万家富花园西侧地块普通商住楼项目可行性研究报告.docx
- 文档编号:1146661
- 上传时间:2022-10-17
- 格式:DOCX
- 页数:46
- 大小:546.28KB
万家富花园西侧地块普通商住楼项目可行性研究报告.docx
《万家富花园西侧地块普通商住楼项目可行性研究报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《万家富花园西侧地块普通商住楼项目可行性研究报告.docx(46页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
万家富花园西侧地块普通商住楼项目可行性研究报告
大丰*******置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼
项目申请报告
*******土地房地产资产评估咨询有限公司
二〇一二年九月
第一章申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
单位名称:
大丰*******置业有限公司
单位住所:
大丰市西团镇新建路
法定代表人:
傅超
注册资本:
800万元人民币
实收资本:
800万元人民币
公司类型:
有限公司(自然人控股)
许可经营项目:
房地产开发经营。
一般经营项目:
房屋租赁,物业管理。
经营期限:
2012年4月13日至2032年4月12日
第二节项目概况
一、项目名称
大丰*******置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目
二、项目拟建地点
本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块,用地范围为:
东至万家富花园,西距牛湾河20米,北至新建路,南北总长约142米。
三、建设内容及规模
本项目总用地面积35892.20平方米,总建筑面积60980.07平米,建筑基底面积11115.00平方米,具体的建设内容及规模如下:
7幢6层住宅,2幢10层建筑,1幢8层住宅,3幢5层住宅,1幢三层建筑。
住宅建筑面积为55427.25平方米,包括:
多层住宅35839.83平方米,高层住宅17725.54平方米,低层建筑1861.88平方米。
商业、物业用房2729.96平方米。
设商业停车位223个,其中:
机动车17个,非机动车206个。
住宅停车位1346个,机动车地面停车190个,地下停车196个,非机动车960个。
居住总户数设计为480户。
项目的主要经济技术指标详见表1.1。
表1.1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总用地
平方米
35892.20
2
总建筑面积
平方米
60980.07
2.1
地上建筑面积
平方米
58157.21
2.1.1
多层
平方米
35839.83
2.1.2
高层
平方米
17725.54
2.1.3
低层
平方米
1861.88
2.1.4
商业、物业
平方米
2729.96
2.2
地下建筑面积
平方米
2822.86
3
建筑占地
平方米
11115.00
4
容积率
平方米
1.62
5
建筑密度
%
30.97
6
绿化率
%
30.00
7
户数
户
480.00
8
人数
人
1440.00
户均3人
9
商业停车
辆
223
9.1
机动车
辆
17
9.2
非机动
辆
206
10
住宅停车
辆
1346
10.1
地面机动车停车
辆
190
10.2
地下机动车停车
辆
196
10.3
非动车停车
辆
960
二
经济指标
1
总投资
万元
12726.43
1.1
开发建设投资
万元
12494.85
1.2
经营资金
万元
231.58
2
资金筹措
万元
12726.43
2.1
资本金
万元
7226.43
约占比56.78%
2.2
销售回笼资金
万元
5500.00
约占比43.22%
3
销售收入
万元
17182.87
4
营业税及附加
万元
962.24
5
利润率
%
5.1
投资利润率
%
27.46%
5.2
投资净利润率
%
20.59%
5.3
销售利润率
%
20.34%
6
财务指标
6.1
内部收益率(税后)
%
17.08%
Ic=12%
6.2
投资回收期(税后)
年
3.08
Ic=12%
6.3
财务净现值(税后)
万元
620.80
Ic=12%
四、项目建设方案
1、总图布置原则
(1)符合项目建设区域规划,且确保总图布置流畅、优化。
(2)考虑合理的功能区分,在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性,保证有良好的居住人文环境。
(3)减少不安全因素,内部交通流畅,形成环道,进出口要通畅。
(4)通过合理规划,营造自然、和谐、亲切的环境品质。
绿化带景观与各楼群间的绿化相结合,达到环境均好性。
充分考虑居民群体的不同需求。
2、总图布置原则
(1)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-1993)(2002年修改版);
(2)《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版);
(3)《城市道路设计规范》(CJJ37-1990)(1998年版);
(4)《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-1995);
(5)《城市道路照明设计标准》(CJJ45-2006);
(6)《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-1997)。
3、总平面布置
本项目建设内容主要有住宅用房、商业用房、物业管理用房、地上停车库以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。
项目规模地块地形比较规则,呈现“T”型形状。
根据上述布置原则,总平面布置首先应满足项目建设功能要求,同时要符合消防、环保等要求,力求合理、流畅。
按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、以居为本、适度超前、便于操作”的原则,根据规划设计条件及周边特点,拟开发7幢6层住宅,2幢10层建筑,1幢8层住宅,3幢5层住宅,1幢三层建筑。
图1-1项目总平图
本项目总平面布置情况具体如下:
(1)住宅设计
规划住宅设计间距系数不小于1.50。
(2)规划结构
本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块,用地范围为:
东至万家富花园,西距牛湾河20米,北至新建路,南北总长约142米。
