项目评估报告房地产.docx

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项目评估报告房地产

*****房地产开发集团有限公司

“****”贷款评估报告

评估报告摘要

致：

********房地产信贷处

受贵处的委托，根据贵处对贷款企业及项目贷款进行审查的要求，本着独立、客观、公正的原则，我们对*****房地产开发集团有限公司”****”项目进行了必要的项目评估调查工作，着重了解和评价*****房地产开发集团有限公司”****”项目的合法性、借款人承贷能力、资金筹措和运用、贷款风险、担保、市场前景评价和财务效益。

在对所获取的资料进行了充分细致的分析研究后，我们形成了本次评估报告的结论，作为贵处对*****房地产开发集团有限公司”****”项目贷款进行评审的参考资料。

一、项目概况

“****”项目总体规划为中高档居住社区，项目用地面积37415平方米，建筑占地面积11700平方米，规划设计总建筑面积163566万平方米，其中住宅建筑面积130472平方米，商用建筑面积27454平方米，地下建筑（车库）面积5640平方米，居住户数1238户。

项目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。

小区有停车场车位323个，会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。

项目共规划多层建筑A-J十幢，均为16层，建筑高度49.95米，一至三层为商业用房，四至十六层为住宅。

住宅有12个户型，面积为80—180平方米，平层错层风格各异，主力户型为120平米左右。

二、评估报告主要内容

1、承贷主体

*****房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，公司位于**区渝东大花园，注册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。

经营范围：

房屋建筑工程；房屋销售；物业管理；建筑材料；装潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品（不含金银饰品）；建筑模型制作；钢材冶炼销售。

企业类型有限责任公司。

房地产开发资质壹级资质。

法定代表人：

**。

业主已成功开发了“**花园”、“**翠园”、“**雅园”、“龙庭半岛别墅”、“**天景园”、“**购物广场”、“**渝东大花园”、“**美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。

开发的“**渝东大花园”楼盘被***建委评为“***十佳优秀住宅小区”；“**龙庭半岛别墅”荣获***人民政府“园林式住宅小区”称号；“**翠园”被***消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“**美食城”被***人民政府评为“***十大餐饮名街”。

连续三届被评为“***房地产开发50强企业”。

从上述情况看，业主有丰富的房地产开发经验。

截至2005年10月31日，企业总资产25796万元，总负债5717万元，股东权益20079万元，资产负债率22.16%，流动比率2.79，速动比率1.55，企业的资产质量较好，企业负债结构较为合理，资产负债率处于行业较低水平，偿债能力较强。

**行AAA信用等级企业。

2、项目基本要素

项目报建手续与进度基本相符；建设必要性充分；建设条件成熟；参与建设单位符合资质要求。

3、投资估算和资金筹措

项目总投资13096万元，其中：

项目资本金6000万元，占总投资45.82%，自筹资金4296万元，占总投资32.80%，银行贷款2800万元，占总投资21.38%。

资本金全额到位并投入项目，自筹资金到位基本有保障（根据财务测算，详见附表）。

4、项目市场前景

业主有丰富的房地产开发经验和品牌优势，市场前景较好。

5、项目财务效益

经测算，本项目财务净现值2960万元（IRR=8%），其财务内部收益率为31.55%，高于银行同期贷款利率和基准收益率（折现率）。

其余财务指标如下：

1）、总投资：

13096万元；总额6349万元，实现净利润4254万元；

2）、投资利润率32%；销售利润率23%；

3）、静态投资回收期：

1.77年；动态投资回收期：

1.92年；

4）、贷款偿还期1.15年（评估中的贷款偿还期为理想状态下的期限，贷款行应与客户沟通，并根据项目的实际发展情况，在风险可控的情况下，确定合理的贷款期限）。

6、还贷能力分析

在财务预测条件下项目具有相应的还款能力，但相关手续需进一步完善；同时，二线城市房地产市场本身发展的不屈定性和本项目建设周期较长，项目存在市场风险。

7、担保能力分析

担保方案可行，抵押物初步分析足值，银行在放款之前应再次聘请具有评估资质的评估机构对其资产进行详细评估，确定其资产价值。

8、评估结论

我们认为在高度关注报告中提及的问题和风险的情况下，银行对该项目进行贷款支持可行。

报告人：

**

签发人：

2005年11月28日

第一章借款人资信评价

第一节借款人概况

*****房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，公司位于**区渝东大花园，注册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。

