杭州下沙板块商铺市场调研报告.docx
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杭州下沙板块商铺市场调研报告
下沙住宅及商铺
市场调研报告
第一部分 下沙商铺市场简况
一、总体规划
通过未 来3年的努力,杭州经济开发区的城市建成区面积将扩展13平方公里,达到47平方公里,成为国际先进制造业基地、新世纪大学科技城和花园式生态型城市副中心。
一个制造业基地和大学城所在地,开发区目前辖区人口30多万,其中包括15万学生和10余万企业务工人员,地铁开启了这30万人的品质生活时代,也开启了下沙商业的新时代。
二、房产开发及配套
2009年完成房地产开工500万平方米,未来三年,下沙将建沿江居住区、启动区块居住区和新城中心区居住区三大居住组团,到2009年计划完成房地产开工面积500万平方米,竣工面积220万平方米。
下沙将开工建设市属综合性医院、中小学和幼儿园10所等20多个公建配套项目,并建成沿江大道景观带、生态公园、高教园区中央景观带三大公共景观。
三、商业格局
抓住地铁机遇,下沙已经准备在三年内打造“一心、两副、三街、两配套”的现代服务业发展格局。
“一心”,即新城中心区商贸中心,这里将开工建设临江商贸大厦、德胜商业综合楼等10个以上的综合性商贸服务业大项目;
“两副”,即启动区块和高教西区商业中心、沿江和高教东区商业中心,开工建设盛泰五星级酒店、奥特莱斯广场、阳光星城、新加坡科技园配套商业设施等5个以上的综合性商贸服务业大项目;
“三街”即4号路商业街、高沙商业街和沿江休闲商业街要初具形象;
“两配套”即社区便利服务设施和地铁物业商贸服务设施基本配套。
四、商业概述
目前开发区商业最集中的地段之一正是文泽路一带,一个“井”字形新商圈已雏形渐成。
文泽路站附近的楼盘基本上已经交付使用,像华元十六街区、文渊大厦的商铺已经基本售空,而一些暂未被出售的商铺也成为了投资客关注的焦点。
据最新公布的规划方案显示,地铁1号线在下沙设有四个站点,分别是下沙西站、下沙中心站、下沙东站以及文泽路站,其中文泽路站目前周边楼盘最多。
随着交通瓶颈的突破,下沙的宜居性肯定会越来越凸显,今后随着文泽路站地铁地下工程的开工建设,很快将出现一铺难求的现象,而且低、小、散的商业业态也会得到整体升级改造,“地铁意味着人气和财气。
”
五、现存商业娱乐配套
从目前下沙板块实际情况来看,商业、娱乐配套不够成熟,尚没有高档的商业、娱乐消费场所,因此该区域高档、中高档消费群都会选择回到主城区消费。
下沙板块主要商业、娱乐配套有:
Ø物美大卖场:
邻里中心已引进的1―4层17000平米物美大卖场,目前已开始营业。
Ø下沙商贸城:
经营各类休闲品牌服饰、化妆品、珠宝首饰、钟表眼镜、工艺品、礼品、箱包鞋类、床上用品、居家饰品、小百货、音像书籍、通迅等,目前已投入使用。
Ø学渊路商业街:
主要以经营服饰为主的各种品牌的专卖店
Ø高沙商业街:
该商业街是下沙大学城最早形成的商业街,商铺多为一些著名品牌的加盟店或连锁店,包括各种品牌的手机连锁店、咖啡吧、酒吧、茶吧,餐饮类,电影院,还有书店、文体用品商店等。
Ø金沙数码港:
共两层,一楼设数码家电、品牌电脑、通讯产品区;二楼为DIY大卖场、电脑配件、电脑耗材、办公设备、软件图书区等。
Ø16街区商业:
将有麦当劳,一家下沙最大的电影院入驻。
Ø福雷德广场商业:
近4.5万㎡的商业配套,将有肯德基入驻。
Ø松下健身中心、体育馆
附:
下沙楼盘分布图
第二部分 商铺详况
一、下沙商铺现况
1、商业地产现状
与商铺投资的风起云涌和热情高涨相比,那些已经售出的商铺,并未出现当初想象的日进斗金的现象,包括杭州老城区寸土寸金的地段,闲置商铺也不在少数。
目前在下沙,有近五分之二的商铺处于关闭状态。
开发商只重销售忽视经营造成设计与经营脱节,是造成这种惨淡经营状态的主要原因。
2、商铺定位
目前下沙商业基础尚未发展成熟,居住氛围不浓,目前这里的商业以餐饮小店、便利店、服饰店等为主,缺乏上档次的休闲消费及购物场所,与居民生活相配套的服务行业也有待发展,这些消费场所的暂时缺少正孕育了下沙商铺的发展商机;另外目前下沙的主流消费人群主要是经济开发区职员与大学城学生,消费水平以日常消费的实惠型为主。
3、商业分布现状
下沙整个板块分为三个商业中心:
其一,高沙及下沙的老城区联动下沙商贸城。
主要商业业态分布:
