XX市东方巴黎商住小区新建工程项目申请及可行性研究报告.docx

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XX市东方巴黎商住小区新建工程项目申请及可行性研究报告

XX市东方巴黎商住小区新建工程项目申请及可行性研究报告

第一章项目概况…………..……………………….1

第二章发展规划、政策分析……………………….2

第三章项目建设用地分析....................18

第四章项目建设方案........................21

第五章节能方案分析........................25

第六章环境影响分析........................28

第七章经济效益分析…………………..........30

第八章社会效益分析........................33

第一章项目概况

1.1项目概况

项目名称：

**市**·东方巴黎商住小区

建设单位：

******房地产开发有限公司

法定代表人：

杨松寿

建设性质：

新建

建设地点：

**市玉州区名山街道旺瑶村东侧（**市人民东路以南、广场东路南段以东）

建设规模：

规划用地面积62115平方米，总建筑面积99741平方米。

其中建设商住楼14幢，建筑面积75750平方米；羽毛球馆1幢，建筑面积3600平方米；地下停车库19391平方米；架空绿化层1000平方米。

配套建设小区道路、给排水、路灯绿化等公共设施。

估算投资：

17599万元，资金来源由建设单位自筹解决。

1.2建设单位简况

******房地产开发有限公司成立于2007年8月，企业性质属有限责任公司。

公司主要从事房地产开发，房地产开发资质暂定为三级，企业注册资金人民币1200万元。

公司管理机构设置完善，拥有各类高、中级专业技术人员20余人，专业技术队伍力量雄厚。

公司成立后坚持以“诚信、保质、守法、重义”为服务宗旨，为开发建设项目提供良好的信誉保证。

第二章发展规划、政策分析

2.1**市概况

**古称鬱林，州郡史两千多年，是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城。

现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，总人口约610万人。

**市为“**文明城市”，是全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一，国家级的建材生产出口基地、皮革服装基地和食品加工基地，福绵管理区被誉为“世界裤都”，博白县获国家级“中国编织工艺品之都”称号。

全市有华侨及港澳台同胞100多万人，是**最大、全国著名的侨乡。

**市区位优势明显，交通便利快捷。

地处**东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为**沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。

国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，建设中的南宁经**至广州高速公路、洛湛铁路（**段）正编织以**城区为中心的现代交通网络，市内形成了以**城区为中心的“半小时经济圈”。

**市物产景观丰富，商贸发达繁荣。

非金属矿产资源丰富，其中高岭土储量居**第一。

**属于典型的亚热带季风气候，是粮食、水果、禽畜重要生产基地。

商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，是区域性商贸物流中心。

**市投资环境优越，发展商机无限。

各类生产要素市场不断发育健全，**经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。

机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长，彰显了**良好投资环境和经济活力。

中小企业商机博览（中国·**）、海峡两岸（****）农业合作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国－东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，**市被纳入北部湾（**）经济区“4+2”经济合作，在更高层次、更宽领域参与泛北部湾经济区建设，扩大对内对外开放，拓展对外交流合作。

全市加速推进工业化、城镇化、农业产业化，促进区域、经济社会、人与自然和谐发展，蕴藏无限发展商机。

2006年,**市全年生产总值412.99亿元，按可比价格计算,比上年增长13.5%。

其中，第一产业增加值112亿元，增长7.4%；第二产业增加值148.29亿元，增长19.0%；第三产业增加值152.69亿元，增长13.2%。

第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为27.1%、35.9%和37.0%。

全市财政收入33.68亿元,比上年增长17.6%。

2006年全市农林牧渔业总产值178.97亿元，比上年增长7.42%。

全年完成工业总产值414.06亿元,比上年增长21.7%,实现增加值129.55亿元,增长20.0%,其中,规模以上工业实现产值214.97亿元,增长20.3%,实现增加值68.58亿元，增长21.3%。

建筑业完成增加值18.74亿元，比上年增长13.1%。

全年房屋建筑施工面积737.57万平方米，增长14.98%；房屋竣工面积361.83万平方米，增长13.87%。

全年全社会固定资产投资176.11亿元，增长34.1%。

其中城镇固定资产投资144.14亿元，增长44.08%；农村固定资产投资31.43亿元，增长1.58%。

在城镇固定资产投资中，基本建设投资78.1亿元，增长51.94%，更新改造投资25.4亿元，增长21.67%，房地产开发投资25.33亿元，增长61.75%。

窗体顶端窗体底端商品房销售额17.09亿元，增长144.6%。

玉州区概况

玉州区位于**市的中心，为**市人民政府所在地，是**市政治、经济、文化中心，辖5个街道、4个镇、107个村（社区），土地面积464平方公里，人口60余万人，其中城区人口约50万人，流动人口约14万，人口密度每平方公里约1000多人。

玉州区毗邻广东。

处于中国东盟自由贸易区、泛珠三角经济圈、西部大开发区域和环北部湾经济圈的黄金地段，是大西南出海最便捷的通道。

区内交通发达，黎湛铁路复线横穿全境，洛湛铁路在玉州交汇；正在修建的南广高速与东起福州，西到昆明324国道也在此交汇。

高等级公路成网，**城区到广州、桂林4个小时可达，至南宁、柳州、梧州、肇庆、湛江、茂名、北海的机场或港口2小时可达。

 玉州是千年古州，有悠久的商业文化传统，素有“岭南都会”之称。

目前，**城区形成了工业品服装、中药材、建材、摩托车、电脑、粮油、果菜花卉等大中型专业批发市场，年成交额达80亿元。

现有大小物流企业80多家，从业人员5万多人，流通服务网络遍及全国各地。

此外，在建总投资1.6亿元的岭南都会商品交易中心、投资25亿元的**中药港、投资5.6亿元的**市现代药品交易中心、投资1亿元的**现代物流中心正在抓紧建设。

加快了玉州成为雷州半岛和大西南以及东盟的区域性商品物流中心步伐。

玉州是中小企业名城。

目前，玉州已初步形成机械、健康、建材、皮革服装等四大产业集群，同时印刷、工艺品、塑料制品、新材料技术和农产品加工等优势产业不断发展壮大。

“玉柴机器”、“**制药”、“**富英皮革”、“**金龙PS版印刷材料”等已逐步成为著名品牌。

玉州又是有名的“动力城”，全国最大的车用柴油机生产基地**柴油机股份有限公司座落在玉州区，年销售额100亿元以上，是中国500强企业，玉柴配套企业年产值高达30亿元以上。