经营范围：

房屋建筑工程；房屋销售；物业管理；建筑材料；装潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品（不含金银饰品）；建筑模型制作；钢材冶炼销售。

企业类型有限责任公司。

房地产开发资质壹级资质。

法定代表人：

**。

业主已成功开发了“**花园”、“**翠园”、“**雅园”、“龙庭半岛别墅”、“**天景园”、“**购物广场”、“**渝东大花园”、“**美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。

开发的“**渝东大花园”楼盘被***建委评为“***十佳优秀住宅小区”；“**龙庭半岛别墅”荣获***人民政府“园林式住宅小区”称号；“**翠园”被***消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“**美食城”被***人民政府评为“***十大餐饮名街”。

连续三届被评为“***房地产开发50强企业”。

从上述情况看，业主有丰富的房地产开发经验。

截止2005年10月，总资产为25796万元，总负债为5717万元，所有者权益为20079万元。

2004年实现销售收入为34376万元。

第二节经营者素质

法定代表人**，男，汉族，现年37岁，大专学历，高级工程师职称，**区人大代表，***房产协会副会长，**区商会副会长。

曾任**区再生资源回收有限公司经理、**区茂兴钢厂厂长、*****房地产开发集团有限公司董事长兼总经理。

从事管理工作二十余年，有着丰富的管理经理。

项目负责人**，男，汉族，现年34岁，大专学历，工程师职称。

1995年至1996年任**区君宅房地产开发有限公司总经理秘书；1996年至1997年任**区君宅房地产开发有限公司副总经理；1997年至2001年任北京名亨投资开发有限公司副总经理；2001年至今任*****房地产开发集团有限公司副总经理。

**同志从事房地产开发工作近10年，历任销售副总经理等职，曾参与居宅小区和名亨小区的开发和销售。

于2001年进入*****房地产开发集团有限公司，先后任公司宣传策划室主任，策划副总，销售副总等职务，现任”****”项目总经理，全面负责**项目的开发、营销。

财务负责人**，男，汉族，现年38岁，经济师职称，中共党员，大学本科学历，毕业于四川大学经济管理专业。

1984年12月考入**行**分行，历任会计员、业务经理、信贷科长；2002年11月从**行辞职，任*****房地产开发集团公司财务总监至今，负责整个集团公司对内对外财务管理及协调工作。

