大晟资产安置房可行性报告.docx

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大晟资产安置房可行性报告

大晟资产安置房

可行性研究报告

第一章总论1

一、概论1

二、业主简介1

三、编制依据2

四、编制内容2

五、主要技术经济指标2

第二章项目提出的背景3

一、西部农村城镇化建设的意义3

二、党中央提出构建和谐社会的宏伟目标5

三、大渡口区发展概况5

第三章项目建设的必要性8

一、是重庆市加快城镇化进程的需要8

二、是解决“三农”问题的需要8

三、是执行国家鼓励农民进城政策的需要9

四、是城市建设发展的需要10

第四章项目选址及建设条件11

一、项目建设地址11

二、自然条件11

三、交通条件14

四、公用工程现状及建设条件14

第五章建设内容及规模16

一、建设标准16

二、建设内容16

三、建设规模16

第六章工程方案18

一、设计依据18

二、规划设计原则18

三、设计指导思想18

四、总图设计19

五、建筑设计20

六、结构设计22

第七章公用工程方案25

一、电气设计25

二、给水排水27

三、燃气29

四、弱电设计30

第八章环境保护与绿化33

一、设计原则33

二、设计依据33

三、环境保护34

四、绿化34

第九章建筑节能35

一、总图布置35

二、建筑节能35

三、给排水节能37

四、电气节能38

第十章建筑消防设计39

一、设计依据39

二、总图消防39

三、消防给水39

四、防排烟设计40

五、消防电气41

第十一章劳动安全卫生42

一、总图42

二、建筑42

三、电气安全42

四、其他42

第十二章项目进度计划及招投标44

一、项目进度计划44

二、项目招投标44

第十三章投资估算及资金筹措46

一、投资估算范围46

二、投资估算依据46

三、项目投资47

四、资金筹措48

第十四章社会效益评价51

第十五章结论与建议52

一、结论52

二、建议52

第一章总论

一、概论

（一）项目名称：

D10-3地块“农转非”安置房项目

（二）项目业主：

重庆大晟资产经营（集团）有限公司

（三）项目地址：

大渡口八桥镇新华村（规划D10-3地块）

（四）项目性质：

新建

（五）建设内容及规模

建设内容包括：

安置房、农贸市场、社区医院、托儿所、管理办公室、室外管网及绿化等。

建设规模：

本项目拟占地75亩，总建筑面积为85630m2（其中住宅79130m2，公用及商业建筑6500m2），可安置农转非及城市拆迁1258户。

（六）项目总投资及资金筹措

1、项目总投资：

1.5亿元。

2、资金筹措：

（1）区政府资金6000万元；

（2）融资9000万元。

二、业主简介

重庆大晟资产经营（集团）有限公司，位于大渡口区月光村2栋60号，是大渡口区政府出资组建的国有独资公司，总资产11.75亿元，净资产5.95亿元。

公司内设办公室、总工程师办公室、财务部、融资部、社会事务部、经营策划部、工程部等。

三、编制依据

（一）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》；

（二）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

（三）业主提供的相关基础资料；

（四）业主对项目建设的主要意见及预期目标；

（五）国家和重庆市其它相关规定和要求。

四、编制内容

可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

五、主要技术经济指标

主要技术经济指标见表1-1。

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

总占地面积

亩

75

2

总建筑面积

m2

85630

3

建构筑物占地面积

m2

17938

4

容积率

1：

1.58

5

建筑系数

%

35.88

6

项目总投资

万元

15000

第二章项目提出的背景

一、西部农村城镇化建设的意义

城镇化建设是经济社会现代化水平的综合标志，是实现现代化和工业化的必经之路。

推进西部农村城镇化建设，对于西部加快国民经济结构和城乡结构的战略性调整，促进国民经济实现良性循环和社会协调发展具有重大意义。

城镇化建设可以有效实现西部农村富余劳动力转移，解决劳动力结构性失业问题。

以劳动密集型为主要特征的乡镇企业和农产品加工业主要聚集在城镇，这些行业需要大量具有一定劳动技能的人员，这将使农村富余劳动力从农业中分离出来，实现劳动力在产业间的重新分配和产业转移。

低成本、小而全的生活居住条件，也必然带来农村人口向城镇的聚集与转移，实现地域转移。

同时，产业与地域转移会造成这些劳动者实现身份的改变和转移。

从而实现真正意义上的农村富余劳动力的转移。

城镇化建设可以加速实现西部农业产业规模化经营。

发挥城镇巨大的聚集功能和辐射作用，积极培育农业产业规模化经营的组织优势、机制优势和创新优势，利用资源优势和区位优势，组建各种农产品生产加工基地；最大可能地利用城镇现有的科技水平和手段，生产加工出高质量、有特色、低成本的精细农产品来，实现一条龙生产经营规模，真正把农户与企业、生产与流通、种植业和养殖业以及农产品加工业有机结合起来，使农业产业规模化经营依托城镇化建设得以实现和发展。

