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开发商对城市开发的面面观
開發商對城市開發的面面觀
任何地產投資人做出的預測,都會在極快的時間內得到市場檢驗。
從獲取土地,到開售,(中間需要設計、報建、施工至預售進度)業內品牌地產商的平均所需時間,大致是20個月的時間,也就是1年零8個月。
投資人做出的預計售價建議,在這個時間就要得到檢驗。
如果檢驗結果正確,那麼這個投資人將得到重視;而如果檢驗結果錯誤,他必然會失業,而且也極可能會面臨不得不改行的厄運,因為他的責任無可推脫,他造成的損失無可彌補,業內也將很快知道他的糗事,並會在這個小圈子裡反复傳播。
而且,地產投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊,他們都需要做出預計售價的判斷。
就我而言,我所在的城市,一年推出市場的地塊超過50宗,平均每個星期,就會有一宗在這個城市不同區域的地塊推出市場。
投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值,價值有多大。
如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數據,而對數據背後的客觀規律毫無認知,那麼他犯下重大的判斷錯誤,就只是一個時間問題了。
不是今天,就是明天,他必然會因為過高或過低的預計售價,從而導致拿下爛地,或者錯過好地。
純粹基於生計所迫,我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數據,探尋城市房地產的根本規律。
對房地產的需求,一般而言,按從低到高的順序可分為:
首次置業型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。
任何一種需求,都可以兼容其它需求。
譬如,首次置業型的客戶,他們也會有投資保值的要求。
改善型的客戶,隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。
每一個城市,都會體現出以某一種需求為主的特徵。
舉例而言,珠海江門和肇慶,是典型的首次置業型需求城市。
佛山東莞,就是典型的改善型需求為主的城市。
廣州大致是介於投資性需求與改善型需求之間。
而深圳,介於投資與投機之間。
中山和惠州是兩個非常特殊的城市。
中山是純粹由鄉鎮合併而成的一個怪胎,沒有市區,它的需求大致介於首次置業型和改善型之間。
而惠州,是一個投機盛行的城市,它受深圳的投機之風影響太深。
當然,這只是我對珠三角幾個城市的需求特徵做出的簡單總結,在一個城市的內部不同區域,又體現出不同的特徵。
譬如,以廣州為例,天河中心區是投資性需求旺盛,而番禺區目前表現出的是改善型需求為主,花都區,就正在從首次置業階段,向改善型需求階段過渡。
不同的需求,所表現出的樓市外部特徵,差異非常明顯。
這個我可以做詳細的說明。
首次置業型需求對產品的要求不高,1梯4戶、6戶、8戶都非常常見,客戶對通風采光之類沒有特別的需求,對房屋朝向的要求也不高,最大的關注點,是價格。
凡是以首次置業型需求為主的城市,其樓價漲幅都很低,樓市會長期維持在一個穩定的水平線上。
產品以小高層或多層為主,以樓梯房最常見,即使有電梯,也只需要一部電梯。
客戶在心理上會對兩部電梯存在反感,因為這會導致他們的分攤率增加而得房率降低。
毛坯交房最為常見,裝修交房受到極大的反感,因為這將增加首付的額度。
品牌地產商一般不願意進入這類城市,即使進入了,品牌地產商也難以實現品牌溢價,只能和周邊的零星開發商等價賣。
改善型需求為主的城市,對產品的要求很高。
一梯兩戶,南北對流,舒適的電梯間和入戶大堂。
面積越大的房子,賣得越貴。
(這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學的經驗剛好相反)裝修交房不受到鼓勵,但也不導致反感。
但如果開發商試圖在裝修上賺一筆,試圖通過裝修實現產品溢價,也不可能做到。
因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路,他們要裝點自己的天地,實現自己的夢想,要在自己的大房間里大大的舒一口氣。
一旦城市的房地產市場,從首次置業型轉向改善型,那一般都將會引發樓市翻倍。
品牌地產商會受到市民的追捧,並可以實現比零星開發商要高出10%左右的品牌溢價。
