中国房地产行业研究报告.docx

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中国房地产行业研究报告

中国房地产行业研究报告

研究背景

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。

近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，房地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升，2012年无疑成为了房地产行业全面回稳的一年。

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。

年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。

2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

报告用途及研究价值

此行业研究报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于世界房地产行业整体发展大势，对中国房地产行业的发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略。

房地产行业界定及分类

1、行业定义、基本概念

房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2、行业基本特点

房地产行业属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

3、细分行业介绍

房地产主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

中国房地产行业的产业内容包括：

1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。

第一章房地产行业发展现状分析

一、房地产行业发展历程

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。

直到1979年开始经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机。

按发展速度，中国的房地产市场大致可以分为以下三个阶段：

第一阶段：

1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长。

1980年4月，邓小平发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革。

1990年，中国国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》再加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：

1992年-1997年中国房地产市场初步形成。

1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展，1992年，房地产投资开发731亿元，同比增长11.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。

1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产行业出现了过热的趋势。

这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业解禁2万家。

中国随机采取了一系列调控措施，房地产也告别疯狂，迎来理性。

1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长31.8%和23.3%，1997年更是出现负增长，为-1.2%。

第三阶：

1998年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产也进过几年的调整，泡沫成分已经得倒控制，在加上宏观经济步入未定发展期，因此国家采取了一系列的措施来鼓励房地产也的发展，由此房地产业进入复苏时期。

近10年来，房地产业取得了突飞猛进的飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高，我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到以一个企业为主题、市场为导向、社会资金为依托、一配套建设为中心的综合开发阶段。

进入20世纪90年代，房地产业计入一个前所未有的兴旺发达时期，土地成片开发和大量的外资引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，房地产开发规模正义每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有很重要的地位。

。

二、国内市场中存在的问题

1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面：

第一，土地获取问题。

我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通过暗箱操作低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，损坏了国家的土地储备，严重危害国民经济的可持续发展。

第二，有效需求问题。

对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。

居住需求是为了自身居住需要，投资需求是为了出租需要，而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。

由于我国房地产的投资规模不断扩大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产行业的有效需求不足。

第三，市场调节问题。

随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益暴露。

许多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞涨。

也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求的人买不起房，两极分化日益严重。

第四，金融信贷问题。

我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高。

部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加。

也有些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。

第二章房地产行业环境分析

一、政策环境分析

在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也的行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。

十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析

时间及政策名称

主要内容

主要特点

1988年1月，《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》

分期分批推行城镇住房制度改革，倡导集资建房、组织建房合作社。

/

1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》

把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。

/

1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

标志住房商品化正式开始，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系

对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：

最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。

廉租住房的租金实行政府定价。

全面推行和不断完善住房公积金制度。

2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

确立了房地产为国民经济的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主体

增加普通商品住房供应，对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

2004年3月，国土资源部和监察部出台《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》

各地要严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也要采用招标拍卖挂牌方式供应。

提高拿地门槛，抑制囤地，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后所有经营性项目用地须公开竞价出让

2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。

对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

“国八条”

2005年3月，国务院办公厅发布《关于切实稳住住房价格的通知》

加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。

首次明确提出抑制房价过快上涨。

通过提高首付款比例、贷款利率和住房交易税等方式打击“炒房”

要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。

“国六条”

2006年5月，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状

进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

进一步建立健全城市廉租住房制度：

逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。

标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始

改进和规范经济适用住房制度。

城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

增加住房有效供给：

探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

加快保障性安居工程建设。

“国十一条”

2010年1月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。

标志着新一轮房地产调控的启动

“国十条”

2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。

提出要采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设等措施

增加住房有效供给：

探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

加快保障性安居工程建设。

“新国八条”

2011年1月，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引导。

为巩固和扩大调控成果，促进房地产市场平稳健康发展

2011年12月，中央经济工作会议

推进房产税改革试点。

坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展

要抓好保障房建设和管理。

要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

“国五条”细则是在2011年新“国八条”的基础上进一步细化和完善限购措施，明确了限购政策统一执行的标准，要求限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等，2月20日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此开始。

3月初“国五条”细则落地，相比2010年的“国十条”和2011年的“国八条”，限购统一范围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉程度继续升级，并且再次要求地方制定房价控制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向存量房。

