培训体系培训考题.docx
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培训体系培训考题
(培训体系)培训考题
填空题
1、凡购买第套平方米以内的普通住房可执行最低的首付款比例。
2、月房产支出包括,月所有债务支出包括
;前者不能超过,后者不能超过。
3、完成后能够进行壹次法律审查;完成后能够进行二次法律审查。
4、二次法律审查主要是审查使用和填制的审查。
5、客户经理应于贷款发放后日内完成对贷款业务资料的复查和清理。
6、住房贷款业务终结后的档案需保管年,保管期从起计算。
7、置换式个人住房贷款的贷款对象限于取得房屋所有权证年内的自然人,其中二手住房房龄和贷款年限之和不超过年。
一、简答题
1、有效的首付款依据是什么?
2、什么是自雇人士?
如何对其仍款能力进行判断?
3、对个人购房贷款的审查要点包括哪些方面?
4、个人住房接力贷款的适用范围包括哪俩方面?
二、合同填写题
ABC(2005)5006
个人购房担保借款合同
合同编号:
□□□□□□□□□□□□□□□□□
贷款人(即抵押权人):
中国农业银行
借款人(即购房人):
抵押人:
1、
2、
保证人:
1、
2、
根据国家有关法律法规,当事人各方经协商壹致,订立本合同。
借款
第壹条借款金额
贷款人根据借款人的申请,同意向借款人发放购房借款,借款金额为人民币(大写),(小写)。
借款实际发放额以借款凭证为准。
第二条借款用途
1、本合同项下的借款用于借款人购买位于
的房屋。
上述房屋建筑面积为平方米,套内建筑面积为平方米。
2、借款人的购房合同编号为;所购房屋所有权证编号为;国有土地使用权证编号为。
第三条借款期限
借款期限自年月日起至年月日止,共计
个月。
实际放款日和到期日以借款凭证为准。
第四条借款利率
1、本合同项下借款利率,于中国人民银行公布的人民币贷款基准利率%的基础上(上/下)浮%,执行年利率为%。
借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整,自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例确定合同的借款执行利率。
借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整,按照以下第______种方式调整利率:
(1)自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起,贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率,不另行通知借款人、保证人或抵押人。
(2)利率调整以(大写)个月为壹个周期。
自中国人民银行人民币贷款基准利率调整的下壹个周期首月的借款对应日起,贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和上述计算方式确定新的借款执行利率,不另行通知借款人、保证人或抵押人。
基准利率调整日和借款发放日或该周期首月的借款对应日为同壹日的,自基准利率调整日起确定新的借款执行利率。
无借款对应日的,该月最后壹日视为借款对应日。
2、借款人未按本合同约定归仍借款的,贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起,直至本息清偿之日止,于本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之___________(大写)计收罚息。
逾期期间,如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调,自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。
3、借款人未按本合同约定用途使用借款的,贷款人有权对违约使用部分从违约使用之日起,直至本息清偿之日为止,于本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之____________(大写)计收罚息。
于此期间,如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调,自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。
4、对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。
应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)。
借款期内产生的应付未付利息,于借款期内按合同约定借款执行利率计算复利,自借款到期之日起,按逾期借款利率计算复利;逾期借款的应付未付利息,按逾期借款利率计算复利。
第五条下列条件未满足的,贷款人有权不发放本合同项下的借款:
1、借款人根据贷款人要求提供有关文件、资料、凭证且办妥关联手续。
2、购房首期款及和本合同有关的应付费用均已付清。
3、本合同项下借款有抵押担保的,有关登记及/或保险等手续已按贷款人要求办妥且该担保、保险持续有效。
4、借款人、保证人和抵押人未发生足以影响借款安全的重大不利事件。
