房地产名词解释.docx
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房地产名词解释.docx
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房地产名词解释
名词解释:
1.房屋的所有权:
指对房屋全面支配的权利。
《中华人民共和国民法通则》规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。
2.房屋的占有权:
通常由所有权人来行使,但有时也由别人来行使,这就是使用权与所有权分离的情况。
例如,房屋出租,就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
3.房屋的使用权:
对房屋的实际利用权力。
通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权,如房主将房屋租给他人使用。
4.房屋的收益权:
指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
例如出租房屋,房主从房客处收取租金。
5.房屋的处分权:
所有权中一项最基本的权能。
房屋的处分权由房主行使。
有时房屋处分权也受到一定的限制。
如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,债权人可以处分房屋并优先受偿。
6.期房:
指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证的大产证为止,所出售商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
7.现房:
指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
8.开盘:
一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售,称之为开盘。
这时,可以交纳预付款,正式签约并办理贷款等相关手续也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。
9.银行按揭:
指购房者以所购房屋之产权作为抵押,由银行先行支房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息,银行按揭的成数通常为七成或八成,期限由5年到20年不等。
10.物业管理:
指物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托,对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务,并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。
11.开间:
是指房屋的宽度。
12.进深:
是指房屋的实际长度。
13.层高:
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。
14.净高:
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
15.建筑容积率:
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。
16.建筑密度:
是指建筑覆盖率,即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。
17.绿化率:
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
18.起价:
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
19.均价:
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的价格。
20.预售价:
是指商品房预售的价格。
21.使用率:
是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
22.结构面积:
指构成房屋承重系统,分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。
23.建筑面积:
包括楼房的使用面积、结构面积和辅助面积,以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。
24.变频供水:
是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。
25.集资房:
指改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
26.经济适用房:
指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的;适用性是指能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
27.公寓式住宅:
相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。
大多数是高层大楼标准较高每一层内有若干单独使用的套房包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等还有一部分附设于旅馆酒店之内供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
28.花园式住宅:
也叫西式洋房或小洋楼即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼建筑密度很低内部居住功能完备装修豪华并富有变化住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准一般为高收入者购买。
单元式住宅:
指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。
通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。
所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
29.跃层式商品房:
指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
30.复式商品房:
由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。
31.框架结构住宅:
指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
32.Soho:
英文SmallofficeHomeoffice的缩写,泛指在家办公或小型创业者。
特色是自己掌握,调配工作时间,其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。
不过,目前受到关注的soho族,又特意指善于利用通讯器材、电脑、互联网、由三五个同好者合租的自由工作室;或干脆连办公室租金也省了,以家为工作室的专业人士,只接案子工作,不到公司上班。
33.Solo:
英文意思是“独唱、独自表演”,在房地产中指针对刚走入社会、经济实力还不强,又急于盼望独立的生活空间的年轻人的小户型。
Solo户型强调尊重客户生活方式。
Solo主要的客户群为25岁左右的单身或同居的青年人,每套建筑面积不大,卧室和客厅往往没有明显的划分,但却强调舒适方便的浴室空间,并提倡开敞式厨房。
另外,公共服务设施也是基本配置,比如:
24小时便利店、24小时自助型洗衣店,24小时自助式健身房等等,以适合这部分人群的需要。
34.Townhouse:
也叫联排别墅,正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
35.什么是商品房?
商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。
商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
36.什么是外销房?
外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。
37.什么是内销房?
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
38.什么是复式住宅?
