武汉恒大华府首期项目A2可行性研究报告.docx

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武汉恒大华府首期项目A2可行性研究报告

（秘密）

恒大华府首期项目A-2可行性研究报告

建设地点:

武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面

武汉东湖恒大房地产开发有限公司

二○○七年三月

第1章总论

1.1项目概况

●项目名称：

恒大华府项目；

●项目公司：

武汉东湖恒大房地产开发有限公司；

●项目地址：

武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面；

●项目总用地面积：

488.5亩（325667平方米）

●项目总净用地面积：

430亩（286671平方米）

●项目总建筑面积：

459189平方米

●项目住宅建筑面积：

429189平方米

●项目公建建筑面积：

30000平方米

其中：

商铺20800平方米

幼儿园2000平方米

会所7200平方米

●首期项目A-2可建设用地面积：

65.16亩（43442平方米）

●首期A-2总建筑面积：

43068平方米

其中：

首期A-2住宅建筑面积：

36138平方米

首期A-2车库建筑面积：

6930平方米

首期A-2车库车位数：

154个

1.2项目建设单位简介

●武汉东湖恒大房地产开发有限公司成立于2006年12月22日，注册资本1,000万元，是一家以经营房地产开发为主的房地产开发公司，是恒大地产集团武汉有限公司的下属项目公司。

公司现有一个股东：

恒大地产集团武汉有限公司（占股100%）。

●恒大地产集团武汉有限公司是恒大地产集团于2006年7月20日在武汉设立全资子公司。

●恒大地产集团具有一级的房地产开发资质，成立于1996年6月24日，注册地址在广州市工业大道南821号金碧花园18号单元三楼，注册资本人民币六亿元。

经过近9年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为广州市房地产界知名的民营企业之一。

恒大地产集团以敏锐的市场目光，超前的战略决策，以人为本的经营理念、科学的管理模式，优秀的企业品牌，实现了企业超常规的发展。

●恒大地产集团拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，现有员工3,021人，其中管理人员和技术人员1,752人，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占80%以上。

●恒大地产集团以“金碧”品牌享誉地产界。

其开发的金碧花园，占地52万平方米，是广州规模最大的超大型成熟社区，1999-2000年连续两年位居广州楼盘销量第二，2001年位居广州市区楼盘销量第一，是广州众多大楼盘中唯一连续四年获选“广州十大明星楼盘”的项目。

被媒体誉为面向广大消费群体定位最准确的楼盘。

金碧花园目前入住户数达9,000余户，居住人口2.7万人，是广州市区规模最大、环境最美、配套最齐、服务最优的超大型成熟社区，金碧花园被国家建设部列为“全国城市住宅建设试点小区”和“中国著名城镇化社区50佳”。

●恒大地产集团开发建设的金碧华府，是地处广州新城市中心----珠江新城之高尚住宅区，地理位置优越；全部一梯一户设计，户户座北朝南；每户获赠中空高达6米的空中花园，是市区内罕见的空中低密度住宅；金碧华府中庭为耗资3,000万元、由贝尔高林设计的中庭花园。

以上诸多独特的设计使金碧华府成为国际大都市标志性住宅建筑，被誉为现代都市豪宅领袖，2003年获“中国（广东）豪宅低密度住宅社区成功开发典范”称号。

●继成功开发了金碧花园、金碧华府后，恒大集团积极响应广州市从“云山珠水”到“山城田海”跨越的城市规划，特别是白云区“北优”发展战略的方向。

恒大地产集团2003年在白云区推出了一个适宜创业发展、配套齐全、适宜居住生活的山水型生态，令人心驰神往的澳洲风情的社区——金碧新城。

该楼盘刚推出就成为白云区的销售热点，成为众多工薪大众的置业首选，销售场面轰动羊城。

●金碧御水山庄是恒大地产集团开发的超大型高尚低密度住宅区，是汇集世界经典低密度住宅的山水新城。

项目位于广州芙蓉嶂风景区，占地3,000余亩，由1,380栋高级低密度住宅组成。

低密度住宅呈梯级分布，环绕香格岭、水云间、风铃林、飞花谷四大主题公园，与自然景观融为一体，堪称东方威尼斯。

金碧御水山庄凭借着白云新国际机场、广州北站以及芙蓉嶂得天独厚的自然原始风貌，创造全新的生活理念，体现了现代居住全新标准，是21世纪人类居住要领的完美展现，2003年获“中国山林海景社区成功开发典范”称号。

