房地产物业管理存在问题与对策研究以贵阳市为例.docx
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房地产物业管理存在问题与对策研究以贵阳市为例
房地产物业管理存在问题与对策研究—以贵阳市为例
摘要:
新世纪的到来,随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的不断高,我国房地产物业管理行业从发展到逐渐完善再到发展成熟时期。
尤其是在大中城市的迅速发展最为明显。
但是在物业管理行业发展繁荣的背后,还存在着很多阻碍其发展的问题。
贵阳市作为贵州省省会,其物业管理行业发展是对贵州省经济发展的重要支撑,贵阳市物业管理存在的问题较上述我国现阶段物管存在问题深,比如贵阳市物业管理发展水平较低、物业管理市场经济观念形成还不成熟、物业管理管行业发展能力较弱、人力资源匮乏等。
分析好产生上述问题的原因和提出相应的针对性的政策对贵阳市物管行业的良好发展尤为必要。
关键词:
物业管理;现状;问题;对策
1前言
1.1选题背景
新时期,物业管理作为现代城市管理的重要组成部分和城市经济的重要支持部分,物管行业已经成为社会化、市场化、企业经营化和专业管理化的一种新型服务业,并且被视为城市发展的朝阳产业。
物业管理不仅仅反映了社会经济的发展水平和城市管理的水平,并且还关系到生活环境和生活质量,所以,物业管理将是社会发展的重要产业。
国外的物管行业由于起步早,形成自己独特的发展模式,法规健全,服务意识强,从业人员以及业主素质高,市场形成较强的专业化,行业的监督管理以及自律机制健全,发展水平较高。
而我国物业管理行业的诞生比较晚,经过二十多年的努力,我国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,这个阶段将会是一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的重要时期。
对于物业管理行业来说,质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高端创新技术的应用、消费观念的更新,要求房地产物业管理企业从服务观念到服务方式以及服务质量,从经营理念到市场定位,都要作出相应的变革,才能适应其发展的需要。
贵阳市作为内陆的开放城市,在20世纪90年代初期诞生了物业管理这一行业,一些专业物业管理公司相伴而生,到目前为止已有253家专业物业管理公司。
现有物业管理公司,大多数都是隶属于房地产开发企业,主要从事房地产开发企业自身开发住宅区或者大楼的物业管理,但是贵阳市的物管行业仍然还处于初步调整的发展阶段,因此,分析找出影响贵阳市物管行业发展的原因,制定相应的一系列的应对措施具有非常重要的意义,本文将分析由影响我国物业管理存在问题的普遍现象延伸到影响贵阳市物管行业发展的自身特殊原因,提出能解决好根本问题的相应对策,提高贵阳市房地产物业管理的水平,推动其行业良好健康的发展。
1.2研究的目的和意义
物业管理是房地产行业综合开发下发展出的一种派生性行业,是对房地产业继续再发展和开发的延续和完善。
中国物业管理行业在经过二十到三十年的发展逐渐走向成熟,物管行业的产生和发展可以使我们现在生活物业使用功能得到正常的发挥,根据我国社会发展的要求,物业行业的利用年限得到不断延长,在保证城市经济发展的同时还具有节约社会经济的意义。
物业管理行业是城市发展中的必然产物。
物业管理行业相比其他的产业具有直接本身的一些特性,物业管理行业发展的好坏能直接影响到社会、经济、环境等各方面社会的综合效益,对城市经济的发展、城市的建设以及房地产业的发展具有非常重要的意义。
物业管理行业自身属性特殊,具有服务性质,其良性发展,已经成为和我国社会、协调发展,与广大的人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。
物业管理行业发展,将有利于拉动经济的增长,改善人们的质量,提供就业机会,稳定社区,促进社会和谐,能有力支撑发展房地产行业。
正是因为物业管理行业的社会意义重大,研究物业管理存在的问题与对策意义主要表现在,促进城市经济发展,尤其是在贵阳市这样发展中的城市,实现行业有序的竞争环境,实现市场细分发展,规范物业管理经营,提高效益,让物管走上良性的发展道路,实现城市经济有序发展。
2物业管理基础理论
2.1物业管理的概念及特点
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
物业管理有狭义和广义之分。
狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动。
广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
物业管理服务的特点
(一)物业管理服务的公共性和综合性
物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务。
与一对一的交易关系不同的是,由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序,重点是物业的共用部位和共用设施设备。
而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有,而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有,这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务,而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
从物业服务合同的内容来看,物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性,不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护,而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护,这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性,这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
首先,物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限,双方当事人的权利和义务、违约责任等约定,必须是全体业主的合意。
但对于业主群体来讲,很难实现所有业主认识完全一致,总会有部分业主或个别业主持有异议。
因此,必须从业主整体利益出发,按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项,然后再以全体业主的名义,与物业管理企业签订物业服务合同。
