淮安市中心城区市场体系商业网点规划.docx

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淮安市中心城区市场体系商业网点规划

淮安市中心城区市场体系、商业网点规划

淮安市城市建设设计研究院有限公司

技术支持单位：

中国市场学会

2011年10月

第一章总则

一、规划背景

1、市委、市政府高度重视商贸流通业的发展，加快推进“大流通”建设战略的实施。

围绕省委、省政府提出的“将淮安建成辐射周边地区2000万人口的苏北重要中心城市”的战略定位，淮安市着力推进“五大建设”，即“构筑大交通、培育大产业、发展大流通、繁荣大文化、开发大旅游”。

为进一步加快推进“大流通”建设，促进商贸流通业实现又好又快发展，必须坚持以规划为先导，进一步完善中心城区市场体系及商业网点的功能布局和业态结构，以商贸设施建设、龙头骨干企业培育为重点，充分发挥商贸流通业在引导生产、促进消费、扩大内需、推动区域经济发展中的重要作用。

2、淮安市的经济社会发展迈进新的阶段，商贸流通业将步入加快发展的战略机遇期。

2010年淮安市GDP总量达到1345亿元，人均GDP达到万元，约4600美元。

根据各国经济发展的经验，当人均GDP进入3000-10000美元阶段，城市将进入活跃的快速发展阶段，商贸流通业发展也将逐步提速，成为区域经济和社会发展的一支重要的促进力量。

因此，“十二五”时期将是淮安商贸流通业发展的一个关键的战略机遇期。

本次规划编制正处于“十一五”和“十二五”两个五年规划交接的时间节点，规划的及时编制对于我市商贸流通业抢抓发展机遇，确保“十二五”规划的顺利实施具有十分重要的现实意义。

3、新一轮淮安市城市总体规划的修编，对商贸流通业发展提出了新要求。

《淮安市城市总体规划（2009-2030）》确定淮安的城市性质为：

国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。

随着城市化进程的加快以及“东扩南连、三城融合、五区联动”战略的不断深化，淮安城市空间布局在规模和条件方面均发生了较大的变化。

新的城市发展定位与空间变化，导致2005年编制的原商业网点规划已与之不相适应，迫切要求对其进行修编，以适应新形势下淮安商贸流通业发展新的要求。

4、淮安市商贸流通业现状存在诸多问题，亟需通过规划引导使之得到有效的解决。

近年来，随着淮安经济社会快速发展，商贸流通业也呈现了加快发展的良好态势。

但由于规划相对滞后，加上在全市层面上商贸流通项目统一审批制度没有得到很好的贯彻，以至于规模小、布局散乱、重复建设的矛盾十分突出，同城同质、恶性竞争现象愈演愈烈。

急需通过规划的修编，加大对项目布局的引导和约束，使其实现科学合理布局、健康协调发展。

二、规划目的

为全面推动“大流通”战略的实施，进一步科学开发、合理配置城市的各类商业资源，促进商贸流通业健康、快速和可持续发展，使市场体系和商业网点建设与淮安经济社会总体发展要求相适应。

按照“统筹规划、合理布局、配套完善、业态丰富、协调互补、竞争有序”的总体要求，根据国家、省、市的有关要求，结合淮安实际情况，制定本规划。

1.明确发展目标。

通过规划，系统分析淮安中心城区市场体系和商业网点所面临的问题，研究发展中的诸多矛盾和关系处理，提出近期和远期的发展目标，为实现新一轮的加快发展提供导向型支持。

2.建立和完善市场体系。

通过规划，进一步完善市场功能体系，促进市场的合理布局，提升市场发展的层次和水平。

推动淮安商品交易市场发展与地区产业、城市发展相协调，与现代物流相配套，积极探索网上购物平台建设，加快淮安商品交易市场的现代化、信息化和国际化步伐。

3.引导产业资本合理投入。

通过规划，进行有效的宏观调控和引导，促进产业资本合理投入，优化资源配置，使商贸流通业在总量和结构上能够满足经济社会发展的需要，既促进合理竞争，加快市场的繁荣和发展，同时避免重复建设和资源浪费，为商贸流通业创造良好的市场秩序和竞争环境。

