物业经营管理模拟题备用.docx
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物业经营管理模拟题备用.docx
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物业经营管理模拟题备用
《物业经营管理》模拟题一
1、单项选择题(共40题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1、物业经营管理常规工作内容包括()、现金流量管理、成本管理、日常维护和维修、设施设备管理和物业保险管理。
A.确定管理标准B.构建信息基础C.租赁管理D.资产管理
2、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币或实物()。
A.直接从事房地产开发经营活动的经济行为
B.间接从事房地产开发经营活动的经济行为
C.间接或直接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为
D.直接或间接得从事或参与房地产开发经营活动的行为
3、在房地产投资过程中,未能获得预期收益的可能性大小称为()
A.投资风险B.风险损失C.风险报酬D.系统风险
4、物业内建筑设备能正常运行,但运行费用过高,而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择,但该更新不提升物业运行服务质量。
此时进行更新决策的逻辑是:
在现有设备的年运行费用与更新设备的()之间,选择数值较低的方案。
A.初始购买成本指出的分摊加年运营费用B.年运行费
C.初始购买成本指出的分摊D.运行费用的分摊
5、成交过程中,买卖双方都有自己所愿意接受的价格,下列有关表述不正确的是()。
A.卖价总有一个最低界限,买价总有一个最高界限
B.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
C.在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价
D.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时,交易可能成功
6、()是将估价对象未来某一年预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
A.现金流量折现法B.报酬资本化法
C.直接资本化法D.“租售比价法”
7、房地产市场中的(),是指某一物业类型中不同档次的物业的供求关系。
A.总量结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构
8、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。
A.宏观因素B.供求关系C.相关因素D.微观因素
9、()是物业租用者按照租赁手续所规定的期限,或租约中未指明租赁期限,租赁者依旧按原来的方式占用物业,并照常按期缴纳租金的租赁行为。
A.定期租赁B.延期租赁C.周期租赁D.意愿租赁
10、物业管理成本的间接费用与期间费用不同,以下描述不正确的是()。
A.间接费用包括了除直接人工费、直接材料费外的一切直接支出
B.管理费用是除财务费用外的企业经营管理费用
C.管理费用即是企业总部的经营管理总费用
D.实行一级成本换算的物业服务企业,间接费用即是管理费用
11、()是指在成本习性分析的基础上,以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据,按照预算期可预见的各种业务水平。
A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.滚动预算和概率预算
12、关于前期物业服务合同,以下描述正确的是()。
A.业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同
B.物业建设单位与物业服务企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同
C.物业建设单位与业主委员会签订的约束物业管理行为规范的合同
D.在业主大会成立之前,物业建设单位与物业服务企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同
13、财务管理的内容不包括()。
A.投资决策B.筹资决策C.利润分配决策D.股利分红决策
14、总资产报酬率的计算公式是()。
A.总资产报酬率=净利润/平均资产×100%
B.总资产报酬率=息前税前利润/平均资产总额×100%
C.总资产报酬率=主营业务收入净额/平均资产总额×100%
D.总资产报酬率=主营业务收入净额/平均流动资产总额×100%
15、关于甲级写字楼的停车位数量要求,每()出租面积必须提供1个机动车位。
()
A.30~60m2B.60~90m2C.90~100m2D.120m2
16、出租单元内建筑面积是指()
A.单元内的使用面积
B.单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙的一半
C.单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元公共建筑空间的分隔墙水平投影面积
D.单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半
17、在组合投资理论在房地产决策的应用步骤中,关于在经济周期和市场周期的背景中测算出租率、租金率、经营成本和资金成本的步骤属于()
A.检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则
B.详细进行可行性研究报告
C.安排物业交接事宜
D.商定所选资产的购置条件
18、房地产投资分析的目的,是考察房地产投资项目的()。