2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了"中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定"，对中国下一步进行的全面深化改革做出了战略性的安排。

决定中直接涉及到房地产行业的部分很少，但是通过十八届三中全会可以知道：

1、使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。

放开房地产上市公司的借壳、再融资等应该会加快审批的进程，地产股的融资通道将会打开。

2、强调市场在资源配置中起决定性作用并不是要弱化宏观调控，今后更多地是以税收和货币政策为主要手段，而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化。

3、推进农业转移人口市民化，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

同时，还强调从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。

大城市尤其是一线城市的房地产市场将会继续更加容易处于供不应求的状态。

4、建立城乡统一的建设用地市场，能够在一定程度上缓解大城市用地紧张的局面，但由于仅仅是从线而不是从面上解决问题，这种影响将会比较有限。

5、加快房地产税实施并适时推进改革，并不是仅仅意味着对房地产行业宏观调控，其同时更是地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖，这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。

6、房地产税铺开是大势所趋，但从征收条件上看，仍然需要一个过程，其征收条件还需要全社会房产、信用基础数据统一平台的建立，以及房地产税正式确立等等，房产税全面征收之路仍有很长路要走。

短期内甚至2014年房产税试点城市征收是大概率的事件，并可能呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

二、经济环境分析

我国国民收入水平不平衡，贫富差距过大。

根据世界银行的统计数据，2006年我国基尼系数哈斯0.465，超过了0.4的估计禁戒线。

低收入人群有住房需求，但没有购买力。

高收入人群对房产的需求主要是为了提高现有住房条件或为了自己的第一套房第二套房。

由于对未来房地产价格走势的不确定性问题的存在，高收入人群的购房欲望会受到抑制。

因此贫富差距是房地产市场的一个重要问题。

并且近几年来，房价的持续上涨，使得全国房价平均增速超过10%，部分地区房价的增速甚至达到年平均的20%-30%。

3-4年的时间，部分区域的返家已经翻倍，短期内房价快速化上升形成了房地产投机和房地产过度需求，并且这种需求在一定时期内得到来释放；在今后一段时间内，房价上升缓慢或者下降，从而会抑制投资需求。

而且中国2014年房地产泡沫已经达到巅峰，继续投资房地产的人数急剧下降，对房地市场的预期已经失去优势，有可能进一步影响中国的房价。

三、社会环境分析

1、经济阶层

根据经济收入划分，中国已经分化出不同社会阶层，不同阶层的人的消费需求和消费行为存在明显差异‘随着社会的进步和中国人的健康意识的增强，绿色、环保、智能化适合人居等崭新理念越来越维房地产开发商重视。

2、人口状况

在房地产行业中，人口因素是一个几位重要的税因素。

人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，他对房地产市场发展具有较强的制约力量。

城镇人口数量、人口分布、人流动等自然属性，直接应先搞房地产市场的潜在容量。

人口从农村流向城市和商品经济的发展，人口城市化水平在急速提高，农村再向城市流动的人口几何合级递增，造成人口越来越往城市集中。

而农流者同样需要居住和创业场所，这个场所几位房地产。

3、家庭结构的变化

家庭是社会最小的单元，制定房地产市场的营销策略不能不分析家庭结构的因素。

一个地区在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅越少，，反之，平均家庭人口越少，所需住宅单位数越多。

现代家庭逐步向二人世界或三口之家发展，这样的发展显然会增加住宅单位数。

四、技术环境分析

经过3年爆发式增长，再加上2008年遭受了全球性金融危机以后，中国商业地产领域正面临拐点，迎来结构性调整。

从城市来看，一线城市受冲击最大；从产品类型来看，信开工项目、城市黑心去高端写字楼和酒店受冲击最爱，而中低端和传统商业圈的影响几乎没有。

国内一线城市的房地产开发已经趋于饱和，而二三线城市才开始开发。

对于浙西而新兴市场，房地产企业务必要准确的把我市场动态，方能在准确的时间、准确定位发展。

第四章房地产行业市场需求分析

一、房地产市场分析

1.多种因素所致，地产销售将会转冷

2009年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨，在经济复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价格的主要落脚点。

2010年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。

调控的手段与2003年，2007年相比，基本相似。

根本还是紧土地，紧信贷。

提高购买成本，惩治开发商。

密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了观望情绪。

2.库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变

从各地的供给情况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给，今年上半年可售房屋库存仍然处在较低位置。

