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不动产买受人物权期待权与抵押权的冲突与反思
不动产买受人物权期待权与抵押权的冲突与反思
不动产买受人与抵押权人的权利冲突中,“物权期待权”更多是因司法机关价值判断需要而创设,本身恐难以负载厘定权利顺位的功能。
实务中对于司法解释相关条文的关系在理解上出现重大分歧,依然根源于价值判断标准的不稳定。
本文基于对既存观点的重新检视,跳脱出原有解释路径,其思考进路殊为可贵。
引言
不动产买受人物权期待权与抵押权之间的权利冲突是执行异议之诉中极为常见的案件类型。
由于物权期待权的概念不清、权利定位不明,与之相关的权利冲突解决规则亦语焉不详,导致实践中出现了大量与之相关的纠纷,且裁判观点差异巨大,难有定论。
从执行异议之诉的制度设计来看,是以一个权利来排除另一权利的行使,若处理不慎,对权利本身的存废、实现的序位发生错判,极易造成相关人士对整个民法权利体系的误读[1]。
物权期待权与抵押权之间权利冲突解决规则的混乱已经严重危及不动产领域的交易安全及传统民法权利体系的秩序,亟待予以厘定。
基于此,本文从现有法律规定及案例出发,系统梳理了物权期待权的发展沿革、概念及其与抵押权之间权利冲突的典型案型,并在此基础上尝试修正重建其冲突解决规则。
一、何为物权期权?
1、我国关于物权期待权保护的规定沿革
我国现行法律规定中没有关于物权期待权的明确定义。
通说认为,我国对物权期待权的保护首见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(下称《批复》),该批复对交付全部或者大部分款项的商品房消费者予以特殊保护。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》:
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
随后,2004年发布的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(下称《通知》)规定,被执行人购买的、满足特定条件的房屋可以进行预查封,并在其《理解与适用》一文中首次引用了物权期待权的表述,认为作为被执行人的购房人此时虽然并不对该房屋享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,因而可以视为其财产而预查封[2]。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》:
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:
(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;
(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
2005年生效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称《查扣冻规定》)则从保护正常交易秩序和善意第三人的利益角度出发[3],规定了需要办理过户登记的财产买受人的保护条件,进一步扩大了物权期待权的保护范围。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
2015年,最高法院颁布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《执行异议复议规定》),在继续贯彻对买受人物权期待权保护精神的基础上,对物权期待权的保护范围进行了修改,将其重新限定在不动产交易领域,并在其第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人、商品房消费者的物权期待权保护条件。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条:
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条:
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
以上均为现行有效的法律规定,但在适用时应特别注意:
第一,《执行异议复议规定》针对的是执行异议及复议程序的审查标准,以形式审查为原则,而执行异议之诉则系对争议双方实体权利冲突的审查。
因《执行异议复议规定》第二十八、二十九条亦涉及实体权利的审查判断,故可以在执行异议之诉中参照适用[4]。
第二,第二十八、二十九条系在此前规定的基础上,有意对物权期待权的保护范围及条件进行的修改、细化,其中第二十八条系对《查扣冻规定》第十七条的修改,按照新法优于旧法的原则,《查扣冻规定》第十七条原则上应不再适用;第二十九条则系脱胎于《批复》第二条的规定,故在判断买受人是否构成《批复》中规定的“商品房消费者”时,应依照《执行异议复议规定》规定的标准进行判断。
最后,虽然不动产买受人在《通知》及《执行异议复议规定》中的角色相反[5],但本文认为,既然二者都系基于物权期待权的规定,在《执行异议复议规定》生效后,对被执行人购买的房产进行预查封的判断标准亦应与《执行异议复议规定》保持一致,以确保物权期待权概念及成立条件的一致性,避免出现法条之间的逻辑冲突。
2、物权期待权的概念及特点
根据《执行异议复议规定理解与适用》,我国关于物权期待权的规定系引入了德国法中的期待权保护理论[6]。
德国法下不动产买受人的物权期待权是指,在不动产转让双方已经同意办理不动产登记手续并向不动产登记机关提出了申请,但尚未办理登记手续时不动产受让人所享有的权利[7]。