●金碧世纪花园及金碧湾是恒大地产集团推出的两个新盘，由于新颖的设计风格、福利式的开盘，使其一经推出就成为广大消费者追争相购买的对象，在广州房地产业界刮起了“金碧旋风”。

●2004年9月份推出金碧雅苑楼盘是恒大地产集团从2004年5月份提出“打造金碧精品，塑造国际品牌”活动之后，第一个以全新面貌出现在广大消费者面前的“金碧精品楼”，该楼宇的一经推出就销售一空，再一次向广州房地产业证明“金碧旋风”的神奇。

●“金碧系列花园”已成为广州改革开放宏伟画卷上的众多亮丽景点，恒大地产集团作为中国房地产业的一颗璀璨明珠已受世人瞩目。

●2001年8月27日，恒大地产集团董事局主席许家印先生与李嘉诚等100名著名企业家荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的“21世纪封面人物”英才称号。

●2002年8月恒大地产集团正式成立党委，是广州地区首家成立党委的民营企业，开创了广州市非公有制经济党建工作的先河。

●2003年恒大地产集团成为“广州市纳税信誉A级企业房地产类第一名”及“广东房地产资信二十强”企业之一。

●2003年恒大地产集团在广州市地税20强中名列18位。

●2003年9月恒大地产集团董事局主席许家印先生作为广州唯一的民营企业家当选为中国企业联合会及中国企业家协会副会长。

●2004年恒大地产集团又被由国务院发展研究中心、清华大学和搜房门户网站三家权威机构评选为“中国房地产百强企业”第五名。

●2005年恒大地产集团董事局主席许家印先生成为首批荣获“全国劳模”的民营企业家。

●恒大地产集团是中国名列前茅的房地产住宅物业开发商之一。

从2004年至2006年连续三年被中国国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及搜房中国指数研究院联合评定为中国房地产10强企业，分别位居第5名、第5名、第6名。

连续多年跻身中国企业500强、中国民营企业20强、中国房地产企业10强，多次荣获广东最具竞争力房地产企业10强第一名。

●为顺应恒大地产集团立足广州，辐射全国的战略布局和从规模、数量扩张向质量、效益提升转变的需要，恒大地产集团审时度势做出拟2007年内实现境外上市的战略决策，并从2006年开始未雨绸缪地策划境外上市的前期工作。

在海外上市的筹备过程中，恒大地产集团的发展战略、管理模式、企业文化、人才储备及管理架构均得到了国际投资业界各大权威机构的高度认可。

通过众多国际一流上市中介团队的竞争，恒大地产集团最终筛选聘任全球最大的投资银行美国高盛、四大国际会计师事务所之一的普华永道、戴德梁行，以及境外盛德、富而德律师事务所和境内通商、金杜律师事务所组成了强大的上市筹划中介团队。

目前，上市前期的重组和私募这两个重要步骤已完成。

在众多国际顶级的潜在私募投资者中，位于国际最顶级的十大投资银行前列的三家投资者——新加坡的淡马锡基金、美国的美林投资银行和德国的德意志银行最终成为恒大地产集团的战略投资者。

截止2006年12月12日，上述三家战略投资股东的资金4亿美元已全部到帐，合计占恒大地产集团总股权的8％。

●恒大地产集团创造了国内企业海外上市私募阶段速度之最。

根据美国高盛专家团队的建议和估算，恒大地产集团境外上市正式启动时间为2007年4月-6月，预计募集资金将达到15亿美元。

●恒大地产集团武汉有限公司秉承恒大地产集团强调项目运作速度的作风，坚持快速开发原则，力求“工地一天一个样，三天不见大变样”，并确保实现“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益”。

