其它政府职能部门在本园区内开展的工作，并将相关信息书面反馈给甲方管理代表。

7、乙方负责对物业服务人员日常监督、检查、考核与管理，对派驻现场物业人员的各项安全责任负责，购买物业公司相关责任险及所属人员的意外伤害保险。

如因违规操作、未遵守相关的规章制度造成的安全事件，因此造成的

一切法律责任及经济损失由乙方承担。

8、乙方承诺在该项目的管理措施和经营行为均符合国家各项法律条款，若因此引起纠纷，乙方承担全部责任。

9、服务过程中乙方应严格按照甲方环境方面的相关规定执行，避免加大对环境的污染。

10、建立健全物业管理档案，其中应单独建立安全管理台账，甲方可随时检查档案，以了解物业服务情况。

本合同终止时，除正常磨损和易耗物品外，乙方应归还甲方移交的各类档案资料和提供使用的物品（以进驻时交接清单为准）。

第六章合同履行和续签

第八条合同履行和续签

1、本合同签订后，乙方向甲方交纳人民币20000元（大写：

贰万元整）作为合同质量风险抵押金，本合同期满后甲方无息退还。

2、合同试用期内，乙方不能达到约定服务质量，甲方可以直接解除本合同，且不承担任何违约责任；合同期内（试用期除外），一方未经对方同意擅自终止合同义务履行或提出解除本合同，违约方应向守约方支付2个月服务费的违约金。

3、本合同到期重新签订时，在同等条件下，乙方享有优先权。

第七章违约责任与争议

第九条甲方无正当理由不得拒绝或拖延支付物业服务费用，否则按所拖欠金额的3‰的向乙方支付违约金。

第十条甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同物业服务质量约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同的约定，乙方有权解除本合同，并由甲方赔偿损失。

第十一条乙方违反本合同的任何一条约定，均可视为违约，需承担相应违约责任。

第十二条出现下述情形甲方可以单方面解除物业服务合同，并可没收乙方缴纳的全部质量风险抵押金且无需承担相关责任，由此给甲方造成的所有经济损失由乙方承担（包括但不限于产生的直接损失；救治人员产生的医疗费、护理费、误工费、交通费、营养费；政府部门的处罚等）。

1、乙方在服务过程中，出现安全事件，经公安机关认定乙方工作人员存在失职、过失或不作为的情形。

2、乙方将本合同约定的物业服务内容整体或分项转包给其他个人或法人单位。

3、乙方派驻项目园区的工作人员有刑事犯罪记录。

4、乙方在服务过程中因物业管理责任导致负面影响被新闻媒体曝光。

5、乙方在项目经营管理中存在可能损害甲方利益或甲方企业形象的违法行为。

6、乙方物业服务人员在园区内与其他人员发生打架斗殴等非法治安事件。

7、合同期内，乙方出现两次月度考核扣款超过2000元的。

第十三条双方约定，以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：

1、因地震、不可预见恶劣天气等不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬值、损坏。

2、因维修、养护共用的部位和共用设施设备需要，乙方已尽到提前书面告知义务而进行停水、停电或停止共用设施设备的使用。

3、其他非乙方原因而造成甲方财产损失的。

第十四条本合同依照约定解除或终止后，乙方应与甲方办理各项移交手续，并在规定期限内组织撤场。

乙方拒不撤场或不办理移交手续的，甲方有权扣除乙方全部质量风险抵押金，并由乙方承担全部损失。

第十五条保密条款

1、乙方需对物业管理人员进行有关保密要求的业务培训，对甲方的经营生产、研发信息、办公室资料等相关信息负有保密义务，因乙方人员或因乙方未尽到管理防范义务造成的泄密，乙方应赔偿甲方相应损失。

2、甲乙双方就本合同内容对外保密，未经对方书面同意，不得将合同内容告之第三方，若甲乙双方任一方违反本条款，将合同内容披露给第三方，守约方有权解除本合同，且违约方应赔偿守约方的直接经济损失，并支付贰万元违约金。