考虑到2009年销售速度的不可持续性，各主要城市的去库存化时间都在十个月以内。

3.新的调控政策渐次出台，主要针对投机性地产泡沫

房地产仍然是中国最赚钱的行业之一，也是最容易受到政策调控的行业。

目前来看，如果二季度房地产重现价量齐升的局面，政府肯定不能坐视不理，最近国土资源部的密集调研显示了新一轮调控政策将会渐次出台。

土地政策和货币政策仍将是政府调控房地产市场的两大利剑。

货币政策中，针对需求的政策，利率调节空间已然不大，近期银监会的表态显示政府将会进一步收紧开发贷。

土地政策中，仍然是打击囤地，增加保障性住房用地为主。

中国房地产市场的问题根源是中国经济增长的既有方式以及沿革下来的财政制度和土地政策，这些问题政府目前都很难从根本上予以解决。

因此，新的政策只会干扰房地产市场的预期，但并不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境，市场终究会按照它既有的规律运行。

4、毛利率

房价毛利率变化主要原因：

一方面是地价上涨、建筑材料和劳动力成本上升,另一方面则是房价下行,受此影响,房地产行业的利润空间正在收缩,销售毛利率呈整体下滑态势。

据WIND资讯的数据统计,前三季度,86家A股房地产公司平均销售毛利率为33%,比去年同期下降5.6个百分点,比去年全年下降2.3个百分点。

86家公司中,有36家销售毛利率同比下滑。

其中,万科A和招商地产等行业龙头公司的毛利率均出现下降迹象。

数据显示,前三季度,万科的销售毛利率为40.48%,同比下降6.5个百分点,比去年全年下降1.5个百分点。

招商地产前三季度毛利率为42%,比去年全年下滑5个百分点。

二、全国房地产开发综合景气指数

国家统计局发布的数据显示：

2010年4月份全国房地产开发综合景气指数为105.66，比3月份回落0.23点；本年资金来源分类指数和房屋施工面积分类指数均出现环比下降态势（参见图1）。

分资金来源看，1~4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%。

其中，国内贷款4552亿元，增长39.9%；利用外资137亿元，下降17.4%；企业自筹资金7459亿元，增长52.5%；其他资金9454亿元，增长81.9%。

在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%；个人按揭贷款2955亿元，增长102.1%。

2、全国商品房新开工面积

2010年1~3月，全国商品房新开工面积32288.6万平方米，比去年同期增加60.7%，增幅处较高水平，这主要受去年基数较低影响。

但由于房价的快速增长带来的宏观调控预期，及房地产贷款限制政策的出台，开发商可能需要调整开发节奏，二季度新开工面积将会大幅减少。

同期商品房竣工面积同比增速处在较低水平，这主要受去年基数较高影响，但从环比看，竣工面积较1~2月增速超过80%，市场短期供应依然稳定

3、全国商品房销售面积

2010年1~3月，全国商品房销售面积15360.92万平方米，同比增长35.83%，商品房销售额7976.8亿元，同比增长57.69%。

随着国家多项政策出台，尤其是差别化房贷政策的出台，和市场对商品房降价预期增强，致使销售面积增速开始回落。

但从单月增幅看，3月单月销售面积达8205.74万平方米，超过了2月份水平。

第四章行业的一般特征分析

一、行业的市场类型分析

房地产行业属于垄断竞争。

因为房地产行业进入门槛高，并不是不同人可以随便进出的，它需要相当大的资本量，所以是垄断竞争。

二、行业的经济周期分析

综合房地产发展历史，可知房地产行业的经济周期受多方面因素影响，一般情况下属于周期型行业，即其发展直接与经济周期相关

（1）增长型行业

　　增长型行业的运动状态与经济活动总水平的周期及其振幅无关，这些行业主要依靠技术的进步、新产品推出及更优质的服务实现增长。

增长型行业图形

（2）周期型行业

　　周期性行业的运动状态直接与经济周期相关。

周期型行业图形

　　（3）防守型行业

　　防守型行业的产品需求相对稳定，不受经济周期的影响。

防守型行业图形

　　3.行业生命周期模型

行业生命周期图形

第五章2014年房地产趋势预测

1、政策：

热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽

  三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程， 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全