项目可行性分析报告.docx
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项目可行性分析报告
“渝都国际明珠”项目可行性分析报告
第一章项目概况
一、项目概况:
1、项目位置:
本项目具体位于德阳旧城区堰塘坝社区,地理位置为桐花巷与牛肉巷交汇处东北角,属旧城区核心地带。
2、用地规模:
本项目总用地规模为7631㎡。
建筑总面积为59000㎡(其中地下建筑面积为11000㎡)。
建筑密度为40%,总容积率为7.0%。
3、项目现状:
⑴项目地型基本成矩形,用地南北向长约80米,东西向长约60米,场地平整无较大高低起伏。
⑵本项目为德阳市区农贸市场升级改造项目。
其建筑底部一、二层部分为现代化综合市场,三楼及三楼以上部分为商品住房。
⑶该项目交通条件完好,桐花巷、牛肉巷、署前街环绕周围交通条件十分便捷。
⑷该项目位于城中心核心地带不临主干道,其商业环境比较成熟。
⑸该项目地块内水电气等配套设施比较完善,项目开发条件比较成熟。
4、拟开发方案:
本项目拟建两幢一百米高层建筑及一幢36米小高层建筑,附带两层地下建筑。
该项目其一、二层为商业用房,其余的为商品住房。
同时小区配套设置物业管理用房、三星级旅游公厕、垃圾收集房等。
二、项目主要技术经济指标:
总用地面积
7631㎡
总建筑面积
59303.77㎡
建筑占地面积
商品住宅面积
42387.67㎡
总建筑覆盖率
45.65%
返迁住宅面积
1721.04㎡
住宅建筑覆盖率
19.99%
可销售住宅面积
40666.63㎡
绿地率
22.93%
商业用房面积
4075.53㎡
地上建筑面积
47855.39㎡
自行车库面积
966.84㎡
地下建筑面积
11448.38㎡(不计入容积率)
汽车库面积
10398.32㎡
总容积率
6.27%
物业管理用房面积
270.17㎡
住宅容积率
5.55%
公共厕所面积
104.24㎡
小区总户数
513户
设备用房
1050.06㎡
90平方米以上户数
90户
门卫
50.94㎡
90平方米以下户数
423户
第二章项目开发宏观环境分析
一、德阳市基本情况简介:
1、地理位置:
德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带,市区距成都58公里,距绵阳50公里,地理位置介于东径104.15°—104.43°,北纬31.1°—31.27°之间,是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。
全市辖6个县(市、区)土地总面积为5951.55平方公里,人口约384.5万人,德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里,人口约60万人。
2、自然环境:
⑴地形、地貌
德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带,地跨成都平原和鹿头山系列,绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境,石亭江沿西南区界注入,江河间地形开阔平坦,绵远河以东地形起伏为丘陵区。
全区地势西北高,东南低,西北海拔在460米至600米之间。
土地类型按地貌划分平原、浅丘。
⑵气候、水文
德阳市属于亚热带湿润型气候区,四季分明、气候温和、降雨充沛、无霜期长,平均风速小,冬季常有干旱,秋多绵雨。
德阳市水资源总量为82.75亿立方米,其中地表水为56.98亿立方米,地下水为25.77亿立方米,在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%,其中地表水为22.38亿立方米,地下水为7.13亿立方米。
⑶行政区域划分
德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市,现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。
二、德阳市经济发展状况简介:
2009年全市地区生产总值达780亿元,较上年增长14.4%增幅高出全国5.7个百分点,创近14年来新高。
非公有制经济快速发展,非公有制经济实现增加值398.6亿元增长18.3%,非公有制经济占全市经济的比重达51.1%。
全市财政总收入达120亿元,固定资产投资稳步增长完成全社会固定资产投资746.9亿元,比上年增长2.4倍。
