住宅项目可行性研究报告.docx
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住宅项目可行性研究报告.docx
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住宅项目可行性研究报告
住宅项目可行性研究报告
一、总论,,,,,,,,,,,,
4
二、市场调研分析,,,,,,,,
8
三、项目综合定位,,,,,,,,
22
四、项目投资估算,,,,,,,,
34
五、财务分析,,,,,,,,,,
42
六、不确定性分析,,,,,,,,
43
七、风险分析与对策,,,,,,,
47
八、附表,,,,,,,,,,,,
49
1、项目建设背景
根据X市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求,
X金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司,共90.9亩。
开发建设用地及土地用途性质变更手续由X市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成,项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
(1)项目名称:
“风华盛世”
(2)建筑规模:
12-7F、2-11F、2-12F
(3)建设地点:
沿江东路(原江西第四建筑工程公司)
(4)规划用途:
居住、商业
(5)建设单位:
(6)经营类型:
房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
(7)企业性质:
其他有限责任公司
(8)资质等级:
(9)企业概况:
X金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。
公司现有员工60人,其中各类职称的技术经济管理人员30人,注册资金2000万兀,资质等级为二级。
公司资金技术实力雄厚,管理严密,能够独立承担
各类大中小型房地产项目开发与建设,自公司成立以来,先后开发的项目有:
九江市赵家花园18000
平方米旧房改造开发项目。
目前在规划和开发建设的项目有:
X市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。
公司采取新工艺、新技术,不断坚持科学管理,以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨,竭诚为社会各界服务。
(10)工程概况:
“风华盛世”项目占地90.9亩,约60600平方米,
总建筑面积109000平方米。
其中住宅104640平方米,高层住宅为13920平方米,多层住宅为
90720平方米,商铺4360平方米;容积率1.8,绿化率35%,建筑密度25%。
(11)资金来源:
本项目建设资金由X金厦房地产有限公司自筹和
银行贷款,不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为14.83%,财
务净现值(Ie=10%)万元。
财务分析结果表明,项目的社会效益和经
3、可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》;
(2)X金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》;
(3)X市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》;
(4)X同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》;
(5)原江西第四建筑工程公司地质勘测资料;
(6)X市城市规划局《X市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)中国建设银行江西分行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版);
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
(11)国家计委《投资项目可行性研究指南(试用版)》
4、可行性研究报告研究范围
根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决,其余部分由预售房款解决,现场建设条件具备。
针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和X市已有一部分收入较高的住宅消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对X市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。
财务分析结果表明,项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研,尤其是面积较大的商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型和面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
6、主要经济技术指标
“风华盛世”项目主要设计指标见表1、表2
表1:
“风华盛世”项目主要规划设计技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
60600
2
总建筑面积
平方米
109000
3
容积率
1.8
4
绿化率
%
35
5
建筑密度
%
25
6
高层户型
平方米/户
平方米/户平方米/户平方米/户
A户型85平方米(两房)
B户型125平方米(三房)
C户型135平方米(三房)
D户型140平方米(四房)
7
多层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
E户型90平方米(两房)
F户型110平方米(三房)
G户型120平方米(三房)
8
商铺面积
平方米
4360
9
总户数
户
944
10
车位数(地上)
个
300
表2:
居住区用地平衡控制指标(%)
序号
用地构成
居住区(%)
用地面积(平方米)
1
民建用地(R01)
25
15150
2
公建用地(R02)
30
18180
3
道路用地(R03)
10
6060
4
公共绿地(R04)
35
21210
5
居住区用地(R)
100
60600
市场调研分析
一、X市房地产市场运行情况分析
今年以来,在宏观经济快速发展的大背景下,在X市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下,X
市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势,各项指标大幅度增
长,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入具有X自身特点的新一轮快速增长期。
(一)2003年房地产业市场运行情况
1、房地产业与国民经济协调发展情况
2003年X市预计完成国内生产总值(GNP)的636亿元,较上年增长15.1%,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成218亿元,较上年增长55.4%。
全市预计完成房地产开发投资56亿元,较上年增长60%,占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%,较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3:
房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额(亿元)
56
同比增长(%)
60
固定资产投资额(亿元)
218
同比增长(%)
55.4
GDP(亿元)
638
同比增长(%)
15.1
房地产投资占固定资产投资比重(%)
26
房地产投资占GDP比重(%)
9
今年以来,我市经济发展速度创历史之最,主要得益于投资的拉动,而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分,一直扮演着重
要角色,全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长,占固
定资产投资的比重1/3,对经济的拉动作用日渐增大,与国民经济的发展基本同步。
房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动,加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
2、新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米,较上年增长142%,其中商品住宅250万平方米,较上年增长126%;完成商品房交易面积245.27万平方米,同比增长83.23%,其中商品住宅交易面积203.90万平方米,同比增长60.60%。
表4:
商品住宅供应量情况表
价格
供应量
所占比例
单套面积
供应量
所占比例
(元/平方米)
(万平方米)
(%)
(平方米)
(万平方米)
(%)
2000以下
31.22
12.49
95以下
50.5
20.2
2000~2500
42.68
17.07
95~120
38.75
15.5
2500~3000
72.26
28.9
120~150
75.75
30.3
3000以上
103.84
41.54
150以上
85
34
表5:
商品住宅销售情况表
价格
销售量
所占比例
单套面积
销售量
所占比例
(元/平方米)
(万平方米)
(%)
(平方米)
(万平方米)
(%)
2000以下
49.71
24.38
95以下
36.02
17.67
2000~2500
55.64
27.29
95~120
35.30
17.31
2500~3000
55.71
27.32
120~150
69.34
34.01
3000以上
42.84
21.01
150以上
63.24
31.02
表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。
从商品住宅供应情况看,单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的
70.44%,单套面积在120平方米以上的总量是64.3%;从销售情况看,单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%,单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。
3、商品房价格走势
2003年X市市区商品房的均价为2722元/平方米,较上年增长20.89%,其中商品住宅的均价为2438元/平方米,较上年增长18.18%,全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米,
第二季度2394元/平方米,第三季度2327元/平方米,第四季度2510元/平方米,价格走势基本平稳。
表6:
商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价(元/平方米)
2722
增幅(%)
20.89
商品住宅均价(元/平方米)
2438
增幅(%)
18.18
居民人均可支配收入(元)
7650
增幅(%)
9.0
居民消费价格指数
100.6
增幅(%)
0.6
2003年,我市商品房的价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还与土地拍卖,竞争激烈,建材上涨等因素有关另外,一些楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价的上升。
从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较,前者较后者高9个百分点,显示房价涨幅较大,超出大部分居民承受能力,应引
4、新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中,本市居民的为154.71万平方米,比重达76%;外地居民购买的为49.19万平方米,比重为24%。
表7:
购买对象构成情况表
商品住宅交易量
(万平方米)
按销售对象划分
按购房目的分类
203.90
本地居民154.71
所占比例76
自住173.32
所占比例85
外地居民49.19
所占比例24
置业投资30.58
所占比例15
近年来,随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快,我市
的居住环境不断改善,作为省会城市的辐射功能日益显现,吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业,外地居民购房
的比重逐年上升,由2002年的5%上升到2003年的24%。
从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年上涨,由2000年
的2%上涨到2003年的15%。
置业投资的比重的增大,一方面说明投资者看好X市的房地产市场,另一方
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