我国房地产投资发展环境与政策分析.docx
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我国房地产投资发展环境与政策分析.docx
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我国房地产投资发展环境与政策分析
一、房地产的基本认识
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产业是国民经济中的重要行业,由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。
房地产业在发展中有以下特点:
1房地产业投资大,借款多,周期长;2房地产市场受区域因素影响较大;3房地产具有投资和消费的双重性;4受国家政策和城市规划的影响.
房地产业是一个先导产业,所以房地产业无论对人们生活,还是对国家财政收入和带动国民经济的发展都是十分重要的.房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源。
根据国外的统计,房地产价值占家庭财富的50%—65%,是家庭财产的最重要组成部分。
在企业资产中,房地产价值占企业总资产的30%—70%。
有分析认为,生产力发展水平越高,则房地产价值占企业资产的比例越高。
目前,房地产业成为我国居民最重要的财产,占有很大的比例.
房地产金融是房地产业发展的保障,也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。
二、我国房地产投资发展的现状
(一)房地产开发投资完成情况
2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70。
5%。
12月当月,房地产开发投资5570亿元,增长12。
0%.
(二)房地产开发企业资金来源情况
2010年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元,比上年增长25.4%.其中,国内贷款12540亿元,增长10.3%;利用外资796亿元,增长66。
0%;自筹资金26705亿元,增长48。
8%;其他资金32454亿元,增长15。
9%。
在其他资金中,定金及预收款19020亿元,增长17。
3%;个人按揭贷款9211亿元,增长7。
6%。
(三)70个大中城市房屋销售价格指数
结合全年12个月全国70个大中城市房屋销售价格变动情况,可以得出这样两个认识。
一是从同比数据看,4月份以后房价同比增幅逐步回落,到12月,回落6。
4个百分点.去年前四个月房价涨幅逐月扩大,4月份同比涨幅达12。
8%,涨幅比1月份扩大3.3个百分点。
为遏制房价的过快上涨,4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,采取十条措施控制房价过快上涨.从4月下旬开始,调控效果初显.5月份,房屋销售价格同比涨幅开始回落,比上月回落了0.4个百分点,此后同比涨幅连续7个月回落,12月份同比涨幅为6。
4%,比涨幅最高的4月份回落了6。
4个百分点。
从这一情况看,房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制,房地产市场调控取得了一定的效果.新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显。
4月份,新建商品住宅同比涨幅为17。
3%,从5月份开始涨幅逐月回落,12月份的涨幅比4月份回落了8。
8个百分点。
图1—12010年70个大中城市分月同比指数
二是从环比数据看,数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征。
前四个月,各月环比涨幅相对较高,月环比平均涨幅为1.18%。
随着房地产市场调控效果的逐步显现,5月份环比涨幅大幅回落到0.2%;6月份,房价环比指数甚至为负,比上月下降0。
1%;7、8两月房价保持相对稳定.9月份,受刚性需求和“金九银十”销售旺季等多种因素的影响,房价再度出现了小幅上涨。
为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,9月29日有关部委再度分别出台调控措施,巩固房地产市场调控成果。
从10月份开始,环比涨幅再次出现回落。
虽然后四个月环比价格均有所上涨,但一线城市房价波动幅度较小,主要是部分二、三线城市房价上涨所致。
如果与前四个月价格变动情况相比较,涨幅已经大幅收窄,后八个月月环比平均上涨幅度仅为0。
18%。
图1-2 2010年70个大中城市分月环比指数
(四)全国房地产开发景气指数
12月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101。
79,比11月份回落1。
41点,比上年同期回落1。
87点。
图2-12009—2010年全国房地产开发景气指数趋势图
从分类指数看:
房地产开发投资分类指数为103.87,比11月份回落0。
95点,比上年同期提高3.45点;本年资金来源分类指数为102.66,比11月份回落2。
08点,比上年同期回落8.11点;土地开发面积分类指数为96.03,比11月份回落0。
39点,比上年同期提高0.34点;商品房待售面积分类指数为103。
66,比11月份提高0.56点,比上年同期提高6.79点;房屋施工面积分类指数为104。
81,比11月份回落1。
44点,比上年同期提高2.30点。
(五)商品房销售情况
2010年,全国商品房销售面积10。
43亿平方米,比上年增长10。
1%,增幅比1-11月提高0。
3个百分点.其中,商品住宅销售面积增长8。
0%,办公楼增长21。
9%,商业营业用房增长29。
9%。
2010年,商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18。
3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。
其中,商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31。
2%和46。
3%。
12月当月,全国商品房销售面积21808万平方米,同比增长11.5%;全国商品房销售额10201亿元,同比增长21。
9%。
三、从房价暴涨看房地产业发展存在的问题
房地产只是宏观经济中的一部分,当宏观经济保持高速增长时,没有哪个国家的房价不随宏观经济的增长而增长,更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。
但房价的上涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平,则可能会出现资产价格的泡沫.