网吧、餐饮、服装休闲街、电影院;主要消费群体为:
外来务工人员及本地村民和少量大学生,价格偏低。
其二,物美超市周边的集中社区商铺,物美超市位于四号路五号路口。
主要商业业态以百货、餐饮及服务类为主,也是目前下沙唯一的大型超市,位于四个商品房的中心(北银公寓、文汇苑、香榭里花园、西子花园)
其三,大学城沿街商铺。
(传媒学院为中心)主要商业业态分布:
中档品牌的服装专卖店,餐饮类,电器类等,消费水平中档。
4、商铺销售价格
下沙目前商铺供应量比较大,多是一楼一底一起出售的经营模式,平均价格集中在12000元/平方米以上,具体情况见面表:
楼盘名称
地址
商铺特征
经营方式
面积(㎡)
价格(元/㎡)
东海·未名园
技术开发区内,东靠海关,南临四号大街
该项目商铺不能做餐饮娱乐,余5套左右,层高3.6-3.7m。
销售
单层商铺目前剩余最小面积在99㎡,已售1、2楼联体商铺面积都在200㎡以上
均价在12000元/㎡
下沙·文汇苑
杭商院南面,6号大街328号
商铺已售40%
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大北·四季风景
5号路与6号路交叉口
3F做单身公寓,1F、2F联卖;
在售商铺总建筑面积在4000-5000方;
一楼层高5米,二楼层高6米/3.8米。
分割出售,共三层,不返租。
地下可做餐饮
177
整体均价12500
商宇·香谢里花园
该商铺没有设厨房以及油烟处理。
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只剩一间,面积在300多㎡
商铺目前,单价在9000元/㎡。
大都·文苑风情
3#路电子工程学院对面
在售商铺9000多方,已经售出70%左右。
分割出售,共一层,层高达7.5米(可隔两层),不返租,现房。
可做餐饮
/
单层层高4米9000—13000;
7.8米挑高20000—23000
16街区
3#路浙江工业大学对面
街区商铺共四层,一、二层是联体商铺;三层东面设立电影超市,西面设立餐饮,并且两侧相互打通;四层设立会所以及管理用房。
分割出售,分割面积100㎡以上,不返租。
/
1、2楼联体商铺价格在1.2~1.3万元/㎡;三层均价在7000多元/㎡
福雷德广场
浙江传媒学院前面
地下一层是超市,地上四层将是综合商业,其中一层商业中入口左侧已和肯德基签好进驻协议,总体商业业态规划为:
超级购物广场、精品百货馆、休闲餐饮广场、时尚运动数码城、音像娱乐游艺世界。
共五层,卖与租结合。
部分卖、部分出租。
均价28000
天元2005
6号大街以南,19号大街以西
未售
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约100-250
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野风·海天城
6号大街与25号大街交界
预计2008年推出,目前方案未定
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东尚国际会所
14号大街31号
统一招租
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中庆·金沙学府
西临25号大街,北依4号大街
1-3层为商业裙房,预计9月底开售
单层及双层联售相结合
30-300
预计4500-8000
阳光华城
2号路与23号路交叉口
可售套数:
10套左右。
交付日期:
2008年6月
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76-200
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中庆·第6大道
4号大街和6号大街之间
1-3层为商业群楼,预计9月推出,体量5万多㎡
部分单层销售,部分一、二层联售
40-300
7500-8000
合计
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11687
在售商铺呈现以下特征:
Ø地理位置:
主要集中在2、4、5、6号大街上;
Ø商铺特征:
层高3.6-7.5m,38%的商铺将在9月份及明年推向市场,在销售的商铺最低销售率超过40%;
