人社厅物业接管方案.docx
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人力资源与社会保障厅
物
业
接
管
方
中土物业管理有限公司
中土物业管理集团有限公司
目录
一、总则
二、接管验收内容
三、接管验收准备工作
四、接管验收标准
五、接管验收程序
六、接管验收的实施
七、接管实施过程中问题的处理
八、接管验收后期施工管理
九、接管验收附表
一、总则
接管验收是在工程竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要
内容的再验收。
因此,由建筑施工单位移交开发单位的工程验收工作完成,是物业接管
验收的前提条件。
规范物业服务的接管验收程序,确保大楼验收工作得到有效地控制,
是保证机关进驻后工作顺利进行,为整个物业管理工作奠定良好基础的关键所在。
为了给业主提供安全、方便、舒适、舒心的办公环境,使物业服务企业熟悉接收的
项目,便于今后开展服务工作,明确业主、建设单位、和物业服务企业之间责任,避免相关单位之间发生矛盾纠纷,特制订本接管验收方案。
二、接管验收内容
2.1接管验收应提交验收的资料
2.2楼房装饰装修接管验收
2.3电气工程接管验收
2.4给排水系统接管验收
2.5电梯系统接管验收
2.6消防系统接管验收
2.7空调系统接管验收
2.8配电系统接管验收
2.9安防系统接管验收
2.10弱电系统接管验收
三、接管验收准备工作
3.1组织准备
3.1.1建设/监理单位
开发商拟定《移交接管工作进度计划》,成立移交小组,任命专职移交并送达接管
验收《通知书》,由物业公司备案,并制定接管验收制度,由专人配合验收。
3
中土物业管理有限公司
4
3.1.2施工单位
应建设单位要求,按中土物业公司拟定的接管验收方案,组织人员配合物业公司接管验收小组进行验收。
3.1.3物业管理接管单位
3.1.3.1成立接管验收领导小组,负责指挥调度和整体控制接管验收工作进度
领导小组组长:
总经理岳峰负责整体调度与指挥大楼接管与验收
总工:
李秀军负责工程设备设施及工程资料图纸总体把控
副组长:
项目经理郭建波13864133928
协助组长负责协调各组之间的工作协调各方关系,收集汇总各种情况,协调各单位之间关系。
1、工程设施设备验收小组,主要负责大楼的各种设施设备与工程资料图纸的接收登记存放工作。
负责人:
李秀军15169050517
成员:
由各专业工程师组成及客服主管
2、大楼现场验收接管小组,负责大楼主体部分内部装饰装修、附属设施、开关照
明等外观和功能的验收移交和钥匙接管工作。
分三个小组,每组3人,客服、安保、工
程技术人员各1名
1)组负责人:
高艳15908084178刘艳阳15275188050
2)组负责人:
朱慧15066697151梁盼盼13583146716
3)组负责人:
江春英15169092160高巍13573789866
3.2技术准备(产权资料移交):
3.2.1项目批准文件。
3.2.2用地批准文件。
3.2.3建筑执照。
3.2.4技术资料:
3.2.5竣工图:
包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。
3.2.6地质勘察报告
3.2.7工程合同及开、竣工报告。
3.2.8工程预决算。
中土物业管理有限公司
3.2.9图纸会审记录。
3.2.10工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。
3.2.11隐蔽工程验收签证。
3.2.12沉降观察记录。
3.2.13竣工验收证明书。
3.2.14钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
3.2.15新材料、配构件的鉴定合格证书。
3.2.16水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。
3.2.17砂浆、混凝土试块试压报告。
3.2.18供水、供暖的试压报告。
四、接管验收的标准
4.1楼房主体、装饰装修
4.1.1梁、柱、板主体
1、按主体设计逐间检查无变形、凹凸、剥落、开裂、移位和非收缩性裂缝;
2、无钢筋外露。
4.1.2顶棚
1、吊顶快料、空调换风孔盖板、消防喷淋等无缺损、无污渍、无凹凸、排列齐整;
2、灯具齐全,制作、安装符合规范要求,开启、关闭正常。
4.1.3墙面
1、抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕
迹、无污渍。
2、块料(如踢脚线等):
(1)粘接牢固,无缺棱掉角;
(2)面层无裂纹、损伤,色泽一致;
(3)对缝砂浆饱满,线条顺直;
(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。
4.1.4地(楼)面
1、毛地面:
平整、无裂纹;
2、块料(如瓷砖)面层:
(1)粘贴牢固,无缺棱掉角;
(2)面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线顺直;
(3)对缝砂浆饱满,线条须直。
3、水泥砂浆面层:
抹灰平整,压光均匀无空鼓、无裂纹、无气泡等缺陷。
4、卫生间、厨房和前后阳台地面:
(1)用小桶、塑料胶管向地面冲倒水,观察水流流向,应准确流到地漏,不应有
积水、倒泛水;
(2)第二天到楼下检查,楼面无渗漏。
4.1.5门窗
1、开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。
2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活。
3、木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形。
4、单指轻击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,
无损伤和刮花痕迹。
5、窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷。
4.1.6楼梯、扶手
1、钢木结构的楼梯:
(1)用力轻摇晃动,无弯曲。
(2)钢筋锈蚀,无弯曲。
(3)木块表面无龟裂,油漆脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手。