消费市场繁荣实现社会消费品零售总额达245.8亿元增长22.6%。
招商引资工作成效明显实际到位资金228.8亿元增长66.3%。
居民储蓄存款稳步增长年末余额594.2亿元增长21.6%,全市第一产业增加值133.3亿元增长4.1%。
第二产业增加值439.9亿元增长18.4%。
第三产业增长206.7亿元增长12.1%。
产业结构进一步优化,三产业比例为17.1:
56.4:
26.5,居民全面小康步伐加快,按常住人口计算人均地区生产总值达21352元增长14.1%。
三、德阳市住宅区域分布分析:
从近几年德阳市住宅发展和商品房开发的趋势来看,德阳市的住宅分布主要集中在城市中心老城片区、城北片区、黄河片区、旌南片区、旌东片区等区域。
1、城市中心区:
该片区开发和旧城改造已基本完成可用于开发建设的用地很少,其用地紧张地价偏高,待开发项目主要以高层电梯住宅为主,我公司目前拟建的“渝都国际明珠”项目处于该片区。
2、城北片区:
由于临近东电生活片区,黄河路周边开发工作已接近尾声,青衣江路附近将成为开发的重点区域。
未来旌湖西岸及新火车站沿线将有大量中高档住房开发。
3、黄河片区:
原黄河东路沿线已基本开发完毕,未来将主要以青衣江东路南侧土地开发为主,未来将有大量中高档住宅供应。
4、旌南片区:
是德阳目前重点发展区域,未来的商业文化教育中心地。
现目前开发项目主要集中在旌南片区,以中高档多层及电梯住房为主。
5、旌东片区:
主要以开发区广场为中心,集中在旌湖开发区片区以高档住房为主。
四、项目开发宏观环境评价:
1、德阳市是目前四川地区经济发展较为迅速的地区之一,整体经济实力较强基础设施及交通环境日益改善,国民经济发展后劲充足,居民收入水平较高为当前房地产尤其是住宅产业的发展提供了强有力的基础保障。
2、从德阳市近几年的住宅市场来看,总体上存在着过剩与补缺并存挑战与机遇同在的局面。
一方面新开发的楼盘持续热销价格持续上涨。
但另一方面大量新开发楼盘交房后住宅长期闲置,总体空置面积不断增加。
3、价格持续走向,目前来看其购买力无法持续维系房地产市场的繁荣,未来风险较大。
4、住宅市场同时呈现出以下特征:
⑴郊区化特征:
随着城市交通环境的改善以及居民环境质量要求的日益提高,城市近郊及周边部分楼盘发展迅速。
近几年主要以黄河片区和旌南片区为主发展较为迅速,引人注目。
⑵高层化特征:
随着城区内可开发土地面积的日益减少和土地价格的不断提高,高层住宅日益增多。
近几年来,住宅市场已逐渐由多层市场向中高层市场过渡。
⑶品牌因素日益走强:
经过近十余年的开发,德阳本地的开发商越来越重视自身的品牌。
一大批具有品牌效应的优秀楼盘在消费者心中留下了深刻的印象,成为他们在购买商品房时的首选因素之一。
第三章德阳城市总体规划描述
一、大城市建设发展战略:
德阳根据城市发展情况提出了以构建山水园林城市为特色,创建国家级园林城市为目标的城市发展战略规划。
二、规划期限:
近期规划期限为2010年、中期为2015年、远期为2020年。
三、城市发展性质定位:
四川重要的大城市之一,以重大技术装备制造业为基础,电子信息、新型材料、精细化工等高新技术产业为主导的工业城市。
四、城市规划区范围的界定:
东至寿丰镇、南至八角镇、西至天元镇、北至孝感镇,规划区面积为397.64平方公里。
五、城市用地分区,发展方向及外交通:
城市用地分区为“一主一副四分区”。
一主:
绵远河以西,宝成线以东的传统中心建成区。
一副:
绵远河以东,成绵高速以西的建成区。
四分区:
东西南北构成东山寿丰休闲区,八角工业园区、天元工业园区、孝感生态园区。
第四章项目所在区域环境及开发条件分析
一、区域定义:
本项目位于德阳老城区北街牛肉巷与桐花巷交汇处东北角。
二、区域现状与规划:
目前该区域多为旧城改造时所拆迁的住宅楼及部份单位职工宿舍和近十余年所兴建的商品住宅楼为主。
该区域人口密度大、学校、医院、商品等配套用品齐备。
该地块西领华山路、东领北街、北有署前街、南有西街、通行能力强,属于较成熟的传统住宅区。
三、地块开发条件:
以项目所处的地理位置、周边环境情况来看,本项目无疑已具备相关的开发条件。
四、该地块建设高层住宅的优劣势分析:
1、优势:
⑴打造适用型住宅加综合性服务商业的开发理念,为城市中心区建设增加一个亮点。
⑵该项目地段成熟,住宅、商业人气旺盛。
⑶该项目地界位置优越属于城市中心地带,项目开发价值较大。
⑷在产品设计上突出了户型精巧、实用,开创了中小户型设计新标杆。
⑸在商业设计中重点考虑了商业的使用功能,在层高、给排水、烟道、外立面等方面进行了深入的研究,更有利于商业的经营功能,提高了商业的价值。