4.提出促进商贸流通业持续健康发展的政策和措施。

通过规划，提出促进市场体系和商业网点科学发展的相关政策及保障措施，推进商贸流通业持续、健康、有序发展，进一步调整和优化地方产业结构，提升淮安区域经济发展辐射力和竞争力。

三、规划范围

1、规划地域范围：

《淮安市城市总体规划（2009-2030）》划定的中心城区建设用地范围。

2、规划期限：

2010年——2030年。

规划时序分为两个阶段：

近期：

2010年——2015年，优化布局，构建并完善中心城区市场及商贸发展体系。

中远期：

2016年——2030年，整合资源、完善业态和提升等级，发挥淮安作为长三角北部中心城市的辐射力和带动力。

四、

1、法律、法规文件

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

（3）《零售业态分类》（GB/T18106-2004）

（4）《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商务部、建设部商建发[2004]18号文件）

（5）《城市商业网点规划编制规范》（商务部商建发[2004]180号文件）

（6）其他相关法律、法规

2、相关规划

（1）《淮安市城市总体规划（2009-2030）》

（2）《淮安市物流发展规划（2006-2020）》

（3）《淮安市现代流通业发展规划》

（4）《淮安市区商业网点规划（2005-2020）》

（5）相关控制性详细规划

第二章基础条件分析

近年来，淮安的商贸流通业步入加速发展期，消费品市场日益繁荣活跃。

2005年以来社会消费品零售总额每年增幅均保持在15%以上。

2010年全市社会消费品零售总额达到亿元，比上年增长19%，逐步呈现总量平稳增长、城乡同步发展、经营业态丰富、消费结构升级的良好态势。

一、淮安中心城区商品交易市场现状分析

（一）总体发展状况

至2010年底，淮安中心城区有各类商品交易市场53处（不包括农贸市场），其中已经建成40处，正在建设13处，年总交易额约为117亿元，其中超亿元的市场有21处，超10亿元市场有2处，分别是汇通市场（30亿）和清江蔬菜批发市场（22亿）。

2010年，淮安商品交易市场发展继续保持快速增长的趋势，中心城区拟建的商品交易市场已有8处（详见附件四）。

（二）行业商品交易市场分析

1、工业消费品市场

中心城区工业消费品市场种类齐全，涵盖了日用品、服装、纺织、建材家居、五金等各个门类，市场数量较多，经营面积大，但是布局较为分散，缺乏龙头市场。

（1）建材家居市场

现状概况：

淮安中心城区现已建成建材家居市场14个、正在建设5个、还有3个拟建，总占地面积约2590亩（详见附件四）。

现状建材家居市场定位趋同，经营品种和档次差异不明显，同质化竞争严重。

除淮安国际商城、红星美凯龙以及在建的锦绣国际装饰城、欧蓓莎国际家居购物中心以外，大部分市场规模较小，设施水平低，且布局分散，无序发展的现象比较突出。

分析评价：

现状家居建材市场主要以淮安本地消费为主，且重复建设、同质化现象严重，市场已趋于饱和，近期内除在淮阴区综合大市场内新建以区域辐射功能为主的市场外，其他区域宜严格控制新建该类市场项目。

（2）汽车汽配市场（含4s店）

●现状概况：

①汽配市场

中心城区现有汽配市场5个。

其中，已建成的有3个，分别为南联汽配商城、台州商城和百富汽配交易市场，除百富汽配交易市场外，其他两个均规模较小、档次较低。

在建的有2个，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城，在建的两处汽配市场规模较大，但经营门类相近、同质化特征明显（详见附件四）。

②汽车交易市场（4s店）

中心城区现有一定规模的汽车交易市场3处。

其中已建成1处，为广达汽贸商城；在建的有2处，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城（详见附件四）。

由于中心城区现状一直没有上规模的汽车交易市场，因此汽车销售主要依托众多布局相对分散的汽车4s店。

现有4S店27家，其中已建成的有21家，在建的有6家。

主要分布在开发区翔宇大道沿线（建成9家）、清河新区浩源汽车博览城的南侧（建成7家，在建2家）、工业园区淮安南路以西，北环路以北（建成1家，在建4家）；拟建的有24家（不含浩源汽车博览城规划的23家和国际汽车城20家），主要位于淮安工业园区（15家）、清河新区（7家）、楚州区（2家）（详见附件四）。