第六条划款方式
借款人于贷款人处开立结算账户,户名,账号,开户行,卡号。
本合同约定采用以下第种方式划款:
1、借款人于此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后,再将全部借款划入售房人的账户(开户行;账号),以支付借款人于购房合同项下的款项。
2、借款人于此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人
的账户(开户行;账号),以支付借款人于购房合同项下的款项。
第七条仍款
1、本合同项下借款采用分期仍款的方式归仍本息。
借款人以每壹个月为壹个仍款周期,共期。
自借款发放后,每月的(20日/借款对应日)为仍款日。
没有借款对应日的,以每月的最后壹日为仍款日。
借款人和贷款人商定采用(仍款法全称)规定的方式归仍借款本息:
(1)等额本息仍款法:
借款本金×月利率×(1+月利率)借款月数
每月仍款金额=————————————————————————————
(1+月利率)借款月数-1
(2)等本递减仍款法:
借款本金
每月仍款金额=————————+(借款本金-累计已仍本金额)×月利率
借款月数
(3)其他仍款方式:
。
2、借款人采用等额本息仍款法的,借款人每期(月)应仍本息金额为人民币(大写),(小写)。
借款人采用等本递减仍款法的,借款人每期(月)应仍本金金额为人民币(大写),(小写),利息逐月仍清。
采用其他仍款方式的,借款人每期应仍款金额以贷款人出具的仍款计划表为准。
3、借款人保证每个仍款日前于本合同第六条约定的借款人结算账户中存入足额的款项,以偿仍当期本息,贷款人可直接从该账户中划收借款本息。
该账户内资金不足以清偿当期借款本息时,贷款人有权决定是否划收。
贷款人不划收的,该期全部借款本金作逾期处理;贷款人划收的,不足部分作逾期处理。
4、如借款人因存折(或银行卡)遗失或其他原因需要将本合同第六条约定的仍款账户变更为于贷款人处开立的其他账户,借款人应于下壹个仍款日前将变更原因和变更后的账户书面通知贷款人,贷款人自收到通知之日起可从新的仍款账户划收本合同项下的借款本息。
第八条提前仍款
1、借款人提前仍款的,须提前三十日向贷款人提出书面申请。
于借款人承诺按本条第2项约定支付违约金、遵守贷款人关于提前仍款规定的前提下,贷款人可同意提前仍款。
2、借款人于借款实际发放之日起个月内提前仍款的,应按提前偿仍本金的百分之(大写)向贷款人支付违约金。
3、提前仍款,应先偿仍逾期及当期借款本息,再偿仍其他款项;仍款时执行年利率不变,已计收的借款利息不作调整。
4、借款人提前偿仍部分借款的,提前仍款本金应为壹万元的整数倍,且重新计算剩余借款的每期仍款额和仍款期限。
第九条借款期限变更
借款人要求调整借款期限的,应提前三十日向贷款人提出书面申请,经贷款人同意且征得保证人、抵押人同意后,签订期限变更协议,且办理关联的保险、担保等变更手续。
第十条债权债务转让
贷款人无需征得借款人、保证人和抵押人同意,即可将贷款人于本合同项下的权益转让给第三人。
借款人要求将本合同项下的债务转让给第三人的,应提前三十日向贷款人提出书面申请,经贷款人同意且征得保证人、抵押人同意后,按贷款人要求办理关联手续。
第十壹条借款人声明和保证
1、借款人向贷款人提供的所有文件、资料和凭证均真实、完整、有效。
2、未隐瞒涉及的未结诉讼或仲裁、承担的债务和担保及其他可能影响借款人财务情况和偿债能力的事项。
3、按本合同约定使用借款、归仍借款本息和支付有关费用。
4、未按本合同约定归仍或支付借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费以及其他实现债权的费用时,贷款人可直接从借款人的任何账户中划收。
借款人账户中的款项不足以偿仍本合同项下应付款项的,贷款人有权决定款项偿仍本金、利息、罚息、复利和费用的顺序。
5、当抵押物价值减少、保证人财务情况恶化或因其他原因导致担保能力明显减弱或丧失时,提供经贷款人认可的其他担保。
6、接受贷款人的检查和监督。
7、当发生下列事件时,借款人应于事件始发五日内书面告知贷款人:
(1)借款人改变住所、通信地址、工作单位等联系方式。
(2)借款人和售房人之间的房屋买卖合同可能被确认无效、被解除、被撤销或事实上已经被确认无效、被解除、被撤销。
(3)借款人发生债权债务纠纷而引起诉讼、仲裁。
(4)出现其他不利于贷款人债权实现的事项。
第十二条本合同签订后至借款发放前,若借款人和售房人就所购房屋的权属、质量等问题发生纠纷,或出现可能导致借款人仍款能力恶化的事项,贷款人有权决定是否终止本合同。
担保
第十三条保证担保
1、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。
本合同项下有多个保证人的,各保证人共同对债权人承担连带责任。
2、保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的壹切费用。
3、保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起俩年。
借款人和贷款人达成期限变更协议的,保证人继续承担保证责任,保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起俩年。