“八个当年”必将加快楼盘整体开发速度，扩大整体规模，降低开发成本，加速资金回笼，充分赢得市场。

●恒大地产集团武汉有限公司属恒大地产集团重要组成部分，恒大地产集团武汉有限公司全体员工积极响应集团董事局发出的“打造金碧精品，塑造国际品牌”的庄严号召，在新一轮的发展进程中，将继续发扬“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神和“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风，用科学的发展观把握未来，励精图治，必将再创恒大辉煌。

1.3可行性研究主要范围

根据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括：

●项目市场需求分析

●项目建设的依据及合法性分析

●项目建设规模及建设条件分析

●项目工程技术方案

●项目投资估算

●经济效益评价

●可行性研究结果

第2章市场需求分析

2.1中国经济持续稳定地增长

2006年上半年国经济运行继续朝宏观调控预期方向发展，总体形势良好。

经济运行中存在的突出问题，主要是农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不合理；部分行业受原材料、燃料、动力购进价格上涨的影响，利润空间缩小。

展望2006年下半年，继续贯彻落实中央确定的各项宏观政策，着力推进经济体制改革、调整经济结构、转变经济增长方式，全年经济仍可继续保持平稳较快增长。

初步核算，上半年国内生产总值91443亿元，同比增长10.9%，比去年同期快0.9个百分点。

其中，第一产业增加值8,288亿元，增长5.1%；第二产业增加值46800亿元，增长13.2%；第三产业增加值36355亿元，增长9.4%。

上半年全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29.8%，增速比去年同期快4.4个百分点。

上半年居民消费价格总水平上涨1.3%，低于去年同期2.3%的水平，继续处于温和上涨的状态。

上半年进出口总额7957亿美元，同比增长23.4%，比去年同期快0.2个百分点。

6月末，国家外汇储备9411亿美元，比年初增加1222亿美元。

上半年全国城镇居民人均可支配收入5997元，同比实际增长10.2%；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9%，增速回落0.6个百分点。

2.2国内房地产市场发展展望

中国的房地产业在经历了1992、1993年的过剩之后，随着宏观经济的调控进入了低谷。

为扩大内需、拉动经济增长，中央政府提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。

近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。

从1998年起，中国的房地产进入了一个高速发展的周期。

世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。

另据专家分析，当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。

目前，我国城市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重尚在10%左右，比国际平均水平要低5%-10%左右，住宅消费还有较大空间。

至2002年底，我国人均居住面积不到20平方米，2006年接近26平方米，我国房地产市场发展潜力巨大。

有关专家预测，到2020年，中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房26平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2.6亿平方米以上，再考虑到居民消费结构的升级，今后10年，我国房地产业仍处于快速发展期，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将更加突出。

