太原住宅公寓豪宅市场分析和项目调研报告房地产可编辑45页doc.docx

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2012太原住宅公寓豪宅市场分析和项目调研报告房地产

一太原投资地块基本情况

二太原城市经济发展概况

三太原土地市场成交概况

四太原房地产市场走势分析

五太原房地产项目案例分析

六太原投资地块市场建议

一一太原太原太原太原投资投资投资投资地块的基本情况地块的基本情况地块的基本情况地块的基本情况

山西省城市规划圈

太原市市区地图

太原市晋阳湖地块周边土地规划

太原市晋阳湖地块土地规划效果图

太原市晋阳湖地块卫星地图现状显示图

太原市晋阳湖地块周边土地现状图片

太原市晋阳湖地块综合情况太原市晋阳湖地块综合情况

二二二二太原城市经济太原城市经济太原城市经济太原城市经济发展概况发展概况发展概况发展概况

一城市介绍城市区位

太原是山西省的省会濒临汾河三面环山

自古就有锦绣太原城的美誉是山西省的政

治经济文化教育科技交通信息中心

是以冶金机械化工煤炭为支柱以输出能

源源原材料原材料矿山机械产品为主要特征的全国重要矿山机械产品为主要特征的全国重要

的能源重化工城市2011年被列为国家历史文化名

城

太太原现辖六辖六区小店小店区迎泽迎泽区

杏花岭区尖草坪区万柏林区

晋源区晋源区三县三县清徐县清徐县阳曲县阳曲县

娄烦县一市古交市和两个国

家级开发区太原市经济技术开发

区太原市高新技术开发区两

个省级开发区太原工业园区太

原不锈钢生态原不锈钢生态工业园区业园区

一城市介绍山西省发展规划

十二五期间山西省将以太原都市区为核心区域性中心城市为节点大县城

和中心镇为基础构建一核一圈三群城镇体系框架

一核即由太原市区晋中市区清徐县城阳曲县城构成的太原都市区

是全省城镇体系的组织核心经济转型发展的增长极核2015年都市区城镇人口达到

400400万人万人

一圈即太原都市圈是以太原都市区为核心以太原盆地城镇密集区为主体

包括太原晋中吕梁阳泉忻州五市的30个县市区该区域是省域经济与社

会事业最为发达的核心区域和最为重要的城镇密集地区2015年城镇人口达到830万

人

三群群即以大以大同朔州为核心的朔州为核心的晋北中部城镇群北中部城镇群以临汾以临汾运城为核心的运城为核心的晋南南

中部城镇群以长治晋城为核心的晋东南中部城镇群3个城镇群是区域经济发展的

核心区域核心区域省域经济持续增长的重要区域省域经济持续增长的重要区域晋北中部城镇群晋北中部城镇群以大同盆地为主体以大同盆地为主体包括包括

大同市朔州市的10个县区

一太原城市介绍城市发展规划

"一核"指太原都市区的核心区主要为

太原中心城区主要发展区域性服务功

能先进制造业和新型材料

"三片"指太原都市区外围分别以阳曲县

城城清徐清徐县城和古交市城和古交市中心城中心城区为中心为中心

的三个城镇-产业发展片区建设以煤炭

-能源能源焦炭焦炭-化工化工煤炭煤炭-铝镁金属为主铝镁金属为主

的循环产业基地

两带分别为北部生态保护地带和西部生态涵养地带逐步引导人口向外转移并引导娄

烦县城等城镇的集中建设烦县城等城镇的集中建设

"五联"为五个主要的交通联系通道分别为东向经过榆次地区的石太通道东北向经

过阳曲的北同蒲通道西向经过古交娄烦西南向经过清徐的太中银通道南

向经过小店区的大运通道

一城市介绍产业发展

十二五期间全市的发展规划指

出依托八大功能区做强10大产业板块

重点发展的重点发展的1010大产业板块有大产业板块有煤化工产业煤化工产业

煤机装备产业铁路装备产业不锈钢深加

工产业工产业镁铝合金产业镁铝合金产业物联网应用产业物联网应用产业

环保再利用产业现代物流业文化会展

业旅游高效观光农业

二主要经济指标GDP

太原市2006-2010年GDP及增长示意图

18020000

164

17781

1616001800018000

15452

1401468116000

11514000

12012550110

12000

1010001101301344

8110000

80

8000

60

6000

4400

264000

202000

00-

2006年2007年2008年2009年2010年

GDP增长率

经济增速止跌上涨经济总量不断增加已经摆脱金融危机带来的影响

2010年1778亿增长112011年为2080亿增长99其中第一产业增

加值3388亿元增长31第二产业增加值94919亿元增长116第三

产业增加值109705亿元增长87

二主要经济指标产业结构

太原市2006-2010年产业结构变化示意图

1200

1000

800

600

400

com

-