如受损严重，受约方有权向当地法院起诉，要求违约方赔偿所有损失直至追究乙方法律责任。

第十六条争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决，协商不成的，可依法向江宁区人民法院起诉。

第八章附则

第十七条双方可对本合同的条款进行补充，补充条款及协议与本合同具有同等法律效力。

第十八条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十九条本合同及其附件中未规定的事宜，均遵守中华人民共和国有关法律法规以及“南京市物业管理优秀大厦”标准执行。

第二十条本合同一式肆份，自双方签字盖章之日起生效，甲方乙方各执贰份，具有同等的法律效力。

本合同附件：

附件：

产业园物业服务要求

附件一：

安全生产服务范围/内容/标准

附件二：

保洁服务要求/内容/标准

附件三：

室内、室外绿化养护标准

附件四：

物业附属设施维修服务要求/内容/标准

附件五：

物业服务考核细则

附件六：

服务质量检查通知单

附件七：

服务质量考核扣款通知单

甲方签章：

乙方签章：

委托代理人：

委托代理人：

住所：

住所：

联系电话：

联系电话：

签约时间：

2015年11月日

附件产业园物业服务要求

一、规范及要求

1、物业管理服务的要求

按专业化的要求配置管理服务人员，主要管理人员应具有较高的政治思想素质和组织管理能力，责任心强，服务态度好，工作经验丰富，特殊工种应持证上岗。

人员必须定期体检，相对稳定，不得随意更换；主要管理人员的变动应得到招标方书面同意，其余人员的更换需向招标方报备。

2、各项管理制度（各项日常管理制度、安全管理制度、人员车辆进出管理制度等）齐全，并且要在项目办公区域长期公示。

3、各岗位着装整齐、统一，形象良好。

二、各岗位人员要求

1、项目经理要求

应具有大专及以上学历，较高的政治思想素质和组织管理能力，有2年以上同等职务的履历且持有上岗证，责任心强，服务态度好，工作经验丰富。

2、保安要求

品德端正，无不良劣迹，初中以上文化水平；平均年龄50岁以下、身体健康、五官端正，特殊情况下能够提供符合要求的特殊保安人员。

3、保洁员要求

保洁人员要求：

品德端正，责任心强，能吃苦耐劳，年龄50岁以下，身体健康。

4、绿化人员要求

熟知农药、化肥的性能及使用标准，熟悉植物、花卉的养护、病虫害的防治技术有一定的绿化养护经验，能熟练操作绿化工具品行端正，吃苦耐劳，勤奋踏实，熟悉植物、花卉的栽植、治虫浇水养护及修剪。