佛山中心城區從03年開始這個轉向過渡,到08年完成過渡,樓價從03年的不到4000,上升到08年的8000。
東莞主城區(讓我們就把東莞的東城區和南城區,當成是東莞的主城區吧,阿門)所經歷的過程與佛山類似,連價位變化幅度都基本一致。
似乎這兩個城市約定好了似的。
當然,由於這兩個城市在產業結構、經濟規模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性,它們在樓市上所體現出的相同特徵,也是可以理解的。
投資性需求特徵明顯的城市,如廣州,首要特點是:
裝修溢價。
這類城市的客戶繁忙而充實,他們見過了世面,寵辱不驚,已經脫離了暴發戶心態。
他們沒有那麼多閒雜的時間花費在裝修上,因此他們情願開發商在裝修上賺他們一筆錢。
當然,我們要知道,投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求,所以在產品上的要求並沒有降低,反而有提高的趨勢。
因為只有更好的產品,才能實現價值的增長。
到了這個階段,小戶型將可能實現更高的單價,因為總價要低,對投資客戶的資金要求不高。
一旦樓市進入這個階段,價格將會實現翻跟頭似的增長。
廣州中心區,04年均價在6000左右,此後投資性需求入市,開始快速上漲,07年過萬,現在過2萬。
平均每3年翻一番。
這個規律可以引為藉鑑。
投機旺盛的城市,譬如溫州、上海和北京,這些個城市,就產品而言,我只能這麼評價:
非常爛,與珠三角相比,產品要落後20年不止。
這些城市往往是資金的匯集地,城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金,只能以樓市作為洩洪口。
判斷這些城市的市場,只需考察一個數據:
閒散資金匯聚的速度。
資金匯聚的速度有多快,樓市增長的速度就有多快。
這些城市大多是區域金融中心或者暴發戶聚集地。
當然,還有另外一些城市,譬如那些旅遊城市,打著旅遊旗號,吸引資金流入,典型的是海南、珠海和廣西北海。
這類城市對我來說,相當恐懼。
我個人的態度是敬而遠之。
前述房地產市場的4個需求階段,是伴隨著城市化的發展進程,而逐步升級的。
在城市化的初期,必定是自住型需求為主階段。
其後,隨著城市化的逐步推進,逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。
至於投機型階段,這是個怪胎,能成為資金黑洞的城市並不多,我也不多做闡述。
(上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生,我真不同情你們,活該你們選擇和資本大鱷一起競爭,自作自受。
)這裡需要闡釋的問題是:
城市化到底是一個什麼樣的進程,它是如何發生並發揮作用的。
以目前正處於城市化迅猛發生中的佛山和東莞為例。
這兩個城市在03年之前,都處於極度分散狀態,都沒有市區的概念可言。
03年前的佛山這一地域概念,僅有70餘平方公里的主城區,號稱全中國統轄範圍最小的地級市,主城區之外的南海、順德、高明和三水,統統是具有獨立治權的縣級市,各自獨立向省匯報。
佛山市政府的號令,不能出主城區那70平方公里。
主城區戶籍人口只有58萬,常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把餘人,兩者合計仍不到60萬人,並長期維持,乃至有人口下降的趨勢。
相對於當時350萬左右的全市戶籍人口,主城區完全達不到“主”的概念。
同期的東莞更加可憐,主城區只有莞城這個鎮(注意,是一個鎮,不是一個區。
東莞市和中山市,是全國獨有的地級市直接管鄉鎮的組織架構,中間沒有區一級。
),戶籍人口不到16萬,面積不到14平方公里。
相對於當時東莞160萬的戶籍人口,更是連10%的比例都沒有。
03年之後,這兩個城市的主城區開始進行迅猛的擴張和建設。
佛山將南海順德等4個縣級市收並為市轄區,並將主城區統轄範圍從70餘平方公里擴張到250多平方公里(包括禪城和東平新城),與此同時,人口開始迅速增長,到2009年,常住人口已接近100萬。
主城區的面貌開始發生翻天覆地的變化,大量的基礎設施(包括路橋公園綠化等,最主要的工作是建設了佛山一環,這其中有無窮的酸甜苦辣,佛山人從一開始極度抗拒一環的建設,到現在一提到一環就驕傲,集中體現了佛山人從抗拒城市化,到歡迎城市化的心路歷程)以及生活設施(包括學校醫院和體育場館等)投資完工。