Ø经营方式:
双层联售为主,单层分开销售为副;
Ø商铺面积:
30-350㎡,以100-200㎡最多;
Ø在售商铺销售价格:
均价为11687元/㎡,由于可以出租的商铺数量极少,在此不作统计。
二、九堡商铺市场概况
楼盘名称
地址
商铺特征
商铺格局
面积(㎡)
价格(元/㎡)
租金(元/㎡·天)
优惠措施
华鸿·汇盛德堡
九堡
层高4.2m,约22间
全部为一层
66-168
预计9000
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绿城·丽江公寓
九堡南片区
公寓2008年上半年推出,商铺未定
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美达·九月庭院
九堡中心区,北至九乔路
预计9月对外销售,目前方案未定
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旅游·红苹果
东连东湖路,北面为九乔路
不对外销售,可能会移交物业出租
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绿苑晨光
九堡镇蚕桑村
一、二层联卖,也可租
在售20套左右
200-300
19000-30000
2.2-3.3
每间商铺各异
由于九堡目前多数楼盘商铺销售尚未启动,仅有绿苑晨光一家在售,租金在2.2-3.3元/㎡·天左右。
未推商铺也将陆续在9月份及明年推出。
第三部分下沙现存商铺简表
目前下沙商铺主要为社区商铺、商业街商铺、学校商铺、写字楼商铺和购物中心商铺等。
简单情况如下:
楼盘名称
地址
租金交付
商铺配套
面积(㎡)
年租金(元/年)
日租金(元/㎡·天)
景园小区
下沙街道
半年一付
空调,有线,宽带,防盗门,
11
12960
3.3
北银公寓
高教园区
/
/
15
21600
4
下沙商贸城
高教园区
一年一付
空调,电话,宽带
12
28000
6.3
裕园公寓
高教园区
二层
2层
177
50000
0.77
高沙小区
下沙街道
/
/
13
18000
3.7
高沙文渊大厦
高沙商业街都尚国际购物中心附近
中间
一楼和三楼,可全租
一楼200,三楼750
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三楼1.76;
一楼6.8
汇总
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/
3.6
由表中可以得出,下沙现存商铺平均日租金为3.6元/㎡·天,其中下沙商贸城租金最高,而裕园公寓相对租金最低。
最高租金与最低租金相差7倍多(不过要考虑一层与二层的差价)。
第四部分市场预测
根据新一轮杭州市城市总体规划,下沙是杭州市一主三副六大组团中的副中心之一,规划目标是要发展成为以工业、高等教育为主的综合性的新城。
根据这一规划定位,杭州市委市政府对下沙的发展确定了三大目标,也就是国际先进制造业基地、新世纪的大学城和花园式生态型城市副中心。
未来下沙市场走势预测如下:
未来的下沙将是一个大型高教园区,是杭州市一主三副六大组团中的副中心之一,规划目标是要发展成为以工业、高等教育为主的综合性的新城。
硬件配套的齐全化,高速公路、地铁、快速公交的相继开通,将使下沙与杭州主城区的连接更便捷。
随着新政出台及小户型供应量的增多,下沙低价的吸引力将大为削弱,未来市场上的胜者属于那些能够精确把握特定客户群体的开发商。
经济的发展也带动了汽车的消费,而有车一族也更易接受地理空间产生的距离,这也为下沙未来的持续竞争力埋下伏笔。
外地房产巨头的出现,将会打破本地开发商诸候征战的传统格局,将引发杭州地产界的重新洗牌,兼并、联合成为市场主旋律。
高教区随着主城区学校的迁移,巨大的人流带来的强劲需求,将在未来数年内爆发,下沙的商业氛围也由此逐步形成。
由于国家对房产开发做出面积限制的硬性规定,所以近2年内,大户型面积将由于稀缺而受到市场青睐,尤其是别墅等高档物业由于国家开始慢慢停止审批,也就更显得物以稀为贵。
下沙商铺市场也会因住宅的发展及大量人口的入住,而出现巨大的现实商机,值得期待。
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