⑹在产品设计中更加注重质量和细节为客户着想,提高品质和价值。
2、劣势:
⑴该项目需进行大规模拆迁及安置,拆迁工作的进度和成本可能对项目建设进度和开发成效造成一定的影响。
⑵项目建设密度和容积率较大,净地面积较小,对项目档次的提高造成一定的困难。
⑶地震所产生的恐慌短时间内无法完全消除,对整个房地产市场的冲击较大。
⑷本市居民对高层电梯公寓的认识和接受还需要一个过程,尤其是地震过后对高层建筑的影响更多一些。
⑸拆迁安置的成本较高开发成本压力大,可能对开发建设造成影响。
第五章市场需求和供给分析
一、市场供给分析:
1、住宅市场供给分析:
从目前德阳市房地产市场的情况来看,德阳市2010年的住宅开发总量将超过2009年的16万平方米。
2011年还将有不少的开发项目逐步推出,所以从开发项目和开发量来看,其商品住宅的供给量已远远超出自住性住宅的市场需求。
2、商业市场供给分析:
目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带,商业项目的开发规模也相对较大,销售价格也较高。
目前的社区商业较多,基本上每个开发项目都设计了商业(临街)用房。
电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。
二、德阳市房地产市场需求分析:
1、需求范围分析:
德阳市地处成都、绵阳之间,处于成绵经济核心地带,经济发展比较迅速,城市环境比较适合居住,市场需求包括周边几个市县。
2、需求人口分析:
主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主。
3、需求数量分析:
根据德阳市政府制定的城市人口规划,到2010年城市人口达到100万人,即每年需新增城市人口3-4万人左右,再加上现有城市人口换房需求,每年的刚性需求总量大约为100万-150万平方米(约10000-15000套住宅)。
但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求,又因为德阳目前的住宅销售价格逐渐走高,商品房销售压力凸显。
4、需求价格分析:
从目前德阳市已经在售项目可以看出,德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大,价格幅度基本在3300-4000元/左右,由于政府宏观政策调控力度越来越大,老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小,更多选择持币待购,以期政府能将房价调控下来。
从今年起,国家又对房地产市场进行重点调控,出台了大量的房产政策,诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等,从全国到地方,房地产市场急剧萎缩,销售进入停滞状态,虽然目前价格并未被大降,但不排除未来大幅降价的可能,这将对项目的开发产生重大的影响,也将影响项目的价格政策。
三、市场特征分析:
1、在所有的购房者中,45岁以下的中青年人占的比重较大。
2、根据高档楼盘来说,购房者的受教育成都普遍提高、对居住文化有自己的见解,比较注重文化气氛的营造。
3、在所有的购房者中,城区人口占的比重较大,在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征。
4、从目前德阳市住宅消费市场来看,自主和投资性需求各占一个比例,但因房价高位运行,以投资为目的的购房客户占比重已越来越小,故在进行产品设计时,应尽可能地考虑自住性购买需求。
5、企业管理人员、国家公务员、大型企业员工等购房比例较多。
6、城区内客户大多数在城区有一套住宅,属于二次置业,也有考虑第一居所和部分投资需求,主要考虑楼盘的区位、品质,开发商及物业升值空间。
7、外地客户大部分属于第一次置业,周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空间,对物业的性价比要求偏高,对社区环境认同度一般。
第六章地震对德阳房地产市场的影响
地震对德阳房价的影响将是震撼性的
首先,是非常持久的心理影响,这将不仅会抑制人们的购房需求,还会在短期内把存量住房推向市场,从而使房价步入下跌轨道。
这次地震所造成的影响,并不仅限于北川农村地区,它波及四川、甘肃、陕西、重庆等16个省(区、市),417个县,灾区总面积44万平方公里,受灾人口4561万人。
这意味着什么?