這些東西看起來很枯燥,就不細說了。
粗略估算,在新城區建設方面,政府投入在200億到250億之間,年均投入約40億。
大量的資金被投入到主城區的新城區建設上,導致這個區域的生活便利性遠遠高於佛山其它區域,近在咫尺的公園,最高規格配備的學校和醫院,全新和寬敞的體育場館,這些因素累加起來,導致人口和財富開始向主城區匯集。
市民的改善型購房需求被激發出來,並在新城區、新生活的願望引導下,紛紛脫離舊城區,在新城區購買全新的豪宅。
與此同時,東莞也開始啟動城區建設,將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮,同並為東莞市區,進行統一規劃(當然,這4個鎮的獨立的行政體制仍然存在,也不存在主城區這個區級行政架構),東莞下死力建設了東莞大道,並以東莞大道為軸心,全面疏通了道路體系,以貫通東莞市區各鎮,結束了市區各鎮之間只能以兩車道的鄉間小道貫通的歷史。
(各位不要嘲笑,直到今時今日,中山市仍是這個調調。
)與佛山相類似,各種基礎設施在城區拔地而起,區域居住環境大幅度改善,從而開始吸引東莞各鎮的富裕群體向城區集中。
樓市當然隨之大漲。
如果我們把視野從南中國往北看,一個類似的例子,就是天津。
天津的主城區在03年前同樣可以用破爛形容,樓市也一直半死不活。
在03年之後,天津人突然意識到了城市化的重要性,開始著手打造他們的城區,因此也實現了樓市從4000到10000的飛躍。
中國的二線城市,基本上有著一個相同的特點:
那就是在本世紀初期,開始著手啟動新城區建設,開始從單純的工業城市,向著城市化之路邁進。
或許這是由於這些城市從本世紀之初開始,已經實現了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線,從流水線上下來的土老闆們,開始有了生活得更好的需求,因此城市化,就必然是當地政府的不二選擇。
當集中政府的財力打造出一個全新的城區之後,必然會吸引當地的富裕群體和財富匯集,從而更加推高新城區的地價和房價。
理解了這個客觀規律,就可以理解,經濟發達的二線工業城市,它們集中力量打造的新城區,必然會成功,也必定能實現財富的匯集效應。
反過來,經濟落後的三線、四線城市,它們如果試圖打造新城區,受財力所限,能實現的配套有限,因此提升的生活品質也極其有限,對財富的吸引力也必定有限,因此往往會建出一座空城。
這就是新城區建設背後的客觀規律。
相對於正努力從大型工業區向宜居型新城市邁進的二線城市來說,三線城市目前的主要任務,還是好好的提升工業化的水平,完成原始積累。
而一線城市的城市化任務,就是打造核心經濟區,也就是CBD。
我算個小賬如下:
一個稍有規模的新城區,佔地至少應有10平方公里,也就是15000畝。
徵地成本在二線城市大致需要80萬/畝(考慮到絕沒有國有閒置地,新城區建設必然要徵地,前述標準僅系針對徵收農村集體土地,如果是城市拆遷,更不得了),徵地總投入要達到120億。
要完成3通一平,佔地需大致占到40%的比例,投入約30萬/畝,也就是投入約45億,僅能得到9000畝的可建設用地;這個新城區還沒開張呢,165個億先花掉了。
然後,生活設施配套,譬如學校醫院以及各色政府機構等,需佔去25%以上的可建設用地,總投資約需5億。
現在,只剩下6700畝左右的熟地可以賣錢,而政府方面的硬性投入已經超過170個億。
如果不這麼狠狠的花錢,那麼打造出來的所謂新城區,與舊城區相比,將不具有足夠的吸引力,不具有質上的變化。
這些成本折合到剩下的可建設用地上,大致達到250萬/畝的水平。
上述這個花錢的過程,就是我們通常所說的土地一級開發。
上面這個數字,250萬/畝,是目前二線城市的通常的土地一級開發成本。
在與政府談判勾地的場合,具有通用性。
大家一般都承認這個250。
三線城市的財力有限,往往不能承擔這種規模的財政支出。
雖然新城區可以逐年開發,但各項成本也是在逐年增加。
尤其是徵地成本,在新城區未成形時,可以以前述的80萬/畝的價位徵到地,一旦新城區開始建設,立馬提升到200萬/畝左右的水平。
因此三線城市的所謂新城區,往往只能開始第一期工程,之後就極難推進。
這與它們的整體財政實力有限有關,一旦它們的政府領導頭腦發熱,狂熱的推進新城區建設,必定會導致一場悲劇。
一線城市早已經完成從工業區向宜居型城市進化的過程,相對於二線城市從2000年初期才開始城市化相比,它們的起步的時間要更早。