工业发展前景广阔，岭塘、坡塘、城西印刷，茂林、仁东仁厚工业集中区，将为企业的发展壮大提供有利条件。

玉州区属典型南亚热带季风气候，物产资源丰富。

玉州区年平均气温21℃，盛产亚热带水果、农产品和特色产品远销区内外。

玉州区素有“岭南美玉，胜景如林”的美称，是旅游、休闲的好去处，为明代大地理学家徐霞客所推崇。

近年来，玉州区按照“工贸强区”发展思路，坚持“品牌引领、两业齐兴、打造中小企业名城”发展战略，经济社会发展全面迈上快车道，2004、2005年荣获为**经济发展“十佳”县（市）区。

2007年上半年财政收入突破3亿元，,同比增收6798万元，增长28.87%。

全区社会稳定，人民安居乐业。

2.2**市域城镇体系规划（2006—2010）

2.2.1城市发展目标

1、经济发展目标：

规划至2010年**GDP约为630亿元，人均GDP达到10000元。

2、社会发展目标：

建立起与经济社会发展需要相适应的教育机制，较大地提高居民的文化素质，为现代经济体系的建立提供人才支持。

建立起完善的社会保障体系和社会服务体系，建立布局合理、设施完备的医疗卫生保健网络。

3、生态发展目标：

在规划期内，全市环境质量在总体上明显改善，三废污染得到全面控制，工业污染达标排放。

环境噪声控制在国家规定的标准之内。

建成和改善一批自然生态保护区和生态示范区，实现生态环境的良性循环。

4、城镇化目标：

2010年城镇化水平达到42%。

建立起比较完善的“以**中心城为核心，各县城为副中心，布局合理、分工明确、功能互补、规模等级有序的城镇体系”。

2.2.2城镇发展空间结构

规划为：

“一个核心区，两条发展主轴，两条发展副轴，三条发展支轴，五个主要节点”。

一个核心区：

玉州—北流—福绵一体化城市核心区

两条发展主轴：

“兴业－**－北流－容县”发展主轴、“**－博白－龙潭”发展主轴；

两条发展副轴：

“北市－**－陆川－文地”发展副轴、“北流－清湾—宝圩”发展副轴；

三条发展支轴：

“那林－博白—陆川—六靖—清湾”发展支轴、“罗江—容县—黎村”发展支轴、“高峰－兴业－城隍”发展支轴；

五节点：

北流市区、兴业县城、容县县城、博白县城、陆川县城。

2.2.3城镇规划职能结构

市域中心城市：

**中心城

县域中心城市：

北流城区、容县县城、陆川县城、博白县城、兴业县城

重点城镇：

大平山、城隍、山心、蒲塘、仁东、茂林、福绵、成均、西埌、新圩、隆盛、民乐、六靖、马坡、米场、乌石、清湖、文地、英桥、旺茂、沙河、龙潭、江宁、东平、杨梅、黎村、六王、自良。

一般城镇：

其余城镇

2.2.4**中心城区规划

1、规划区范围

近期建设规划规划区范围在中心城区近期建设范围的基础上，结合城市发展的实际情况，主要以城市对外交通形成的外环线为近期建设界线。

总规划用地面积为69.4平方公里。

2、规划期限和城市规模

近期《**市城市近期建设规划》的规划期限为2006—2010年。

根据社会经济发展的要求和城市发展的资源与空间约束条件，依照**壮族自治区的城市化方针，确定中心城城市的合理人口规模，规划期末为70万人，**中心城区建设用地规模为69.4平方公里。

3、城市主要建设标准和定额指标

规划期末，城市主要建设标准和定额指标为：

（1）城市建设用地规划设定标准为人均99平方米；

（2）工业用地占整个城市建成区用地比例为18.58%；

（3）居住用地占整个城市建成区用地比例为32.92%；

（4）绿化用地占整个城市建成区用地比例为10.8%，人均10.71平方米；

（5）城市人均综合用水指标为500L/日·人，污水排放量预测为28万m3/d；

（6）规划用电量为2100GWh,最大负荷为420MW。

4、城市空间主要发展方向

近年来，**城市发展依托主城，逐步由内向外，沿各方向主要道路呈组团状发展。

近期城市主要的发展方向是以向东、向南作为重点，同时有重点地选择西部和北部的重点地区发展。

⑴东扩：

即城市往东北方向（北流方向）发展，加快玉州—北流—福绵一体化进程，构建核心城市；减少对基本农田的占用，避免洪水影响，符合国家用地政策的要求。

近期结合城东区行政中心、体育中心以及道路等基础设施的建设，主要发展人民路延长线与教育路延长线之间及其沿线用地以及东部市经济开发区用地。

将城东区建设成为城市行政、文化、教育和体育等功能为一体的新区，逐步发展壮大经济开发区，提升整个**市的城市品位。

2、南拓：

主要开发江南区以及玉柴工业园。

随着江南大道、万良路等道路基础设施的不断完善和体育馆等公共设施的建成，江南区成为了城市