2006年2007年2008年2009年2010年

第第1产产业第第2产产业第第3产产业

城市工业基础牢固产业结构不断调整第三产业成为拉动城市经济发展的

主力军2011年第三产业中交通运输仓储和邮政业增加值15687亿元增

长65批发零售及住宿餐饮业增加值36694亿元增长141金融保险业增

加值加值2062069393亿元亿元增长增长5500

二主要经济指标固定资产投资

太原市2006-2010年固定资产投资及增长率示意图

250010000

2180

90090000

20008000

1780

1720

7000

1510

15006000

11305000

91648

1000782024000

7026

57673000

5011

5002000

1000

000-

2006年2007年2008年2009年2010年

固定资产投资增长率

固定资产投资总量不断加大第三产业城市太原市投资重点产业全年固定

资产投资102414亿元比上年增长251其中中央项目投资9051亿元增

长143省属项目投资22437亿元增长251市属项目投资70926亿元

增长267

二主要经济指标房地产投资

太原市2006-2010年房地产投资及增长率示意图

5004613000

450

24109

2500

400357

350

2000

282

30016501

2501500

1216

181

200

1000

150

803948

100

505000

5011

00-

2006年2007年2008年2009年2010年

房地产投资额增长率

房地产投资增长迅猛自2007年开始太原市房地产进入高速发展期

20112011年年全市房地产投资完成全市房地产投资完成3123120808亿元亿元比上年增长比上年增长292944增速比上年回落增速比上年回落

167个百分点比十一五时期年均增速提高45个百分点从隶属关系看省

属投资完成属投资完成21212323亿元亿元增长增长141499市属投资完成市属投资完成2902908181亿元亿元增长增长303077

二主要经济指标一般预算收入

居民收入稳步增加人们生活水平不断提高居民潜在购买能力增强

2010年城市居民人均可支配收入为17258元2011年为20149元2010增长

1062011年增长17社会总体水平已经进入较为富裕阶段

除2009年收到金融危机影响外太原市一般财政预算收入总量持续增长

五大税收成为城市收入主要来源2010全市一般预算收入13848亿元增长

178其中税收收入11155亿元增长193五大税收占总收入的

5922011年为1593亿元

人均居住面积对于全国水平未来市场需求空间巨大根据住建部发布信息

显示显示中国中国城市人均住宅建筑面积约城市人均住宅建筑面积约30平方米平方米按按此数据计算数据计算太原市要达到全太原市要达到全

国平均水平市场空缺住宅面积约1000万平方米以及目前非太原户籍的购买

需求量也比较大房地产市场潜力巨大

二主要经济指标小结

宏观市场----宏观经济从2010年2011年稳固正常在10产业结构优化合

理理政策利好对未来经济的进政策利好对未来经济的进一步发展带来新步发展带来新机遇机遇在在2012年上半年产年上半年产业调调

整上力度继续加大加快城市发展进程和固定资产的投资

区位优势明显发展潜力巨大太原作为山西省会地理位置得天独厚根

据山西省十二五规划太原作为一核一圈三群的双核心区域势必会

带来一定的政策引导和经济扶持发展空间巨大

宏观经济摆脱低迷进入平稳通道全市经济各项指标均呈现平稳浮动趋

势全市加大科研金融业投资力度大力发展第三产业同时该市经济对政

策及经济形势变化反应敏感策及经济形势变化反应敏感

房地产业发展迅猛已经进入高速发展期近年来全市房地产投资呈现高速

发展态势近4年平均增速达到32房地产业已经进入成长期同时市场

需求空间较大目前为进入该城市的最佳时期

城市居民生活富裕度较高具有一定的购买力近几年城镇居民收入支出差

不断加大居民储蓄额不断提高社会已经进入相对富裕阶段对房地产后续

发展具有一定程度的支撑作用

三三三三太原土地市场成交情况太原土地市场成交情况太原土地市场成交情况太原土地市场成交情况

三土地市场土地供应

受调控政策影响土地供应面积减少市场主要以消耗前期存量土地为

主主2011年供应土地面积年供应土地面积668339公顷公顷1002509亩亩其中划拨土地面积其中划拨土地面积4396

亩出让土地面积562825亩按照用途划分商服用地543462公顷81519

亩工矿仓储用地729069公顷10936亩住宅用地2956981公顷443547

亩其他用地2453878公顷368082亩