廣州大致在95年左右已經開始城市化的進程,標誌性的事件就是從90年代後期開始的城中村改造。
到2000年,廣州已經基本完成了工業外移的任務,標誌就是位於偏遠蘿崗地區廣州開發區從那一年開始突飛猛進,接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業,開發區的領導整天笑得和不攏嘴,卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。
從2000年之後,廣州的主要精力就放在CBD的打造上,這同樣是城市化的必然:
已完成宜居型城市化進程的一線城市,必須要打造一個核心經濟區,以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。
(附帶說一句,我一直認為,寫字樓就是社會財富的交易場所,只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已)從2000年至今,廣州的城市化進程,就是珠江新城的變身歷程。
這個歷程褒貶不一,批評的聲音比表揚的聲音多得多。
批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子,來責備廣州市的CBD建設,也就是城市化,速度太慢。
站在我的立場上,我認為,一切建設都不能脫離背後的客觀經濟規律。
廣州市所匯聚的財富,當它只需要200萬平米的寫字樓進行交易時,它就只能有目前的建設規模。
不同於投機盛行,並定位為區域金融中心的深圳和上海,更不用說匯集全國財富的北京,務實的廣州,確實只能承載起目前的CBD規模。
中國城市發展的歷程,大致遵循著一個相同的軌跡:
工業化——居住化——CBD化。
絕大多數的城市只能在完成工業化後,進步到宜居型城市。
CBD只能在極少數的一線城市打造成功。
我們的城市化水平其實至今仍然相當之低。
要知道我們的改革開放至今也只有30年,工業化的道路走了20年,而房地產行業,因應於城市從工業向居住這種功能轉變的需要,也進入了快速增長通道。
這個趨勢在短期內不會改變,所以中國大多數完成了工業化的城市,其城市規劃的主要目的,就是完善居住環境,提供更多、更好的住宅,給從工業流水線上走下來的各色人等居住。
這是大環境,大背景,無可爭辯,不容反抗,順之者昌,逆之者亡。
補充一個我個人對城市等級的劃分方式,一、二、三線城市的區分,用GDP來區分,一般而言,人均GDP在1萬美元以上的,是1線城市;6000美元以上的,是2線城市;3000美元以上的,是3線城市。
之下的都是在溫飽線上掙扎的城市。
我們只要打開所有二線城市的總體規劃圖,基本都可以看到,最重要的規劃部分,永遠是新城區建設,也就是新的居住區建設。
而打開所有三、四線城市的規劃圖,最重要的規劃部分,一定是各色產業園區。
而一線城市在規劃上就最重視CBD的建設。
這是由於它們各自發展的階段不同而造成的必然結果。
但是,有相當多的城市,無視自己的經濟實力,強行試圖超越自己的發展階段,這必然導致悲劇。
反面的例子相當多,舉不勝舉。
珠三角的反面典型是江門。
在2000年左右,工業化都沒有完成的時候,就強行要打造新城區,結果住宅銷售速度極慢,連累了無數房地產公司。
那一波開發潮裡面,江門把最鄰近的佛山的知名地產商全部忽悠了過去,這些地產商全都死在江門,造成的後果就是佛山從此再無本地房地產品牌企業,成為珠三角9城裡面唯一一個沒有本土地產品牌的城市。
這裡面的教訓很多,很深刻。
我認為,最關鍵,就是當時佛山的地產投資人沒有看透江門這個城市所處的發展階段,不能理解經濟發展的客觀規律。
這種水平的投資理念,即使不死在江門,也會死在其它地方。
關於供求關係的爭議很大,因為成交數是可以量化的數字,但需求數極難確定。
我自己來說,目前也沒有成型的思路。
只有一些比較粗略的看法。
一般而言,目前各大房地產機構,所採取的供求關係計算模式,是用一手房和二手房的總成交量,與辦理了預售登記的一手新增供應量,進行對比。
一般而言,在本世紀,全國范圍內,新增供應都會被消化干淨,開發商極少有賣不出去的房子。
考察一個區域房地產市場的活躍程度,主要是看二手房交易占全部交易量的比例。
對珠三角9城來說,深圳的二手房成交量佔比最高,09年深圳推出新房428萬平米,加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬平米,一手房總成交量為649萬平米,而二手房交易量達到驚人的1400萬平米。