2006年上半年，虽然国家宏观调控政策不断出台，但房地产开发投资7695亿元，依然比去年同期增长24.2%，增长速度加快0.7个百分点。

本年土地开发面积等主要指标增幅回落，但整个行业企业仍处于较为景气区间。

2004以来实行的各项宏观调控政策使市场供求关系持续偏紧。

在需求、成本及其他因素的共同作用下，全国商品房销售价格继续保持了两位数的增长速度。

2006年房地产投资将继续保持增长势头，2006年下半年的房价以涨势渐落渐稳为主。

2.3武汉经济及城市建设发展

2.3.12006年武汉经济发展指标

2006年武汉全市GDP2590亿元，增幅创10年新高。

增长大头是投资，消费拉动不足；总体保持平稳发展，而且增速不断提高。

2006年生产总值2590亿元，全国排名第16名，同比增长14.8%，增幅创10年来新高，人均生产总值3790美元，合人民币3.02万元，同比增长16.8％。

2006年，社会消费品零售总额1293亿元，同比增长13%。

2006年，全市工业增加值突破千亿元大关，同比增长13%，占全市生产总值比重38.6%，对全市经济增长贡献近半。

2006年，武汉城市居民人均可支配收入达到12359.98元，同比增长14%。

2006年，固定资产投资1325亿元，同比增长18%。

2006年，财政收入502亿元，同比增长14%。

武汉市已向“强市富民、率先崛起”的目标迈出了坚实一步。

2.3.22006年武汉经济发展趋势和状况

对于近几年来武汉经济增长速度的确另人信服，光谷高新技术研究中心，东湖新技术开发区都吸引许多的投资者光顾甚至外商的投资，这更是武汉经济增长迅速的一大特点，还有其“九省通衢”的地理优势使许多投资者对于武汉以后的发展充满期待。

以现在武汉经济板块来看，以长江，汉江为界分为三大城，大汉口，大武昌，大汉阳。

这已不是原来意义上的“武汉三镇”，而是从占地到人口规模相当于3个大城市的大板块。

无论从哪一面看都有各自的发展优势，各自发展的产业。

武昌属于成熟型基础板块科技文化和旅游板块，集中体现在东湖新技术开发区，包括庙山小区和关南科技园，汉口属于成长型基础板块最重要的是商业板块，集中体现在内环带，汉阳最具特色和潜力的是汽车工业，是工业板块。

更不容小觑的是国家大力倡导中部崛起，中部崛起的目标就是要依托若干城镇群兴起，成为全国经济的第四增长极。

中部地区是我国“东西交汇、南北沟通”的枢纽区和中转站，可以说，中国区域经济的协调发展和全国统一市场的形成需要以中部地区的迅速崛起为重要前提，使武汉发展有了新的高度，新的目标。

三大板块犹如三足鼎立局势，从长远目标看随着武汉的扩张和鄂东经济的发展武汉三城与鄂州、黄石连成一片，形成华中城市群和城市圈，完善城市体系，形成合理经济布局，壮大经济实力。

武汉经济的发展具有前瞻性、远见性，城市群的连绵起伏是城市发展的趋势，所以武汉还不止局限于中部的发展，对于许多投资商而言，武汉的吸引力甚过于许多沿海城市。

区域性的经济发展也是武汉的一大特色，汉口，汉阳都可说是中小城市，再加上武昌，经济的发展模式应是独一无二的。

地铁和江底隧道的修建、中环和外环的启用又是武汉迈向大都市的重要标志。

现在武汉的经济发展还没有走出传统模式，只能说的是单方面的；多元化的发展战略、多样型的发展目标还不能正确应用于大武汉。

目前武汉还是围绕蔬菜、水产、畜牧等优势第三产业，对于第一第二产业的应用还是只占部分，具有相当大的发展空间；房地产，制造业等应是发展的目标，作为一城市最基本的经济发展这两方面是不可缺少的，而且也是最重要的支点；武汉现今的城市发展模式就像帝国时代，不断的向周边辐射努力的扩张但没有对土地合理的利用又是一大缺陷，哪里需要发展就开发哪里只是一时的规划没有从长远的发展来统筹，东一点西一撇完全不能按计划中进行。

从三大板块区域性建筑来看武昌东湖区域的建筑代表现今的“高科技”，具有发展的优势；汉口江汉路的房屋是欧式建筑的代表，汉阳也是集两地之所长吧，三大经济区域的模式形成了武汉独有的建筑。

唯一是武汉缺少周边城市群的铺助，后面城市的经济跟不上武汉的步伐。

从各沿海城市来看除省会城市外还有其他的城市作为铺助，南京作为江苏的省会后面还有像苏州，连云港等；浙江除杭州外还有宁波，温州等都是围绕省会发展的城市群，长江三角洲城市群之所以成为主导我国经济发展的领头羊，重要原因就在于它是打破两省一市行政区划界限的中心城市联合，也是一种典型的强强联合；而湖北能够铺助武汉的城市几乎没有，最多就是鄂州、黄石，况且这两城市在近期内还远远跟不上武汉经济发展的节奏；武汉要发展就必须建立一个以武汉为中心重点，周边城市铺助发展的城市群一体化，而要建立这一体化就必须打破必须是打破行政区划的城市群一体化，而不是局限于行政区划内的城市群一体化，城市群的一体化有其内在规律，是现代市场经济运行的一种体现。

