池州城市控制性详细规划通则24021.docx
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池州城市控制性详细规划通则24021
池州城市控制性详细规划通则
第1章 总 则
1.1制定目的
为了加强城乡规划管理,保证城乡规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省城乡规划条例》及有关法律、法规和规范,结合本市实际,特制定《池州城市控制性详细规划通则》(以下简称《通则》)。
1.2适用范围
在本市城市规划区范围内城乡规划编制、城乡规划管理及各项建设工程设计在满足有关法律、法规和规范的同时,还应符合本通则要求。
本市各县(区、风景区)可参照执行。
1.3通则审批
控规通则是对城乡建设开发的整体性控制与引导,本《通则》经池州市人民政府批准后,是池州市规划区范围内控制性详细规划编制和城乡规划管理的重要依据,凡依法批准的地块控制性详细规划(图则),应及时向社会公布,凡涉及城乡建设的行为都应遵守本通则的相关规定。
1.4管理维护
在执行过程中,如《通则》参照的相关法律、法规、规范、技术标准等有相应调整,应及时进行修正。
第2章 建设用地
2.1用地分类
用地分类划分,按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)的规定执行,包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。
城市建设用地适建范围和规模控制应按表2.1.1、2.1.2执行。
表2.1.1城市建设用地适建范围表
类别代码
类别名称
内容
适建比例
适建范围
大类
中类
小类
R
居住用地
住宅和相应服务设施的用地
R1
一类居住用地
设施齐全、环境良好,以低层住宅为主的用地
居住类建筑面积合计不低于总建筑面积的80%。
(计容面积)
住宅、居住型公寓、幼儿园(托儿所)、商业设施、可附设的市政设施、交通设施、其他配套辅助设施
R11
住宅用地
住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
R12
服务设施用地
居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地,不包括中小学用地
R2
二类居住用地
设施较齐全、环境良好,以多、中、高层住宅为主的用地
R21
住宅用地
住宅建筑用地(含保障性住宅用地)及其附属道路、停车场、小游园等用地
R22
服务设施用地
居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地,不包括中小学用地
R3
三类居住用地
设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋住宅为主的用地,包括危房、棚户区、临时住宅等用地
居住类建筑面积合计不低于总建筑面积的75%。
(计容面积)
住宅、私人自建房、商业、可附设的市政设施、交通设施、其他配套辅助设施
R31
住宅用地
住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
R32
服务设施用地
居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地,不包括中小学用地
A
公共管理与公共服务设施用地
行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地,不包括居住用地中的服务设施用地
A1
行政办公用地
党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地
办公、可附设的市政设施、交通设施、其他配套辅助设施
A2
文化设施用地
图书、展览等公共文化活动设施用地
文化设施、小型商业、可附设的市政设施、交通设施及其他配套辅助设施
A21
图书展览用地
公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地
A22
文化活动用地
综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地
A3
教育科研用地
高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地,包括为学校配建的独立地段的学生生活用地
教育设施、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
A31
高等院校用地
大学、学院、专科学校、研究生院、电视大学、党校、干部学校及其附属设施用地,包括军事院校用地
A32
中等专业学校用地
中等专业学校、技工学校、职业学校等用地,不包括附属于普通中学内的职业高中用地
A33
中小学用地
中学、小学用地
A34
特殊教育用地
聋、哑、盲人学校及工读学校等用地
A35
科研用地
科研事业单位用地
A4
体育用地
体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等机构专用的体育设施用地
体育设施、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
A41
体育场馆用地
室内外体育运动用地,包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地
A42
体育训练用地
为体育运动专设的训练基地用地
A5
医疗卫生用地
医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地
医疗卫生设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
A51
医院用地
综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地
A52
卫生防疫用地
卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地
A53
特殊医疗用地
对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地
A59
其它医疗卫生用地
急救中心、血库等用地
A6
社会福利用地
为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地,包括福利院、养老院、孤儿院等用地
社会福利设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
A7
文物古迹用地