在《2010年统计公报》中显示,2010年我国房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势,全年平均涨幅9。
99%, 2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13。
67%,在四月份的时候达到17。
3%的高点,在年末的时候回落到8。
5%。
是什么原因导致房价的暴涨?
影响房价上涨的原因有多项,重点有如下几项:
1、市场发育不良,泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短,而且在发育过程中,受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等),导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。
据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长。
国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6%-8%,而中国房地产的利润率高达30%—40%。
在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3—5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍—20倍。
人为将房价炒高,致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平,出现了较严重的泡沫。
2、供求关系
经济规律告诉我们,商品的价格由其价值决定,并受供求关系的影响围绕着商品价值上下波动。
然而,目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。
具体表现为:
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。
二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。
同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。
3、金融环境与政策性措施的推动
房地产业越发达,与银行业的关系就越密切,依赖性越强.但是,房地产业对金融依赖程度较高,蕴藏着较大的金融风险.我国的房地产对金融的依赖程度很高,远远超出发达国家对金融的依赖程度,积累了大量的金融风险.主要表现在房地产信贷增长过快,房地产商自有资金比重低,商业银行过度竞争,住房贷款管理薄弱,”假按揭"贷款风险显现。
然而,金融政策中的升息会改变资金成本的基础,紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托等各种其他融资渠道,利息上浮大大提高了资金成本.而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费,不能发挥其有效利用率。
降低了资金的利用效率就是增加资金的成本,监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。
4、原材料与劳动力成本的增长
包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力成本的增长等都有价格的推动作用。
随着原材料和劳动力成本的上涨,在一定程度上加大了房价的原始成本,这也是从根本上导致房价的上涨。
四、我国房地产宏观调控政策
由上文我们知道,房价的暴涨已经成为一个重要的民生问题.而我国也不断加大房地产调控政策的力度,促进房地产市场平稳健康发展。
时间
措施
要点
措施特征
2010.11.3
四部委全面叫停第三套住房公积金贷款
中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委于11 月3日再次发出通知,全面叫停第三套住房公积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成
以住房公积金贷款控制为主要手段,调控房地产购买行为
2010.9.29
中央出台措施巩固房地产市场调控成果
国家出台巩固楼市调控成果措施,暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
房地产调控效果巩固的一揽子措施
2010。
9.27
国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地
土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》),要求贯彻落实“国10 号文"确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场继续向好发展
以房地产用地调控为主要手段,促进房地产市场健康发展
2010.9.18
李克强:
加快公租房建设坚决抑制投机性需求
加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房
以公租房建设为主要手段,调控房地产市场供求
2010。
9。
8
京沪先行启动空置房调查空置率数据暂难出炉
北京媒体援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示,关于空置房的调查,是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队进行,试点城市包括北京、上海、广州等城市
地方启动空置房试点调查工作,规范土地使用
2010.9。
4
首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划
国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划,标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段
以土地规划为主要手段,进行房地产调控
2010.8.27
住建部等六部门试行公积金督察员制度
8月27日,住建部网站发布了《关于试行住房公积金督察员制度的意见》。
《意见》称,一些地区违反住房公积金法规和政策、挤占挪用和骗提骗贷等问题时有发生,损害了缴存职工的合法权益,必须充实监管力量,强化监管措施,加强监管工作
以规范公积金使用为主要手段,建立监管制度
2010.8。
2
国土部发1457宗闲置土地黑名单
国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查.其中80%的闲置土地可能被收回
闲置土地清查
2010.7.12
银监会:
严格执行差别化房贷政策不能动摇