中心城区汽车交易市场（4S店）发展较快，但由于缺乏全市层面的扎口管理，造成各区各自为政、竞相发展，使得汽车交易市场（4S店）在全市范围内布局散乱，给市民消费造成不便。

③其他机动车专业市场

其他机动车专业市场主要指的是二手车、农用车、工程车以及摩托车等专业市场。

现状已建成的二手车交易市场有3处，一处是荣标二手车市场，位于淮阴区236省道西侧；另两处是银盾二手车交易市场和淮安二手车市场，均位于开发区翔宇大道东侧、车管所周边。

●分析评价：

①汽配市场发展迅速，近期市场空间趋于饱和。

根据调查数据显示，2010年中心城区机动车保有量为110289辆，其中小汽车保有量为76299辆，2010年新增上牌车17378辆。

据淮安市综合交通规划，预计到2015年淮安市中心城区机动车保有量为18万辆，2030年为44万辆。

随着居民收入提高和汽车消费的逐渐升温，汽车维修服务需求将大大增加，但近期随着浩源汽车博览城、国际汽车城的建成投入运营，汽配市场竞争逐步加剧，汽配市场近期趋于饱和，宜控制引进此类市场项目。

②汽车销售逐步升温，但是4S店布局分散。

中心城区现状4S店布局分散，重复建设，浪费资源，消费者购买汽车十分不便。

由于缺乏市场的规模集聚效应，造成销售市场覆盖面小，区域辐射力弱。

近期应引导新上4S店项目向规划确定的集聚区布点，原有的4S店也应结合城市开发与建设的推进，逐步进行搬迁整合。

③其他机动车专业市场有待培育。

目前全市缺乏上规模的农业机械、工程机械、摩托车等专业市场，二手车市场在市场布局与经营规模上需进一步整合。

（3）纺织、服装、小商品等其他工业消费品市场

现状概况：

中心城区现已建成7家，在建3家，拟建2家（详见附件四）。

已建成市场普遍交易规模偏小，其中仅汇通市场年交易额30亿元。

汇通市场作为淮安现状交易额最大的龙头市场，占地总面积约220亩。

汇集了服装、鞋帽、五金、小商品、布匹、电子电器等各种商品。

但本区域多数市场历史比较长，消防、物流、仓储不配套的矛盾十分突出。

分析评价：

该类市场多数年限比较长，硬件设施条件差，经营方式较为落后，需要升级改造，向现代化、商场化市场发展。

部分市场随着中心城区建设推进，可向综合大市场及其他市场群搬迁整合。

鉴于淮阴区、清浦区、开发区目前都有在建的小商品市场项目，建议近期中心城区不宜再引进新的同类市场。

2、生产资料市场

现状概况：

中心城区现已建成6家生产资料市场，其中钢材市场5家，模具机床及工业五金1家（详见附件四）。

分析评价：

随着淮安工业化进程的不断加快，从淮安打造长三角地区先进制造业基地的定位来看，目前中心城区工业生产资料市场的发展严重滞后，工业装备、零部件及原材料配套能力弱，亟待加以解决。

随着淮安市城市化加快和中心城区建设的推进，预计钢材需求量将呈现快速增长的趋势，但从中心城区目前已建、在建钢材市场规模来看，钢材市场近期已饱和且现状钢材市场布局分散、同质化现象严重，近期宜限制引进。

