山东省物业管理条例解读版.docx

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山东省物业管理条例解读版

山东省物业管理条例

（2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）

第一章 总 则

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第二节 配套建筑与设施设备

第三节 前期物业管理与物业交付

第三章 业主大会与业主委员会

第一节 业主大会筹备组

第二节 业主大会

第三节 业主委员会

第四章 物业的使用与业主自治管理

第一节 一般规定

第二节 住宅物业的装饰装修

第三节 车库与车位的使用

第四节 业主自治管理

第五章 物业服务企业

第一节 物业服务企业

第二节 行业自律

第六章 物业服务

第一节 物业服务内容与合同

第二节 物业服务收费

第七章 物业的维护

第一节 建设单位的保修责任

第二节 专有部分的维护

第三节 共用部位及共用设施设备的维护

第四节 专业经营设施设备的维护

第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第一节 社区物业管理

第二节 旧住宅区物业管理

第九章 法律责任

第十章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

【解读】立法的目的

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

【解读】物业管理概念

第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

【解读】条例的适用范围

第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原

则。

【解读】物业管理的原则

第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物

业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

【解读】物业管理活动的主管部门

第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

【解读】街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的行政职能及社区居民委员会在物业管理中的作用。

　　第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

　　鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

　　第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

【解读】物业管理区域的划分标准与原则。

第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

　　物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。

建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

【解读】物业管理区域划分的程序、登记及明示。

第十条 物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

【解读】物业管理区域的调整原则。

第二节 配套建筑与设施设备

　　第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

【解读】物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备的建设与登记要求。

第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

【解读】物业服务用房的配置标准、权属，该条也是针对实践中将物业服务用房建在地下室等实际情况而定。

第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

　　住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

【解读】政务管理用房、社区居民委员会用房及中小学校的配建要求、权属及投资来源。

第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。

约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

【解读】会所、幼儿园的归属可以约定。

但是建设单位如约定归其所有，必须提供相应的证明文件。

第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。

约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

【解读】规划内的车库及车位的归属可以约定，但建设单位即使约定了，也必须提供相应的证明文件，再一次强调共有的车库及车位属法定共有，建设单位不得销售，也是针对有些建设单位任意处分属业主共有车位这一错误作法。

第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。

建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

　　住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

　　专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

【解读】1、率先就专业经营设施设备的投资、产权进行统一界定。

该条款是全国及各省市有关物业管理立法中的一个创新。

2、明确专业经营单位与建设单位的分工、专业经营设施设备的范围。

3、其实施需要相关配套文件的施行，要根据各地市的情况而定。

第十七条　本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。

具体办法由设区的市人民政府制定。

【解读】该条款针对条例实施前专业经营设施设备的移交。

我们呼吁社区的各市级人民政府及时制定具体办法，以便该条款能尽快得到施行，切实为老百姓解决问题。

第十八条　专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

【解读】维修养护责任由专业经营单位承担，明确了责任人，减轻了业主的负担。

而且从主管部门角度明确了其监管职责，尤其是建设单位面临的想交而交不出去的困境，相信通过该条例的实施会逐步得到解决。

第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

【解读】区域内封闭进行的设施设备的归属。

　　第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

【解读】进一步保证了建设工程规划及设计的科学、合理性。

第三节 前期物业管理与物业交付

　　第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。

【解读】该条款针对前期物业的选聘方式及招标备案。

现在我们省像济南、威海等地都已经通过招投标方式选聘前期物业企业，对于规范前期物业市场、规范物业管理行为起到了积极的作用。

而本次条例的制定正是吸取了上述地市实践中的相关做法与经验。

豪才律师事务所周长鹏主任作为济南市物业招投标专家委员会的专家参与了多次的各住宅小区物业企业的招投标工作，对此有切身的体会。

规范招投标行为，对物业企业本身也起到规范作用。

第二十二条　鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

【解读】1、该条款进一步体现了物业服务企业在房地产开发中的重要性，物业管理不但体现在物业建成后，鼓励提前介入，更可结合交付后易出现的问题，从物业管理角度提出更多合理化建议，为建设单位解决更多的实际问题。

