高尔夫旅游地产开发模式.docx
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高尔夫旅游地产开发模式.docx
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高尔夫旅游地产开发模式
高尔夫旅游地产开发模式
黄焱:
剖析高尔夫旅游地产开发形式
深圳观澜湖,百亿地产神话面前的高尔夫力气
观澜湖,世界第一大球会,216洞规模,以高尔夫构筑高端生活方式的模范。
用十年时间打造中国乃至世界最具知名度球场品牌,以高尔夫球场品牌拉动了观澜湖地产溢价价值空间,偏远且并无产业优势的深圳观澜镇延续完成了大宅、翡翠湾、长堤、上堤近十一般墅项目的溢价销售与收盘售罄,发明销售成交总额近100亿的高端地产神话。
成功关键要素:
1.对高尔夫球场品牌十几年如一日的鼎力投入,用高端高尔夫球场品牌树立了观澜湖在中国乃至世界的知名度与影响力,观澜湖成为了高端生活、高尚生活的代名词,成为了高端穷人向往的生活方式与场所,从而拉动观澜湖地产的超溢价价值提升与销售。
2.深挖高尔夫球场会员资源,以会员资源作为地产项目最大客户群体,以会员客户带动其他周边冤家圈子,从而为地产项目的销售积聚少量客户资源。
3.06年之后的战略定位转型,从运动场所到高端生活方式缔造者,12大品牌传达运动以及非高尔夫喜好者人群的圈营销会议形式,进一步提升观澜湖在整个深莞两地的品牌影响力,积聚了少量非高尔夫喜好者的穷人资源,为后续地产的开发与销售积聚了更普遍范围内的客户基础。
华彬庄园,非产权别墅天价销售之鼻祖
华彬庄园,50万美元高尔夫会籍,200万美元非产权别墅,3000万美元首领官邸,开创中国高尔夫及地产范围之贵。
华彬庄园,秉承〝中国乃至亚洲首领资源平台倡议者〞定位,一直如一的坚持对华彬庄园高端品牌的塑造与投入,经过国际外首领级人物的公关活动以及对会员的严厉准入制度,中国树立了最高端高尔夫俱乐部之品牌笼统。
依托已构成的客户口碑,于08年成功导入高端地产项目,简直在零推行本钱状况下,完成了非产权别墅及首领官邸的超溢价销售,发明了高端地产销售新的奇观。
成功关键要素:
1.华彬庄园,成为了中国最高端高尔夫俱乐部代名词,成为了中国政界、商界首领最为集中的平台。
华彬庄园曾经不是高尔夫球场,而是中国最高端首领资源圈子和阶级的代表。
依托华彬庄园已有的品牌价值高度以及首领资源平台,顺势完成了地产超溢价以及集团全体品牌的晋级。
2.经过对会员增值效劳以及首领圈活动的不时深化,加深了华彬庄园与会员之间的关系,一方面为地产销售打通了最正确的客户资源平台,另一方面强化华彬庄园首领资源平台的定位,为品牌晋级及后续运营晋级奠定基础。
除此之外,丽江古城湖畔高尔夫复合项目及春城湖畔高尔夫复合项目,全是以高尔夫球场知名度打造为中心与切入点,经过球场品牌的打造吸引全国各地高尔夫喜好者,经过这群人的实地体验,为地产的销售积聚了少量客户资源。
同时经过客户口碑的传达,完成了更普遍范围的客户资源积聚。
目前,大局部地产的销售依然以球场客户为主。
3此形式之成功关键要素
高尔夫球场是全体复合项目成功之中心;
高尔夫球场品牌的成功塑造,为地产价值的提升及地产销售积聚人气;
高尔夫球场客户资源的成功运营,为地产销售积聚口碑与客户基础;
围绕以高尔夫为中心的高端生活方式的塑造是全体复合项目之灵魂,以高尔夫球场为中心行销高端生活方式,让高端生活方式成为旅游项目以及地产项目之魂,从而树立高尔夫旅游地产项目之精髓。
4现行形式中存在效果
观念效果—开发商对高尔夫价值认知缺乏,将高尔夫球场仅仅作为复合项目的配套运营,从而招致了后续对高尔夫球场品牌投入的缺乏以及客户资源的应用缺乏,上亿投资的高尔夫球场并没有发扬应有的项目价值提升与业绩提升的效果。
拥有高尔夫球场不等于拥有高尔夫地产的自然增值,球场自身的品牌价值、市场效应以及生活方式中心等直接决议了地产的价值大小与市场业绩。
品牌效果—以地产自身的推行为主体,疏忽高尔夫球场的品牌推行,球场仅仅是地产推行中的一个配套而已,果岭、高尔夫球场仅仅成为高端地产的一个支持点。
缺乏高端高尔夫球场品牌的塑造,招致地产项目增值溢价空间有限,同时无法发扬球场聚集高端客户人气的效果,从而影响了地产项目销售的进度。
球场仅仅发扬了复杂配套功用,品牌推行上的不注重,失掉了原本可以更多溢价空间,更快销售速度的能够。
渠道效果—由于对球场自身运营的不注重,招致无法应用高尔夫球场平台的各种活动积聚高端客户资源,为复合项目打下坚实的客户基础与高端客户圈层口碑基础。