3、食品、农资及农副产品市场

淮安中心城区现有主要的食品、农资及农副产品市场共11处，其中食品市场4处，农资及农副产品批发市场7处。

清江蔬菜批发市场是淮安市农副产品的龙头企业，2009年交易额突破22亿元，市场覆盖周边近20个县区。

（详见附件四）

分析评价：

淮安是农业大市，农副产品资源较为丰富，具有做大做强的良好条件。

现状市场布局较为分散，特别是蔬菜等农副产品批发市场急需整合资源，做大做强。

（三）存在的问题

1、市场规模小，区域竞争力弱。

我市市场规模普遍较小、且主要以满足本地消费需求为主，大型市场发展缓慢，区域的辐射力和带动力均较薄弱。

据省商务厅对全省商品交易市场统计，2009年江苏省亿元以上市场共有550个，成交额为10600亿元。

而淮安市域亿元以上市场有26个，亿元以上市场成交额145亿元，仅占全省的%和%（详见表2-1）。

淮安现状交易量最大的汇通市场与临沂批发城在80年代初期同时起步建设，临沂批发城交易额至2009年已突破600亿，汇通仅为30亿。

近年来，淮安周边地区的市场蓬勃发展（详见表2-2），而作为苏北中心城市的淮安，却严重缺乏功能全、辐射力强的龙头市场带动。

表2-12009年全省亿元以上商品交易市场分布情况表

序号

地区名称

市场个数

成交额（亿元）

数量

占全省百分比

数量

占全省百分比

1

苏州

76

%

%

2

无锡

65

%

%

3

常州

55

%

%

4

南京

60

%

%

5

南通

91

%

%

6

徐州

26

%

%

7

扬州

54

%

%

8

泰州

25

%

%

9

镇江

20

%

%

10

淮安

26

%

%

11

连云港

21

%

%

12

盐城

21

%

%

13

宿迁

10

%

%

全省合计

550

10600

表2-22009年苏北五市亿元以上商品交易市场情况表

序号

地区名称

亿元以上

市场数

年成交额

（亿元）

10亿元以上市场数

年成交额

（亿元）

50亿元以上市场数

年成交额

（亿元）

1

徐州

26

520

15

451

5

320

2

淮安

26

145

2

52

0

0

3

连云港

21

128

5

106

1

52

4

盐城

21

66

3

36

0

0

5

宿迁

10

46

3

32

0

0

2、布局分散、无序竞争现象严重。

在市场建设方面各区自成一体，分散布局、重复建设的矛盾十分突出，如建材家居类市场市区共有20余家已建、在建，钢材市场各区均有布局，汽车4S店遍地开花，争相落户。

同城同质、恶性竞争现象严重。

3、市场档次低，配套条件差。

现状大部分市场建设标准不高，市场的硬件设施较差，尤其是早期建设的汇通市场、布匹市场等老市场交易环境差，消防、物流、仓储不配套的矛盾突出。

4、规划相对滞后，项目审批管理不到位。

原有的商业网点规划已严重滞后，无法发挥规划在商业网点和市场建设中的引导和约束作用。

由于地方利益驱使，各地在市场项目建设中对规划的执行力度不够，相关审批管理未得到有效贯彻，导致市场布局分散，重复建设的现象加剧。

二、商业网点现状分析

淮安中心城区商业网点现状呈“两主一副双带”布局结构。

“两主”即淮海中心商业区和水渡口中央商务区，是淮安市商业核心区；“一副”即楚州区镇淮楼商业中心区；“双带”即淮海南北路和淮海东西路商业带。

图2-1：

现状商业网点结构图

（一）商业中心现状分析

1、市级商业中心

中心城区现已初步形成淮海中心商业区和水渡口中央商务区两个市级商业中心。

目前，淮海中心商业区已初步形成，集聚化发展的态势已初步呈现；水渡口中央商务区按照高起点规划、高标准建设的要求，正在迅速推进。

2、区级商业中心

区级商业中心建设相对滞后。

目前仅有楚州区的发展较好，其他区级商业中心均未形成。

随着城市的快速发展，居民消费能力不断提高，淮安应加快区级商业中心的建设，以分流市级商业中心的部分功能，缓解城市核心区的交通、环境压力。

3、社区级商业设施

目前淮安市的社区商业发展还处于起步阶段，社区商业网点主要以历史形成的沿街商铺为主体，业态档次普遍较低；社区连锁超市现仅有北京新村、浦东花园等处有设置，距离3-5万人设置一处的标准还有很大差距；社区商业功能不全，有的新建社区仍缺乏商业设施配套。