若发生法律、法规规定或本合同约定的事项,导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的,保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起俩年。
4、借款人以本合同项下所购房屋作抵押的,由保证人
提供阶段性保证担保。
阶段性保证人自本合同签订之日起,至借款人取得房产证书,办妥正式的抵押登记且将有关抵押文件交贷款人收执之日止,为借款人的债务承担连带保证责任。
本项约定的保证责任终止情形出现之前,阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起俩年。
借款人和贷款人达成每期债务期限变更协议的,阶段性保证人继续承担保证责任,保证期间自协议变更后的每期债务期限届满之日起俩年。
若发生法律、法规规定或本合同约定的事项,导致贷款人宣布本合同项下全部债务提前到期的,保证期间为自贷款人确定的债务提前到期之日起俩年。
除本条第3项外,本合同其他约定均适用于本项约定的保证人。
5、保证人声明和保证:
(1)保证人向贷款人提供的所有文件、资料和凭证均真实、完整、有效;
(2)保证人不按本合同约定履行保证责任时,贷款人有权直接从保证人的任何账户中划收关联款项;
(3)当发生以下事件时,保证人须于事件始发五日内书面告知贷款人:
运营出现严重困难或财务情况恶化;法定代表人、住所、通讯方式等发生变化;借款人和售房人之间的房屋买卖合同可能被确认无效、被解除、被撤销或事实上已经被确认无效、被解除、被撤销;出现其他不利于贷款人债权实现的事项。
(4)借款人提供了抵押担保的,保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任。
保证人应按本合同约定履行保证责任,且同意贷款人从保证人任何账户中直接划收关联款项。
6、保证人发生主体资格、资本结构、运营体制、运营财务情况等变化,影响担保能力的,保证人须根据贷款人要求提供新的担保,或提前履行保证责任。
第十四条抵押担保
1、抵押人自愿以下列财产(详见编号的《房地产抵押清单》)作为本合同项下债务的抵押物,上述抵押清单为本合同组成部分。
2、上述抵押物暂作价人民币(大写),其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。
3、抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的壹切费用。
4、抵押人声明和保证
(1)抵押人对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权;
(2)抵押物依法能够流通或转让;
(3)抵押物没有被查封、被扣押或重复抵押等情况;
(4)抵押人没有隐瞒抵押物项下拖欠税款、工程款等款项及抵押物出租的情况;
(5)抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意;
(6)抵押人同意于贷款人依法采取查封、拍卖、变卖、抵债等方式处置抵押房产时,无条件迁出抵押房产且自行解决本人及所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品;无法解决的,抵押人同意接受贷款人安排的临时住所或短期租赁的房屋,由此所产生的壹切费用由抵押人承担。
(7)抵押物不存于其他影响贷款人实现抵押权的情形。
5、抵押权的效力
抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孳息。
6、抵押物的占管
(1)本合同项下抵押物由抵押人占管,抵押人对抵押物负有妥善保管的义务。
贷款人有权对抵押物管理情况进行监督检查。
(2)于本合同有效期内,未经贷款人书面同意,抵押人不得对抵押物做出赠和、转让、出售、出租或其他任何可能对抵押权不利的处分。
经贷款人书面同意,抵押人转让、出租、出售抵押物所得价款,应用于提前清偿所担保的主合同项下债务。
(3)本合同有效期内,抵押物毁损、灭失或被征用的,抵押人应及时采取有效措施防止损失扩大,同时立即书面通知贷款人。
抵押人由此所获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先用于偿仍本合同项下债务。
(4)本合同有效期内,抵押物价值减少的,贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供贷款人认可的担保;抵押人拒绝恢复或者不提供担保的,贷款人有权宣布贷款提前到期,要求借款人履行债务,或提前行使抵押权。
7、抵押物的保险
(1)抵押人应根据贷款人的要求办理有关保险,贷款人为该项保险的第壹受益人。
(2)抵押人应将抵押物的保险单据原件交和贷款人保管。
(3)于本合同有效期内,抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。
如保险中断,贷款人有权代为办理保险手续,壹切费用由抵押人承担。
贷款人有权直接从抵押人的任何账户中划收上述费用。
(4)抵押物发生保险事故的,保险金应优先用于偿仍本合同项下债务。
