秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法.docx

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秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法

秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》

各县、区（开发区）物价局、住房保障和房产管理局：

为进一步规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业的健康发展，根据国家和省有关物业管理服务收费的规定,结合我市实际情况,特制定《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

一、本办法实施前，各级政府价格主管部门已经核定（确认）的物业服务收费标准，有具体执行期限的，仍按原文件规定执行；已经制定正式收费标准的,依据各服务小区的具体情况逐步到位.

二、根据国家发展和改革委员会、建设部关于《物业服务收费明码标价规定》，物业服务企业在收费前要将本服务区执行的物业服务等级、服务内容及收费标准等在物业服务区域内的显著位置进行公示.

三、各县区价格和房产行政主管部门要严格执行《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》规定，执行中有何问题，分别向市价格和房产主管部门反馈。

秦皇岛市物价局秦皇岛市住房保障和房产管理局

二〇〇九年三月二十三日

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第一条为进一步规范我市物业服务收费行为，更好地维护业主和物业服务企业的合法权益,促进我市物业服务行业的健康发展，根据中华人民共和国国务院令第504号《物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格［2003]1864号）和河北省物价局、建设厅《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费[2004]5号）的规定,结合我市实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。

第三条本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主和物业使用人所收取的费用。

第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;物业服务企业应开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务水平与收费标准相适应的原则.

第六条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实施政府指导价和市场调节价.普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价.高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费和接受个别业主委托为其提供公共性物业服务合同以外的特约服务所收取的费用，实行市场调节价。

第七条物业服务收费实行统一政策、分级管理的原则。

市物价局会同市住房保障和房产管理局负责制定全市物业服务收费管理的实施办法,指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作.实行政府指导价的普通住宅公共性物业服务收费实行分级定价.服务等级和收费标准，由市物价局会同市住房保障和房产管理局，根据行业平均成本和经济发展水平，制定物业服务分级定价办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。

第八条实行政府指导价的普通住宅物业服务收费标准，实行星级管理制度.根据住宅小区的物业服务标准分为六个等级，即五星级、四星级、三星级、二星级、一星级、星外级.三个城市区（海港区、北戴河区、山海关区）三星级以上（含三星级）的物业服务收费标准由市价格主管部门管理；二星级（含二星级）以下的由三个城市区辖区（海港区、北戴河区、山海关区）价格主管部门管理;四个县、开发区所辖区内物业服务收费由四县、开发区价格主管部门管理；实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业企业在物业服务合同中约定.

第九条物业服务费构成因素：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工资总额内的福利费等相关费用；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行（不包含电梯和二次供水所发生的电费）、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

（4）办公费用；

（5）物业服务企业固定资产折旧；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）经业主大会同意的其他费用；

（8）合理利润（普通住宅不超过10％）；

（9）法定税费。

第十条物业服务企业在承接物业服务后执行的服务等级和相对应的收费标准，按价格分工管理权限由市和县区物价部门管理并核发《收费许可证》,物业服务企业在申报物业服务收费时，应向价格管理部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房产行政主管部门核发的《物业服务企业资质证书》、税务机关核发的《税务登记证》、质量技术监督局核发的《组织机构代码证》、《物业服务合同》、物业服务收费标准申请报告、住宅小区物业管理（标准）实施方案及物业服务费成本测算资料.

第十一条实行前期物业管理的住宅小区，具体收费标准由物业服务企业参照物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定,并将约定的收费标准报市或县区价格主管部门备案确认.双方约定不成的，由物业服务企业提出申请，按价格管理权限报价格主管部门核定。

已成立业主委员会的住宅小区，具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和对应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报同级价格主管部门备案确认。

双方约定不成的，按价格管理权限报价格主管部门核定。

电梯、二次供水等所发生的电费,按实际发生额由物业使用人按比例分摊。

具体分摊办法由业主大会或业主委员会及物业使用人与物业服务企业协商，并在物业服务合同中约定。

第十二条物业管理区域内的车辆停放服务收费，是指住宅区内有固定的停车场、车棚,并有专人看管对车主所收取的费用.物业管理区域内的车辆停放服务收费，实行政府定价。

属于建筑区划内，规划用于停放车辆的车位应由收费单位提出申请,价格主管部门根据合同约定情况按价格管理权限审定。

对车位不够，占用区内公共部位划线停车的,须经相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后方可用于车辆停放,同时要对存放车辆设专人看管并进行相关服务。

车辆停放服务收费除用于车辆看管服务等相关费用支出外，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。

第十三条纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位负责全额交纳。

业主在收到入住通知并自应办理入住手续后次月起,交纳物业服务费用.业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的90%交纳空置物业服务费。

第十四条前期物业管理住宅小区因开发建设单位分期开发,分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未到位的，业主交纳的物业服务费应低于规定（约定）收费标准的5-10％，减少部分由开发商承担，具体比例应在前期物业服务合同中约定。

第十五条在业主委员会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容.前期物业服务合同要根据市价格主管部门、房产行政主管部门制定的物业服务等级和收费标准约定物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容。

同一物业管理区域内，涉及物业买受人共同利益的约定要一致。

前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十六条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方可签定有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取任何费用。

第十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。

第十八条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第十九条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同和执行物业服务收费标准，为业主提供质价相符的服务。

