某地区基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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某地区基础设施建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称:
********南区基础设施建设项目
(二)项目业主:
********市********建设开发有限公司
(三)项目地址:
********市北碚区蔡家岗镇、童家溪镇
(四)项目性质:
新建
(五)项目建设目标、内容及规模
项目建设目标:
通过基础设施建设,完成对********南区范围内的土地整治,便于挂牌出让。
项目建设内容:
蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程;蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程;蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程;以及********南区范围内的土地平整。
项目建设规模:
蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里;蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里;蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里;园区支路6.5公里。
********南区范围内的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。
(六)项目总投资及资金筹措
1、项目总投资31000万元,其中:
工程费用25750万元,工程建设及其他费用2387万元,基本预备费2251万元,建设期利息612万元。
2、资金筹措方式:
业主自筹资金11000万元,占总投资的35.48%;银行贷款20000万元,占总投资的64.52%。
(七)建设周期:
两年,2009年7月至2011年6月。
二、业主简介
********市********管理委员会,成立时间为2004年。
其性质为北碚区委、区府下设的处级事业单位。
********市********建设开发有限公司为********市********管理委员会的下属公司,其性质为国有独资公司,主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。
是北碚区政府按现代企业体制建立的一个投融资平台。
********市********建设开发有限公司下设办公室、财务处、征地拆迁处、建设管理处、招商服务处、工程处等职能部门。
现有员工35人,其中中级以上技术经济职称占员工总数的40%。
,是一个精良干练的经营团队。
三、研究内容与目的
(一)研究内容
1、研究地区经济发展趋势。
2、研究项目区功能定位。
3、研究项目区土地市场需求。
4、根据地貌条件及土地整治要求,提出基础设施建设方案、建设规模和技术标准。
5、根据建设条件,提出工程实施方案和建设工期安排。
6、根据主要工程数量,估算工程投资。
7、进行经济、财务分析,研究本投资项目的经济合理性,判别建设项目的可行性。
(二)研究目的
通过以上研究,对本项目的建设必要性、可行性、方案合理性、经济可行性、技术可靠性提出综合性的论证报告,供有关决策部门作为开展下一阶段工作的依据,同时也可为银行贷款提供参考。
四、编制依据
(一)《********市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》;
(二)国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)、《国家项目可行性研究指南》;
(三)********市总体规划图(********市规划设计院2005);
(四)********市********分区规划(********市规划设计院2005);
(五)********市********地形图1:
500(********市勘测设计院);
(六)********市人民政府关于北碚区********若干宗规划建设用地的批复;
(七)********市人民政府关于认真做好2007年市级重点项目和重大前期项目有关工作的通知;
(八)北碚区人民政府关于印发《北碚区一团二园三城管委会财务管理实施细则(暂行)》的通知;
(九)业主提供的相关基础资料。
五、简要结论
(一)工程建设符合********市城市总体发展规划,有利于推动********市的城镇化建设进程,是********市推行城乡统筹实验区的有力举措,是北碚区社会经济发展的内在要求,有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值,项目建设是必要的。
(二)项目区的地理条件优越,建设运营的资源条件能满足要求,工程技术方案可行;经整治后的土地挂牌出让不成问题;项目建设总投资31000万元,造价合理。
(三)财务分析表明:
财务内部收益率22.21%,财务净现值7348万元,投资回收期3.03年(含一年建设期)。
经济效益良好,