因此,在充分考虑周边环境和规划条件的前提下,根据地形、日照间距、红线退让等条件,结合道路走向,在地块内部布置7幢6层住宅,2幢10层建筑,1幢8层住宅,3幢5层住宅,1幢三层建筑,在地块内合理布置。
从而形成了一个相对规整的建筑空间,与外部环境融会贯通。
(3)商住楼内通道宽畅,与外围四周贯通,流线明晰,交通便捷,功能分流互不干扰,没有死角,消防车能到达每个楼栋。
(4)建筑功能实行立体布局。
大丰*******置业有限公司普通商住楼建成后,采用封闭式管理,配备电子监控,按智能化管理的要求统一配套防范设施;辅以健康绿地供业主休闲;数字电视、宽带等智能服务设施接驳到小区。
(5)建筑风格体现有特色。
建筑物的风格、色彩等应体现城镇形象,与周边相协调,体现现代风格。
本项目建筑设计从整体到细部均注重在具体表达与抽象表达之间形成对话,使形态与空间的隐喻构成独到风格和魅力。
景观要求房屋以现代建筑风格为主。
4、道路交通方案
(1)道路系统
小区四周道路已基本形成,内部道路系统规划采用环状网设计并按二级布置。
一级道路为区内主要道路,包括主干路与城市道路连接入口,解决进出于小区内部主要交通。
二级道路为小区内部次要道路和汽车进户路。
(2)交通组织
为保证小区内的宁静和交通安全,区内禁止重型车辆进入,外部车辆不能随意进入。
区内采用人车分流,主入口人车有续并进。
小区内绿地景观大道以步行为主,为小区居民创造良好的居住环境,小区的主次出入口均设置在新建路。
5、绿化景观方案
区内绿地沿路一律栽植行道树,可绿地处全部植草皮。
园区的景观规划要通过建筑、道路、绿地、公共开放空间等物质要素的控制设计,使之形成相互和谐、多样统一的整体效果。
同时,注重沿道路的景观,建筑物的体量、高度、材料、色彩应体现城市形象,与城市主色调、风格相协调。
6、建筑工程
(1)建筑方案
1)设计依据
《民用建筑设计通则》(GB50352-2005);
《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93,2002年版);
《住宅设计规范》(GB50096-1999,2003年版);
《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);
《江苏省住宅设计标准》(DGJ32J26-2006);
《江苏省居住建筑热环境与节能设计标准》(DGJ32/J71-2008)。
2)建筑设计
本工程位于万家富花园西侧地块。
项目地块内由南向北依次布置建筑,沿街低层设置商业功能区。
(2)结构方案
1)设计依据
《建筑抗震设防分类标准》(GB50223-2008);
《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006版);
《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年局部修订);
《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002);
《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008);
《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)。
2)设计参数
本项目建筑桩基安全等级为一级。
抗震
本项目建筑抗震设防类别为丙类,根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001),大丰市的建筑抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.15g。
风荷载
基本风压:
根据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006版)及《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002),50年重现期基本分压0.40kN/m2,100年重现期基本风压0.45kN/m2,地面粗糙度类别为C类。
基本雪压:
根据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006版)及《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002),50年重现期基本雪压为0.65kN/m2,100年重现期基本雪压为0.75kN/m2。
主要荷载及构件参数
不上人屋面:
0.5kN/m2
商业、疏散楼梯:
3.5kN/m2
出挑阳台、楼梯、餐厅、公用卫生间、走道:
2.5kN/m2
住宅、厨房、上人屋面:
2.0kN/m2
其余未注明荷载见《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006版)。
3)结构方案
7幢6层住宅,2幢10层建筑,1幢8层住宅,3幢5层住宅,1幢三层建筑均采用框架结构体系,框架抗震等级为二级。
所有建筑拟采用桩基础,具体基础形式待场地地质勘察后再行确定。
7、给排水方案
(1)设计依据
1)《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)(2010版);
2)《室外排水设计规范》(GB50014-2006);
3)《室外给水设计规范》(GB50013-2006);
4)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(2006年版);
5)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)(2005年版)。
(2)给水水源
项目给水水源为当地市政自来水管网,自新建路接入,给水管径为200mm。
(3)供水方式
项目多层建筑采用市政直供水,高层采用加压供水,管材选用高性能PPR水管。
(4)热水系统
本项目太阳能方案严格按《建筑太阳能热水系统设计、安装与验收规范》(DGJ32/J08-2008)等标准进行系统设计,力求建筑物外观协调、整齐有序,热水系统性能匹配、布局合理,保证建筑质量和太阳能热水系统的使用安全,方便安装和维修。
由于本项目多层商住楼及高层由上而下7层,均采用太阳能热水系统,采用辅助电加热集中供应热水系统。
应保证太阳能集热器全年能充分的采集阳光,保证冬至日热水器采光面上的累计日照时数不少于4小时,本项目设置太阳能热水系统为建筑屋面上。
(5)用水量估算
各用水单元用水标准如下表1.2所示:
表1.2用水量估算表
序号
用水单位
规模
用水标准
最高日用水
(立方米)
1
住宅
1440.00人
120L/人·天
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 万家富 花园 西侧 地块 普通 商住楼 项目 可行性研究 报告