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

业主违反物业服务合同的约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

物业产权转移时,物业产权人或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十条物业服务企业要按照国家发展和改革委员会、建设部关于《物业服务收费明码标价规定》，收费前将物业服务等级、服务标准、收费项目、收费标准、“12358”价格举报电话、价格公示监制单位等在物业服务区域内的显著位置进行公示。

同时每年至少公布一次物业服务费的收支情况,接受住宅小区业主委员会和物业产权人、使用人的监督,并按规定申领《收费许可证》，亮证收费。

第二十一条政府价格主管部门应会同房产行政主管部门,加强对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。

物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。

达不到物业服务等级标准，经过批评教育、限期整改没有效果或效果不明显的，价格主管部门可按有关规定降低其收费标准。

第二十二条市、县区（开发区）政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责价权范围内物业服务收费的监督管理。

第二十三条本办法由市物价局、市住房保障和房产管理局负责解释。

第二十四条本办法自二〇〇九年四月一日起试行。

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秦皇岛市三星级普通住宅小区物业服务等级标准

项目服务标准

（一）基本要求

1、小区设置服务处,办公场所整洁有序，设置办公家具、电脑、打印机等办公设备及用品；

2、管理人员要统一服装挂牌上岗,小区经理有1年以上从业经历。

管理人员仪表整洁规范；

3、公示24小时服务电话，并提供服务；

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

5、24小时受理业主或使用人报修，急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场,有完整报修、维修回访记录；

6、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）；

8、每年至少1次征求业主对物业服务的意见,基本满意率按实际入住户计算,达到85%以上.

（二）房屋管理

1、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项.每天巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；

2、每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录，定期维修养护；

3、根据《物业服务合同》的约定，适时检查房屋共用部位的使用情况，属于小修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,并向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定，组织维修;

4、小区主出入口设有小区平面示意图，各栋、单元（门）、户及公共配套设施、场地有明显标志；

5、公共楼梯间的墙面、地面无破损,外墙及公共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

室外招牌、广告牌按规定设计，整齐有序.

（三）共用设施设备维修养护

1、设施设备标志齐全、规范,责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

2、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修,属于小修范围内的，及时组织修复;属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修，更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织修复或者更新改造；

3、载人电梯24小时正常运行；

4、消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通；

5、路灯、楼道灯完好率不低于90%.并按规定时间开关；

6、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

7、设备房定期进行安全检查，保持清洁、通风、无跑、冒、滴漏等现象；

8、容易危及人身安全的的设施设备有明显警示标志和防范措施。

对可能发生的各种突发事件有应急方案.

（四）协助维护公共秩序

1、有专职公共秩序维护人员统一着装.熟悉小区的环境和物业管理法律法规,配备对讲装置和相关的护卫器械;

2、门岗室美观整洁，小区出入口24小时在岗值勤。

并有详细的交接班记录和外来人员、车辆的登记记录,禁止小商小贩随意进入小区；

3、按指定路线每2小时巡查一次。

小区设有安全监控设施，实施24小时监控；

4、按约定对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理,车库配置道闸和录像监控,照明、消防器械配置齐全；

5、、对水灾、治安等突发事件有应急处理预案，每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。

（五）保洁服务

1、楼道、电梯每日清扫1次、每周拖洗1次；楼道扶手、栏杆、窗台、隔日擦拭1次；

2、楼宇门、楼道灯、窗及玻璃保持洁净,无明显污迹；

3、垃圾由业主投放到垃圾收集点，每日早晚定时清理2次；

4、道路地面、绿地、明沟每日清扫1次；

5、公共灯具、宣传栏、园林小景等每周擦拭1次；

6、二次供水水箱按规定清洗;

7、消毒灭害每季喷洒药水1次,每半年灭鼠1次。

（六）绿化养护管理

1、专业人员实施绿化养护管理；

2、园林绿地长势良好、成活率在95％以上,修剪整齐及时，无践踏折损现象。

无大面积黄土裸漏；

3、定期清除绿地杂草、杂物；

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

5、适时喷洒药物，预防病虫害;

6、绿化带应设警示宣传牌，提示业主爱护绿化。

秦皇岛市一星级普通住宅小区物业服务等级标准

项目

服  务  标  准

（一）

基本

要求

1、小区内设服务处，配置简单办公设备，有联系电话;

2、管理人员要统一服装挂牌上岗；

3、24小时受理业主或使用人报修。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录；

4、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况

5、每年至少一次征求业主对物业服务的意见，基本满意率按实际入住户计算，达到70％以上。

（二）

房屋

管理

1、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项.及时发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益和违反有关法律、法规的现象，发现后立即报告业主委员会和有关主管部门；

2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全；

3、房屋外观完好、整洁;阳台封闭有序；

4、公共楼梯间的墙面、地面无破损、，外墙及公共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

室外招牌、广告牌按规定设计，整齐有序。

（三）共用

设施

设备

维修

养护

1、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；

2、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围内的，及时组织修复;属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修，更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定，组织修复或者更新改造；

3、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；

4、载人电梯24小时运行；

5、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

并按规定时间开关；

6、容易危及人身安全的的设施设备有明显警示标志和防范措施。

对可能发生的各种突发事件有应急方案.