(四)社会影响分析表明:
可提高地方财政收入,可提高当地居民的经济收入,可提供就业,社会效益显著。
六、技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
建设规模
亩
3000
扣除道路管网绿化后
2
项目总投资
万元
31000
(1)
静态投资
万元
30388
(2)
建设期利息
万元
612
3
收入来源
(1)
土地增值收入
万元
40590
计算期内合计
(2)
前期上缴税费返还
万元
14100
4
总成本
万元
33717
计算期内合计
5
利润总额
万元
17966
计算期内合计
6
财务内部收益率
%
22.21
7
资本金内部收益率
%
20.53
8
投资回收期
年
3.03
9
财务净现值
万元
7348
ic=10%
10
借款偿还期
年
2
等额还本付息
11
投资利润率
%
11.58
12
盈亏平衡点
(1)
保本土地出让率
%
65.19
可出让土地
(2)
保本土地出让数量
亩
1961.7
可出让土地
第二章项目背景
一、********概述
********幅员面积75平方公里,规划建设面积48平方公里,规划人口45万。
是《********市城市总体规划》确定的都市发达圈的十一个外围组团之一,其地理位置位于北碚区东南。
距********市中心区35公里,东接江北国际机场,南连北部新区,西靠中梁山,北望北碚,是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。
********作为********市城市北部组团之一、北碚区行政副中心,担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。
二、********发展优势
独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源,为********的开发建设提供了良好的支撑。
具体说,********的优势主要体现在以下几个方面:
(一)区位优势
********位于********市主城区北部,北碚区的东南部,处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。
东临嘉陵江,与渝北区悦来镇隔江相望。
距北碚城区16公里,跨********市中心35公里。
均在30分钟车程以内。
(二)环境优势
********的自然条件十分优越,属于亚热带湿润季风气候,冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨,热量丰富,雨量充沛,冰雪极少,年平均气温18.3度,年降水量1105.4毫米。
********前临嘉陵江流域,有大约30公里长的江岸线;西靠中梁山脉,大约有20公里长的绿色走廊;中部地势平坦、开阔,海拔高度大多在200—300米之间,********地质结构好,无重大滑坡等地质灾害发生,是********市主城区向北拓展的最佳用地空间。
(三)交通优势
********的交通十分便捷,初步形成了快捷的立体交通网络。
水运:
嘉陵江贯穿南北,蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区,3000吨级的轮船可直达港口;距离********最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。
铁路运输:
遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西,距离********最大的货运站********东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。
公路:
渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团,国道212从组团经过。
航空:
通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。
轨道运输:
轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。
(四)土地资源优势
********地域宽阔,幅员面积75平方公里。
工程地质条件稳定,无地质灾害隐患。
目前处于规模建设初期,土地成本较低,土地性价比高,是********主城北扩中难得的一块宝地,极适于项目规划和开发。
三、********功能定位
据《********市都市区城市总体规划》(2004-2020),********是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为主的拓展区,是举办国家级和世界级的博览会,体育赛事等的备选用地之一。
北碚区政府根据“********市********总体规划”,将组团的具体定位为:
组团所在北部片区为********城市近期重点拓展区域,主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能,聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业,建设良好的城市人居环境,塑造新********的城市风貌。