具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。
不包括已作其它用途的文物古迹用地
文化遗产及复建、修缮的各类文物古迹
A8
外事用地
外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地
A9
宗教用地
宗教活动场所用地
B
商业服务业设施用地
商业、商务、娱乐康体等设施用地,不包括居住用地中的服务设施用地
B1
商业用地
商业及餐饮、旅馆等服务业用地
商业、办公、酒店、服务型公寓、娱乐设施及可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
B11
零售商业用地
以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地
B12
批发市场用地
以批发功能为主的市场用地
B13
餐饮用地
饭店、餐厅、酒吧等用地
B14
旅馆用地
宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地
B2
商务用地
金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地
办公、商业、酒店、服务型公寓、娱乐设施及可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
B21
金融保险用地
银行、证券期货交易所、保险公司等用地
B22
艺术传媒用地
文艺团体、影视制作、广告传媒等用地
B29
其它商务用地
贸易、设计、咨询等技术服务办公用地
B3
娱乐康体用地
娱乐、康体等设施用地
商业、办公、酒店及可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
B31
娱乐用地
剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地
B32
康体用地
赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地
B4
公用设施营业网点用地
零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地
B41
加油加气站用地
零售加油、加气、充电站等用地
B49
其它公用设施营业网点用地
独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地
B9
其它服务设施用地
业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地
M
工业用地
工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地,包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地,不包括露天矿用地
M1
一类工业用地
对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地
厂房建筑面积不低于总建筑面积的70%。
厂房、办公用房、生活配套用房、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
M2
二类工业用地
对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地
M3
三类工业用地
对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地
W
物流仓储用地
物资储备、中转、配送等用地,包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地
W1
一类物流仓储用地
对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
仓库、物流建筑、市场贸易、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
W2
二类物流仓储用地
对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
仓库(堆场)、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
W3
三类物流仓储用地
易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地
仓库(堆场)、可附设的市政设施、可附设的交通设施
S
道路与交通设施用地
城市道路、交通设施等用地,不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地
S1
城市道路用地
快速路、主干路、次干路和支路等用地,包括其交叉口用地
S2
城市轨道交通用地
独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地
交通设施、可附设的市政设施、其他配套辅助设施
S3
交通枢纽用地
铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属设施用地
交通设施、商业、可附设的市政设施、其他配套辅助设施
S4
交通场站用地
交通服务设施用地,不包括交通指挥中心、交通队用地
交通设施、可附设的市政设施、其他配套辅助设施
S41
公共交通场站用地
城市轨道交通车辆基地及附属设施,公共汽(电)车首末站、停车场(库)、保养场,出租汽车场站设施等用地,以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地
S42
社会停车场用地
独立地段的公共停车场和停车库用地,不包括其它各类用地配建的停车场和停车库用地
S9
其它交通设施用地
除以上之外的交通设施用地,包括教练场等用地
U
公用设施用地
供应、环境、安全等设施用地
U1
供应设施用地
供水、供电、供燃气和供热等设施用地
市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
U11
供水用地
城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地
U12
供电用地
变电站、开闭所、变配电所等设施用地,不包括电厂用地。
高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类
U13
供燃气用地
分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地,不包括制气厂用地