深圳09年的二手房和一手房的交易量比,達到了驚人的2.16:
1。
一般而言,業內普遍接受的原理是:
一旦房地產二手房和一手房的交易量,超過1.5:
1的程度,那就意味著投機型需求佔據了主體地位。
在靜態上分析的話,每個購買一手房的客戶,都賣掉了自己原有的房屋,其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。
這意味著樓市的換手率極高,自住型客戶(我們一般認為,自住型客戶就是所謂的剛性需求群體,他可能是首次置業,也可能是改善型置業,但必定是自住的。
)極少。
與之有著近似表現的,是北京。
2009年北京市二手房成交252431套,而一手住宅成交僅為158747套,二手房與一手房的交易比例達到了1.59:
1,而09年11月更是達到了1.9:
1。
有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數據,考慮自己所在城市的市場所處階段。
二手房與一手房的成交量比值在1:
1到1.5:
1之間時,我們一般認為,是投資性需求占主導。
這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出,但未在整體上形成炒樓的氛圍。
相關的例子是廣州,09年一手房成交量為1125萬平米,二手房成交量為1320萬平米,二手房與一手房的成交量對比為1.17:
1。
這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代,但在市場表像上,仍會體現出強烈的改善型需求與投資性需求並重的特徵。
二手房與一手房的成交量比值在0.5:
1到1:
1之間時,我們一般認為,是改善型需求占主導地位,在靜態上看,大部分客戶賣掉了自己的第一套房,從而購買第二套房。
相關的例子是佛山,2010年前3季度,一手房總成交量大致是480萬平米(老實說我對這個官方統計數字存在較大的疑問,相當多的地產中介機構都採用的600萬左右的數據,目前姑且用之),二手房總成交量大致是362萬平米,二手房和一手房的成交比是0.75:
1。
對佛山這個人均GDP超過1萬的一線富裕城市而言,目前的市場僅僅體現為典型的二線改善型需求的狀況,這與其城市自身的經濟實力並不相符,這表明佛山的市場目前處於典型的窪地狀態,上升空間極大。
二手房與一手房的成交量比值在0.5:
1以下時,這是以首次置業型客戶為主體的市場,市場成交不活躍,換手率較低。
這些城市需要慢慢的經營,老實的發展經濟,從原始積累做起。
不要試圖在這種城市炒樓,也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望,除非它們確實能在產業園區的建設上,作出成就。
討論供求關係的第二個重要方面,在於客戶來源分析。
客戶來源越多,市場的開放程度就越高,需求就越旺盛,市場也就更活躍。
一般而言,區域中心型城市,會吸引該區域的所有具有消費力的客戶,因為中心城市的生活配套無疑是區域內最完善的,醫療、教育、消費,都是最完美的。
在全國范圍內來說,北京具有對全中國富人的吸引力,由於全中國的政府財政資源都向北京傾斜,所以北京相對於全中國所有的城市來說,配套之完善、生活之便利,都是最好的。
(調侃一句:
堵車也是因此應該付出的必要成本。
你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生活資源,順帶讓你丫付出點時間成本,很應當嘛。
)所以自05年之後,北京的住宅3分之1的比例,都被外地人買走。
一直到北京開始限制外地人購房。
但這種限制絕對無法阻止外地人進北京購房的衝動。
土財主們看著自己城市的冷風殘煙,再看一眼北京的燈紅酒綠,死活都會想辦法去享受北京最好的資源。
所以北京的無房族,就必須和全中國的所有富豪,一起競爭每年15萬套左右的新增住宅資源。
我這裡再給一個數據:
近5年來,北京每年新增常住人口44萬人,即使每兩個湊成一對結婚,那也是22萬個需要住房的家庭。
北京無論從哪個角度上分析,都是供不應求,而且是極其嚴重的供不應求,在這個背景之下,必定催生猛烈的投機心態。
反觀珠三角,與北京這種黑洞型、磁鐵型的城市不一樣,珠三角絕大多數的城市,都缺乏對周邊城市的吸引力。
即使廣州這種中心一線級城市,市場也是相對封閉的,以內銷為主。
珠海和惠州是例外。