城镇化建设可以促进西部乡镇企业得到进一步的发展和壮大。

城镇的集聚效应，将为乡镇企业的发展创造出新的良机。

趋同企业可以通过多种方式相互组合，融集资金，组建有一定经济实力的大、中型集团和公司，打造出一批民族特色产品，增强竞争力，占领市场；新兴企业可以充分利用城镇的优势，做好市场调查与定位，赢得市场份额，以获取较好的经济效益；困难企业也可以通过城镇找到解决问题的有效办法，以机制和体制的创新转化为契机，得到进一步的发展。

这样，既形成了一大批有竞争实力的龙头企业和新兴企业，使举步维艰的乡镇企业有了长足的发展和有效加强，又解决了节省土地、保护耕地、减少污染，降低浪费等问题。

城镇化建设可以逐步解决增加农民收入、帮助农民脱贫致富奔小康的问题。

“三农”问题一直是困扰我国社会发展的根本性问题，而农民收入过低已成为问题的关键所在。

解决问题最有效的办法就是加速推进城镇化建设，鼓励农民进城寻找就业门路，达到以减少农民来富裕农民的目的。

进入到城镇，广大农民有很多的就业机会，拥有选择就业的自由，有广阔的发展空间，既可以进入企业或工厂，搞生产、加工、制造性工作；也可以从事第三产业——搞服务、旅游、流通、运输等工作，而且可以利用城镇提供的各种培训教育机会和自身择业自由的特点及时转换工作岗位，寻找适宜位置，最大限度地发挥个人才能，获取较理想的经济效益。

二、党中央提出构建和谐社会的宏伟目标

构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。

这适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。

应该在推进社会主义物质文明、政治文明、精神文明发展的历史进程中，扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项工作。

中国的问题是农民问题。

在构建社会主义和谐社会的诸多问题中，农村的发展建设、“三农”问题是则是重中之重，而这也是最大的发展难题。

随着中国城市化进程的推进，部分处于城市边缘地带的郊区镇、村逐步被划入城市市区管理，农民变身市民。

如果城市不能为他们提供住房及其他相应的生活、就业保障，则将会造成很大的社会经济、治安问题。

只有在工业化和现代化的基础上逐步推进城市化，才能为当地居民创造更多的就业岗位，也才能最终实现我们所期望的城市化目标。

否则不仅会使那些改变了农民身份的市民因为无房可住、无业可就而陷入贫困，也会给政府带来巨大的财政负担，造成社会不稳定因素，并且有悖于党中央提出的建设社会主义和谐社会的精神。

三、大渡口区发展概况

大渡口区地处重庆市主城区西南部，滨临长江，气候温和，地势平坦，资源丰富，与九龙坡区、高新技术开发区、沙坪坝区相邻，与南岸区、巴南区隔长江相望。

是重庆都市圈的重要组成部分，是重庆市中心城区十二个组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城区内的两个区之一，也是以冶金、建材、机械为重要支撑的工业城区。

大渡口区于1965年建区。

1995年重庆市行政区划调整，全区面积由7.46平方公里扩大到103平方公里，辖九宫庙、跃进村、新山村、春晖路、茄子溪5个街道和八桥镇、建胜镇、跳蹬镇三个镇，常住人口20万。

据史料记载，在清朝道光、光绪年间，在一士绅在长江以北设义渡，该渡口为沿江数十里渡口之首，大渡口由此而得名。

区内有重钢集团公司、中国十八冶金建设公司、重型铸锻厂等国有大中型企业近20家；成渝、川黔铁路在该区交汇，辖区有6个火车站，公路210国道纵贯辖区，并有长江水岸线30多公里；区内有重庆市重要的仓储基地和国家级的西南建材中心批发市场。

重庆陶瓷市场已经形成规模。

大渡口区发展的总体目标是：

国民经济增长速度、质量、效益的总体水平位全市前列，都市特色经济初步形成，竞争能力明显增强；参与西部大开发取得明显成效；社会事业全面进步；人民生活水平、环境质量和城市文明程度明显提高。

为实现2010年翻一番，为把大渡口区建设成为以冶金、建材为区域特色的现代工业基地，以信息、网络技术为重要支撑的物资配送中心，以先进的职业教育为标志的文化名城打下坚实基础。

五大功能片区的建设是加快大渡口区经济社会发展的工作重点：

一是依托现有城区和规划的西南新城，建成综合功能片区，重点突出和完善行政管理、金融、商贸、交通换乘、文体娱乐、信息服务、居住休闲等功能，形成区域性商贸中心、金融中心、科教文化信息中心、交通枢纽和通讯枢纽，增强城市服务功能，加快城市化进程；二是依托现有的工业园区、仓储设施、专业批发市场、公路水路铁路交通、农业和森林资源等，建设工业经济、物资集散和生态农业三大经济片区，优化生产力布局，提升产业结构，形成三大经济增长极，加快城市经济发展；三是依托30余公里长江堤岸，结合长江堤防整治工程和滨江路、两座长江大桥等沿江开发项目的建设，开发沿江经济片区，创造“沿江十里面廊”的独特城市景观，逐步形成大渡口区发展的新亮点。