三土地市场土地成交

2011年太原市招拍挂出让土地面积共计182459649平方米划拨转让土地面积

共计36164449平方米协议出让土地面积共计29833956平方米总交易量共

计248458054平方米同比2010年下降467

三土地市场土地成交价格

2010年太原土地市场价格大幅上涨与去年相比上涨了8527但受到调

控影响2011年成交量有所萎缩随着太原新城市建设未来三五年内太原市

商品房价格走势将保持稳步发展

从区域土地成交价格来看小店区和杏花岭区比去年有较大增幅迎泽区基

本持平这表明了目前小店区和杏花岭区的土地资源正受到热捧

万柏林晋源与尖草坪区由于有工业用土地成交平均价格比去年略低

四四四四太原房地产市场调研分析太原房地产市场调研分析太原房地产市场调研分析太原房地产市场调研分析

四房地产市场商品住宅供需关系

2010年太原年太原商品住宅商品住宅市场年供应市场年供应面积为面积为74398万万㎡较较上年年上涨涨443年成交年成交

面积为5876万㎡较上年上涨2354市场供求比例下降只1272011年

四房地产市场商品住宅成交价格

2010年太原房商品房住宅成交均价为6788元㎡2011年6500元㎡

较较上年上涨上年上涨3434989820122012年年44-66月成交量迅速增加月成交量迅速增加价格在价格在68000元均价元均价

浮动基本成交价格浮动不大其上涨过快的主要原因为众多高端高价位楼盘

不断开盘不断开盘代表性楼盘有星河湾代表性楼盘有星河湾万达广场万达广场摩天石以及万国成摩天石以及万国成MOMAMOMA等等

四房地产市场商品住宅价格分月走势

2010年上半年太原房商品房住宅成交均价呈平稳态势且较年初有小幅提

升升均价在均价在70007000元左右浮动元左右浮动因入市楼盘单价差较大因入市楼盘单价差较大造成价格不动比较大造成价格不动比较大

2011年小幅下调2012年4-6月成交量迅速增加价格在6800-7300元均价浮

动动基本成交价格浮动不大基本成交价格浮动不大20112年年55月成交在月成交在1717-3030万平米左右万平米左右

四房地产市场商品住宅成交区位

杏花岭区迎泽区

晋源区202012

6

尖草坪区

14

万柏林区小店区

1632

太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区占比为32其次为杏花岭区占

比为比为2020然后为万柏林区然后为万柏林区占比为占比为1616再次为尖草坪区再次为尖草坪区占比为占比为1414迎泽迎泽

区占比为12最后为晋源区占比为6

四房地产市场面积供应区间

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

000

面积占比面积占比套数占比套数占比

市场不同面积段产品的成交与供应表现出极大的差异性80-100㎡面积段

的产品成为市场产品的成交主力的产品成为市场产品的成交主力此类产品以中小户型为主此类产品以中小户型为主其次成交面积较大其次成交面积较大

的为150-180㎡面积段产品此类以舒适型三房为主的户型另外250㎡以上

的豪华住房产品成交量占比也较大的豪华住房产品成交量占比也较大

五五五五太原房地产项目案例太原房地产项目案例太原房地产项目案例太原房地产项目案例分析分析分析分析

五代表楼盘1星河湾

小店区龙城大街南侧滨河东路以东

项目位置

平阳路以西

项目规模规模占地1020亩建筑面积173万㎡

产品形式公寓全精装修

价格均价27000元㎡

2010年年7月月开盘盘一期期1396套套现剩现剩

销售状况余100多套开盘当天销售约457

月份销售3套总销售额18545万元

太原十大重点项目太原十大重点项目太原机场太原机场汾河景汾河景

周边配套周边配套

观

五星级酒店9洞高尔夫球场户外游

自身配套

泳池泳池会所会所商业街商业街体育馆体育馆

260-500平米标准层500-1083平米

户型

复式复式主力户力户型330平米平米

五代表楼盘2摩天石

万柏林区滨河西路滨河体育中心北50

项目位置

米

项目规模规模占地84亩建筑面积153万㎡

产品形式高端公寓

价格均价11000元平方米

2010年底年底开盘盘总计总计364套套截止截止

销售状况2011年8月累计销售200套7月份

销售2套总销售额1151万元

周边配套周边配套滨河体育中心滨河体育中心汾河景观汾河景观

6路866路831路865路807路

交通状况

803803路等漪汾桥西路等漪汾桥西

户型四居314-485复式553-910

五代表楼盘3恒大绿洲

小店区大运路以西康宁街以北富士康

项目位置

企业对面

项目规模规模占地1084亩建筑面积200万㎡

产品形式住宅普通住宅