其发展方向为“三高”,即高品质的居住和都市休闲区;高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区;高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区,使之成为********市最高档休闲商务新城区和********北部经济高地。
由此可知,组团功能定位以居住为主,预留国家级或世界级体育赛事的发展用地,产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。
可以预见,在不久的将来,********将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。
四、********发展基础
目前,********控制性详细规划的三大分区规划已基本完成,各项城市建设规划及基础设计正在实旋中。
消防、人防、绿化系统、水资源利用规划、市政公用设施(公厕、汽车场、垃圾站等)和社会公共服务设施布点等各专业规划同时进行,组团范围内的测绘与地质灾害评估也已经完成,上述基础工作的稳妥进行为组团的开发建设奠定了坚实基础。
在北碚区政府的牵头下,专门成立了********市********建设开发有限作为组团建设的代理业主。
主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。
同时也是一个按现代企业体制建立的投融资平台。
第三章项目建设的必要性
一、是********市规划建设的需要
********市规划局公布了《********市2020—都市区城市总体规划(2004—2020)纲要》。
该总体规划纲要,将********定位在“五大”片区的第二个片区——即北部片区。
北部片区是嘉陵江以北,中梁山和铜锣山之间(含********)的区域,是城市近期的重点拓展区域,是以中央商务区、北部新区、集装箱港口,铁路客运中心、航空枢纽,大型博览设施和体育设施等为标志,主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能。
同时,对********的发展建设定位为:
“以居住、大型公共设施用地和以仪器、仪表、机械制造为主的拓展区,举办国家级和世界级的博览会、体育赛事备选用地”等项目。
本项目的建设,将有力推进********市规划建设的步伐。
二、是北碚区经济建设发展的需要
产业是一座城市赖以发展的基础,********通过本项目的基础设施建设,将引进和打造一系列产业:
一是现代服务业。
组团将在北部建立大型体育场馆,使其成为我市举行大型体育赛事的首选之地,从而填补我市无法举行大型体育赛事的空白。
同时,在这一区域部署会展中心、高档酒店、餐饮,使其同时成为举办各种国际会议、展览交易会的首选之地。
二是都市休闲旅游业。
在西南靠江地区,********将建立高尔夫、休闲度假、现代游乐园、游艇俱乐部等设施机构,发展高尚都市休闲旅游业。
三是新型工业。
在********西部,沿中梁山东麓部署总面积达12.7平方公里的工业园区,既立足北碚本地产业优势,又与主城北部片区进行产业互补,重点发展仪器仪表、汽车电子及机电一体化等产业,发展一批具有带动性、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业,形成产业群。
四是房地产业。
重点在东部沿江地区,建设高品质住宅区。
五是物流产业。
主要依托渝合、外环、212国道及遂渝铁路、嘉陵江黄金水道汇聚的交通优势和北部新区的产业优势,大力发展现代物流业,打造********重要的物资集散地。
三、是********招商引资的需要
完善的基础设施建设,是招商引资的的重要前提和保障。
由于********明显的区位优势和合理的功能定位,国内外知名大公司、大财团纷纷将目光瞄准********,部分项目投资洽谈正在积极进行中,本项目的实施将有利于投资项目的顺利落户。
第四章需求预测和拟建规模
一、需求预测
因为********制定的“三高”标准,并严格按照这一标准一以贯之地执行,海内外大批实力雄厚的企业纷纷看好该组团。
在组团西南部,云南红塔集团投资10亿元建起了顶级的红塔高尔夫球场,********工业企业50强华立集团投资的中安·翡翠湖、新加坡华新国际投资8亿元的水天花园、大庆石油公司投资的香溪美林已完成一、二期建设。
在组团西部的工业园区,力帆集团总部已签约入驻,将建设力帆微车园。
在组团东部,世界500强荷兰壳牌公司将投资4亿元建立中国西南地区总部,北大附中、北大青鸟信息产业孵化园已相继落户该地区。
此外,香港香江集团、香港新世界财团、香港恒大集团、北京能新恒基集团、深圳华侨城、德中经济开发公司等知名大公司、大财团亦将目光瞄准********,有关投资洽谈正在积极进行,已与各公司、财团达成100多亿元的意向性投资协议。
随着********基础设施建设的日渐完善、土地整治、以及中环干道、轻轨6号线等项目的建成,********将完全融入主城,土地将供不应求,地价也会逐步上涨。
可以预见,未来的********不仅是一个生态宜居的新城,还将是主城北部地区的又一经济高地。
二、项目建设内容及规模
项目建设目标:
通过基础设施建设,完成对********南区范围内的土地整治,便于挂牌出让。
项目建设内容:
蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程;蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程;蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程;以及********南区范围内的土地平整。
项目建设规模:
蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里;蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里;蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里;园区支路6.5公里。
********南区范围内的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。
第五章建设地址及建设条件
一、项目建设地址
********位于********市主城区北部,北碚区的东南部,距北碚城区16公里,跨********市中心35公里。
东临嘉陵江,与渝北区悦来镇隔江相望。
南、北、西三面分别与童家溪镇、施家梁镇、龙凤桥镇接壤。
本工程范围主要涉及蔡家岗镇和童家溪镇的部分土地,主要包括蔡家岗镇镇的群力村、石井村、陵江村、灯塔村,和童家溪镇的五星村、同兴村。
二、气象地质条件
(一)气候
********属于亚热带湿润季风气候,冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨,热量丰富,雨量充沛,冰雪极少,年平均气温18.3度,年降水量1105.4毫米。
利于农作物、果木及林木生长。
(二)地形地貌
本区位于四川盆地之东南部,属川东平等岭谷区,区内地貌为构造剥蚀残丘地貌。
蔡家岗镇处于灯塔向斜轴部及其展布地带,西面是中梁山脉,东南面是嘉陵江环镇而过。
蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向斜浅丘和沿江河谷地形,西高东低,地势较平坦,土壤肥沃。
蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向斜浅丘和沿江河谷地形。
本工程设计范围地形总体中部高,沿江地带低。
标高170.33mm~375m,相对高差205.20m。
广布稻田、旱地、鱼塘。
沿江地段地势陡峭,高程一般在200~300米之间。
(三)气象水文
********属亚热带湿润季风气候。
气候特征为:
冬暖,春早,夏热多伏旱,秋迟多绵雨。
常年平均气温16.7℃,极端最高气温43℃,极端最低气温-3.1℃。
多年平均降雨量1068mm。
无霜期较长达335天。
由于受季风环流影响,降雨年内分配不均。
5-9月份降雨量占全年的70%,暴雨多集中在7-8月份,最大降雨量195.3mm,强度大,是许多地质灾害的诱发因素。
常年平均风速1.1m/s,最大风速27m/s。
嘉陵江为该区骨干水系,属过境河流。
最大流量4.48×1071/s,最小流量0.2×1061/s,多年平均流量2.14×1061/s。
(四)地质条件
********东、北侧临嘉陵江,区内冲沟发育,总体地形上有利于地表、地下水排泄。
本次现状调查中,第四系土层中未见泉点出露,地下水贫乏,仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。
地下水主要接受大气降水及稻田、鱼塘及水库等地表水体的补给,经岩石中的裂隙迳流。
第四系土层为粘性土,属弱透水层,基岩主要为泥岩,属相对隔水层,仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。
故该区水文地质条件简单。
(五)地质构造及地震
蔡家岗镇处于灯塔向斜轴部及其展布地带,西面是中梁山脉,东南,面是嘉陵江环镇而过。
蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向剥浅丘和沿江河谷地形,西高东低,地势较平坦,土壤肥沃。
该地区地质条件较好,地震基本烈度为VI度,属一般地震地区。
根据访问调查和收集资料,项目沿线岩(土)层结合较为简单,基本特征为:
上覆第四系松散堆积层,下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。
********地质结构好,无重大滑坡等地质灾害发生。
(六)生态环境条件
********为浅丘地貌,土壤肥沃。
道路的高填、深挖地段施工均会造成水土流失。
因此,在设计和施工中,要执行《中华人民共和国水土保护法》,建立切实可行的防止水土流失的工程措施。
工程沿线地区为城市人工生态系统。
沿线地区分布一定的山地,植被覆盖率较高,无野生动物,显示城市生态特征。
拟建项目区域内无自然保护区,无受国家及市级重点保护的稀有植物以及受保护的野生动植物种群,所经过的河流中未发现受保护的珍稀水生生物。
三、工程建设条件
该工程建设条件较好,有部分低等级公路,施工场地交通方便,供电、供水均可由现有市政管网直接接入。
第六章工程建设方案
一、设计依据
《城市道路设计规范》(CJJ37-90)
《公路沥青路面设计规范》(JTJ014-97)