其次,各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的,有的业主对服务表示满意,有的业主则不满意,这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。
在此情况下,物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准,这就要求物业管理企业细化物业服务合同,对服务项目,服务标准,各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。
同时,物业管理企业还应当经常进行客户调查,跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价,以保证受益群体的最大化。
(三)物业管理服务的即时性和无形性
一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰,而物业管理服务并不存在流通环节,且生产和消费处于同一过程之中,这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。
物业管理服务的即时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求,一旦相关服务满足不了业主的消费需求,就很难有效地予以纠正和弥补。
物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征,由于服务的无形性,使得作为物业服务消费者的业主,难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在,对于服务消费意识较薄弱的部分业主,难以产生物有所值的感觉。
物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂,因为物业管理企业的服务品质难以用精确标准去衡量,更多依赖于业主的主观评判。
(四)物业管理服务的持续性和长期性
与一般合同标的不同,物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。
物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行,在物业服务合同有效期内的任何服务中断,都有可能导致业主的投诉和违约的追究。
物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本,使得物业服务合同的期限一般较长,这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利,同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。
2.2物业管理的内容
1、住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
2、住宅小区物业管理的对象住宅小区的物业管理,管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。
对于居民的管理,不是限制他们的人身自由,而是管理他们在小区居住时的部分行为。
3、住宅小区居住设施管理住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同,只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。
管理重点在共有部分。
住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害,有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施,管理是受各系统市政部门所有者的委托,代管各系统的运行状况及运行结果,代缴各种有关费用。
4、居住环境管理住宅小区物业管理的自然环境管理,是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生,对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境,维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的,不能人为创造,也很难改造。
只能对现有环境进行有效的了解和监测,及时纳入物业管理公司管理档案。
3国内外物业管理发展的现状
3.1国外物业管理行业发展现状
3.1.1英美物业管理行业发展现状
英美物业管理起源最早,物业管理始于19世纪6O年代的英国,当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。
为维护业主的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理,随后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。
发展到今天,英国的物业管理作为一个成熟的行业,其整体水平是世界一流的。
除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
在积极推广物业管理业务的同时,英国还加强对这一业务的研究,成立了皇家物业管理学会,会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地,在物业管理上形成了自己的特定模式,其中依法管理的特点尤其令人关注。
据了解,除了直接的物业管理法规外,一些房地产法规对此也有间接规定。
英国常见的房地产开发管理的法律、法规都达5O多种。
英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。
这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。
3.1.2新加坡的物业管理发展现状
新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球,这主要因为其物业管理工作很有实效。
为了加强对居住小区的管理,物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等,把搬进新居后应注意的事项和有关知识,详尽地告诉住户,以明确住户的权利和义务,以及物业管理部门的权利和责任等。
物业管理公司还根据所管辖区的具体情况,设监督部门,监督各类法规执行情况和受理住户的投诉,从而提高服务水平和管理水平。
物业管理组织系统健全。
新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式,新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。