A.投资回报率和现金回报率 B.盈利能力和清还能力
C.静态投资回收期和动态投资回收期D.财务内部收益率和财务净现值
19、在大宗房地产投资组合管理工作中,扮演协调不同资产管理公司,以平衡整个资产组合现金流需求的工作由()公司扮演。
A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理
C.房地产组合投资管理D.A+B+C
20、城市快速轨道交通线的建设,使沿线房地产大幅升值,体现了房地产投资的()。
A.政策影响性B.适应性
C.相互影响性D.专业管理依赖性
21、在房地产投资分析中,所讨论的投资是指投资者在投资活动中,为实现某种预定的经营目标而投入的()。
A.土地B.人力C.技术D.资金E.其他资源
22、在考虑物业运行服务质量提高的设备更新问题时,更新策略的思维逻辑是()
A.重点考虑更新设备的总费用
B.考虑更新和不更新两个方案下的年等额费用比较中费用较小的方案
C.主要考虑现有设备的总营运成本与更新设备后的总营运成本的比较,取费用小的方案
D.考虑更新部分初始投入与物业日常维修费用下降、收租能力提高的对比关系
23、一套建筑面积100㎡,单价5000元/㎡,总价50万元的住房,交易中采用首付10万元,余款分季度四次还清,折现率为5%,则实际价格和名义价格为()。
A.实际价格5000元/㎡和名义价格5000元/㎡
B.实际价格4750元/㎡和名义价格5000元/㎡
C.实际价格4762元/㎡和名义价格5000元/㎡
D.实际价格4880元/㎡和名义价格5000元/㎡
24、关于收益法中的报酬资本化法计算公式,V=A/Y是运用于()。
A.收益期为有限且净收益每年不变
B.收益期为无限且净收益每年不变
C.收益期为有限且净收益在前若干年是有变化的
D.收益期为无限且净收益在前若干年是有变化的
25、关于物业经营管理计划的表现形式,以下描述不正确的是()
A.年度计划是属于营运计划
B.中短期计划是属于策略层面的计划,通常是3~5年
C.中短期计划通常以物业管理委托合同的有效期为周期
D.长期计划正常以物业的剩余使用寿命为限
26、百分比租金通常又称为超出性租金,常用于()。
A.居住B.写字楼C.零售商业物业D.工业产房(生产经营甲房)
27、租用房屋从事生产、经营活动,修缮责任由()承担。
A.出租方B.承租方C.转租方D.双方当事人在合同中约定
28、成本的控制标准或目标,是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限,是进行成本控制和考评的()依据。
A.直接B.间接C.参考D.一般
29、物业管理企业最常用和最佳的成本预算编制方法是( )。
A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.滚动预算和概率预算
30、根据物业管理周期理论,10年楼龄的物业进入物业管理的()阶段。
A.起步B.成长C.成熟D.衰退E.消亡
31、物业服务合同中的委托服务最主要的是()
A.公共性服务项目B.专项性服务项目
C.特殊的个性化项目D.A+B+C
32、物业管理企业将资金投入到将来可盈利的经营管理服务中的行为,称为()。
A.投资B.筹资C.分配D.注资
33、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。
A.以物业管理企业作为具体评价对象
B.以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续能力等方面作为评价重点
C.以能准确放映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
D.将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果
34、物业管理绩效评价的主要方法是()。
A.指标评估法B.综合分析判断法
C.定量、定性结合计分法D.功效系数法
35、现代购物中心一般都集合了购物、消遣、娱乐等设施于一体,满足消费者的衣、食、住、行及娱乐等各方面的需求,这体现额零售商业物业经营管理的()。
A.租户组合多样化B.主力店集聚消费人流
C.空间安排实现相互促进效应D.同类零售商业集聚
36、( )物业服务企业是业主需求变化和物业管理行业发展的结果,有利于提升物业管理工作的管理内涵,提高物业管理体系运行效率,为业主提供更加满足其多元化目标需要的服务。
A.管理型B.综合型C.专业型D.咨询顾问型E.策划型
37、关于房地产投资信托基金(REITs),以下描述不正确的是()。
A.是专门进行房地产间接投资的新型货币基金
B.REITs基金主要投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产
C.REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入,因此收益稳定
D.该基金的收益大大高于股票收益
38、某甲级写字楼位于城市的CBD区,具有很强的投资区位优势。
这里的区位优势是指()。
A.一般的区位B.综合的区位C.狭义的区位D.广义的区位
39、零售商业物业投资区位的选择,在很大程度上取决于零售商业物业()。
A.与其他商业设施接近的程度B.周围土地利用情况和环境
C.辐射区域分析的结果D.易接近性
40、以下关于准备金的描述不正确的是()
A.准备金即是大修理基金
B.准备金是房地产项目开发所筹集的资金
C.来自物业收益的准备金,应从该物业的现金流中扣除
D.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出
41、“两税一费”是指()。
A.营业税、企业所得税和教育费附加
B.营业税、城市维修建设税和教育费
C.城镇土地使用税、房产税和教育费
D.企业所得税、房产税和教育费
42、()是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易的物价。