2、第二款加强了前期物业服务企业的参与，严格了验收制度。

第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

【解读】在国务院条例的基础上，本条例增加了住宅小区配套建筑和实施设备的清单及其产权归属等资料作为备案及商品房买卖合同约定的内容。

进一步增强了对业主的保护，对建设单位进行了限制。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

【解读】在前期物业服务合同中扩大了应约定内容的范围，突出了物业买受共同利益约定的一致性。

第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

　　（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

　　（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

　　（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

　　（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

　　（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

　　（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

　　（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

　　（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

　　（十一）法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

【解读】本条款的验收条件及验收程序不但是全国首创，更是物业开发后办理交付手续的一大创新。

它不但为有序的物业管理创造了条件，更对建设及施工单位的房屋验收进行了严格的界定。

　　第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

【解读】首先，从期限上就专业经营设施设备的接收管理程序提出了要求；其次从工程进度上确定建设单位与相关专业经营单位接管在先，协助业主与专业经营单位签订合同在后，进一步落实了最终服务到户。

　　第二十六条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

【解读】本条第二款是把实践中物业服务企业代建设单位交房的习惯做法从法规上予以落实。

　　第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

【解读】本条不但确定了前期物业服务企业的交付，更重要的是提到前期物业服务企业终止时的资料及物业用房移交义务。

现在好多小区的物业公司拍拍屁股走人，小区水、电、暖无人管理，小区业主生活陷入混乱，引起社会矛盾。

因此规范前期物业服务企业的交付与移交非常有必要。

第三章业主大会与业主委员会

【解读】本章内容主要以《物权法》规定为基础，吸取了建设部规定的《业主大会规程》的相关内容。

侧重于业主权益的维护，业主自治组织的建立与规范行为。

第一节 业主大会筹备组

　　第二十八条 房屋的所有权人为业主。

　　建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

【解读】本条款在立法起草过程中是吸取《物权法》的原则，并结合实践中“成立业主大会难”的实际情况进行了突破，旨在保护业主权益。

　　第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

【解读】业主大会筹备组的组建、人员构成及公告制度。

为更好的体现业主作用发挥，并强调了业主所占比重，即业主人数不得少于筹备组二分之一。

　　第三十条 筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。

业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

【解读】本条对筹备组的职责及工作程序从时间、公告、业主异议方面提出了要求。

第二节 业主大会

　　第三十一条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

【解读】进一步落实了物权法的规定，即物业管理区域内，业主大会既可以依法成立，也可以依法不成立。

　　第三十二条　业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　（四）选聘、解聘物业服务企业;

　　（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；

　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

【解读】吸取了物权法第七十六条的规定，并根据实践中的情况进行了补充。

　　第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。

未作约定的，按照下列规定确定：

（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

　　业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

【解读】投票权的计算方式确定。

同时根据实践中的情况对建设单位的投票权进行了限制。

该条规定正是对物权法规定的延伸，我所律师在参与立法过程中有体会，实践中出现很多小区因为投票权数设定不清楚，导致相关决议归于无效。

正是基于这一考虑，在立法起草过程中才进行了这样的规定。

　　第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

【解读】本条款的公告制度、不参加投票业主的投票权计票制度正是针对实践中业主大会开会难，投票难、形成决议难的问题而设立的。

在本条件的调研过程中，很多业主、业主委员会成员反映上述问题。

相信通过本条例的实施，这一问题会逐步得到解决。

　　第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

【解读】该条款的业主代表制度，尤其是业主代表的代表制度及意见反映，正是采纳了本所提供的立法建议。

这也是本所律师就实践中的情况，从业主代表工作的严谨性及程序性，更好的方便了业主行使权益。

　　第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。

【解读】业主申请召开业主大会，业主的具体人数如何确定，需要进一步明确。

第三节 业主委员会

　　第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

　　业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）执行业主大会的决议、决定；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）业主大会赋予的其他职责。

【解读】明确业主委员会的性质，系业主大会的执行机构。

明确规定其开展活动不得违法且不得超越业主大会的授权。

　　第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。

业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

　　执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

【解读】执行委员经法定程序进入社区居民委员会任职，更好的体现了社区管理与物业管理的结合，更利于物业管理工作的开展。

　　第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（五）法律、法规规定的其他资料。

　　物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。

业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

【解读】本条例进一步明确了业主委员会大的备案资料明细，首先创设了备案证明制度及刻制印章证明制度。

为业主委员会依法管理公共维修资金、行使业主权利、维护业主利益从制度上予以保障。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

【解读】业主委员会对相关资料变更的书面告知义务。

　　第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

　　业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

【解读】1、前三款就业主委员会议事规则作出程序性规定；2、