（二）特色商业街区现状分析

淮安中心城区现状比较成熟和基本具备雏形的商业特色街有9处，如以提供餐饮服务为主的闸口美食街、东门大街等；以经营服装、鞋帽为主的乐园街、东西大街等。

在这些商业街内经营服务品种大体相同，整条街有比较统一的建筑风格，在市民中有较高的认同度。

但是商业街总体发展不均衡，部分商业街经营情况不良、商业氛围不浓、特色不鲜明，整体形象有待进一步提升。

（三）存在的问题

1、商业体系建设不完善。

淮安商业网点基本集中在市级商业中心，区级商业中心尚未形成，社区商业设施配套档次较低，缺少社区连锁超市和24小时便利店，便民功能不足。

城市三级商业网点体系尚未完全形成，难以满足居民的购物及服务需求。

2、网点环境、设施亟需改造。

由于大型零售网点地处闹市区，交通条件欠佳，停车场地不足，使消费人群的可进入性和可疏导性受到严重制约。

许多与大型网点相连接道路的车流量已经超出理论通行能力，从而在一定程度上制约了该类网点经济效益的增长。

3、特色街区集聚度不够，未能彰显淮安地域文化特色。

特色街区特色不明显，除部分餐饮特色街外，其他街区业态、经营品类混杂，体现不出积聚效应，更未能彰显淮安地域文化特色。

第三章规划目标及功能定位

一、规划目标

通过市场体系、商业网点规划，提高资源配置效率，提升城市整体竞争力。

（一）总体发展目标（2010年－2030年）

近期（到2015年）基本形成布局合理、结构优化、功能完善、管理规范的市场及商贸服务业体系框架，推进商业现代化建设进程,将淮安市建设成为联系苏南,辐射苏北的区域商贸中心。

远期（到2030年）基本实现商业现代化，使淮安市成为联系长三角,辐射淮海经济区的商品集散中心、商贸商务中心、物流中心和要素供给中心。

（二）具体发展目标

1、近期发展目标与指标（2010年－2015年）

（1）指标体系。

到2015年淮安市域消费品零售总额达到950亿元，年均递增19%；淮安中心城区消费品零售总额达到630亿元，年均递增20%。

（2）优化布局，构建并完善中心城区市场体系。

到2015年，基本形成布局合理、功能完善、业态优化、辐射力强的商品交易市场体系。

中心城区市场交易额达到600亿元以上，比2010年增长480亿元。

重点建设淮安综合大市场，年交易额达100亿元以上；培育3个年交易额达50亿元以上的市场集群；建成4-5个年交易额20-50亿元的特色专业市场。

加快现有市场的资源整合。

根据现代商品交易市场发展趋势，逐步将位于城市中心区年限比较长，硬件和经营方式较为落后的市场向城市外围搬迁，集中整合。

对中心城区内保留的市场进行升级改造，逐步向精品店、商场化转型。

（3）推进市、区两级商业中心建设。

加快淮海商业中心和水渡口商务中心建设，重点引进区域辐射功能较强的大型购物中心项目，提升发展竞争力。

结合新城区建设和老城区改造，加快清浦区、淮阴区、开发区等7个区级商业中心的建设，完善和提升其区域服务功能。

市级商业中心设置大型购物中心1-2家、大型百货店2-3家、综合超市1-2家以及适量的主题商场、专业店和专卖店；同时，配备酒店、金融、餐饮连锁等服务设施。

区级商业中心设置大型百货店1-2家、综合超市1-2家、以及适量的专业店和专卖店；同时，配备酒店和餐饮等服务网点。

（4）完善配套社区商业服务设施。

初步实现社区连锁超市按照3-5万人规模配置，满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。

（5）打造一批配套完善、彰显文化内涵的特色商业街（区）。

规划新建台湾名品一条街、楚州河下仿古商业街、开发区魅力酒吧街以及东城欧尚风情街等商业街（区）。

2、远期发展目标与指标（2016年－2030年）

（1）整合资源、完善业态和能级提升，发挥淮安作为长三角北部中心城市的辐射力和带动力。

逐步实现中心城区市场向外围转移，完成以零售为主的市场升级改造，加快传统市场向以信息化管理、物流配送为主要标志的集约化市场转变，形成区域辐射型市场为龙头，特色专业型市场为补充的层次分明、布局合理、流通高效的商品交易市场体系。