该局下设36个区办事处,每个区办事处一般管理2至3个小区,每个小区拥有4000~6000个住户,区办事处一般管理10000~15000套(户)住宅。
新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业管理企业提供最优质服务。
3.1.3香港的物业管理行业发展现状
香港物业公司数量非常多,政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书),物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。
香港的物业管理市场已经十分成熟,法制、法规也很健全。
实行大厦公契制度。
物业公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同。
在香港,开发商卖房时,必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。
大厦公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者的合法权益。
物业公司的酬金有行规。
香港的物业管理费用模式主要是代理人制,即管理费用成本支出+酬金,酬金可以按固定数额提取,也可以按比例提取。
另外,物业管理费也有采用包干制的,这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。
完善的招投标制度。
香港是一个市场经济相当发达和完善的地方,物业管理行业的竞争也相当激烈,大到物业管理公司的选聘,小到日常管理中材料的采购,均广泛采用物业管理招投标机制,因此,已形成了一套完善的招投标机制。
法规健全,操作性强。
香港的市场经济发展成熟,法制健全,一切均有章可循。
香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。
物业管理中发生的任何问题,均能在法律条文中找到答案,有强制执行力度。
物业管理中的欠费问题,也得到了较好的解决。
相比外国发展成熟的物业管理,我们应该结合我们的国情,物业服务企业应"加快市场化进程,走专业化服务,规模化发展之路";。
规模化发展是物业管理企业必然趋势。
通过强化市场机制,通过企业间的兼并重组,强强联合,扩大企业的规模,实现优势互补,发挥整体功能,提高经济效益,增强企业的竞争实力,使企业步入良性发展轨道。
多元化经营是物业管理发展的保证。
企业应以主业物业管理谋求最大的社会效益,以配套产业谋求最佳的经济效益。
物业管理企业只有建立以精品物业管理为主体,以完备的配套产业为支持,多元化经营的发展模式,才能实现经济效益、社会效益的稳步提高与企业的永续发展。
3.2国内物业管理行业发展现状
中国的物业管理始于八十年代初。
最早的物业管理开始于经济特区深圳。
1988年伴随深圳住房制度改革,房管制度的革新也连锁展开,物业管理迅速发展。
此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展,从小到大,从涉外商品房到全市物业管理的发展,初步从借鉴,探索,推广到规范化,由传统的房管式逐步发展为专业化,企业化,一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
物业管理从产生初期的感性、无序,到迅速发展狂热的中期,再到平稳和理性的后期,走过了风风雨雨的二十多年发展历史。
中国的物业管理市场已经日渐成熟,物业管理法规更加完善,政府监管物管行业也日趋规范;经过不断的行业重组,物业管理企业实力增强,市场化行为更加理性规范;专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化;业主维权行为趋于理性;业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。
物业管理发展又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟,另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。
这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。
2007年3月16日,十届全国人大五次会议上通过的《物权法》,于10月1日起正式实施,《物权法》是调整财产支配管理的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则,是中国制定民法典的重要组成部分,是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标,《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题,将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。
21世纪,是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。
对物业管理行业来说,质量理念和品牌理念的逐步市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新,要求物业管理企业从服务观念到服务方式,从经营理念到市场定位,都要作出相应的变革,才能适应发展的需要。
2010-2014年我国物业管理行业服务面积及市场规模增长分析及预测
在我国,物业管理的发展主要基于四个方面的因素:
1.是住宅建设的迅猛发展,大量住宅小区的投入使用,要求除了对房屋进行维修外,还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理,以保持新建小区的完好,发挥其整体功能和综合效益。
2.是随着住房制度改革的逐步深化,原有的房管体制已完全不能适应,而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理,各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。
3.是随着市场经济体制的逐步确立,政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法,已经不能适应形势的变化,一个由业主自治与物业公司专业化管理结合,由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务,使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。
4.是人民群众生活水平的不断提高,对居住环境和社区服务的更多的关注,使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素,物业管理为越来越多的人所接受。