8、抵押登记
抵押人委托贷款人(或贷款人认可的中介机构)于本合同签订后凭本合同、房地产权证及关联文件到有关登记机关申办抵押预登记(备案)或抵押登记手续,且将抵押物的抵押登记备案证明、他项权利证书及其他抵押登记权利证书的正本原件交贷款人保管。
9、抵押权的实现
(1)本合同项下债务履行期限届满,贷款人未受清偿的,贷款人有权依法以抵押物折价,或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
(2)抵押人为俩人之上的,贷款人行使抵押权时有权处置任壹或各个抵押人的抵押物。
违约责任
第十五条贷款人违约责任
于借款人、保证人和抵押人履行本合同约定义务的前提下,贷款人未按期足额向借款人发放借款,造成借款人损失的,应按违约数额和延期天数付给借款人违约金,违约金数额的计算和同期逾期借款的利息计算方式相同。
第十六条借款人、保证人、抵押人的违约责任
1、借款人未按本合同约定归仍借款或未按本合同约定用途使用借款的,贷款人有权按本合同第四条第2、3、4项的约定对借款人计收罚息和复利。
2、本合同有效期内,发生下列事项之壹的,贷款人有权停止发放借款,有权提前收回已发放借款、行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任,有权宣布借款人和贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。
(1)借款人未按本合同约定用途使用借款。
(2)借款人连续三期(含三期)未足额偿仍借款本息。
(3)借款人失踪或被宣告失踪而无财产代管人、借款人死亡或被宣告死亡而无继承人或受遗赠人。
(4)借款人的财产代管人、继承人或受遗赠人拒绝为借款人偿仍本合同项下债务。
(5)借款人、保证人和抵押人违反其于本合同项下所作的任何声明和保证。
(6)抵押人未经贷款人书面同意对抵押物做出赠和、转让、出租或其他任何对抵押权不利的处分。
(7)保证人未履行第十三条第6项的约定义务。
(8)借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的事项。
3、保证人、抵押人有下列行为之壹,给贷款人造成经济损失的,应给予全额赔偿:
(1)抵押人隐瞒抵押物存于共有、争议、被查封、被监管、被扣押、重复抵押、出租、拖欠税款或工程款等情况;
(2)未经贷款人书面同意擅自处理抵押物;
(3)其他违反本合同约定或影响贷款人实现抵押权的行为。
4、借款人不履行仍款义务或保证人、抵押人不履行担保责任,贷款人能够就违约行为对外进行公开披露。
第十七条因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的,借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
其他事项
第十八条借款人因房屋买卖合同和售房人之间发生的任何纠纷,均不影响借款人、保证人和抵押人履行其于本合同项下的承诺、保证、义务和责任。
第十九条本合同如涉及二人之上共同借款的,共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。
若借款人违约,贷款人有权要求任壹借款人承担全部债务,且可依法行使抵押权或/和要求保证人履行保证责任。
第二十条费用承担
本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估、保险、鉴定、鉴证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担。
贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何账户中划收上述费用。
第二十壹条争议的解决
本合同履行中发生争议,可由各方协商解决,也可按以下第种方式解决:
1、诉讼。
由贷款人住所地人民法院管辖。
2、仲裁。
提交(仲裁机构全称)按其仲裁规则进行仲裁。
于诉讼或仲裁期间,本合同不涉及争议的条款仍须履行。
第二十二条其他约定
1、本合同所称“期限届满”或“到期”包括贷款人依照国家法律、法规规定或本合同的约定宣布本合同项下债务提前到期的情形。
2、借款人用本合同项下所购房屋作抵押担保的,借款人为本合同项下的抵押人。
第二十三条合同的生效
本合同经各方签字或盖章之日起生效。
依法需办理抵押登记的抵押担保,自登记之日起生效。
第二十四条本合同壹式份,各方各执壹份,
份,效力相同。
第二十五条提示
贷款人已提请借款人、保证人和抵押人注意对本合同各印就条款作全面、准确的理解,且应借款人、保证人和抵押人的要求做了相应的条款说明。
签约各方对本合同含义认识壹致。
借款人(签章):
身份证件名称及号码:
住所:
邮政编码:
联系电话:
贷款人(抵押权人)(签章):
负责人或授权代理人
住所:
联系电话:
保证人(签章):
法定代表人或授权代理人:
身份证件名称及号码:
住所:
邮政编码:
联系电话:
抵押人(签章):
法定代表人或授权代理人:
身份证件名称及号码:
住所:
邮政编码:
联系电话:
签约时间:
年月日
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