从近期看，武汉城市群的一体化，无疑将是武汉与周边城市（大都在湖北境内）黄石、鄂州、孝感、仙桃、潜江、天门等市的一体化，但从中长期看，武汉城市群的一体化还不得不突破省界，向邻省的中等城市，如江西的九江市、湖南的岳阳市和河南信阳市推进。

这主要是因为：

第一，以上三市与武汉市的经济联系历来比较密切，也是武汉东进、南下、北上的重要通道，双方有联合的强烈内在要求；第二，随着黄黄高速公路以及京珠公路北段、南段的相继开通，以上三市与武汉也就是“一小时”之遥，明显短于武汉与襄樊、十堰、宜昌之距离，同武汉与荆州之距大体相近。

它说明，武汉城市群绝不是局限于湖北境内的城市群，而是突破湖北省界的我国内陆地区城市群。

武汉城市群处在华中腹地，所以湖北省就应发挥龙头作用实施“引进来，走出去”的一体化，最有效的途径就是发挥龙头作用带动其他城市，带动广大企业（包括民营企业）和湖北名优产品全方位的“走出去”。

从城市环境经济来看，环境经营的好坏也直接影响产品经济的好坏，良好的投资环境更能吸引投资者的投资和研究开发新产品，实施走出去战略以至走向国际市场。

往往每个城市的发展都离不开环境的铺垫，一个大都市都会把环境建设作为发展的重点而且吸引投资者最突出的就是一个城市所具有的环境面貌和良好的投资环境，所以说改善目前的投资环境是武汉刻不容缓，当务之急的任务。

旅游业也是作为一城市经济发展的突出点而且是当今世界发展最快、最具活力和潜力的产业之一，是现代服务业的重要组成部分，在促进对外开放，拉动国民经济增长，增加就业和提高人民生活质量等方面发挥了重要的作用。

根本上说武汉的旅游业目前还是一片空白，满足不了广大游客的旅游文化需求，因此武汉旅游业发展空间很大。

武汉应加大对现有旅游资源的深度发掘，像东湖风景区可以借鉴西湖风景区的先进机制，加大对东湖的开发，按照统一管理、统一规划、统一开发、统一经营的原则，加强领导，理顺体制，科学规划，合理布局，以东湖风景区为核心区域，将周边旅游景点整合包装，在东湖水域范围内，大手笔、全方位地构建“大东湖旅游区”。

将东湖真正建设成为融秀山丽水、人文景观、休闲度假为一体的具有强大国际国内吸引力的旅游胜地。

不断繁荣城市文化，活跃旅游市场，增强城市的亲和力和个性魅力。

当武汉把旅游环境和投资环境真正结合在一起再加上原有的主导产业相呼应，以及城市群一体化的发展，交通的便捷（合武铁路的完工），中央对中部地区城市的扶持，加大了国际国内市场竞争力，各经济百分点的增长，武汉今后的发展不容小觑。

纵观以上多方面的分析，武汉市“中部崛起”的领军作用必将更为凸显，光谷高新技术研究中心，东湖新技术开发区的发展更是亮点中的亮点，这已是勿庸置疑。

而本项目正处于光谷高新技术研究中心及东湖新技术开发区内较为优越的位置。

2.4武汉市房地产市场概况分析

2.4.1武汉市经济发展对房地产市场强劲推动

武汉是湖北省省会，中南地区政治、经济、科技、教育和文化中心。

武汉地处湖北省东部，位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。

市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称武汉三镇。

武汉是一座典型的山水园林城市。

上百座大小山峦遍布三镇，近两百个湖泊座落其间，水域面积占到全市国土面积的四分之一，居全国大城市之首。

其中东湖水域面积33平方公里，是中国最大的城中湖。

武汉市东邻黄州市、鄂州市、黄石市，南接咸宁市、嘉鱼市，西界仙桃市、汉川市、孝感市，北与大悟县、红安县、麻城市接壤。

其内层与湖北省的荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等城市相距300公里左右，中层与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，外层与北京、天津、上海、广州、重庆、西安等特大城市相距1200公里左右。

