万科项目开发标准化表单合并27P.docx
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万科项目开发标准化表单合并27P.docx
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万科项目开发标准化表单合并27P
项目名称:
1号表:
《土地属性检查表》
名称
填写
决策
确认
部门
项目发展部
区域企划部
一线公司产品决策与计划管理委员会
填写(审核)人
日期
上报公司:
实地勘查时间:
年月日勘查人:
项目
内容
备注
1.区位与周边道路
城市:
行政区:
板块:
东至:
(名称/宽度/级别)
不利影响:
无有(内容:
)
南至:
(名称/宽度/级别)
不利影响:
无有(内容:
)
西至:
(名称/宽度/级别)
不利影响:
无有(内容:
)
北至:
(名称/宽度/级别)
不利影响:
无有(内容:
)
规划道路:
名称()实施时间()建成时间()代建否是
名称()实施时间()建成时间()代建否是
内部道路:
无有
名称()宽度(m)级别()
2.规划指标
占地面积:
m2
代征地面积:
m2
净地面积:
m2
土地用途:
容积率:
绿地率:
建筑密度:
建筑限高:
m
日照限制:
车位配比:
计容积率建筑面积:
m2
其中可售面积:
m2
其中住宅可售面积:
m2
其中非
住宅可售
办公楼:
m2
商业:
m2
车库(不含地下):
m2
其中不可售面积:
m2
不计容积率建筑面积:
m2
其中可售面积:
m2
其中不可售面积:
m2
总建筑面积:
m2
总可售面积:
m2
非住宅可售面积占总可售面积比例:
%
90/70要求:
无有(内容:
)
是否长线项目:
否 是 (预估开发周期:
年)
配套要求:
其他规划要点:
3.地价
价款构成(含土地出让金/配套费/拆迁费等):
起拍总价:
万元
起拍亩单价:
万元/亩
起拍楼面单价:
元/m2
预计总价:
万元
预计亩单价:
万元/亩
预计楼面单价:
元/m2
预计涨幅:
%
付款条件及比例:
上年度该城市总价地王
名称
总建面
总地价
楼面单价
竞得人
竞得日期
万m2
亿元
元/m2
上年度该城市楼面单价地王
名称
总建面
总地价
楼面单价
竞得人
竞得日期
万m2
亿元
元/m2
4.是否涉及拆迁
无有
现状建筑物:
拆迁规模:
拆迁人:
拆迁费用:
交地日期及条件:
5.环评
实施调查机关:
实施调查时间:
调查结果:
处理方案:
6.外部时间节点是否满足内部决策流程
无有
公告日期:
交保证金日期:
保证金金额:
报名日期:
挂牌/竞拍日期:
预计总价是否超过董事会限制:
无有
预计立项会日期:
预计决策会日期:
7.周边环境
周边现状
东至:
(现状/未来规划)
不利影响:
无有(内容:
)
南至:
(现状/未来规划)
不利影响:
无有(内容:
)
西至:
(现状/未来规划)
不利影响:
无有(内容:
)
北至:
(现状/未来规划)
不利影响:
无有(内容:
)
农地
无有
(名称/规模/距离)
开发是否受限( )
水资源
无有
(名称/规模/距离)
开发是否受限( )
机场
无有
(名称/规模/距离)
开发是否受限( )
树木
无有
(名称/规模/距离)
开发是否受限( )
高压线
无有
(名称/规模/距离)
能否入地或迁移:
不可 可 相关费用( )
输油/气管道
无有
(名称/规模/距离)
能否入地和迁移:
不可 可 相关费用( )
历史古迹
无有
(名称/规模/距离)
开发是否受限( )
火葬场/坟墓
无有
(名称/规模/距离)
能否迁移:
不可 可 相关费用( )
垃圾处理站
无有
(名称/规模/距离)
能否迁移:
不可 可 相关费用( )
其他
无有
(名称/规模/距离)
开发是否受限( )
项目
内容