针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道,银监会有关负责人表示,差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化,商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策
严格执行差别化房贷
2010.6。
12
住建部等七部门发文加快发展公租房
由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12 日正式对外发布,旨在解决我国城市中等偏低收入家庭住房困难
以公租房建设为主要手段,调控房地产市场供求
2010.6。
4
三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定
房贷调控
2010.5。
22
广州出台国十条楼市新政细则未停止三套房贷
广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施,如严格限制各种名目的炒房和投机性购房,坚决抑制不合理住房需求;对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查; 明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等
房贷调控
2010。
5。
22
重庆楼市新政出台未对第三套房停贷
重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等,没有对三套房停贷作出限制,同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助,有保有压的调控措施
重庆实施有保有压的调控政策
2010.5。
6
深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款
5月6日,深圳出台“新国十条”执行细则,规定商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款
房贷调控
2010。
4.30
北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房
同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。
暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款
购房限制
2010.4.14
国务院常务会议明确指出遏制房价上涨、实行差别化住房信贷政策的意见
2010年4月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会议指出,坚决遏制住房价格过快上涨,实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。
国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策
国务院会议讨论, 实行差别化住房信贷政策
2010。
4.2
对已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策
2010年4月2日,财政部下发通知:
对两个或两个以上个人共同购买90 平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策
调整税收优惠政策
表1-12010年我国房地产调控政策一览表
从上表我们可以看出,2010年,我国的房地产调控政策力度相当大,可谓是我国房地产调控政策最严厉的一年。
然而,2011年,政府并未放松房地产的调控。
2011年1月26日,国务院发布了房产国八条为巩固和扩大调控成果,进一步做好房地产市场调控工作,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,做到:
一、进一步落实地方政府责任;二、加大保障性安居工程建设力度;三、调整完善相关税收政策,加强税收征管;四、强化差别化住房信贷政策;五、严格住房用地供应管理;六、合理引导住房需求;七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;八、坚持和强化舆论引导。
国八条不仅强调了地方政府责任和建设保障性安居工程,并且在税收房贷上加大力度调整。
其中包括,调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1。
1倍。
另外,要求从严制定和执行住房限购措施.
这是迄今为止我国出台的最为严厉的房地产调控,也正是在这样严厉的调控措施下,今年年初随着地方限购令和房价调控目标的加速出台,各地楼市2月普遍遇冷,尤其是开发商的推盘意愿大大降低。
搜房网数据监控中心监控的全国72个大中城市,2月仅239个商品房项目开盘,比1月减少了553个,环比下降70%。
上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙、常州、合肥等城市的2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上,成都开盘项目数减少最多,较1月减少50个,环比下降81.97%.石家庄、郑州、太原等15个城市2月甚至出现零开盘。
五、我国房地产调控政策存在的不足之处
严厉的调控政策虽然有利于抑制房价的过度上涨,缓和房价带来的民生问题,但是如此严厉的调控政策同样也存在不足之处。
1、国十条、国八条等房地产调控政策只是政策基调,并非具体的实施政策。
国十条的楼市调控政策,只是给各地政府出台相应楼市政策定下来的一个基调,地方政府如何给楼市谱曲,才是这次楼市调控成功与否的关键所在。
在政府调控和反政府调控的较量中,反政府力量看起来更强大,这部分力量除了开发商外更主要的利益集团,主要是包括来自政府方面和官员阶层,直接操控房地产开发和土地倒卖的情况比较严重.正是这种国家搭台,地方唱戏的楼市调控政策,虽然各地根据不同的情况,可以灵活出台相应的楼市政策,但是正是这种灵活性给整个楼市调控制造了隐患与漏洞。
2、中央财政和地方财政的分税制让一些地方政府失去了维持生存的正常营养。
这些地方政府就把生存的手伸向了土地拍卖和房地产上,地方政府靠土地财政生存在历史上和世界上都是独一无二的。
地方政府离开房地产就要破产,官员没有房地产业绩就一无是处.房地产已经成为官员升迁和积累个人资产的主要途径。
3、过多过频繁的调控政策造成政策的冲突抵消。
中央调控太频繁和调控政策太多造成调控政策冲突抵消,房地产是个重要的行业,政策调控有时滞也有惯性,不可能招之即来。
另外调控反复的情况也严重,比如去年的时候楼市初步回归理性,虽然经济危机的威胁存在,但是这正是结构调整的好时机,如果适时地采取降低房价,扩大交易量的措施,今天的楼市就健康得多了,也就能带动相关产业的发展了.
