物业服务人员配备及基本标准要求.docx

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物业服务人员配备及基本标准要求

物业服务人员配备及基本标准要求

一、人员配备的基本要求

岗位

人数

职责及基本标准要求

项目经理

（可兼职）

1人

1、健立、健全各项规章制度，检查督促各岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、保证工作时间在岗不脱岗，保持自身办公环境的整洁卫生。

负责保洁物品库房、更衣间的物品摆放整齐。

3、对合同所约定各工种服务质量及标准履行到位。

4、对甲方提出的合理要求和反馈意见热情接待并于一天内及时处理。

5、对服务项目进行问卷调查，对不满意的地方立即进行整改，对连续三次评为不满意的服务人员必须进行更换。

6、每半个月及时主动与甲方联系人进行沟通，征询工作意见和建议。

7、设立考勤制度，负责乙方人员的考勤工作，若乙方人员有请假等事由，负责派员顶岗。

保洁员

3人

1、每日两次场外保洁：

广场、绿化带、停车位、路沿、边角保持清洁。

2、所有大、中、小型会议室、演播厅随时保持备用状态。

3、每日两次拖擦走廊、楼梯台阶、扶手玻璃。

4、每日两次清洁卫生间、洗脸台、镜面、倾倒或更换垃圾袋，并保证卫生间内卫生纸、洗手液等易耗品的正常供给。

5、每日一次清洁所有墙壁开关、墙面砖、消防柜、贴脚线等。

6、每日整理公共报刊，按时将报刊上报架。

7、每周一次计划保洁，包括领导办公室、窗户玻璃、机房及其他公共区域；对天花板、空调风口、墙面、灯饰掸尘。

8、每月一次清理屋面天沟、外伸物。

9、每年一次清洗办公室窗帘。

水、电、消防专业技术人员（可兼职）

1人

配备维修人员1名，负责对电器、照明及线路、供水设备检查及维修工作。

1、按照安全操作规程操作，应掌握配电室高、低压设备的运行情况；负责上下水、空调电源、送风及各种管道的正常运行与维修保养工作；

2、每周检查各消防设施和水电设施。

认真做好巡查填写巡检周记录表，发现问题及时汇报并处理。

3、每季度应对二次供水的水箱内进行清扫消毒一次，并填写记录表。

电梯维护人员

（可兼职）

1人

具有国家有关电梯维护资质，按照国家、地区和行业有关规定进行规范操作

岗位

人数

职责及基本标准要求

保安员

2人

1维持车辆停放秩序，做好停车场的车位管理、车头规范停放，尽量杜绝外来车辆的停放，确保车辆出入安全。

自行车、童车等非机动车一律不得停放在值班室附近，应安排在指定区域停放。

2、下班后由护卫对各楼层进行巡视，并检查楼层电器及照明灯的关闭。

对办公用房夜间无人亮灯现象，要及时进行汇报，以便联系处理，坚决杜绝楼道、办公用房的长明灯现象。

3、周六、日一律不得离岗，同时必须对加班人员、车辆进出情况，进行登记。

4、非雨天期间，原则上要求白天在户外值勤，夜间蹲守值班室值勤。

夜班按照办公区域进行巡逻，必须每日做好巡逻记录。

5、对突发事件必须立即报告，并采取正确处置方法。

6、值班室窗户视野必须保持通透，不得拉闭窗帘。

值班室内必须保持清洁卫生，物品整齐摆放。

中标方聘用人员到岗后，须向业主方提供聘用人员名册、身份证（复印件）、政审和体检材料。

（二）物业管理服务的基本标准

第一部分综合管理服务基本标准

1、管理机构设置

序号

机构设置

基本设置标准

1

管理机构设置

（1）物业管理区域内设置管理机构，管理机构组织架构和人员配置符合管理合同要求。

（2）管理机构配置必备的办公设施及办公用品。

2

人员配备要求

（1）拟派项目经理须持有项目经理岗位证书，熟悉物业管理相关法规，并能规范组织辖区内的管理、服务工作。

（2）保安员男性60周岁以下；保洁员女性在50周岁以下；维修人员男性，持专业上岗证书。

要求拟派人员身体健康，未受过治安处罚以上的处罚。

★（3）水电消防专业技术人员要有高压电工证。

中标方聘用人员到岗后，须向业主方提供聘用人员名册、身份证（复印件）、政审和体检材料。

3

人员配备情况

白班保安员不少于1人，晚班不少于1人，项目经理全日制上班，双休日、节假日及特殊情况随叫随到。

2、管理机构日常管理与服务

序号

服务内容

基本服务标准

1

工作计划

管理机构制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度报告一次计划制定和实施要求。

2

服务规范

服务规范应符合《宣城市物业服务标准》要求。

3

管理制度

（1）有明确的值班制度和交班制度，工作有记录。

（2）管理处内部有健全的管理制度、考核制度和培训制度及标准作业操作流程。

（3）协助采购人制定大楼的相关管理制度。

4

制度公示

服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、投诉渠道。

服务窗口布置应人性化。

5

报修、投诉

受理

（1）二十四小时受理采购人报修急修服务：

专业技术人员十分钟内到达现场，八小时内修复。

若不能，要有明显紧急处理措施，并对业主作出合理解释，做出限时承诺。

小修服务：

专业技术维修人员二十分钟内到达现场，一日内修复。

若不能及时修复，要有处理措施，并对业主做出合理解释，做出限时承诺。

服务工作有完整的报修、维修和回访记录。

6

满意度调查

物业每年四次向采购人进行满意度咨询，平时采取多种形式与采购人沟通；采购人定期对物业进行考评，对考评结果进行分析并督查整改。

第二部分消防服务基本标准

序号

服务内容

基本服务标准

1

消防制度

（1）执行《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防责任制。

（2）健全消防组织，建立消防责任制。

（3）每年定期进行消防训练，保证物业全体人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2

消防设施

（1）根据防火、灭火的需要，保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障，并及时清理消防通道路障。

（2）制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。

（3）每月一次巡查消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备二十四小时正常运转。

（4）每年模拟火灾操作两次（分别在5月12日和11月9日），以熟悉操作和检查消防监控设备。

（5）每日填写系列工作记录，建档备查，并在各楼层公告栏张贴工作实施情况。

3

应急处理

（1）发现火警必须迅速向业主及消防部门报警，并马上派人前往报警地点及时进行处置，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，服从火场总指挥员的统一指挥；

（2）应急处理有完整的记录，平时加强各种隐患排查。

第三部分秩序维护服务基本标准

序号

服务内容

基本服务标准

1

经理岗

1、健立、健全各项规章制度，检查督促各岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函。

3、检查监督本物业工程维修、维护、保洁人员以及管理员工作情况并进行考核。

2

卫生岗

（保洁员担任）

1、按服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境。

2、及时清洗公共部位的乱涂乱画、乱张贴的广告、标语等。

3、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员和管理员汇报。

3

水电消防岗

（专业技术人员担任）

1、按照安全操作规程操作，应掌握配电室高压、低压设备的运行情况；负责上下水、空调电源、送风及各种管道的正常运行与维修保养工作。

2、24小时在大楼值守，并进行巡视，检查各消防设施器材和水电设施。

认真做好巡查填写巡检记录表，发现问题及时汇报并处理。