A.成交价格B.市场价格C.评估价格D.总价格
43、以下关于成交价格的描述中,不正确的是()
A.是商品房买卖双方的实际交易价格
B.在交易中买者支付、卖者收取的有价物
C.在卖方市场下,成交价会偏向最低买价
D.正常的成交价格,是在公开市场、信息通畅、平等互愿的条件下的交易所形成的价格
44、收益性物业估价中常用到的“租售比价”,指的是()。
A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数
C.有效毛收入乘数D.净收益乘数
45、关于收益性物业估价的描述正确的是()。
A.物业估价是为了特定的目的,对特定的物业(或物业权益)在特定的时空的市场价格或者价值进行测算和制定
B.物业评估的方法很多如市场法、成本法和效法等。
C.每种估价方法有时可以同时使用相互验证,有时是相互衬托,甚至可以相互替代
D.在评估一宗物业的客观合理价格与价值时,必须同时采用两种以上(含两种)估价方法。
46、房地产供给市场的特点的描叙中,以下最为恰当的是()
A.市场供给弹性强,非同质性,高度垄断性,竞争不充分
B.市场供给缺乏弹性,非同质性,高度垄断性,竞争不充分
C.市场供给缺乏弹性,同质性,高度垄断性,竞争不充分
D.市场供给缺乏弹性,非同质性,高度垄断性,竞争性强
47、在编制物业经营管理计划工作时,明确业主的目标是()
A.市场分析中的重要内容
B.制定物业管理计划的前提
C.制定物业管理计划的具体内容
D.制定物业管理计划的必要内容
48、长期性的物业租户,通常采用的租金计算方式是()。
A.毛租B.净租C.百分比租金D.附加租金
49、( )是租赁管理中租赁方案的核心。
A.确定可出租面积 B.编制租赁经营预算
C.定位目标市场 D.确定租金方案
50、以下关于物业管理成本的描述中不正确的是( )
A.物业服务企业为特定的物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和
B.为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出
C.为受托物业提供服务而发生的营业成本,不包括为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。
D.物业经费管理费用不属于物业管理成本,只作期间间接费用
51、物业服务企业的成本预算编制,常采用()预算方法。
A..固定B.弹性C.零基D.滚动
52、在保险业务中,物业服务企业一般情况下是属于()。
A.保险人B.被保险人C.投保人D.保险经纪人
53、下列属于资产营运状况修正指标的是()。
A.主营业务利润率B.盈余现金保障倍数
C.成本费用利润率D.不良资产比率
54、下列关于物业资产管理项目绩效评价的结果,说法正确的是()
A.是物业服务企业提交给业主的物业资产管理报告的重要内容
B.是物业服务企业自身评价物业资产管理工作的成果
C.是寻求改善物业资产管理工作途径的重要手段
D.以上全部正确
55、物业经营管理者向有关方面提交的放映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书,即是()。
A.企业财务报告B.物业服务企业绩效评价报告
C.物业管理报告D.物业管理投标书
56、写字楼物业管理的服务目标是()。
A.收益部分使用率最大化
B.物业所有人与使用人满意率最大化
C.物业资产保值率和升值率最大化
D.物业投资收益率最大化
57、不是用于评价写字楼物业经营管理绩效的指标是()
A.服务满意度B.物业经济指标C.物业品牌化D.100%出租率
58、()是业主获得的与租户营运业绩(营业额)不相关的一个最终收入。
A.基础租金B.百分比租金C.代收代缴费用D.净租金
59、大型企业物业资产管理的基本内容是编制企业物业资产清单。
执行此项工作的最低面积要求是()。
A.50000m2B.100000m2C.150000m2D.500000m2
60、物业管理信息系统,是利用()对物业管理中的建筑物、住户等信息资料统一进行收集、传递、加工、储存等操作,反映企业的各种运行状况,辅助企业决策,促进企业实现规划目标的应用系统。
A.计算机硬件和软件B.光纤C.电信信号D.网络资源
二、多项选择题(共20题,每题2分。
每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,请在答题卡上涂黑其相应的编号。
错选或多选均不得分,少选且选择正确的,每个选项得0.5分)
61、物业经营管理是指为了满足业主的目标,综合利用( )的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.物业管理B.设施管理
C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理
62、在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时点上实际发生的()叫做现金流量。
A.资金流入B.资金的投入C.资金的流出D.资金的现值
63、在对影响房地产市场分析的宏观因素的描述中,正确的是()
A.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析
B.在宏观因素分析中,首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形式是处在上升阶段还是处在衰退阶段。
C.宏观因素分析中,还包括对物业所处区域的城市发展与建设情况进行分析
D.市场状况分析其实就等同于宏观因素分析
64、对成本的描述正确的是()。
A.成本是指全部生产费用
B.成本是生产经营过程中发生的,以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费
C.物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本,成为物业服务企业的物业管理成本