备注
8.周边配套
(现状及规划)
学校
名称
距离
等级
补充说明及评价
幼儿园
(说明招生容量、范围等)
小学
中学等
医院
商业设施
休闲娱乐
交通
名称
站点距离
方向
公交线路
轨道交通
快速路
(路况、道路等级、距离重点商圈的行车时间等)
9.周边产业
主要企业名称
企业数量、行业、规模等描述
产业人群数量、收入情况描述
其他
10.地块内
(山地、河道、湖泊、沟渠、涵管等)
市政配套
名称
接入位置
容量
市政单位
初步费用征询
上水通
无有
雨污水
无有
电力
无有
煤气
无有
通讯
无有
有线
无有
供热
无有
开发限制
地质、水文状况是否限制开发:
无有(内容:
)
地形是否限制开发:
无有(内容:
)
其他限制:
11.周边楼盘
在售(含已售)
名称
距离
规模
产品类型
装修
价格
去化情况
开发商
未售(含地块)
名称
距离
规模
产品类型
预计上市时间
预计价格
预计上市量
(年/量)
12.所需附件
地块现状图 待拆建筑物图
周边环境及分布图 周边配套图
控规图
市政配套图
周边楼盘分布图
其他
【 注:
合作类项目还须填写附表 】
项目名称:
2号表:
《项目企划表》
上报公司:
名称
填写
确认
决策
备案
部门
市场企划
设计
项目发展部
一线公司产品决策与计划管理委员会
区域产品决策与计划管理委员会
填写(审核)人
日期
1.地块属性分析(详细内容见1号表)
有利因素分析:
不利因素分析:
地块价值点描述:
品类初判
C
G1G2G3
T1T2
TOP1TOP2
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
2.周边竞品分析
序号
项目名称
所在片区
开发商
距离
开盘日期
总户数
容积率
主力面积段
单价段
总价段(万元)
楼面地价
装修标准
90/70
房型配比
客户构成与来源
总去化率/开盘当日去化率
①
②
③
④
⑤
成功之处
①/②/③/④/⑤
不足之处
①/②/③/④/⑤
总结
竞品客户类型:
竞品客户核心诉求描述:
3.客户筛选(初步)
意向客户调研结果总结
目标客户选择
年龄
职业
家庭结构
年收入
生活状况
购房动因
总价预算
房屋价值观
产品需求
○意向受访客户特征:
(年龄/收入/家庭构成等)
○青年之家
○青年持家
○小太阳
○意向受访客户来源:
(工作区域/居住区域)
○后小太阳
○孩子三代
○健康养老
○意向受访客户面积/价格需求特征:
○富贵之家
○经济务实
○其他
○意向受访客户产品需求特征:
4.单体产品选择与价格定位(初步)
单体
名称
编号
栋数
总面积
比例
对应客户生命周期
装修等级:
SABCD
主力单体产品
销售价格:
开盘均价:
元/m2
整盘均价:
元/m2
车位均价:
元/个
非标准单体
(另附图)
户型
名称
面积
套数
套数比
该类户型总面积
面积比
均价
户总价
对应客户生命周期
主力户型
非标准户型
(另附图)
5.企划主题
潜在需求客户价值点初判:
企划主题初判:
·
·
·
·
·
·
·
项目名称:
3号表:
《土地立项/决策会议表》
名称
填写
确认
决策
部门
项目发展部
一线公司产品决策与计划管理委员会
区域产品决策与计划管理委员会
填写(审核)人
日期
上报公司:
1.项目概况(详细内容见1号表)
2.土地权属及获取方式
土地使用权人
土地他项权利
土地手续状况
信息获取日
信息获取方
信息获取途径
⑦项目风险及防范
土地获取风险:
合作风险:
付款风险:
拆迁交地风险:
税务风险:
其它:
⑧内部决策流程
立项会日期:
决策会日期:
⑨公司规划
三年规划主流客户:
本项目是否定位主流客户:
否是说明()
三年规划主流品类:
本项目是否属于主流品类:
否是说明()
本季度规划获取土地块数及建筑面积:
本项目获取后能否完成目标:
否是说明()
本年度城市群发展目标:
本项目是否城市群发展目标:
否是说明()
本年度规划重点投资片区:
本项目是否位于重点投资片区:
否是说明()
⑩可比地价
名称
距离
性质
容积率
成交时间
成交总价
楼面地价
受让人
1
2
3
■近期城市地价变化:
3.市场分析
周边竞品(在售/已售)
开发商
距离
开盘日期
总户数
销售单价
楼盘地价
90/70
房型配比
总去化率/开盘当日去化率
1
2
3
客户构成评述
客户来源评述
面积/总价格
装修标准
产品竞争力评述
⑦即将上市项目
(包括地块)
名称
开发商
预计单价
规模(年/面积)
预计上市时间
小结:
4.产品方案
①产品类型及配比
多层无有
栋数总面积m2地上层地下层总户数户
工期
结构封顶月装修月
高层无有
栋数总面积m2地上层地下层总户数户
工期
结构封顶月装修月
别墅无有
栋数总面积m2地上层地下层总户数户
工期
结构封顶月装修月
采用PC否是面积:
m2比例:
%
②产品选择
目标销售对象(年龄/收入/购房动机/职业/户型要求等)
产品解决方案(标准户型代码/其他请说明)
比例
项目定位
C
G1G2G3
T1T2
TOP1TOP2
社会新锐
青年之家
青年持家
望子成龙
小太阳
后小太阳
孩子三代
健康养老
富贵之家
经济务实
(密)
③产品配比及价格
户型
面积
套数
套数比
该类户型总面积
面积比
均价
户总价
开盘均价:
元/m2整盘均价:
元/m2
④装修规格水平
周边竞品SABCD(类似于我司标准)
本项目SABCD
优势项目
劣势项目
⑤车位
车位数量:
地上:
个/地下:
个可售比例:
车位开盘时间:
车位装修及配置:
车位成本:
元/m2
车位均价:
元/个
车位最高价:
元/个
商业
商业去化方案:
商业开盘时间:
⑦成本预计
建安成本:
元/m2
装修成本:
元/m2
绿化成本:
元/m2
⑧公共设施
会所户均面积:
m2主要服务内容:
经营合作伙伴:
绿化户均绿化面积:
m2
⑧合作资源
设计预计单位/要求:
战略合作伙伴:
否是
营销预计单位/要求:
战略合作伙伴:
否是
工程预计单位/要求:
战略合作伙伴:
否是
5.开发计划(重大节点)
①开发相关
规划设计完成
规划用地使用许可证
实施方案
建设工程规划许可证
施工许可证
基础施工
竣工备案时间
②销售相关
展示区开放时间
开盘时间
③加速
否是
6.资金解决方案
①地块底价
总价:
万元单价:
万元/亩楼板价:
元/m2
②地块测算价格
总价:
万元单价:
万元/亩楼板价:
元/m2
③付款条件和比例
保证金
第一笔
第二笔
第三笔
第四笔
第五笔
比例/金额
条件
④资金解决方案
资金合作方:
自行选择资金合作方:
否 是
○社会信誉良好,无不良贷款记录
○未出现过可能影响万科声誉及未来项目合作的诉讼及新闻报道等
○不是境内银行、外资、信托
主营业务:
股东背景:
资产规模:
负债情况:
银行资信:
资金优势:
合作方式
合作各方:
注册资金及合作各方认缴的股份:
资金的投入原则:
股东借款计息原则:
合资公司资金管理原则:
董事会的设置:
董事会表决机制:
合资公司经营管理:
项目管理人成本及日常经营管理费用比例:
利润分配方式(含超额业绩奖励):
外资:
无有
当地外资政策和执行情况:
保证金垫付:
无有
垫付金额:
预计到位日期:
垫资:
无有
垫资金额:
预计到位日期:
7.经济指标要点(详细内容见4号表)
项目内部收益率:
○主流项目IRR≥18%○高端项目IRR≥20%
项目销售净利率:
○主流项目≥9%○高端项目≥20%
万科内部收益率:
累计现金流回正时间:
○累计现金流回正时间不超过2.5年
三年内结算利润比:
○三年内结算利润比不得少于80%
管理费用比例:
○管理费用不少于2%
营销费用比例:
○营销费用不多于2.5%