从经营者的经历和业主近几年取得的业绩看，具备使项目顺利实施的基本条件。

第三节借款人财务状况及偿债能力评估

（一）基本情况

企业2005年10月31日资产负债表

单位：

万元

序号

资产

年初数

期末数

序号

负债及股东权益

年初数

期末数

1

流动资产：

35

流动负债：

2

货币资金

1808

581

36

短期借款

2136

761

3

短期投资

37

应付票据

4

应收票据

38

应付账款

1231

1453

5

应收股利

39

预收帐款

2406

2406

6

应收利息

40

应付工资

7

应收账款

3534

8076

41

应付福利费

32

61

8

预付货款

1200

1350

42

应付股利

9

应收补贴款

43

应交税金

334

335

10

其他应收款

206

191

44

其他应交款

12

14

11

存货

8034

5727

45

其他应付款

686

687

12

流动资产合计

14782

15925

46

其他流动负债

13

长期投资：

47

流动负债合计

6837

5717

14

长期股权投资

110

48

长期负债：

15

长期债权投资

49

长期借款

615

16

长期投资合计

110

50

应付债卷

17

固定资产：

51

长期应付款

18

固定资产原价

11025

11048

52

专项应付款

19

减：

累计折旧

1161

1327

53

其他长期负债

20

固定资产净值

9864

9721

54

长期负债合计

615

0

21

工程物资

55

递延税款：

22

在建工程

56

递延税款贷项

23

固定资产清理

57

负债合计

7452

5717

24

固定资产合计

9864

9721

58

股东权益：

25

无形资产及其他资产：

59

实收资本

10625

11025

26

无形资产：

40

40

60

其中：

法人股

27

长期待摊费用原值

61

资本公积金

28

减：

累计摊销

62

盈余公积金

968

968

29

长期待摊费用净值

63

其中：

公益金

30

其他长期资产

64

本年净利润

31

无形资产及其他资产合计

40

40

65

未分配利润

5641

8086

32

递延税项：

66

外币报表折算差额

33

递延税款借项

67

股东权益合计

17234

20079

34

资产合计

24686

25796

68

负债及股东权益总计

24686

25796

（二）资产质量状况分析

截至2005年10月31日，企业总资产25796万元，总负债5717万元，股东权益20079万元，资产负债率22.16%，流动比率2.79，速动比率1.55，企业的资产质量较好，企业负债结构较为合理，资产负债率处于行业较低水平，偿债能力较强。

资产质量状况如下：

1、流动资产

截至2005年10月31日，企业流动资产15925万元，占总资产的61.73%，主要分布情况如下：

单位：

元

科目

金额

占流动资产的比例

货币资金

581.00

3.65%

短期投资

0.00

0.00%

应收票据

0.00

0.00%

应收股利

0.00

0.00%

应收利息

0.00

0.00%

应收账款

8,076.00

50.71%

预付货款

1,350.00

8.48%

应收补贴款

0.00

0.00%

其他应收款

191.00

1.20%

存货

5,727.00

35.96%

流动资产合计

15,925.00

100.00%

企业流动资产主要为应收款和存货，分别占50.71%和35.96%。

其中应收账款中主要是个人购房款为3507万元（397户），存货主要是公司在前期开发房地产项目的存量房，可以看出，该公司的流动资产较好。

2、固定资产

截至2005年10月31日，企业固定资产9721万元，占总资产的37.68%，主要分布情况如下：

单位：

元

科目

金额

占固定资产的比例

固定资产原价

11,048.00

减：

累计折旧

1,327.00

固定资产净值

9,721.00

100.00%

工程物资

0.00

0.00%

在建工程

0.00

0.00%

固定资产清理

0.00

0.00%

固定资产合计

9,721.00

100.00%

固定资产主要为公司拥有的房屋、汽车、办公设施和机械设备，其中房屋占7259万元，目前固定资产形态正常，均处于使用之中。

3、无形资产及其他资产

截至2005年10月31日，业主的无形资产仅为40万元。

（三）业主负债结构分析

截至2005年10月31日，企业负债总额5717万元，全部为流动负债。

负债结构如下：

单位：

元

科目

金额

占流动负债的比例

短期借款

761

13.31%

应付票据

0

0.00%

应付账款

1,453

25.42%

预收帐款

2,406

42.09%

应付工资

0

0.00%

应付福利费

61

1.07%

应付股利

0

0.00%

应交税金

335

5.86%

其他应交款

14

0.24%

其他应付款

687

12.02%

其他流动负债

0

0.00%

流动负债合计

5,717

100.00%

负债合计

5,717

100.00%

至2005年10月31日，企业负债很少，共计5717万元，占总资产的22.16%，其中短期借款761万元是**建司向**商业银行天城支行分三次共计贷款646万元，用于购置机械设备等；**集团向**行贷款115万元，用于短期流动资金；目前贷款形态为正常。

应付账款主要是建筑公司应对外支付的材料款和龙庭物资公司应支付的材料款。

预收账款2406万元全部是预收的购房款。

从负债情况看，其负债结构较为合理。

第三节借款人经营情况及未来发展前景

*****房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，已成功开发了“**花园”、“**翠园”、“**雅园”、“龙庭半岛别墅”、“**天景园”、“**购物广场”、“**渝东大花园”、“**美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。

开发的“**渝东大花园”楼盘被***建委评为“***十佳优秀住宅小区”；“**龙庭半岛别墅”荣获***人民政府“园林式住宅小区”称号；“**翠园”被***消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“**美食城”被***人民政府评为“***十大餐饮名街”。