4.1.7插座
1、电器插座,单指轻击,检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,
符合安全要求。
试电笔检查,每个插座电源接通是否正常。
2、电话插座,只进行外观验收,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏。
4.1.8接线盒
1、单指轻击,盖板安装牢固,目视盖板损坏;
2.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头。
4.1.9开关
1、安装牢固,目视盖板损坏;
2、开关灵活,开启接触效果良好。
4.1.10照明灯具
1、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损。
2、打开所有灯具,检查电源接通是否正常.灯具发光是否正常。
3、产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通。
连续工作3天,统
计有多少自然损坏的。
4.1.11供水系统
1、安装牢固摇晃,管道完好无损,无渗漏水、无锈迹;
2、管道接头无渗水;
3、水龙头(花洒和水阀):
打开水阀,流水畅通,接头无漏水。
4.1.12排污管道(含塑料管)
1、安装牢固,外观完好无损,配件齐全;
4.1.13地漏
地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
4.1.14卫生洁具
1、安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污迹和刮花痕迹;
2、灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹;
3、便器:
水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。
4.1.15室内配电箱
1、安装牢固,配件齐全,试验操作一次空气开关等控制是否正常。
2、开关符合型号规定。
3、导线与设计相符,布线规范。
4、目视配电箱盖无损坏,操作一次开关灵活。
4.2电气工程验收
4.2.1总体要求
电气工程验收必须由专业技术人员实施,以《电气装置安装工程施工及验收规范》
(GBJ232—1983)和《电气安装工程质量检验评定标准》(GBJ232—1988)为依据,采用相应的仪器设备进行检测和评定。
4.2.2线路敷设
(1)导线的截面积、负荷、连接、敷设方式走向必须符合设计要求。
(2)导线的连接必须紧密、牢固,连接处不得有股和损伤。
(3)绝缘层必须完好可靠,导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须。
>0.5mΩ,瓷
件表面严禁有裂纹、缺损、瓷釉烧坏等缺陷。
(4)管配线通过伸缩缝、沉降缝时应有伸缩装置;穿过变形缝时应有补偿装置。
4.2.3照明器具
1、各种吊灯离地距离不应小于2.5m。
2、同一室内成排安装或对称安装的灯具,其中心偏差不小于5mm。
3、插座:
明插座距地高度为1.8m,暗插座距地高度为0.3m;插座接线孔排列位置:
单相双孔垂直排列时为上相下零,水平排列时为左零右相;单机三孔插座,保据接地线在上孔,左零右相。
③插座的接地(接零)线须单独敷设,不与工作零线混同。
4.2.4开关
1、各种开关工作正常,距门框为0.2m~0.5m;跷板开关防地为1.4m。
2、各种开关方向应一致,向上为“合”,向下为“断”。
3、接线开关防屋顶0.3m,拉线的出口的应向下。
4、切断单线的开关应切断相线。
5、暗开关、暗插座的盖板紧贴墙面,四周无缝隙。
6、螺口灯头相线接在中心触点;零线接在螺纹端子上。
7、相线采用有色花或花色塑料导线;零线采用素色花线或黑色、绿共色塑料导线。
8、各种用电器具及其支架安装应牢固、端正,并符合消防要求。
4.3避雷设施及接地装置
1、在雷击区范围内的房屋应有避雷设施,避雷设施的材料、截面、安装、数量、
焊接、防锈、埋深、间距应符合规范。
2、接地保护的电阻>4Ω,重复接地电阻>10Ω,避雷装置接地电阻>10Ω。
4.4电梯工程验收
4.4.1试运前应按下列要求进行检查:
1、机房温度应保持在5℃~40℃之间,在25℃时环境相对温度不应于85%。
2、机械和电气设备的安装,应具备调整试车条件。
3、电气设备外露导电部分的保护线连接应符合相关的规定。
4、电气接线应正确,连接可靠,标志清晰。
5、曳引电动机电流、短路等保护装置的整定值应符合设计要求。
6、继电器、接触器动作应正确可靠,接点接触应良好。
7、电气设备导体间及导体与地间的绝缘电阻值应符合下列规定:
①动力设备和安全装置电路不应小于0.5MΩ。
②低电压控制回路不应小于0.25MΩ。
4.4.2电气安全保护装置的安装与调整应符合标准的规定。
4.4.3检修速度高度运行应符合下列规定:
1、掣动器的调整要求。
掣动器闸瓦在制动时应与掣动轮接触严密,松闸时与掣动轮应无无磨擦,且间隙的平均值不应大于0.7m。
2、检修速度不应于0.63m/s。
3、自动门运行应平稳、无撞击。
4.4.4平衡系数应接近额定速度,且不应超过额定速度的5%。
(加速段和减速段除外。
)
4.4.5额定速度高度运行应符合下列要求:
1、轿厢内置入平衡负载,单层、多层上下运行,反复调整,升至额定速度,起动、运行、减速应舒适可靠,平层准确。
2、调整上、下端站的换速、限位和极限开关,使其位置正确,功能可靠。
3、空载、半载和满载试验应符合设计要求。
4.4.6运转试验符合下列要求:
1、运转功能应符合设计要求,指令、召唤、选层定向、程序转换、起动运行、截车、减速、平层等装置功能正确可靠,声光信号显示清晰正确。
2、调整上、下端站的换速、限位和极限开关,使其位置正确,功能可靠。
3、空截、半载和满截试验符合下列要求:
①在通电持续率为40%的情况下,往返升降各2h。
②电梯运行应无故障,起动应无明显的冲击,停层应准确平稳。
③制动器运作应靠。
④制动器线圈升温不应超过60℃。
减速机油的温升不应超过60℃,且温度不得超
过85℃。
4.4.7超载试验应符合下列要求:
1、应在轿厢内置入110%的额定负载,在通电持续率为40%的情况下,往返运行0.5h。
2、
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- 人社厅 物业 接管 方案