2007《房地产估价理论与方法》考试试题_精品文档.doc
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房地产估价理论与方法精讲班第53讲讲义
单项选择题(1-10)
建议先做在线作业再听讲座
一、单项选择题(共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
(第一章)(P6)
A.发明
B.发现
C.创造
D.确定
答案:
B
解析:
房地产估价是基于房地产价值本来就存在,房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值,而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。
2.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为( )。
(第一章)(P21估价结果)
A.掌握的有关信息不同
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
答案:
A
3.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中,错误的是( )。
(第一章)(P41)
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后,内地房地产估价师自动成为香港测量师
D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
答案:
C
4.某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格,则较合理的估价结果是( )。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
答案:
B
5.在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:
开发利润=( )×直接成本利润率。
(第九章)
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
答案:
D
6.判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产( )。
(第八章)
A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力
D.目前的收入是否大于运营费用
答案:
C
7.某套住宅总价30万元,套内建筑面积125㎡,套内墙体面积20㎡,分摊的共有建筑面积25㎡,则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
(第二章房地产及其描述脚注)
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
答案:
B
解析:
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150㎡,300000÷150=2000元。
8.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
(第三章)(P98)
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
答案:
D
解析:
教材中对投资价值所下的定义为:
投资价值一词有两种含义:
一是值得投资;二是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。
9.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是( )。
(第三章)(P99)
A.原始价值高于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
答案:
B
解析:
投资者评估的房地产投资价值大于或等于该房地产的市场价格。
,是其投资行为能够实现的基本条件。
10.某期房预计2年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为( )元/㎡。
(第三章)(P107)
A.3473
B.4365
C.4500
答案:
A
解析:
对于公式要活学活用,教材中给出的例题某期房尚有1年时间竣工,而此题给出的条件是某期房预计2年后竣工交付使用,那么对于估价时点来说,第一年和第二年的收益价值是不同的。
单项选择题(11-20)
建议先做在线作业再听讲座
11.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。
(第八章)(P295)
A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价植
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值
答案:
D
解析:
教材295页中对承租人权益的价值的定义为:
承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。
12.引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
(第二章)(P64)
A.装修改造
B.需求增加
C.通货膨胀
D.改进物业管理
答案:
B
解析:
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升,是真正的房地产自然增值。
13.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。
(第四章)(P138)
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
答案:
B
解析:
严格控制房地产开发贷款,会减少未来的房地产供应量,从而会使房地产价格上升;采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施,会减少房地产需求,从而会降低房地产价格。
14.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( )应按服装店用途进行估价。
(第五章)(P160)
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
答案:
B
解析:
最高最佳使用必须同时满足以下4个条件:
①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。
15.下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是( )。
(第一章)(P5~7)
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
答案:
C
解析:
房地产估价会有误差但误差应在合理范围内。
16.下列关于房地产估价原则的表述中,错误的是( )。
(第五章)(P152)
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
答案:
D
解析:
在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则,称为普适性原则或者一般原则,主要有独立、客观、公正原则,合法原则、最高最佳使用原则,估价时点原则,替代原则。
其中独立、客观、公正原则是基本原则外,其余都是技术性原则,可以将它们称为普适技术性原则。
某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则,例如房地产抵押估价应遵守谨慎原则,这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则,可以称为特殊原则。
17.以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为( )。
(第五章)(P165)
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
答案:
C
18.甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
(第六章)(P186)
A.0~50
B.50~75
C.50~100
D.100~150
答案:
C
19.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:
交易日期为2007年3月1日,合同交易价格为4000元/㎡,约定建筑面积为95㎡,合同约定面积误差在6%以内不增加付款,实际产权登记面积为l00㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
(第六章)
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案:
C
解析:
4000×(1+0.3%)6=4072.54,面积误差为(100-95)÷95=5.26%,超过《商品房销售管理办法》规定的面积误差范围(3%),但由于合同约定面积误差在6%以内不增加付款,因此对此问题可不予考虑。
20.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120㎡,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为( )元/㎡。
(第六章)(P189)
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案:
D
解析:
正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)/120=2659.57元/㎡。
房地产估价理论与方法精讲班第54讲讲义
单项选择题(21-27)
建议先做在线作业再听讲座
21.为估算某建筑物的重新购建价格,经测算其土建工程直接费为780元/㎡,安装工程直接费为450元/㎡(其中人工费为50元/㎡),装饰装修工程直接费为900元/㎡(其中人工费为45元/㎡),又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为3.5%,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元/㎡。
(第七章)(P232)
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
答案:
B
解析:
[780×(1+15%)+450+50×75%+900+45×72%]×(1+3.5%)=2397.99元/㎡。
22.某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
(第七章)(P249)
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
答案:
B
解析:
2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55万元。
23.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场,建设期为2年,该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零,采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
(第七章)(P245和P251)
A.2.00%
B.2.13%
C.2.22%
D.2.50%
答案:
C
解析:
对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的,应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。
50-5-40=5,50-5=45,在建筑物的残值率为零的情况下,建筑物的经济寿命=1÷年平均折旧率,年平均折旧率=1÷建筑物经济寿命,即1÷45=2.22%。
24.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得,当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期,判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为:
31万元、29万元、30.5万元、29.5万元,报酬率为8%。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为( )万元。
(第八章)(P297)
A.358.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29
答案:
D
解析:
25.某商品住宅总价为98万元,首付款为30%,其余为抵押贷款,贷款期限为15年,按月等额还本利息,贷款年利率为7.5%,自有资金
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