连续三届被评为“***房地产开发50强企业”。

近几年经营情况见下表：

项目

2003年

2004年

2005年10月

一、主营业务收入

28328

34376

31199

主营业务收入净额

28328

34376

31199

减：

主营业务成本

23131

27976

24241

主营业务税金及附加

1253

1477

1484

二、主营业务利润

3944

4922

5473

营业费用

485

555

534

管理费用

825

972

1131

财务费用

127

170

75

三、营业利润

2506

3235

3733

减：

营业外支出

9

四、利润总额

2506

3225

3733

减：

所得税

659

1116

1288

五、净利润

1847

2109

2445

销售净利率

6.52%

6.14%

7.84%

公司通过多年的发展，各项业务均取得了较好的成绩，特别是房地产开发业务，在**区的房地产市场占有重要的份额，并已形成了良好的品牌形象，其“**”品牌成为**房地产第一品牌，对**区的房产价格影响甚大，企业的经营能力和盈利能力逐年递增，有较强的抗风险能力，可持续发展能力较强，前景看好。

第五节借款人信用状况评价

*****房地产开发集团有限公司基本帐户开在**行**分行高笋塘分理处，2005年在**行信用等级评估中评估为AAA级信用企业，在2005年5月被***建委授予***房地产行业诚信企业。

经查询人行信贷咨询系统，至2005年10月31日，公司共有借款761万元，该公司各项贷款的形态均正常，不欠息，无不良信用记录。

第二章项目基本情况评价

第一节项目建设的必要性

**直辖后，**是***的第二大城市。

**区第二次党代会制订了全面奔小康的具体任务，即在未来的近20年中，通过经济发展的带动，**城区的城市占地面积，将由现在的37.8平方公里达到100平方公里；城市人口将由现在的52.8万达到100万；国内生产总值将在2000年的基础上翻两番（2000年为81.6亿元），可见，**建设小康社会的任务，更为艰巨和繁重。

**未来20年的奋斗目标是：

建设成为百万人口的**第二大城市。

随着城市规模的扩大，和城市经济的发展，从而刺激**的流动人口不断增加。

为**房地产业发展带来重大商机，**对周边的辐射和带动作用将进一步增强。

2004年，随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，**房地产市场经过了一段调整期，正在由特殊市场向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道。

由于区委、区政府继续实施城市带动战略，大力推动**第二大城市建设，加上交通优势、宏观经济形势趋好等因素刺激，**房地产业取得了较大发展，投资增长，市场升温，趋势良好，有力地促进了全区经济社会发展。

也为本项目在该大背景的条件下投入建设提供了良好的机遇，项目建设的必要性主要表现在以下几方面：

（一）移民搬迁安置的需要

**区是三峡移民大区，淹没城镇房屋面积217.01万平方米，动迁移民近14万人，淹没耕地面积34350亩，柑桔地9157亩，淹没工矿企业168个。

固定资产原值19334.96万元。

**区移民安置任务重，**区不但自有动迁移民近14万人，周边区县的移民也大量涌入了**。

据统计，仅云、开、奉、巫几个县就有近3万移民在**安家落户，成为**区城市人口。

因此，增加了**城市人口荷载，加剧了安居矛盾。

该项目的开发，可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。

（二）是改善城市人居环境，提高生活质量和居住文化的需要

在1999年，**区委、区政府提出了“城市空心化，住房郊区化”的口号，2001年6月，又提出了**城市建设的总体方针，优化组团形成特色，旧城功能恢复，新区加快配套建设，2002年8月出台的《**城市发展战略规划》中提出了把**建设成适宜于人居的库区移民型山水园林城市的城市发展战略自标。

****紧扣**发展规划，紧随时代脉博，在房地产开发建设中，满足人们对居住条件从单一的居住需求，变成了多功能需求；从简单的生理需求，延伸到了对居室文化艺术的心理追求。

满足人们选择郊区生活所向往的自然、宁静和清新。

因此，****集商住、现代物流、时尚人居为一体，可享花草环合之清幽，览高峡平湖之盛景；外观造型典雅，室内布局合理，充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念，满足了人们对居住环境的要求。