素有“一线贯通，两江交汇，三镇雄峙，九省通衢”和“百湖之市”的美誉，在中国经济地理中，武汉处于相当优越的中心位置。

水、陆、空交通十分发达，自古就有“九省通衢”的美称。

●房地产市场销售良好。

2006年重点区域商品住房备案统计（统计时间2006年12月22日）

新增可销售面积

6776754.75㎡

新增可销售套数

57058套

新增已销售面积

4091196.81㎡

新增已销售套数

37298套

新增成交均价

3907.78元/㎡

结转可销售面积

4359095.68㎡

结转可销售套数

35207套

结转已销售面积

4808925.92㎡

结转已销售套数

41970套

结转成交均价

3535.72元/㎡

如上表:

截至2006年12月22日,全市重点区域商品住房

1）今年新增住房面积约为1086万平方米,已销售面积约400万平方米,年销售率约40%;

2）上年结转住房面积共约917万平方米,已销售面积约481万平方米,年销售率约50%;

1）+2）得市场总供应量约为2000万平方米,已销售面积约881万平方米,

存量房面积约1100万平方米,比上年增加存量房面积约200万平方米（主要来自郊区）

总的来看，增长趋势不变，整个市场的刚性需求变化不大，但需求结构出现变化，投资性需求的减少比较明显。

2.4.2房地产开发投资总额增幅收窄

2006年上半年，在国家宏观调控政策下，武汉市房地产市场总体表现稳定、运行良好：

但土地增量供应有限，土地二级市场为土地转让提供了平台，方便了土地的流动。

交易中心负责人指出，武汉市的增量土地越来越有限，盘活存量土地面临大量的需求。

让土地使用权的转让走到前台，交易双方的权益才有法律保障。

房屋供求均衡，新建商品房市场交易相对小些，存量房市场交易活跃，价格稳中有升，二手房市场份额继续扩大，房地产市场不断成熟。

在房地产开发投资市场方面，武汉市2006年1-6月全市房地产开发投资152.21亿元，与去年同期相比增长33.9%,占全社会固定资产投资的25%;其中房地产住宅投资为110.19亿元,同比增长42.5%.受国家宏观调控及投资结构调整的影响，我市固定资产投资增长幅度逐步回落，1-6月投资增幅比一季度回落6个百分点，比上年同期低13.2个百分点，其中房地产开发投资增幅比一季度回落9.7个百分点。

可见，房地产开发投资在宏观调控政策的作用下，投资规模得到有效抑制，武汉市房地产市场保持着健康、稳定的发展态势。

2.4.3武汉市武昌区东湖高新区2006年房地产市场情况见下表

上表说明：

140平方米以下的普通住宅市场消化量东湖高新区比武昌区略高，市场价格东湖高新区比武昌区低17.2％；140平方米以上的大户型住宅市场消化量东湖高新区远远低于武昌区，市场价格东湖高新区比武昌区更低出32.6％；随着东湖高新区的迅猛发展和政府规划配套设施的完善，其市场消化量和价格必将迅速放大（尤其是140平方米以上的大户型住宅市场空间更大）。

2.4.4武昌楼盘市场分析

区域

类别

可售面积（㎡）

可售套数（套）

已销售面积（㎡）

已销售套数（套）

成交均价（元/㎡）

武昌区

新增

1099115.85

8111

591606.18

5083

4517.51

结转

395265.16

3221

903594.69

8073

4047.68

洪山区

新增

1236463.86

9763

502739.12

4225

4338.36

结转

933417.95

6873

530241.67

4498

3589.08

青山区