U14
供热用地
集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等设施用地
U15
通信用地
邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地
U16
广播电视用地
广播电视的发射、传输和监测设施用地,包括无线电收信区、发信区以及广播电视发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地
U2
环境设施用地
雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地
U21
排水用地
雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属的构筑物用地,不包括排水河渠用地
U22
环卫用地
生活垃圾、医疗垃圾、危险废物处理(置),以及垃圾转运、公厕、车辆清洗、环卫车辆停放修理等设施用地
U3
安全设施用地
消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地
U31
消防用地
消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地
U32
防洪用地
防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地
U9
其它公用设施用地
除以上之外的公用设施用地,包括施工、养护、维修等设施用地
G
绿地与广场用地
公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地
G1
公园绿地
向公众开放,以游憩为主要功能,兼具生态、美化、防灾等作用的绿地
小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
G2
防护绿地
具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地
市政设施、交通设施
G3
广场用地
以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地
小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施
表2.1.2建筑与设施用途分类指引
序号
类别名称
范围
备注
1
住宅及居住型公寓
供家庭居住使用的建筑
居住类
2
宿舍
供学生、员工使用、集中管理的住宿建筑,如集体宿舍、学生宿舍等
3
私人自建房
村民宅基地上建造的私宅
4
幼儿园(托儿所)
对幼儿进行保育和教育的幼儿园、托儿所(应放在公共设施类)
5
商业
提供各类型商业、服务如零售商业、批发市场、餐饮、康体、娱乐、服务、会议、培训等活动的建筑。
其中小型商业是指为所在社区提供日常基本商业服务的各类小型便利店、服务营业网点、小型餐饮、肉菜市场、日常服务等设施
商业类
6
办公
供各类企事业单位和机关团体从事办公及相关业务活动的建筑
7
服务型公寓
实行公寓式服务与管理,按大开间划分、设有独立卫生间,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑(不得独立设置厨房)
8
旅馆业建筑
宾馆、旅馆业建筑、旅馆、招待所、青年旅社、度假村等
9
游乐设施
游乐场、游乐园、旅游度假区游客中心等
10
厂房
从事工业生产为主的建筑
工业仓储类
11
研发用房
介于第二与第三产业之间,容纳研发、孵化、中试、创意、动漫、设计、云计算等创新型产业功能的建筑类型
12
仓库(堆场)
以货物储藏为主的库房建筑及堆场
13
物流建筑
用于进行物品储存、运输、配送、物流加工以及物流管理等综合功能的建筑类型
14
文化设施
包括展览、广播电视、文化活动建筑等文化类公共建筑,如会展中心、博物馆、科技馆、展览馆、广播电视、影剧院、音乐厅、文化活动中心、文化宫、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等
公共服务设施类
15
文化遗产
除了非物质文化遗产外,规划需要保护的,具有文化、艺术、历史价值和意义的建筑、构筑物及其环境要素,包括不可移动文物、近现代与当代重要史迹和代表性建筑、构筑物等
16
体育设施
社区以上级别的体育场馆和体育训练基地,如篮球场、足球场、网球场、游泳场(馆)等体育场馆及附属更衣室、淋浴、室外运动设施、体育活动场地等
17
医疗卫生设施
各类医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的建筑,如综合性医院、专科医院、卫生防疫站、专科防治所、疗养院、检验(化验)中心、急救中心、血库等
18
教育设施
小学、初等、中等、高等、特殊教育等设施的教学、办公以及辅助建筑
19
宗教设施
清真寺、教堂、修道院、庵堂、道观、寺庙等
20
社会福利设施
为社会提供福利和慈善服务的建筑及其附属设施,如养老院、护理中心、老年人日间照料中心、养老服务中心、儿童福利院、残疾人社交及康乐中心、救助站等
21
特殊建筑
直接用于军事目的的军事建筑(如指挥机关、营区,军用机场、港口码头,军用洞库、仓库,军用通信、侦察、导航、观测台站等建筑等)、安全保卫建筑(如监狱、拘留所、劳改场和安全保卫部门所用的建筑等)及其它特殊建筑
22
市政设施
主要指给水、排水、电力、通信、燃气、环卫等设施。
其中在满足功能、安全与环境条件下可附设的市政设施(简称可附设的市政设施)包括泵站、110千伏变电站、邮政支局、邮政所、通信机房、无线电主干(次干、一般)监测站、有线电视分中心、瓶装气便民服务点、垃圾转运站、公共厕所、再生资源回收站、环卫工人作息场所等
市政、交通及其它配套设施类
23
交通设施
主要是指机场、铁路、港口、口岸、长途客运站等对外交通设施;轨道交通区间线路、站点、车辆基地、车辆段、停车场以及附属设施;道路公共交通的首末站、中途站、综合车场、修理厂;道路设施、停车场库、货运站场和其它货运交通设施、驾驶训考场、人行天桥、地道、无障碍设施、交通标志标识等。
其中在一定条件下可附设的交通设施(简称可附设的交通设施)包括地下轨道的冷却塔、风亭、站点出入口等附属设施、道路公共交通的首末站、中途站,配建及社会公共停车场库、自行车库、人行天桥、地道、无障碍设施、交通标志标识等
24
其它配套辅助设施
为生活生产配套服务的小型、辅助型设施,如配套管理服务设施(社区居委会、社区警务室、社区服务中心、社区服务站、配套管理、配套办公等)、文体活动设施(社区文化中心、文化室、社区体育活动场地、室内外运动设施、社区绿地等)、小型卫生福利设施(社区健康服务中心、诊所、救助站)、食堂等设施