（三）房地产业有利于促进国民经济全面发展

2004年**房地产的增加值占全区CDP的比重达到3.28％，同比增加0.17个百分点。

房地产既是投资品，又是消费品。

房地产业的发展，一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以拉动消费需求，其产业关联度相对较高。

在生产、流通和使用（消费）各阶层，直接对建筑、建材、化工、机械、家电、家具、装饰等产生影响，对经济的拉动作用极为明显。

房地产业在国民经济中的地位和作用突出。

因此，该项目建设十分必要。

第二节项目概况

“****”项目总体规划为中高档居住社区，项目用地面积37415平方米，建筑占地面积11700平方米，规划设计总建筑面积163566万平方米，其中住宅建筑面积130472平方米，商用建筑面积27454平方米，地下建筑（车库）面积5640平方米，居住户数1238户。

项目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。

小区有停车场车位323个，会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。

项目共规划多层建筑A-J十幢，均为16层，建筑高度49.95米，一至三层为商业用房，四至十六层为住宅。

住宅有12个户型，面积为80—180平方米，平层错层风格各异，主力户型为120平米左右。

各幢建筑物的具体情况见下表：

幢号

用途

建筑结构

建筑面积（㎡）

A

商住

框架

33940

B

11330

C

10278

D

20498

E

13798

F

17860

G

17860

H

住宅

11132

I

17726

J

9144.04

合计

163566

第三节项目的市场定位

1、客户群定位

本项目定位为该区域内的中高档楼盘，主要面对移民户、企业管理人员、公务员、外地常驻经商人员和外出务工置业者。

2、价格定位

根据该项目销售情况看，目前住宅的销售均价1165元/平方米，且销售情况良好；商业用房销售均价5325元/平方米，但目前实现销售的商业用房均为位置好的，估计后期的销售均价会下降。

综合考虑业主的品牌优势，住宅按1150元/平方米，商业用房按3000元/平方米定价，实现的保障性较高。

3、产品定位

“****”项目总体规划为中高档居住社区。

4、项目销售策略

A、推广内容：

针对确定的目标群体，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象集中进行广告宣传。

B、推广方式：

报纸、车身、电视台、户外及路牌广告、海报、各种宣传资料、举行大型活动等，具体采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。

本项目在销售上拟采取的销售策略为：

广告宣传、引入大型商业企业入驻等方式吸引人气；各楼盘逐次推出、价格低开高走，将有利于项目的可持续销售。

5、综合分析

本项目产品定位符合**区居民消费习惯和购买力水平；客户定位、市场区域定位经过严密分析，定位明确、科学；产品价格定位合理。

本项目的住宅均价在2200元/㎡（建筑面积），低于目前的大渡口区平均房价。

第四节项目建设合法性分析

该项目已经取得以下合法性手续：

1.企业法人营业执照和组织机构代码证；

2.税务登记证；

3.房地产开发公司资质等级证书；

4.公司章程及验资报告；

5.立项批复；

6.初设批复；

7.建设工程选址意见书；

8.土地出让合同（只有25971.75平方米）；

9.建设用地规划许可证；

10.建设工程规划许可证（缺C、I栋）；

11.消防设计审核意见书；

12.环境影响评价审批意见（缺C、G、H、I、J栋）；

13.施工许可证（缺C、J栋）；

14.预售许可证（缺C、G、H、I、J栋）；

15.企业提供的其他相关资料。

本项目还需办理以下合法性手续：

1、土地使用权证；

2、C、I栋建设工程规划许可证；

3、C、G、H、I、J栋环境影响评价审批意见；

4、C、J栋施工许可证；

5、C、G、H、I、J栋预售许可证

第五节项目开发周期及工程进度计划

一、总体进度安排

项目采取分期开发，滚动发展的建设原则，分两期工程进行开发，一期开发79566平方米，已于2005年6月竣工，二期已开工，其项目进度计划为：

幢号

建筑面积（㎡）

计划开工时间

计划竣工时间

A

33940

2004年5月

2005年5月

B

11330