D.物业服务企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的综合,是物业服务企业的经营成本。
65、企业财务活动包括资金筹集、运用、()五个相互制约、相互依存的环节。
A.耗费B.收回C.分配D.再投资
66、物业服务企业的经营效益主要表现在()等方面。
A.企业的盈利能力B.资产的运营水平C.偿债能力
D.后续发展潜力E.经营者的能力与成果
67、根据组合投资管理的定义可见,组合投资管理包括()。
A.管理对象B.管理者 C.经营者D.管理方法
68、居住物业项目的投资区位选择时要考虑的主要因素有()
A.市政公用和公建配套设施完备程度
B.水、电等资源供给的充足程度
C.公共交通便捷程度
D.易接近性
E.消费者行为偏爱、喜欢及购买力分析
69、在物业经营管理计划中,预算是计划的核心,包括()等量化指标。
A.详细的客户资料分析B.详细的预期收益估算
C.允许的空置率水平D.运营费用E.收益率
70、毛租是指收取的租金中,包含了( )费用。
A.税费B.物业管理费C.承租单元内部的能源使用费D.租金
71、物业管理的营业成本是企业从事管理活动中发生的各项直接支出,包括()。
A.直接人工费B.直接材料费C.间接费用
D.税金E.财务费用
72、物业保险的主要险种有()。
A.财产保险B.雇主责任保险C.强制性保险
D.公众责任险E.人寿保险
73、写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括()。
A.租金价格水平B.出租经营成本C.出租率
D.净租金收入占毛租金收入的比率E.物业投资收益率
74、完善的零售商业物业现场管理计划应当包括:
机构设置和人员编制,以及()几个部分。
A.费用测算和依据B.服务内容和服务标准
C.服务内容和服务标准D.工作流程和规章制度
75、企业物业资产管理是指()。
A.企业对因经营业务而持有的物业资产管理
B.企业对因投资而持有的物业的资产的管理
C.企业对因经营业务而租用的物业生产管理
76、物业经营管理财务报告中心会计表由()构成。
A.资产负债表B.利润表C.现金流表D.主表的附表E.文字子报告
77、在物业经营合理的常规工作中,物业管理师最主要的工作是()
A.现金流与成本管理 B.日常的维修与维护
C.物业的投资管理 D.物业保险管理
78、制定物业经营管理计划的基本原则是()
A.物业管理师必须参加和主持
B.必须做市场调研与分析
C.发挥集体智慧,鼓励大家参与
D.实际参与管理工作的人员必须参加计划的制定
79、物业管理中投保决策的工作,首先要进行详细的调整,然后()。
A.比较各风险的可能性B.确定所需的保险
C.保险金额和保险费的确定D.选择保险公司
E.分析保单条款
80、实施客房关系管理CRM,最终的目的是()。
A. 赢得客户 B.留住客户 C. 服务客户
D. 客户忠诚 E.客户创利
《物业经营管理》模拟题二
一、单项选择题(共40题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1、在中国人的别墅观念中,不属于别墅类别的物业是()。
A.独幢别墅B.联排别墅C.空中别墅D.叠加别墅
2、具有物业策略管理和物业运行管理能力的企业称为()物业服务企业。
A.管理型B.专业型C.综合型D.顾问咨询型
3、在大宗房地产投资组合中,在非现场代表物业投资者或业主进行管理的角色层次是()
A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理
C.房地产组合投资管理D.A+B+C
4、在大宗房地产投资组合管理工作中,扮演协调不同资产管理公司,以平衡整个资产组合现金流需求的工作由()公司扮演。
A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理
C.房地产组合投资管理D.A+B+C
5、置业投资的所得税是以()按固定税率征收的。
A.毛租金收入为税基
B.净租金收入为税基
C.毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数
D.A、B、C均不是
6、城市快速轨道交通线的建设,使沿线房地产大幅升值,体现了房地产投资的()。
A.政策影响性B.适应性
C.相互影响性D.专业管理依赖性
7、“万科专注于住宅尤其是城郊结合部地区住宅的开发,而不愿意获取写字楼开发的利益”,这体现出万科()。
A.根据市场地位选择开发的物业
B.根据风险周期变化特点把握投资时机
C.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
D.根据风险管理的能力选择投资方向
8、下列对“狭义区位”的表述中,不正确的是()。
A.包括宏观位置和中观、微观位置。
B.是指某一具体投资场地在城市中的地理位置
C.根据对某一宗地区位的描述,可以从图上或现场找到宗地
D.包括该区位所在的社会、经济、自然环境或背景
9、关于现金流量图:
为了满足投资分析的需要,一般将每期的现金流入、流出的代数和,看成是期末发生的。
这种计算方法称为()
A.期末惯例法B.期末绝倒法
C.期内加减法D.期内惯例法
10、在房地产项目现金流计算中,一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入()说明。
A.实际租金收入B.潜在毛租金收入
C.其他收入D.有效毛收入
11、在房地产投资分析中,所讨论的投资是指投资者在投资活动中,为实现某种预定的经营目标而投入的()。
A.土地B.人力C.技术D.资金E.其他资源
12、某笔贷款的年利率为12%,借贷双方约定按月计息,则该笔贷款的周期利率和实际利率是()
A.12%和12.68%B.1%和12%
C.1%和12.68%D.1%和12.55%
13、房地产开发投资企业所得税税率一般
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