2.2土地混合利用
2.2.1鼓励多种用地性质的混合使用,但应遵循环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调等原则。
2.2.2在城乡规划编制及管理过程中,当土地使用功能需要规划为混合用地时,宜参照表2.2.1,有条件兼容的方可混合使用。
表2.2.1常用土地用途混合使用指引
用地类别
鼓励混合使用的用地类别
可混合使用的用地类别
大类
中类
居住用地(R)
一类居住用地(R1)
A4
二类居住用地(R2)
A1
B2,A4
三类居住用地(R3)
A1
A4,M1,W1
商业服务业用地(B)
商业用地(B1)
R2
办公用地(B2)
R2
公共管理与服务设施用地(A)
文化设施用地(A2)
A1,B2,A4,A3
体育用地(A4)
A1,B2,A4,A3
工业用地(M)
一类工业用地(M1)
W1
A1,B2,R3
二类工业用地(M2)
W1
物流仓储用地(W)
普通仓储用地(W1)
M1
A1,B2,R3
市政公用设施用地(U)
供应设施用地(U1)
G1,A4,S4
环境卫生设施用地(U2)
G1,A4,S4
第3章 开发强度
3.1开发强度分区
3.1.1城市开发强度分区是在宏观规划的指导下,合理预测并提出远期城市发展策略所对应的城市空间开发强度控制要求。
3.1.2 城市建设用地开发强度共分为四类区,按表3.1.2执行,用于指导城市建设用地的容积率确定。
表3.1.2城市开发强度分区等级表
等级
主要区位特征
开发建设特征
容积率适宜值
区域指引
一类区
城市中心区及部分形象区
高强度开发
FAR>2.5
滨江区、新城中心区等
二类区
城市一般地区
中强度区
1.5<FAR≤2.5
三类区
城市边缘地区和一些景观控制区
低强度区
0.5≤FAR≤1.5
风景区外围景观控制区、历史城区等
四类区
城市重要景观控制区或风景旅游区
超低强度区
FAR<0.5
杏花村文化旅游区、齐山-平天湖风景名胜区等
3.2地块容积率
3.2.1 地块容积率确定应满足市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等特殊要求,并满足日照、消防等规范要求。
3.2.2建筑基地未达到下列最小面积的,不应独立建设:
①低层居住建筑1000m2;
②多层居住建筑、多层公共建筑2000m2;
③高层居住建筑、高层公共建筑3000m2。
3.2.3建筑基地未达到前条规定的最小面积,但有下列特殊情况之一,且确定不妨碍城市规划实施的,规划主管部门可予核准建设:
①邻接土地为既成道路、河道或其它类似情况,确实无法调整、合并的;
②因城市规划街区划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的;
③农村地区的村镇建设,因特殊情况,确实难以达到前款规定面积的;
④社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕、调压站等涉及社会公益性的建设项目。
3.2.4原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的,除特定必须的公共配套设施外,不应在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
3.3建筑密度与容积率
3.3.1单元控规中居住用地(R)、商业服务业设施用地(B)、公共管理与公共服务设施用地(A)规划容积率按下表确定。
表3.3.1建筑密度与容积率控制表
类型
建筑密度
容积率
居住用地
低层、多层
≤30%
1.0<FAR≤1.5
中高
≤26%
1.5<FAR≤2.0
高层
≤24%
FAR>2.0
商业服务业设施用地及公共管理与公共服务设施用地
低层
≤35%
FAR≤1.0
多层
≤45%
1.0<FAR≤1.8
高层
≤40%
FAR>1.8
注:
1)混合层取两者的指标值作为控制指标的上下限;
2)本表指标不含半地下、地下建筑面积;
3)居住用地出让时,其容积率应大于1.0。
3.3.2独立小地块(面积小于3000m2)或单个建筑基地的建筑容量,应由城乡规划主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况组织专家论证综合分析后确定。
3.3.3当建设项目包含两个及两个以上不同用地性质的地块时,宜分别确定建筑容量指标。
3.3.4当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目,在符合相关规范的基础上,由城乡规划主管部门组织专家论证,根据实际情况参照表3.3.1确定建设指标。
3.3.5对未列入表3.3.1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量指标,应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第4章 建筑间距
4.1基本要求
4.1.1住宅建筑间距应以满足日照要求为基础,综合考虑通风、采光、抗震、消防、管道埋设和视觉卫生等因素确定。
4.1.2住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅至少有一个满足日照要求的居住空间,其大寒日日照时间不应低于3小时;老城区改建住宅建筑日照标准可适当降低,但不应低于大寒日日照时间2小时。
有效日照时间段为大寒日8:
00-16:
00,日照间距系数按1.25计算,建筑间距计算时应综合考虑地形高差影响。
注:
老城区范围指九华山大道以西、石城大道以北、秋浦河以东、长江以南的区域。
当城市总体规划等重大规划进行调整或修编时,老城区范围也将及时更新调整。
4.1.3遮挡建筑为多、低层建筑的,采用日照间距系数法计算建筑间距,且按最不利点确定。
遮挡建筑为高层建筑的,采用日照分析法计算建筑间距。
住宅朝向南偏东或南偏西时,住宅日照间距系数可根据不同方位间距折减系数换算。
表4.1.3不同方位间距折减换算表
方位
0°~15°(含)
15°~30°(含)
30°~45°(含)
折减值
1.0L
0.9L
0.8L
注:
1)表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角;
2)L为当地正南向住宅的标准日照间距;
3)本表指标仅用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅之间;
4)住宅建筑偏移角度不得大于45°。
4.1.4住宅建筑底层有商店或其他非居住用房的,其建筑间
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