管理示范住宅小区评分标准国优标准.docx
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管理示范住宅小区评分标准国优标准
物业管理示范住宅小区标准评分细则(国优标准)
市,省,全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
评分标准
评优标准:
市、省、国家的标准市一样的,只是评分的及格线不同而已
分数标准
市优是85分,省优90分,国优98分
评委的组成
市优:
是各地区的行业主管部门(市建设局物业科的科长)以及当地的国家物业管理协会常务理事
省优:
是各地区的行业主管部门(省建设局物业处的处长)以及当地的国家物业管理协会常务理事
国优:
是全国物业管理协会常务理事
检查标准
检查内容
评分细则
一、基础管理32分
1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用
1、建设用地规划许可证;
符合1分,现场与规划不符的发现一处扣0.2分,(有批准文件的不扣分);材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺4种以上的扣0.2分;第5项无临建房屋的不扣分。
注:
市级只检查前三项(若是1985年前建成投入使用的小区规划图纸只要求有规划总平面图、市政设施管网综合规划图和绿地规划图)。
备注:
所有资料、图纸要有相关审批部门加盖审批章。
2、建设工程规划许可证;
3、规划图纸(六图二书);即1∕1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书;
4、与规划部门往来文件;
5、临建房屋批准手续(如有临建房屋)。
2、已办理接管验收手续
一、物业公司验收记录及问题处理情况
符合1分。
每缺一项扣0.1分。
二、物业公司收集资料
1、小区竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保技术资料
5、各单项工程竣工验收证明材料
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
7、房屋销售清单和产权资料
8、公共配套设施的产权及收益归属清单
9、供水、供暖的试压报告
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1、企业营业执照
符合1分。
每缺一项扣0.5分;
没有分承包项目的第3、4、5项不扣分。
2、物业管理资质证书
3、服务项目分承包方营业执照
4、服务项目分承包方资质证书
5、服务项目分承包合同或协议
4、建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签订书面前期物业服务合同,双方责权利明确
与建设单位或原产权单位签订的前期物业服务合同
符合1分。
有服务合同但内容不完整扣0.5分;
没有服务合同扣1分。
5、物业买受人在签订买卖合同时应与建设单位签订业主临时公约书面承诺书,双方责权利明确
已签订业主临时公约书面承诺书
符合2分。
有公约的为基本符合1分;
内容不符合规定的扣1分。
6、建立维修资金,其管理、使用、续筹符合有关规定
1、建立维修资金交纳单据记录
符合1分。
已建立维修资金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分(未发生使用或续筹的不扣分);
未建立扣1分(单一产权的采取其他形式的不扣分)。
2、维修基金使用的记录(包括使用申请、批准及使用的各类票据)
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1、房屋使用手册
完善2分。
基本完善1分(第1—3项每缺一项扣0.5分);
第4—8项每缺一项扣0.2分。
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、绿化管理制度
5、卫生保洁管理制度
6、保安管理制度(公共秩序维护管理制度)
7、车辆管理制度(包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理)
8、消防管理制度
8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责
1、成立业委会的申请
符合2分。
每缺一项扣0.5分。
2、业委会章程或业主大会议事规则
3、业委会成立的批复
4、会议记录
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确
与业委会签订的物业管理服务合同
符合2分。
有服务合同但内容不完整为基本符合1分;
没有服务合同扣2分。
10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意
1、争创规划、具体实施方案(两份材料分别写)
符合1分
无规划或实施方案的扣0.5分
未经书面同意扣0.5分
2、争创材料经业委会签字盖章
11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法
一、各项管理制度
符合2分。
1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);
2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分,每发现一处不符合扣0.5分。
1、房屋管理制度
2、零维修管理制度
3、大中修管理制度
4、回访制度
5、供水管理制度
6、供暖管理制度
7、电梯管理制度
8、消防管理制度
9、收费管理制度
10、保洁管理制度
11、绿化管理制度
12、保安管理制度
13、车辆管理制度(停车场、停车位、非机动车)
14、财务管理制度
15、档案管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨
1、物业管理岗位证书(经理、部门经理、管理人员)
符合2分。
1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分;
2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分(最多不得超过5人)。
2、各类专业人员的专业上岗证书(电梯司机电工、会计等);分包项目操作人员也要求有上岗证书
3、员工统一着装
4、员工佩戴工作牌
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率
一、计算机应用情况和智能化(对讲、监控等)设备的使用情况
符合2分。