意味着中西部16个省(区、市)的许多消费者,将不得不重视现有住房的抗震等安全性能。
地震摧毁房屋导致的大量财产的毁灭,将给购房者尤其是投资和投机性购房者带来的巨大的心理压力。
今后在买房的时候,他们首先就要考虑防震问题,将对住房质量提出更高的要求。
这意味着,现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房,将被迅速释放出来,导致市场中住房供应量的突然放大,从而对房价构成强大压力。
由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震,不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准,要么在建设过程中因偷工减料等行为,影响到了抗震性能。
在近年来对房地产的投诉中,质量投诉始终是名列第一位的,其中“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。
这源于制度缺陷,根据我国现有规定,新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度,开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付,出现质量问题在所难免。
也正因为这一点,消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感,这种不信任感将随着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解。
而在此之前,不信任感遇不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响。
其次,是对购房理念的颠覆。
人们的购房主要有三种:
一是自住,二是投资,即买房出租,三是投机,即低价买高价卖赚取差价。
这次地震发生后,三种买房需求都受到了打击。
地震发生后,几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险,按照正常程序银行有权追回贷款。
其理由是:
借款人在向银行申请贷款时,除了与银行签订借款合同外,还要签订房屋抵押合同,这两份合同属于主从关系,虽然因为地震导致房屋标的物灭失,从而导致房屋抵押合同终止,但不影响借款合同的有效性,借款人仍要承担还款责任。
这意味着,一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌,承受损失既不是银行,也不是开发商,而是购房者自己,并且即使在房屋倒塌,不动产消失的情况下,贷款还必须继续偿还。
随着央行表示,将考虑民众的具体情况,采取妥善的办法解决这一问题。
但是此时给购房人带来的震撼是显而易见的,过去那些热衷于买房的人开始考虑租房。
在我国,目前租房是非常划算的,因为房价很高,而租金却很低,房屋的租售比例小。
所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
根据国际惯例,如果租售比低于1:
300,意味着房产投资价值小,房产泡沫已经显现;如果高于1:
200,表明这一区房产投资潜力相对较大,投资价值较大,而在我国,深圳、广州等地的租售比,甚至达到1:
1000.等到房屋报废时也收不回成本。
房屋投资价值本来就丧失,地震进一步加剧了投资价值的丧失。
至于投机价值就更不用说了,现在的存量住房要卖出去就已经困难,房价的上涨预期正被下跌所取代,房价的下跌是必然的,只是强度的区别而已。
第三,是地震把房价与土地的剥离。
我国的房价经历了一个接近10年的上涨周期,在此过程中,人们普遍认为,房价会逐渐升值的,这一理念深入人心,以至于出现了“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”这种极端的逻辑。
人们之所以产生这种看法,是因为我国房地产市场,把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起,认定房屋在升值。
实际上,房价的上涨不是房屋升值的结果,而是土地升值的结果。
房屋每年都是要折旧的,尤其是对于土地使用权只有70年的住宅而言,更是如此。
但是,地震把两者剥离了。
当那些按揭购房的人失去房屋时,他们面临着银行继续追债的问题,退一步说,即使国家考虑到灾区的实际情况,让按揭购房者晚几年还债,他们也无法在原址上继续建房。
道理很简单,随着房屋的倒塌,由于欠债,他对土地的使用权也丧失了,将被银行收回。
银行只有这样,才能挽回部分损失,因此银行不可能在土地使用权方面做出更大的让步。
这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识,房屋作为最佳保值手段的地位将受到动摇。
另外,公共住宅投入对房地产市场的取代,也将在一定程度上影响房价——主要是针对受灾地区而言。
受灾地区房屋倒塌,一些城镇被夷为平地,这需要政府投入大量的财政资金,帮助灾区重建家园,而这一过程是公共财政投入而非市场化的投入,在相当长的一个时期内,灾区没有发展市场化商品房的能力。
这也会对房价产生抑制作用,因为推动房价上涨的市场化因素被公共财政的力量所取代,保障性住房占据了主导,压缩了商品房发展的空间。
无论是新加坡还是我国香港地区的发展经验都告诉我们,在保障性住房占据较大比例的时候,房价可能步入下跌轨道。