同时,由于地产与高尔夫球场的割裂运营,招致球场客户无法与地产客户完成共享,糜费了球场自身的高端客户资源平台的价值。
割裂运作效果—球场与地产没有完成真正的融合与复合,而是两层皮的操作,招致了品牌与客户资源以及销售渠道上无法共享,影响了高尔夫球场自身对地产和复合项目的促进提升作用。
二、高尔夫旅游地产之旅游主体开发运作形式
1概述
2标杆经典案例
东部华裔城,华裔城高端旅游复合地产战略转型先锋
东部华裔城是华裔城集团在深圳东部投资开展的大型区域旅游新标地。
茶溪谷、大峡谷、大梅沙、华兴寺、因特拉根等旅游景观和休闲度假区以及云海谷球场等全体规划的基础上,推出天麓大宅别墅。
依托主题生态休闲公园,2007年底天麓一区收盘即售磬,2020年中旬陆续收盘的二区和七区销售率均超越80%
成功关键要素:
1.华裔城原有的品牌背书,为东部华裔城的地产销售奠定客户基础与市场基础。
2.东部华裔城,无论是茶溪谷、华兴寺还是云海谷高尔夫球场,都定位于高端休闲度假,与原有的欢乐谷、世界之窗等中低端观光游清楚区分,带动东部片区高端休闲产业兴起的同时拉升了板块对高端人群的吸引与人气提升,保证了高端别墅地产项目的成功。
3.东部华裔城所独有的自然环境与配套设备,海、山、高尔夫球场、酒店、茶园所营建出的高端休闲体验与环境,为全体复合项目的价值提升发明了客观条件。
4.高尔夫球场的导入以及云海谷公家球场的高端私密定位,营建高尚生活之中心,锁定高端客户。
3此形式之成功关键要素
旅游项目共同性与独一性,具有吸引人气之势能;
旅游主题规划的特征性与全体规划的市场切合性;
旅游主题契合高尔夫与房产目的人群心思需求;
旅游项目定位与高尔夫及房产定位相吻合;
4现行形式中存在效果
资金投入效果—共同性旅游项目的开发,需求更大手笔的投入,需求在更大规模上发明项目的差异性,关于开发商而言资金的投入是最大难题。
资源效果—关于旅游资源依赖度高,必需具有无独有偶的具有强吸引力的自然旅游资源或许是以资金打造出来的人为强势旅游资源。
后续运营效果—旅游项目是临时运营性项目,需求开发商具有操盘运营才干,而且投入回收周期更长。
市场吸引效果—面对全国各地有数旅游项目,取得竞争优势与市场吸引是项目成功中心,而这些优势与吸引力依赖于前期的大手笔投入与前期的运营。
剧烈的市场竞争中,取得这些优势与吸引是难上加难。
项目定位效果—旅游项目要求有更多的人气维系运营,但人群的泛化肯定招致与全体项目的高端定位不符,容易降低全体项目尤其是地产项目的价值感,这也是为什么华裔城在后续的项目开发中导入高尔夫球场,渐渐从群众旅游向高端休闲旅游过渡的根源。
整分解绩—由于旅游项目的高人气与地产项目的私密性存在抵触,后续的品牌整合及资源整合方面都存在很多效果,很难完成全体复合项目的融合与通盘运作。
三、高尔夫旅游地产之房产主体开发形式
1概述
2标杆经典案例
北京丽宫别墅
纯千万级别墅,7个月热销16亿
最成熟别墅社区—位于首都国际机场高速公路沿线的顺义低密度别墅豪宅区,即为目前获广认的北京中央别墅区。
物业座落温榆河畔,绿林成荫,杨柳轻垂,空气怡人,提供了完美的低密度生活环境。
最顶级配套—温榆河水畔尼克劳斯世界巨匠级十八洞高尔夫主题公园、幽雅园心湖、西北亚式贵族会所、由香港上市‘修身堂’集团首创北京专业大型泰式Sausalito水疗保健中心。
最顶级豪宅—别墅空间设计以豪宅主人一个私享会所式家居作为主题,提供一个营建公家会所的空间条件,让主人纵情公家时空的有限能够,如户内阳光泳池、自然温泉按摩浴池、桑拿、影视厅、酒塔、酒吧、宴会厅、健身中心、户外按摩浴池、公家温室、室内高尔夫练习室等,成就主人纵横商界以外的一个隐世桃源,真正为风云人物定制的私属会所式豪邸。
成功关键要素:
1.区位优势,成熟顶级别墅区
2.配套优势,最顶级高尔夫俱乐部、最顶级会所、最顶级水疗中心等
3.质量优势,私属会所式豪邸,功用完全,满足顶级人士内心需求
4.跨界营销,经过高尔夫赛事、朴素品展现会等方式靠拢高端客户人群
3此形式之成功关键要素
地产项目自身具有后天的强势竞争力和独有竞争优势,如区位优势,环境优势、硬件优势、软件优势等;
地产项目自身有庞大体量,可以满足后续球场和旅游项目的运营需求;
高尔夫项目质量与旅游项目的定位与地产定位的婚配性,契合地产项目的人群定位与品牌外延。
4现行形式中存在效果
地产项目独有竞争力之高要求,以地产为支点带动全体项目,要求地产项目自身具有强竞争力与共同竞争力,否那么很难以单点地产拉动项目运营,随着对优势地块的争夺,具有后天优势竞争力的项目将越来越少
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