价格均价7300元平米

7月份销售93套总销售额109679万

销售状况

元

周边配套周边配套中铁十七局中心医院中铁十七局中心医院美特好超市美特好超市

交通状况840870836460富士康站下车

户型75平方米2居-300余平方米跃层

五代表楼盘4万达广场

项目位置杏花岭区龙潭片区

项目规模项目规模占占地地560560亩亩建筑面积建筑面积150150万万㎡㎡

产品形式高层

价格均价16000元平米

一期开盘期开盘20092009-44-3030二期开盘二期开盘

销售状况2010-5-307月份销售4套总销售

额19375万元

中心医院中心医院太原市第二人民医院太原市第二人民医院省省

周边配套周边配套

机关幼儿园龙潭公园

180727

交通状况

813公交公交

户型260-390平米

五代表楼盘5十二院城

万柏林区南内环西街与和平路交

项目位置

界口西南角100米处

项目规模规模总建筑总建筑面积845万平方方米

产品形式商业住宅精装修

花园洋房均价7000元平方米

价格

西山院墅12000元平方米

7月份销售178套总销售额

销售状况

133313万元

和平路小学和平路小学千峰南路美特好超千峰南路美特好超

周边配套周边配套

市八方商贸城

5路402路403路606路

交通状况606路814路832路839路

等山纺厂下车等山纺厂下车

7080多平米的两居120

户型

130平米的平米的三居居140平米的四居平米的四居

五代表楼盘6绿地半山国际

小店长风东街长风高速收费站

项目位置

往东1公里

总规划面积1700亩一期项目规

项目规模规模划用地452亩建筑面积近20万

平方米

产品形式别墅

一期均价10185元平米二期

价格

预计均价17000-18000元平

销售状况一期售罄二期未开盘

周边配套周边配套无

交通状况831837路公交

户型

六六六六太原地块市场投资建议太原地块市场投资建议太原地块市场投资建议太原地块市场投资建议

太原房地产市场总结

国内品牌开发商云集市场竞争激烈众多一线开发商均已进入太原市场如万科万达恒大富

力星河湾绿地海尔地产首开等知名企业均已开发且多为高品质楼盘未来竞争激烈

高端楼盘不断涌现商品房品质差距较大近2-3年以星河湾为首的高端楼盘不断涌现城市内各档

次楼盘均价差距较大如高端楼盘均价均在13000-20000元平米中端楼盘均价约7000-10000元平

米米而低端楼盘均价约而低端楼盘均价约40004000--60006000元元平米平米

市场不同面积段产品的成交与供应差异性强自住型刚性需求仍占市场主导需求面积区间在80-100

平米平米二次置次置业的改善性需求面积的改善性需求面积区间在间在以以150-180平米为平米为主高端客群需求面积则在高端客群需求面积则在250平米以平米以上

受限购政策影响严重太原市2011年房地产销售受到限购政策影响商品住宅去化速度及去化量较

2012年均有所好转成交量较大提高但价格浮动不大

城市对外地购房群体具有一定吸引力目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体如星河湾

购房客户中外地购房者约占到50恒大绿洲项目外地购房群体约30

城市南部西部为城市未来房地产市场发展的重点区域发展潜力巨大城市南部的小店区成为商品房

成交主力区域占市场总份额的32区域内人口吸附能力强随着中央商务区及政府办公区南移区

域未来将成为城市热点域未来将成为城市热点发展潜力巨大发展潜力巨大

SWOT分析SWOT分析

优势分析1太原土地供应量逐年减少随着土地资源的稀缺性未来土地升值空间较大

2政府在新开发区前期招商中会有政策支持和区域推广市场影响力比较大未来的区域优势明

显但目前周边配套还不完善短期无法实现区域优势考虑到太原新城的土地资源稀缺性未来

土地升值空间较大土地升值空间较大

弱势分析1太原房地产是中国小产权房最多的地方以前80均为村镇成立的开发公司开发

的小产权房目前市场小产权销售还很多市场化操作压力大2周边环境配套还不完善3距

离市区较远上班工薪族来此购房可能性不是很大具有区域性及市场竞争压力

机会分析1周边的远期政府规划较为理想未来增值潜力巨大在政府能够按照时间规划如

期完成整体的市政目标期完成整体的市政目标此区域适合开发建设高端房产此区域适合开发建设高端房产社区环境纯粹社区环境纯粹周边环境优雅周边环境优雅周边典型周边典型

项目星河湾的价格目前24000元远远高出其它房产3倍以上的价格未来随着政府市政建设的逐

渐完善土地增值潜力巨大应在在3-5年期间目前大环境还无法支持

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