资金成本利率:
○资金成本利率不少于同期基准利率1.5倍
首期均价:
元/m2
○首期均价超过周边均价20%
满足基本收益要求的平均售价:
元/m2
8.项目SWOT分析
S:
W:
O:
T:
综合评价:
【 注:
合作类项目还须填写附表 】
项目名称:
1、3号表附表:
《合作项目》
名称
填写
确认
决策
部门
项目发展部
一线公司产品决策与计划管理委员会
区域产品决策与计划管理委员会
填写(审核)人
日期
上报公司:
1号表补充内容
名称
内容
备注
标的公司现状
中介机构:
无有(名称:
)
中间费用/标准:
曾为万科服务:
无有(内容:
)
合作方:
标的公司名称:
合作方背景:
项目转让目的:
项目公司股权结构:
(股东名称)
(比例)
合作方在公开市场获取:
否是
获取日期
起拍总价
起拍单价
获取总价
获取楼面单价
合作方在二手市场获取:
否是
获取日期
合作价款(股权收购款+股权溢价)
合作方支付完全部地价:
否是
地价总额
已支付金额
未支付金额
未支付原因
土地证办理完毕:
否是
办理日期
土地证上项目公司名称
土地存在闲置风险:
否是
土地出让合同约定开发进度
实际开发进度
闲置原因
项目已开工:
无有已开工建筑面积:
m2
项目已销售:
无有
已销售面积
销售均价
未售在建面积
未开发土地面积
项目存在法律纠纷:
无有(内容:
)
信息获取阶段
商务条款
合作方初步报价:
合作方初步合作方案:
评估地价总价:
万元评估地价亩单价:
万元/亩评估地价楼面单价:
元/m2
付款条件及比例:
上年度该城市总价地王
名称
总建面
总地价
楼面单价
竞得人
竞得日期
万m2
亿元
元/m2
上年度该城市楼面单价地王
名称
总建面
总地价
楼面单价
竞得人
竞得日期
万m2
亿元
元/m2
与相关政府部门核实项目信息
土地交易中心:
无有(内容:
)
国土资源局:
无有(内容:
)
规划局:
无有(内容:
)
其他机构:
无有(内容:
)
文件要求
○公司营业执照
○资质证书
○最近一期的财务资料
○税务登记证
○项目的情况说明书
○项目立项批复、环保批复
○土地出让合同
○土地所有权证
○规划用地使用许可证
○建设工程规划许可证
○施工许可证
○预售许可证
○交付使用许可证
○房地产权证
3号表补充内容
名称
内容
备注
立项阶段
商务条款
合作价款:
(股权收购款+股权溢价+利润分配)
合作方案:
评估地价总价:
万元评估地价亩单价:
万元/亩评估地价楼面单价:
元/m2
付款条件及比例:
合作意向书
合作款项:
约定原因:
付款节奏:
约定原因:
定金:
共管定金:
无有(金额:
万元)
标的条款:
无有(概要:
)
保密条款:
无有(概要:
)
尽职调查工作条款:
无有(概要:
)
费用分摊条款:
无有(概要:
)
进度安排条款:
无有(概要:
)
排他协商条款:
无有(概要:
)
终止条款:
无有(概要:
)
文件要求
○律师尽职调查报告
○会计师尽职调查报告
○资产评估师尽职调查报告
○项目发展部调查报告
○财务部调查报告
○成本人员调查报告
○人力资源部调查报告
○客户关系调查报告
名称
内容
备注
决策阶段
商务条款
合作价款:
(股权收购款+股权溢价+利润分配)
合作方案:
评估地价总价:
万元评估地价亩单价:
万元/亩评估地价楼面单价:
元/m2
付款条件及比例:
第一笔
第二笔
第三笔
第四笔
第五笔
合作
协议
合作协议签署前提
尽职调查中发现重大风险:
无有(概要:
)
尽职调查中合作
- 配套讲稿:
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- 项目 开发 标准化 表单 合并 27
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