4、房控政策出台可能把过热过高的房价,引到一些二、三线城市,制造出更多的高房价的城市来。
目前我国很多二、三线城市的房价依旧很高,泡沫也是很大,投机也很大,二、三线城市居民依旧买不起。
因此,二、三线城市在楼市政策调控政策出台之后,很可能出现了房价不跌反涨的市场现象。
如果我们的不警惕二、三线城市楼市政策的宽松性,监管一线城市退出的炒房资金,二、三线城市对自己城市房价的定位不对,那么很有可能二、三线城市成为楼市调控后的高房价重灾区。
六、对我国政府调控房地产政策的意见及建议
1、实施稳健的货币政策
近些年来我国M2增速一直保持在高位水平,货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患,也不利于社会稳定。
所以,从经济和社会多个方面考虑,货币政策应该逐步回归稳健。
今年央行已经数次上调准备金率,显示了遏制通胀的决心。
从央行货币政策调整的预期来看,货币政策正在逐步回归稳健。
货币政策回归稳健一方面可以表明控制货币供应的决心,抑制通胀预期;另一方面合理引导信贷投向,进行产业结构调整的合理引导.
2、调整中央与地方之间的事权与财权,强化对政策执行的监管力度
我国房地产调控执行不利,很大程度上是由于地方政府的政策执行不利,而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系,中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分,地方的事权多而财权少,才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。
所以,我国应该加快中央与地方之间事权与财权的调整,给予地方事权相对应的财权,这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设,也才能杜绝地方的短期行为。
此外,中央应该加强对于地方政策执行的监管力度,将政策执行程度直接作为对地方官员政绩考核的重要内容,强化对地方的问责制度,确保中央的房地产调控能够起到实际的效果。
3、完善住房调控体制
我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。
所以我国在调控房地产市场时,应该加强对于调控体制的建设,从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订,要保证调控政策的协调一致,完善调控的应急机制和长效机制。
将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化,避免政策变动频繁;同时要丰富调控的手段和方式,完善和拓宽房地产融资渠道,加强对房地产企业信贷风险监管;完善房地产税收,尽早改革房产税,通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求;完善住房保障制度,确保居民的住房权利。
同时,也要加强对住房政策的管理,避免政策混乱。
构建完善的保障房制度和有效的保障房资金来源;建立完善的准入、转让、退出机制来加强对保障房的管理,提高保障房的使用效率;健全土地出让制度,探索多种土地出让方式,努力增加土地供给.
4、完善住房制度
我国应该进一步加快住房制度建设,最终确定保障房和商品房并存、相互补充的制度,最终形成低收入者居住廉租房和经济适用房,中高收入者购买商品房的基本格局.通过相关的法律建设确保居民的住房权利,将经济适用房、廉租房等保障性住房的比例写入法律;将保障性住房建设作为中央和地方政府的主要任务,并硬化保障房建设的预算安排;探索多种有效渠道来拓宽保障房建设资金来源,通过财政资金和政策为保障房建设提供担保,明确保障房担保的部门,通过信用担保、利息补贴等方式为保障房建设和消费贷款提供信用支持;完善住房公积金使用制度,规范公积金使用管理,提高住房公积金使用效率.
参考文献:
[1]谢经荣、殷红、王玉玫:
《房地产金融》,新华书店,2008年12月第二版.
[2]《2010年中国房地产调控政策汇总》,我来房产网,2010-06—24。
[3]重庆社会科学院新闻出版研究中心:
《我国宏观调控的现实取向与总体判断——自房地产业观察》,《改革》,2010 年第11期
[4]《一线城市楼市成交量大幅下滑二线城市仍活跃》,搜房网,2010—04—29。
[5] 高挺王汉锋:
《对房地产调控的思考》,《中国国际金融有限公司投资策略报告》,2010—04-26
注释:
[1] 文章中所有数据均来自国家统计局网站。
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