在德国法下,以符合法律要求的形式表示的不动产转让是不可撤销的,因此,一旦受让人向登记机关提出登记申请,出让人即不能阻碍受让人取得不动产的所有权。
此时受让人取得不动产物权的要件已经部分实现,且达到了十分确定的程度,最后的取得仅取决于登记机关的登记行为,故有必要对物权转移登记之前的受让人权利进行特殊保护[8]。
德国法下的期待权系一项独立的权利,可以通过转让、质押等方式进行处分。
对比可见,我国的物权期待权与德国法下的物权期待权存在本质区别,首先,我国物权期待权的立法目的及价值取向更偏重于对不动产买受人生存权、居住权等基本权利的保护,与德国法下物权期待权保护的内在逻辑存在明显差异;其次,我国的物权期待权并无独立的权利地位,无法成为交易客体,仅在执行程序中具备一定的对抗效力;最后,买受人要想取得完整的权利,仍有赖于出卖人继续履行合同并配合办理不动产变更登记手续。
由此可见,我国对不动产买受人的保护制度与其说是借鉴了德国法下的物权期待权,倒不如说是在特别重视“居者有其屋”“有恒产者有恒心”的社会背景下,对不动产买受人给予的特殊保护。
我国的物权期待权不具有独立性,仅系买卖合同履行过程中,由债权转化为物权过程中的中间状态,基于维护社会主体基本生活需求及社会秩序的需要,对特定的不动产买受人债权赋予一定的优先效力,使之得以对抗部分其他债权人的强制执行,在一定程度上保障未来能够取得不动产的所有权。
二、实践观点之一:
买受人过错视角下不动产买受人物权期待权与抵押权的权利冲突及裁判思路
(一)《执行异议复议规定》第二十八、二十九条均属于第二十七条的例外规定,满足条件的不动产买受人可以排除抵押权人的强制执行曾系主流观点
《执行异议复议规定》第二十七条规定,案外人的权利不得对抗担保物权等优先受偿权,但法律另有规定的除外。
但哪些属于除外规定,是否包括该司法解释本身,以及是否第二十八、二十九条都属于第二十七条的除外规定,一直是实践中争议较大的问题。
此前多数观点认为,第二十八、二十九条均属于第二十七条的除外规定,即满足条件的不动产买受人可以对抗不动产的抵押权人。
最高法院在《执行异议复议规定理解与适用》一书中,就将第二十八至三十条,以及《批复》共同视为第二十七条的除外规定[9]。
司法实践中亦多有案例支持此观点[10]。
(二)在此观点下,不动产买受人物权期待权与抵押权的权利冲突及审查重点在于“非因买受人自身原因未办理过户登记”
根据《执行异议复议规定》第二十九条及《批复》的规定,抵押权需让位于商品房消费者的生存利益,权利顺位既定,只需考察买受人是否符合第二十九条规定的客观条件即可。
而针对一般不动产买受人,除涉及合同签订及履行的客观要件外,还需考察买受人对未能办理过户登记是否存在过错,由于这一要件本身又包含了抵押权人与一般不动产买受人之间的利益衡量及价值判断,因此,不动产买受人与抵押权人之间的权利冲突也往往集中体现在买受人过错要件上。
根据案件的具体情况不同,二者的权利也处于动态平衡之中,最终通过物权期待权是否成立,进而是否能够排除抵押权人申请强制执行体现出来。
为此,下文结合案例,将一般不动产买受人与抵押权人之间权利冲突的主要案型及裁判观点梳理如下:
1、买卖合同签订在先、抵押登记在后,一般不动产买受人无过错,可以排除抵押权人的强制执行。
在(2017)最高法民申2270号案中,最高法院认为,阿亚提·阿卡依购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间,同时,诉争房产在两个月后即被普瑞铭公司抵押给聚鼎公司,故未办理过户登记不是阿亚提·阿卡依自身原因所致,买受人的物权期待权能够排除抵押权人的强制执行。
类似案例还有(2019)最高法民申4695号、(2019)最高法民申1136号、(2018)最高法民终1040号案等。
2、抵押登记在前、买卖合同签订在后,买受人忽视在先权利障碍导致无法过户的,不能对抗抵押权人的强制执行。
在抵押登记在前、买卖合同签订在后的情况下,由于抵押登记具有公示性,受让人知道或应当知道所购房产上已有抵押负担,若买受人仍与抵押人进行交易,其权利的保护应劣后于抵押权[11]。
例如,在(2019)最高法民终480号案中,诺客公司购买案涉房屋未办理过户登记,原因在于其购买前,该房屋已设立有其他人的抵押权登记。
对此,最高法院认为,诺客公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务,忽略了他人权利障碍,导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记,故未办理过户登记是因买受人诺客公司自身的原因。
因此,诺客公司不符合第二十八条之规定。
类似案例还有(2018)最高法民终695号、(2018)最高法民申671号等。
3、虽抵押登记在先但抵押权人同意出售抵押物,买受人基于信赖签订买卖合同则不存在过错,仍可对抗抵押权人的强制执行。
由于房地产开发需要大量的资金投入,开发商往往会将在建工程抵押融资,具备销售条件后再以房屋销售回款偿还借款,开发商对外销售房屋多已取得了抵押权人的同意[12]。
对此情况,《全国民事审判工作会议纪要(2015年4月征求意见稿)》[13]曾有意见认为,一般不动产买受人购买已经取得了房屋预售许可或者销售许可的房屋,其物权期待权优先于银行的抵押权。
类似地,在(2018)最高法民终490号案中,最高法院也认为,如买受人审查了抵押权人同意抵押房屋销售的证明,即已尽到相应的注意义务,对案涉房屋的买卖产生合理信赖。
如嗣后出卖人未
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