使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分;
其中没有智能化设备(在设计中没有监控设备的除外)的扣0.2分;
可查询资料中有一项得0.2分。
注:
市级检查第二项中的1—5项内容
二、计算机查询资料包括:
1、房屋、设备的基数
2、分户档案
3、费用收支情况
4、房屋、设备普查资料
5、房屋、设备修缮资料
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1、各类收费标准(物业管理收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准)要求在明显位置公布;超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。
符合2分。
1、收费标准公布并符合规定的1分;
2、无凭证或报表的扣0.5分;
3、公开无照片或无记录的扣0.5分(酬金制的要求公开,包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况)。
2、有费用收支的凭证和各类财务报表
3、物业管理服务费用公开有记录或照片
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便
一、房屋及设备基础资料
符合2分。
1、包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;
2、每缺一项扣0.1分(最多十处);
3、查阅方便得0.5分,每发现一处不方便扣0.1分。
1、房屋总平面图
2、地下管网图
3、规划批准文件
4、竣工和接管验收档案资料(见第2条要求)
二、物业管理经营管理资料
1、分户管理记录
2、房屋数量、种类、用途分类统计表
3、居住小区情况表
4、房屋安全普查表(上年度和本年度)
5、房屋完损等级评定记录
6、大、中、小修和检查记录
7、设施设备运行记录
8、共用设施设备台帐
9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录
三、资料分类成册,有目录并查阅方便。
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便
1、住用户档案
符合2分,档案、清册各占1分。
内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分。
2、房屋及配套设施产权清册
17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录
1、执行值班制度情况(值班表和值班记录)
符合2分。
1、值班制度不符合扣0.5分;
2、未设服务电话扣0.5分;
3、发现一处处理不及时扣0.2分,(最多不超过三处);
4、回访记录与实际情况不符的,每处扣0.1分(最多不超过四次)5、回访率不符合要求的扣0.3分,无回访记录扣0.5分。
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码
3、来电、接待记录和处理记录
4、回访记录(与派工单内容相符,比例符合要求(30%)并按月统计、装订)
18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单,对合理的意见及时整改,满意率达95%以上
1、征询意见单
符合2分,每缺一项扣0.5分
2、对征询意见单的满意率统计表(满意率达到95%)
3、整改措施
4、整改措施落实情况记录
19、建立并落实便民维修服务承诺制;零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录
1、在明显位置公布维修服务的承诺
符合2分。
1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分;
2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。
3、回访记录完整0.2分,记录不完整或无回访记录0。
2、服务承诺的落实情况
3、派工单和统计表(及时率、返修率)
4、回访记录
二、房屋管理及维修养护14分
1、主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显
1、小区平面图
符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一项扣0.1分。
2、路口设路标
3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全
2、无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象
对照规划图现场查看
符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分。
3、房屋外观完好、整洁;外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污渍
1、外墙清洁
符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分(其中市级检查要求污损面积0.3平方米以上扣分)。
2、外墙完好,无破损、脱落
3、外墙无张贴物、污渍
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损
1、经主管部门审批
符合2分。
1、未按规定设置(未办理审批)得0分;
2、按规定设置,但不整齐(不清洁)或有破损每发现一处扣0.1分;
3、有安全隐患(安装不牢固或不规范)每处扣0.5分。
2、室外广告牌、霓虹灯保持完好、无破损
3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范、无安全隐患
5、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、阳台需统一封闭或不封闭,要求样式、色调材质统一
符合2分。
每发现一处不符合扣0.2分
注:
市级检查不要求封闭材质统一、色调基本一致。
2、除首层外,无安装防盗网现象
3、无伸出户外的安装物
6、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀
1、统一安装(横平竖直),有冷凝水收集管
符合2分。
每发现一处不符合扣0.5分。
2、空调支架无生锈现象
7、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
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