正是因为以上这些因素,决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。
3.3.我国物业管理存在的问题
3.3.1房地产物业管理中存在的问题及原因分析
1.物业管理的相关法律法规不完善
现阶段,我国房地产物业管理的法律法规体系尚未健全,现有的房地产物业管理法律框架是由地方性、行业性的法规政策组成的,没有形成系统、科学、规范的房地产物业管理法律法规体系。
2.物业管理欠专业化
在我国,由于物业管理行业的起步较晚,物业管理的专业化程度还有待提高。
随着物业服务企业的不断增加与管理规模的不断扩大,再加上物业服务企业人员紧缺的现状,致使很多物业管理对服务人员的要求不高,很多物业服务人员缺乏专业化、系统化的培训,专业化程度不高,物业服务企业中缺乏高水平的管理人才。
此外,很多物业服务企业尚未形成相关的激励与约束机制,很多从业人员不注重提高自身的职业能力与专业水平,导致物业服务人员队伍素质普遍偏低,进而造成服务质量不高、服务水平较低、服务意识欠缺等问题,阻碍着物业管理专业化程度的提高。
3.物业管理市场化较低
由于房地产物业管理法律法规体系的不健全,很多物业管理项目在前期物业招投标的过程中都存在着暗箱操作的现象,不能真正引进市场化的竞争机制,不能充分体现公开、公平、公正的"三公原则";,降低了物业管理的整体水平。
此外,很多物业服务企业与房地产开发企业存在着一定程度上的经济依赖关系、"母子";关系,垄断管理和地方保护的现象时有发生,导致房地产物业管理市场权利与责任无法明确、无法落实,无法切实提高我国房地产物业服务企业的管理能力与管理水平。
4.物业服务收费标准的价格管理机制缺陷使物业服务企业经营陷入困境根据《物业服务收费管理办法》的规定,政府只对前期物业服务收费实行指导价,日常物业服务收费实行市场调节价。
也就是说前期物业结束后,物业费价格由物业公司与业主(业委会)商定。
使物业公司的经营陷入困境,物业公司迫于无奈只有通过减少服务人员、降低服务标准等方式来降低管理成本于维持运行,有些地方还出现了物业公司由于亏损而弃管的情况,所产生的物业纠纷给政府造成了一定的压力,十多年前交付的住宅小区最终由政府买单实行物业补贴的状况普遍存在。
4贵阳市物业管理存在问题及原因分析
4.1贵阳市概况
贵阳,贵州省省会,是全省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。
【1】"贵阳";因位于境内贵山之南而得名,已有400多年历史。
古代贵阳盛产竹子,以制作乐器"筑";而闻名,故简称"筑";,也称"金筑";。
贵阳风光旖旎,是一座"山中有城,城中有山,绿带环绕,森林围城,城在林中,林在城中";的具有高原特色的现代化都市,中国首个国家森林城市、循环经济试点城市。
以温度适宜、湿度适中、风速有利、紫外线辐射低、空气清洁、水质优良、海拔适宜、夏季低耗能等气候优势,荣登"中国十大避暑旅游城市";榜首,被中国气象学会授予"中国避暑之都";称号。
2014年国务院批复设立第八个国家级新区贵安新区,该新区规划定位为中国内陆开放型经济示范区、中国西部重要的经济增长极和生态文明示范区。
贵阳市是中国西南地区重要的中心城市之一,是国务院确定的"黔中经济区";和"泛珠三角经济区";内的重要中心城市,是一座以资源开发见长的综合型工业城市,主要工业产品和工业行业在中国居于重要的地位。
良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策,使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。
"十一五"期间进出口总额从11.19亿美元增至37.69亿美元,年均增长27.5%;实际直接利用外资从0.7亿美元增至2.79亿美元,年均增长31.8%。
累计引进内资项目8208个,实际到位资金2027.2亿元。
一批世界500强及国内500强企业相继落户贵阳。
《全球城市竞争力报告(20092010)》显示,在全球500个城市中,贵阳市综合竞争力提升了42位,提升速度排列第4位。
贵阳市规模以上工业总产值从2009年的896.6亿元增加至2012年的1802.9亿元,年均增长22.1%;规模以上工业增加值从292.3亿元增加到480.2亿元,占GDP的比重达到28.3%,年均增长20.1%,2012年达22.1%,在中国西部省会城市中排位第1。
2013年一季度,贵阳市500万元口径规上工业实现增加值138.4亿元,同比增长21.3%,比12月提升0.9个百分点,总量占贵州省的21.6%;2000万元口径规上工业实现增加值129.7亿元,同比增长19%,位列省会城市第2位、贵州省第3位。
2013年全市生产总值突破2000亿元,达2085亿元,提前实现"十二五";规划目标,占全省比重提高到26%,增速达16%,继续在全国省会城市保持前列。
全社会固定资产投资3030亿元、增长22.1%。
财政总收入563.8亿元、增长18.8%;公共财政预算收入277.2亿元、增长20.2%;公共财政预算支出393.49亿元、增长14.39%。
在2013年全省增比进位综合测评中,贵阳从2012年的第3位上升到第1位;5个区(县)位次前移,南明区跃升第一;10个区(市、县)全部进入全省第四轮经济强县建设行列。
4.2贵阳市物业管理概况
1994年贵阳市第一家物业管理公司正式成立,标志着贵阳市物业管理行业的诞生。
目前的贵阳市的中心城区新建住宅小区基本上全部实现了物业管理。
虽然行业发展较迅速,但贵阳市的物管行业的水平任然较其他城市落后,相对一些发达城市来说,贵阳市物管企业主要存在规模小、效益低、高素质人力资源缺乏等弊端,加上贵阳市不少物管公司脱离于开发商,开发商的遗留问题容易导致业主和物管的矛盾,这些"积弊";,不仅无益于管理,而且阻碍了行业发展。
根据2006年贵阳市房管局公布数据显示,贵阳市目前共有物业管理企业384家,其中二级资质11家,三级资质245家,l临时资质为94家,物业管理企业从业人员共为12423人。
物管行业的健康发展,除了需要社会的关心和业主理解之外,最重要的是需要企业规范经营,提升服务质量,满足业主个性化需求,树立高质量的服务意识,取得良好的经济效益和社会效益,以获得业主与社会的认同。
随着房地产业的快速发展和住房制度改革的不断深化,贵阳市陆续建设完成了一大批具有一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团)。
针对传统的"重建设,轻管理";的房地产市场状况,根据住房产权日益多元化的客观需要,为了延长物业的使用寿命,提高其保值、增值功能,并不断改善居民的工作、生活环境,提高城市管理水平,改进现有的物业管理模式将成为一项重要的任务。
4.3贵阳市物业管理存在的问题
4.3.1贵阳市物业发展水平较低
贵阳市位于我国西部,经
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