珠海這種打著旅遊休閒地產名堂的城市,天生就是以外地人為主要營銷對象,最近中國地產界流行炒作旅遊地產,能扯上點邊的地方都大漲,從海南往廣東廣西,旅遊地產投機之風大盛,所以珠海的客戶來源,大約有6成以上是外地客戶。
惠州本地的消費力太弱,它就是依靠深圳強悍的消費力,以及兩地之間懸虛的價差,吸引深圳客戶前往投資或者投機,它的市場,有一半是靠深圳人撐著。
佛山東莞中山等地,市場不光是對外封閉,其內部各個區之間,也是相對封閉。
佛山各區之間,南海順德禪城,市場的相互融合程度,低於1成。
也就是,各區的購房客戶,僅有不足1成是其它區的客戶。
各區各自形成自己的中心,如禪城的亞藝中心,南海的千燈湖中心,順德的德勝中心,各自相對封閉的形成自己的新城區,並實現各自新城區的價格上漲。
東莞僅東城和南城作為城市新城區,可以小規模的實現對東莞全市客戶的吸引,大致可以吸引到3成左右的跨鎮客戶。
其它各個鎮街,均是堡壘分明,相互之間幾乎沒有融合,全是以內部消化為主。
中山索性連主城區市場的概念都沒有,全是鎮街市場。
各個鎮街之間老死不相往來。
封閉型市場和開放型市場,是兩種完全不同的市場形態。
後者極易誘發投機,而前者的市場將相對穩定。
這就是房地產市場與其它商品市場相比而言的特殊性。
其它商品市場越開放就越穩定,而房地產市場,越開放就越不穩定、越慘烈。
這是由於房地產市場的供應量極其有限,提高供應量的潛力,只能越挖越小,因此一旦客戶地理邊界爆發性的向外增長,就一定意外著供求嚴重失衡,從而導致價格暴漲。
一般來說,對於城市群來說,越是均衡發展的,就越容易形成相對封閉型的房地產市場。
珠三角的城市群相對發展都比較均衡,廣州和深圳雖然位於前列,但也沒有達到一枝獨秀的地步,因此也不能打破各個地方的壁壘,也不能對各個地方的客戶形成強烈的吸引。
而北京這種城市,對周邊城市而言簡直是噩夢。
它就像怪獸一樣,吞噬周邊城市的資源,獨食而肥,這樣的城市,想不形成開放型市場都難
在全國范圍內來說,北京具有對全中國富人的吸引力,由於全中國的政府財政資源都向北京傾斜,所以北京相對於全中國所有的城市來說,配套之完善、生活之便利,都是最好的。
(調侃一句:
堵車也是因此應該付出的必要成本。
你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生活資源,順帶讓你丫付出點時間成本,很應當嘛。
)所以自05年之後,北京的住宅3分之1的比例,都被外地人買走。
一直到北京開始限制外地人購房。
但這種限制絕對無法阻止外地人進北京購房的衝動。
土財主們看著自己城市的冷風殘煙,再看一眼北京的燈紅酒綠,死活都會想辦法去享受北京最好的資源。
所以北京的無房族,就必須和全中國的所有富豪,一起競爭每年15萬套左右的新增住宅資源。
我這裡再給一個數據:
近5年來,北京每年新增常住人口44萬人,即使每兩個湊成一對結婚,那也是22萬個需要住房的家庭。
北京無論從哪個角度上分析,都是供不應求,而且是極其嚴重的供不應求,在這個背景之下,必定催生猛烈的投機心態。
北京的現實,真是太殘酷了。
俺很喜歡廣東省內的很多的地市級別的城市。
這一段很簡單,也沒有數據支撐,純粹是我個人的扯淡,大家愛看不看。
在全球視野上,現在世界經濟的主旋律,是產業大分工。
能源、資源、製造、農業、金融、科技研發和工業設計,各自被幾大板塊收走,而且基本上一收走,就是永久的事,看不出其它國家還有染指的機會。
中國搶到了製造業,現在正在試圖搶科技研發和工業設計這一塊。
在中國國內,製造業被東部沿海城市搶到了,於是富了起來。
這是不可抗拒的歷史潮流。
想不讓東部地區富裕,那都不可能。
但是這個時間算起來的話,其實中國的城市化,也就是這個富裕起來的過程,也沒多少年。
時間往前推20年,現在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人,都在田間地頭流水線上流血流汗呢。
20年彈指一揮間,發達的製造業催生了中國的城市化,目前大量的城市都到了工業化的後期,要從製造業的低端狀態,往高端進發,也就是科研和工業設計這個領域,中國人也打算要佔領了。
現在國內東部地區提得最多的,就是產業轉移。
產業轉移的前提是什麼?
就是東部城市成功的提升自己的產業狀態,從單純的製造業,把產業鏈往前走,把科研和工業設計這一塊拿下來。
拿下來了之後,落後的製造業就可以遷移到西部,讓西部重走一遍
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