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)
《********市市政工程费用定额》
《********市建设工程费用定额》
《室外排水设计规范》(GBJ14-87)1997年版
《城市道路照明设计标准》(CJJ45-91)
《城市道路照明工程施工及验收规程》(CJJ810-2001)
《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》(GB501610-92)
业主提供的技术资料
二、规划设计原则
(一)本次道路方案设计以控制性规划为前提,根据场地和地质条件作适当调整,尽量做到“安全、经济、舒适、适用和环保”,合理进行平面纵断面的设计,注意交叉路口的衔接,竭力减少工程数量。
(二)正确处理远期规划与近期实施的矛盾,注意满足城市持续发展及分期建设的需要,为下期建设预留空间,避免重复建设,重视经济、社会及环境效益。
(三)土地利用集约化原则:
合理配置空间资源、优化用地结构,根据地形、地质条件因地制宜,综合布置各项建设用地和办公设施,以节省工程总投资。
(四)因地制宜的原则:
根据地形现状,充分考虑周边环境因素,因地制宜地进行平面布局。
三、道路设计
道路设计包括:
蔡家引道、蔡家环道西环一期工程、蔡家环道南环一期工程、以及园区支路。
(一)平面设计
本项目道路工程为城市二级干道,平面线型有直线、圆曲线、回旋线三种。
平面线形必须与地形、地物、环境、景观等相协调,同时应注意线形的连续性与均衡性,并同纵面线形相互配合。
(二)横断面设计
横断面设计根据规划确定的公路性质,功能要求和规划交通量,合理确定公路各组成部分的相互关系,宽度和高差。
本项目道路工程横断面设计为:
24m=4m(人行道)+4×4m(车行道)4m(人行道)
(三)纵断面设计
纵断面设计参照城市规划控制标高,保证行车安全、舒适、纵坡缓顺,起伏较小,土石方基本平衡。
(四)路口设计
本次设计范围内共有多条道路交叉,均设计为平交路口,按规范要求设置减速车道。
(五)路面
结合********地区石材较丰富等特点,面层采用沥青砼,标准轴载为100KN,采用容许弯沉,容许拉应力控制,为加快进度,保证工期,基层选用养护期短的水泥稳定层,主线及匝道结构厚度如下:
沥青玛蹄脂SMA-13厚4.0cm,改性沥青混凝土AC-16中面层厚5.0cm,沥青混凝土AC-25下面层厚6.0cm,稀浆封层厚0.6cm,掺6%水泥稳定级配碎石基层厚20cm,掺4%水泥稳定级配碎石底基层填方及挖土方段厚35cm,挖石方段厚25cm。
(六)公交系统
考虑到规划区交通及人流量,本次设计中根据规划区功能性质,设置了若干划线式停车港,停车港长60m,宽3.5m。
(七)人行系统
本次道路设计未考虑立体人行过街系统,全部道路均采用人行横道线(斑马线)组织行人过街,人行道及路口分别设有盲道及残疾人坡道,供残疾人行走和过街。
(八)路基
1、填方路基
填方边坡上部8m为1:
1.5,8m以下每10m为一级边坡,第二级坡比为1:
1.75,第三级以下边坡均为1:
2,两级边坡间留2.0m宽马道。
坡面防护采取网格护坡,网格中间进行绿化。
填方路基外侧地表水往路基汇集时,在坡脚设排水沟。
2、挖方路基
挖方边坡下部设2.5m高护面墙,护面墙顶设1.5m宽花台,上部边坡按1:
0.75放坡。
挖方边坡坡顶外5m设截水沟,顺地势通过跌水或急流槽接入涵洞,排出路基范围。
挖方边坡均采取网格护坡,网格中间进行绿化。
3、路肩或路堤挡土墙
在地势陡峭地形复杂的路段,为避免路基放坡过宽,占压河沟或重要建筑物,设计采用C15片石砼路肩挡墙或路堤挡墙。
4、锚杆挡墙
在挖方路段,为避免高压线铁塔或其他重要建筑物的拆迁,设计采用锚杆挡墙进行支护。
(九)无障碍设计
为了方便残疾人使用城市道路设施,根据《无障碍设计规范》(JGJ50-2001)的要求,在靠人行道绿化带一侧,以及公交车站、斑马线、道路交叉口处设置盲道及缘石坡道,供残疾人使用。
盲道宽0.6m,单面坡缘石坡道宽1.2m。
四、市政综合管网及排水设计
(一)设计内容
按相关要求,初步考虑在本片区内沿市政道路敷设的管网共有七种,分别是:
给水管网(包括消防),电力管网,路灯照明(包括交通监控),电信管网,联合信息(包括联通、移动、有线电视及网通),燃气管网,排水管道(包括雨水和污水)。
各类管网均平行于道路埋地敷设,给水、电力、电信、联信及燃气分别与规划园区的管网相连。
排水管道根据道路的坡向,结合城市排洪系统,分段截流,排入城市主排水系统。
其中给水、电力、电信、联信及燃气在本次设计中按规划考虑预留通廊位置,不做具体设计,排水作为本次道路管网设计考虑,内容各详叙如下。
(二)设计原则
1、城市排水管道方案设计应符合相关设计规范要求。
2、排水管网设计应满足地区经济和社会长远发展的需要,同时注意远期发展与分期实施相结合的原则。
排水管道均按远期设计,并能适应片区建设需要,考虑分期实施的可能性。
3、新建排水管网充分考虑区域排水现状及地块建设的情况,结合地块建设规划,在排水管道断面、平面布置、高程布置上适应功能的需要和接入的可能性、便利性。
4、排水管网设计注意技术性与经济性相结合。
尊重事实,在满足设计标准
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