大型批发市场在城市中心区域原则上不再新建，辐射范围较大的农产品批发市场和生产资料批发市场，要结合城市改造逐步外迁，重点在城郊结合部、交通便利处布局。

（2）提升市、区两级商业中心能级。

提升和扩充现状2个市级商业中心、7个区级商业中心，新增淮阴区、开发区以及工业园区三个区级副中心。

形成以商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业与服务业体系，基本上奠定以信息业和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近国内外中等发达城市商业水平。

（3）完善社区商业服务设施。

社区商业服务设施按照3-5万人规模配置，每千人拥有500-800平方米，社区商业网络将普遍采用连锁经营的方式。

实现300～500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。

农贸市场按照500—600米左右的服务半径进行设置。

（4）培育若干新的商业街（区）。

根据城市建设和商业网点的发展，打造文化内涵深刻、特色突出、商流丰盈、业态清晰、业种结构合理、服务优质、游乐休憩设施齐全的一流商业街（区）。

二、功能定位

（一）淮安市商品市场总体定位

1、在区域发展中的战略定位

江苏省城镇体系规划纲要（征求意见稿）文本中提出：

江苏城镇空间规划形成“一带两轴三圈一极”的空间发展框架。

“一带”为沿江城市带，“两轴”分别为沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴，“三圈”分别为南京都市圈、苏锡常都市圈和徐州都市圈，“一极”为江苏省新兴增长极淮安。

淮安应充分把握这一机遇，立足于江苏省经济和社会发展的全局，遵循开放式规划的原则，充分考虑本市及周边城市的消费水平和市场环境，利用地处长三角北部中心城市的区位优势，依托工业基础和交通便捷，促进发达地区资金、技术、产品的梯度转移，使淮安市成为发达地区产业产品梯度转移的主要吸纳中转地。

因此，淮安商品市场在区域上应成为淮安市沟通连接苏南和苏北地区市场的重要窗口和纽带。

2、淮安市商品市场的产业定位

商品市场必须紧紧把握淮安市现代工业和特色农业的产业优势，拉动放大已有工农业的产业优势，为淮安市现代工业构筑强大的分销体系，联动促进房地产业、旅游业和其他服务业的互动发展。

因此，商品市场以及商贸业应成为淮安市国民经济发展的先导产业，以商品市场为龙头，促进产业结构的调整。

积极培育有产业依托、关系民生的大型批发市场，使商品市场成为淮安经济发展的引导器，努力将淮安建成为长三角北部的商贸物流中心。

3、淮安市商品市场的发展定位

商品市场必须以发展连锁经营、电子商务和现代物流等新的经营理念和方式，改造提升传统商品市场，形成以区域辐射型市场为龙头，特色专业型市场为补充的层次分明、布局合理的商品交易市场体系。

规划市场体系结构：

“一综合、三集群、多特色、一配套”。

（1）“一综合”：

重点建设以大交通、大流通为支撑的淮安综合大市场，成为淮安乃至周边区域汽车汽配、建材家具和其他工业及生活消费品的中转和辐射基地，辐射周边区域2000万人口。

（2）“三集群”：

培育综合枢纽市场集群、清浦现代市场集群、生产资料市场集群三大市场群，打造一站式、规模化、辐射力强的专业市场集聚区。

①综合枢纽市场集群：

以红星美凯龙家居广场、浩源汽车博览城、博德五金、大长江国际家居广场等为主体，以家居建材装饰类、汽车汽配类以及小商品等日用工业品为主导品类的市场集群。

②清浦现代市场集群：

以现代新城邦、苏宁睿城、禧徕乐国际商贸城等为主体，以食品、IT电子消费品、中高档小商品为主导品类的现代商贸市场集群。

③生产资料市场集群：

以仕泰隆国际工业博览城为主体，为制造业服务的生产资料市场集群。

（3）“多特色”：

引导各区重点发展一批以零售业态为主的特色专业市场，特别是要鼓励发展像楚州针纺织市场、清浦农副