5、维修工要求

需品德端正，维修经验丰富，有较强动手能力和吃苦耐劳精神，电气维修人员应有相应的资格证书。

三、其他要求

1、物业服务必要的设备要齐全（安保设备器材、保洁设备耗材、绿化养护设备器材及木、泥、瓦等维修维修所需设备。

2、服从招标方的管理，积极配合招标方各类临时需求，无条件服从配合政府安全部门工作。

3、遵守物业管理相关法律、法规。

四、物业管理服务标准

详见附件一~附件四。

五、物业服务质量检查通知单、及服务质量考核扣款通知单

详见附件五~附件七

附件一安全生产服务范围/内容/标准

为了加强对产业园安全生产相关服务工作的监督管理，确保产业园正常的生产经营秩序以及公司财产的安全，特制定如下安全生产的服务要求。

一、服务范围

乙方所提供的安全生产服务范围包括产业园内的安全保卫、消防安全、电气安全等服务。

二、服务人员要求

能正确使用各类消防、物防、技防器械，了解电气、消防设备，熟悉园区环境，熟知有关法律法规，熟悉相关治安刑事案件和各类灾害事故的应急预案。

1、安全护卫人员

以中青年为主，平均年龄50岁以下，身体健康，工作认真负责，并100%定期接受专项培训、安全技能训练，白班保安人员应安排年轻的、形象好的保安人员。

安全护卫人员上岗时应统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，精神饱满，姿态良好，动作规范。

配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。

2、消防、电气设施检查人员

应具备相应专业知识，能够进行日常检查工作，配备必备的通信、维修、安全保护器械。

三、乙方服务内容

1、根据甲方产业园人员、车辆、物品进出管理规范，对进出甲方产业园的人员进行管控。

乙方所执行的甲方产业园人员进出管理规范内容，以甲方书面下发的文件为准。

2、根据甲方产业园电气设施、消防设施管理规范，对相关设施进行定期检查，保证相关设施的正常可靠运行。

3、根据季节变化，产业园内路灯、草坪灯、高杆庭院灯开启时间为18:

30～19:

30，其中路灯晚上关闭时间为22:

30分，草坪灯、高杆庭院灯关闭时间为次日5:

00～6:

00。

4、甲方书面委托的属于产业园安全管理工作的其它事项。

三、乙方服务标准

1、合同期内各类电气、消防设施运行正常，无因管理责任而导致的停产、火灾、重大交通事故、治安事件发生。

2、岗位服务质量，月有效投诉≤5%。

3、物业工作人员年培训时间≥90小时，培训合格率≥95%。

4、对甲方的有效投诉，处理率为100%。

附件二保洁服务要求/内容/标准

根据产业园环境卫生的要求，特制定如下保洁服务的工作质量标准。

一、保洁人员要求

1、品德端正，责任心强，能吃苦耐劳。

2、小学以上文化水平，年龄50岁以下，身体健康，经培训后方可上岗。

二、保洁服务内容/标准

1、行政办公楼内：

序号

作业对象

清洁频次

保洁频次

作业标准

一

领导独立办公室

1

地面、桌、台、椅

每日一次

巡视保洁

桌、台、椅、地面、窗台无灰尘，无污渍，墙角、墙顶部无蜘蛛网，玻璃表面无污迹。

2

窗户、玻璃

每日一次

巡视保洁

二

公共区域

1

地面

每日一次

巡视保洁

清洁无污物，并保持地面干净。

2

复合地板地面

每日一次

巡视保洁

清洁无污物，并保持地面干净，

每两周一次深度清洁。

3

大厅玻璃

每周一次

巡视保洁

无灰尘、清洁、光亮。

4

窗台、窗框

每日一次

巡视保洁

无尘土、清洁干净。

三

其他

1

灭火器及消防柜

每日一次

巡视保洁

无污迹、无灰尘、摆放整齐。

2

垃圾桶

每日一次

巡视保洁

光洁无污迹。

3

配电箱外表面

每日一次

巡视保洁

无污迹、洁净，应由电工处理。

4

各标牌、开关面板

每日一次

巡视保洁

光亮无污迹、无尘土。

5

电水炉

每日一次

巡视保洁

电水炉外观清洁无污渍，出现故障及时报修。

6

2米以下墙面

每周一次

巡视保洁

清洁无污渍。

8

大厅植物叶面

每日一次

巡视养护

无灰尘。

9

大厅背景墙

每日一次

巡视保洁

无灰尘、清洁、光亮。

五

会议室、接待室、展厅、荣誉室、培训中心

1

地面、桌、台、椅、窗台

每日一次

巡视保洁

桌、台、椅、地面、窗台无灰尘，无污渍，墙角、墙顶部无蜘蛛网，玻璃表面无污迹。

会议前后各一次全面清洁，无会议期间每日1次。

2

窗户、玻璃

每周一次

巡视保洁

3

墙边、角等

每日一次

巡视保洁

2、室外常规：

序号

作业对象

清洁频次

保洁频次

作业标准

1

室外道路

每日一次

巡视保洁

清洁无污物，无积水、并保持地面干净。

2

人行道

每日一次

巡视保洁

清洁无污物，无积水、并保持地面干净。

3

垃圾桶、烟灰桶

每日一次

巡视保洁

光洁无污迹。

4

室外标识牌

每周一次

巡视保洁

光洁无污迹。

5

不锈钢伸缩门

每周一次

巡视保洁

光洁、明亮，无污渍。

6

雨水、污水井

每月一次

巡视保洁

雨后24小时内检查一次，无污泥杂物，畅通无阻。

3、卫生间：

序号

作业对象

清洁频次

保洁频次

作业标准

1

便池纸篓

每日二次

巡视保洁

1小时/次

干净无污迹、纸篓内纸量不能超过2/3。

2

卫生耗品

每日二次

随时补充，保证使用。

3

卫生间地面

每日二次

清洁无杂物、无脚印及污迹、无积水。

4

面盆、台面、镜子

每日二次

清洁干净、无污迹。

5

门及隔板

每日一次

干净无污迹。

6

水管、阀门、便池

每日一次

光亮洁净。

7

空气净化

每日一次

无污迹、无便迹、无水垢，所有下水通道保持畅通无阻、空气清新、无异味。

说明：

卫生耗品包括大卷纸、擦手纸、洗手液、抽纸、肥皂。

附件三室内、室外绿化养护标准

一、绿化养护人员要求

1、熟知农药、化肥的性能及使用标准。

2、熟悉植物、花卉的栽植、养护及修剪。

3、熟悉植物的养护、病虫害的防治技术、熟练操作绿化工具。

4、品行端正，吃苦耐劳，勤奋踏实，具有一定的绿化养护经验。

二、绿化养护范围：

室外：

绿化养护范围主要区域为：

A-K区（详细范围以现场确认为主）。

室内：

领导独立办公室、会议室、接待室、培训中心、展厅、荣誉室、公共走道、大厅等位置的绿色植物。

三、养护职责

承包养护期限内，物业公司应严格按照园林绿化养护操作规程及国家园林绿化，合理组织，精心养护，并根据各个季节、天气及植物生长情况，派出专业的园艺人员组织指导安排管护工作，保质保量完成养护管理任务。

四、养护方法

主要为浇水、开窝培土、修剪、施肥、除草、修枝抹芽、病虫害防治、扶正、补苗等。

1、乔木：

每年施有机肥料一次，每株施饼肥0.25kg，追肥一次，每棵施复合肥混尿素0.1kg，采用穴施、喷洒、水肥等，然后用土覆盖，浇水透彻，水渗透深度10cm以上。

及时防治病虫害，保持树木自然生长状态，无须造型修剪，及时剪除黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝，及时清理干净修剪物。

每月清除树根周围杂草一次，确保无杂草。

2、灌木：

每季度施肥一次，采用撒施及水肥等，施后三小时内淋水一次，水渗透深度10cm以上，及时防治病虫害，修剪成圆形、方行或锥行的，每月修一次，剪口平滑、美观，及时清除修剪物，及时剪除枯枝、病虫枝，及时补种老、病死植株，每月清除杂草一次。

3、草坪：

每季度施肥一次，每700㎡施尿素混复合肥10kg，施肥均匀、淋水透彻，水渗透深度5cm以上，及时防治病虫，及时补种枯萎残缺部分，覆盖率达96%以上，生长期每月1-2次。

4、室内植物：

按花卉植物品种要求进行施肥、浇水、修剪、病虫害防治等养护工作。

五、养护标准  

草坪

1

保存率

保存率不低于95%，生长茂盛。

2

修剪

及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm以下。

3

清杂草

每年适时除杂草七次以上。

4

灌、排水

干旱、高温季节基本保持有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

5

施肥

按生长情况，适时、适量每年施复合肥两次。

6

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

7

其它

草坪生长正常，有斑秃及时补植。

树木

8

保存率

每个品种保存率95%以上，生长良好。

9

修剪

乔木适时修剪，灌木每年整形修剪两次以上，基本做到无枯枝，篱、球造型植物及时修剪，每年修剪不少于四次