第七章项目开发定位
一、产品定位:
复合型城市街区精品楼盘
本项目所处地理位置优越,且项目规模较大,各项配套设施也较为齐备,商业气氛较为成熟,属居家及投资的绝好楼盘,故本项目定位为复合型城市街区精品楼盘。
二、市场定位:
主市场(目标市场):
德阳市区内政府和企事业单位人员及城区内部分中高收入者、二次置业者。
副市场(辅助市场):
城市其它区域和周边市县的购房者、投资者。
三、具体销售对象定位:
中老年家庭、80后的刚性需求者、公务员、企业管理人员、经营人员、工薪阶层、企事业单位职工及个体经营户等。
四、形象定位:
城市中心区复合型城市街区精品楼盘。
五、产品设计定位:
1、建筑外立面风格:
概念主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活。
主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来体现。
2、建筑内装饰:
为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间,交屋标准为清水房,重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位,防止客户二次装修对建筑产生破坏。
3、户型定位:
由于本项目规模较大,户数较多,所以在设计时特别注意不要简单的重复,充分挖掘各户型的特点,使每一个户型尽量有变化,力求达到各具特色和独有的卖点,以达到吸引客户的目的。
4、项目其它特点:
⑴在建造现场销售部时应充分考虑楼盘概念,充分利用项目区位优势,体现楼盘品质、特征。
⑵将项目外观色彩和建筑风格同小区景观有机结合起来,达到天、地、景、房、人的完美统一境界。
⑶在项目开盘时先将部分区内净化,景观先做出来。
尤其是接待中心的景观,体现楼盘概念。
⑷在小区内的景观净化设计重点体现生态精品楼盘的概念。
⑸充分利用区位优势提升综合利用效率,在屋高、平面规划、外立面等方面提升项目的商业价值。
六、商品房定价策略:
第八章项目开发投资分析与财务评价
一、项目总开发成本及收入测算:
1、项目基本情况及工程进度结算:
⑴项目基本情况见附表1.
⑵建安造价确认本项目高层住宅平均确定为1700元∕㎡(不包括电梯),地下车库的建安费用预计为1800元∕㎡。
⑶整个项目的开发周期约为3年时间,其中前期规划时间为1年,项目建设周期约为2年。
2、项目总投资与成本结算:
⑴土地成本:
因该项目为改造项目,其土地成本均由补偿款组成。
A1:
序号
项目
单位
数量
单价
金额(元)
备注
1
实物补偿
㎡∕人
143
16,501,351.10
2
搬迁补助费
元∕户
143
4,921,922.00
3
办证补助费
24,934.30
4
安置过渡费
24
214,120.00
5
货币补偿
38,960,000.00
代替长城公司还款
6
交易契税
274,188.25
7
土地过户转让印花税
3,427.40
8
配电箱转移
175,000.00
9
合计
61,074,943.05
B2:
序号
项目
单位
数量
单价
金额(元)
备注
1
实物补偿
㎡∕人
5㎡∕24户
4,500.00
540,000.00
2
搬迁补助费
元∕户
3
办证补助费
4
安置过渡费
238,300.00
5
货币补偿
6
交易契税
7
土地过户转让印花税
8
合计
778,300.00
⑵建安工程费用:
序号
项目
单位
数量
单价
金额(元)
备注
1
商品住宅面积
元∕㎡
40666.63㎡
1700.00
69,133,271.00
2
返迁住宅面积
元∕㎡
1721.04㎡
1500.00
2,581,560.00
3
商业用房面积
元∕㎡
4075.53㎡
1700.00
6,928,401.00
4
地下室面积
元∕㎡
11448.38㎡
2000.00
22,896,760.00
5
物业管理用房面积
元∕㎡
270.17㎡
1700.00
459,289.00
6
公共厕所面积
元∕㎡
104.24㎡
1800.00
187,632.00
7
门卫
元∕㎡
50.94㎡
1700.00
86592.00
8
电梯
元∕台
8台
380,000.00
3,040,000.00
合计
105,313,511.00
⑶前期工程费用:
序号
项目
单位
数量
单价
金额
备注
1
设计费
元∕㎡
59303.77㎡
30.00
1779113.10
2
地勘费
次
1
200,000.00
200,000.00
3
市调、可行性研究费等
次
1
100,000.00
100,000.00
合计
2,079,113.10
⑷报建手续费用:
序号
项目
单位
数量
单价
金额
备注
1
城建配套费
元∕㎡
46134.35
65.00
2998732.75
2
异地人防费
元∕㎡
59303.77
10.50
622689.59
3
消防管理费
元∕㎡
59303.77
3.00
177911.31
4
招投标费
元∕㎡
105313517.00
0.30%
315940.55
5
工程监理费
元∕㎡
1%
1053135.17
6
图纸审查费
元∕㎡
59303.77
1.5
88955.65
7
噪声污染费
元∕㎡
59303.77
5.00
29
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