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。
39.什么是跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
40.使用面积
住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积,可以比较直观地反映住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定:
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。
41.居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。
二手房二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。
北京的已购公房和经济适用房上市的政策,成就了二手房市场。
一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。
42.产权置换
是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。
一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。
43.房地产产权
房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权,房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。
44.按揭
按揭是英文"mortgage"(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
45.住房公积金
是一种义务性的住房长期储金。
住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。
具体内容主要有三个方面:
(1)按照"个人存储,单位资助"的原则进行归集,所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金,即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金,单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金,两者均归职工个人所有,存入职工个人公积金帐户。
长期储蓄,专项用于住房支出,其公积金本息免征个人所得税。
(2)按"统一管理"的原则管理住房公积金。
职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理,由地方人民政府委托指定的专业银行办理。
(3)按"专项使用"的原则运用住房公积金,只能用于职工购、建、大修住房。
如果职工积累的公积金(包括其本户成员及其亲属积累的公积金)不足以支付购、建、大修住房费用的,可申请公积金贷款。
实行住房公积金制度,可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制,加快住房建设速度,解决住房问题。
46.印花税
印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证,包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据,税率为万分之五。
47.契税
契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的一种专门税种,主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税,税率为3%~5%。
48.个人住房抵押贷款
是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物,向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。
借款人到期不能归还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
49.个人住房担保贷款
是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。
借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款银行有权依法处理其抵押物或质物,或要求保证人承担连带偿还本息责任。
50.绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
目前北京市规定的新建小区绿化率应在30%以上。
商品房建筑面积“缺斤短两”大多都是“公摊惹的祸”——即对于共有(用)部位建筑面积的分摊、认定、计算的不明确。
公说公有理,婆说婆有理,可纠纷的结果往往是讲不清、说不明,但商品房每平米价格动辄几千元,面积上的毫厘之差就会给购房者带来很大的经济损失,消费者当然会“金金计较”一番。
除公摊误差外,造成面积出入的原因还有以下几方面:
1、实际测量时容易造成误差
建筑面积的测量、计算、认定是一项极其复杂、专业性很强的工作。
由于房屋建筑物自身水平和垂直的误差及落尺取点部位的不同,不同的人测量或同一人不同次、不同部位的测量都会得出不同的数据。
2、计算标准复杂,不容易掌握
关于住宅的测量标准,对于普通购房人来说都太专业了,不容易掌握。
因此,同一房间,你多量了一块,他少算了一角的事免不了,甚至一些房地产开发公司的工作人员也能把自己给绕糊涂了。
3、居民手头资料有限,不可能准确计算面积
核算面积对于建筑设计人员来说都是件费力不讨好的活,许多结构隐藏在墙的后面,没图怎么算?
最起码需要有套施工图,这还不算施工过程中更改的资料。
这些资料住户能到哪找去?
就算找到了,看明白也不是那么容易的事。
4、施工中的变动
对于一个工地来说,对施工图一点不做调整是不可能的,只要有变更就会影响面积的大小。
按《商品房销售管理法》的条款,有施工、设计变更必须通知购房者。
但这种变更到底有多大影响,不到交房时,也很难评估。
也许会因很小的变动,开发商与购房者争得天翻地覆,可也许翻天覆地的最终结果:
双方跟没事似的一一默认了。
5、施工误差
施工误差导致的面积误差相对于测量误差反而要小。
这样无论是房屋自身固有的存在特征,还是从其设计、施工(包括建筑和监理)、测量的整个流程及各自分属独立的几方来看,实物与图纸出现不一致,出现纠纷就是不可避免的了。
当给整个楼座钉桩放线时,组织、实施的都是施工单位里的测量精英,而且要反复核算,最后还要报规划局验线。
所以,住宅楼的基座不小心给放大了,或缩小了的可能性很小。
但安置房间隔断时,有时会产生些面积误差。
由于具体施工人员的水平问题,导致结构厚度超过设计要求,也容易造成误差。
这种误差对面积影响很小,只要变化都是在一套住宅里,而且没太离谱,一般住户还是能够接受的。
6、开发商暗中做手脚
项目仓促推出或发展商的不专业、不诚信,也是引发面积出入的一个原因。
在项目的设计方案、文件资料未能全面确定的情况下,许多开发商常常为了抢占市场、及时预售而仓促推出项目。
而此时众多的公共用房的位置、性质、面积并不具体、清晰,而只能估计大概。
同时,如果发展商缺乏专业能力和经验,在公共设施的设计、安排以及面积计算时出现错误。
这都为以后实测埋下了隐患,一旦实际测量结果与买卖合同有重大出入,发展商就可能面临经济损失,需要退款或退房。
这时,发展只有两条路,一条路是实事求是,据实测绘,面积减少,退钱或允许购房人解除合同;另一条路是想方设法调整公共部位的位置、数量、面积,将原来不打算作为公共部位的地方变为公共部位,这样就可以满足买卖合同的面积约定,从而避免违约、减少或避免经济损失。
性能价格比高,简单说就是花最少钱,买最好的产品。
这当然是每个消费者的愿望了,这句话不是废话吗?
不是。
因为据不少专业售楼人士称,目前70%的购房者属于冲动型购买,等住进去才发现,自己选定的房子总是多少有些缺憾。
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