第三章项目建设的必要性

一、是重庆市加快城镇化进程的需要

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》是近五年我国经济建设和社会发展的纲领性文件，是经过全国人大批准的权威性文件。

“十一五”计划明确提出：

随着农业生产力的提高和工业化进程的加快，我国推进城镇化的条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。

“实施西部大开发和加快小城镇建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题，应该提上议事日程，进行全面的调查研究，拿出方案，加紧实施”。

重庆市“十一五”计划明确指出：

“实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上结合，积极稳妥地加快城镇化进程。

把发展小城镇的重点放到县城和部分基础条件好、发展潜力大的建设镇，并将有条件的小城镇逐步发展成为小城市，使之尽快完善功能，集聚人口，发挥农村地域性经济、文化中心的作用”。

二、是解决“三农”问题的需要

三农问题是指农民问题、农村问题和农业问题。

我国加入世贸后，参与国际竞争，使得三农的矛盾更为突出。

解决三农问题的方法有很多，如加快结构调整，改革传统的农业经营方式，加大中央和省级政府的转移支付力度等。

但都无法回避由于农业人口过多而导致的生产能力过剩、商品化需求不足、人均占有资源过少限制收入增长，以及转移支付由于人口基数太大形成的财政压力等。

因此，关键在于减少农民，加快农业劳动力向非农产业转移，促使农村人口向城镇集中。

以此带动农产品的商品需求，促进结构调整，从增加非农就业和农村人均资源占有量两个方面，提高农民收入，降低中国加入世贸后为农业带来的风险。

国家信息中心经济发展部副主任徐宏源认为，要解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上，最关键的就是要提高制造业的效益。

从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。

农民进城务工、“农转非”的施行，都是解决农村问题的有效措施。

而“农转非”安置房的建设则是其有力保障，可为农转非人员提供安定的住所，从而确保其拥有相对稳定的工作、就业环境。

这对于城市建设和经济的发展都是非常必要的。

三、是执行国家鼓励农民进城政策的需要

随着经济的发展，国家开始改变原来的政策，转而制定了一系列鼓励农民进城的政策。

十六大报告已经非常明确地指出：

“农村富余劳动力向非农产业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势。

”这就告诉了我们这样一个道理：

没有农民进城，就没有农村小康；没有农村小康，就根本谈不上全社会的小康。

不论从眼前、还是从长远来看，这一政策在各方面都有利于国家的发展与进步：

农民进城，可以促进农业生产的集约化经营，可以促进第三产业的快速发展，可以促进小城镇的繁荣，还有利于发展农村经济，建设现代农业，增加农民务工收入。

可以毫不夸张地说，这是一件外有政策促动、内有利益驱动的大好事。

国家之所以鼓励支持农民进城，一是因为农民太多了，农村有大量的富裕劳动力；二是因为农村太穷，农民进城可以增加务工收入；三是因为农业产业化经营水平太差，农民进城可以促进土地流转和集约化经营。

只要用心体会十六大精神，我们还会很容易地发现更重要，也是最根本的一点是：

农民进城就是要从根本上减少农民，推进农村小康继而全面建设小康社会。

农民进城不是权宜之计，而是长远的治国方略！

四、是城市建设发展的需要

重庆经过多年的发展，特别是1997年直辖以来，城市建设飞速发展，城市容貌日新月异。

昔日的农田变成了繁华的都市，昔日冷清的小街成了区域经济文化中心。

城市规划、发展需要改造城市结构、组成。

农转非安置房的修建，不但有利于有效地解决农转非人员的住房问题，且对于重庆市城市建设的规范化、管理的集中化和科学化都具有很好的促进作用。

第四章项目选址及建设条件

一、项目建设地址

本项目位于大渡口八桥镇新华村（规划D10—3地块）。

二、自然条件

（一）地形地貌

场地地势较为平缓，整体地形北高南低，南部地势低洼平坦地带分布有部分水田，东北部为耕地和零星村舍，地面高程在250-270m之间，最高点控制标高为265.7m，最低点标高为252.4m。

（二）地质构造

项目用地内无断层，深大断裂，活动断裂，地质构造简单，岩层产状平缓，倾角1-5°。

（三）地层岩性

据地面调查妨搜集有关区域地质资料，项目用地内主要岩土体工程地质类型有：

1、杂填土（Q4ml）：

杂色，由建筑垃圾及生活垃圾组成，结构松散，具保向异性，极不均匀，堆积年限一般不超过8年，一般厚度2-8m。

主要分布在生活建筑密集地段，零星断续分布。

2、素填土（Q4ml）：

紫红色，主要物质成分为砂泥岩碎块石妨粉质粘土，碎块石直径10—30cm不等，含量40—70%，粉质粘土含量30—60%；结构松散，具各向异性，厚度2—10m，回填时间不超过10年。

3、残坡积粉质粘土（Q4el+dl）:

黄褐色，可塑状，土质均一，一般厚度小于4m，主要分布于场区西侧斜坡地带。

4、侏罗系上沙溪庙组泥岩（J2s）：

紫红色、红褐色，泥质结构，中厚层状构造，含砂质、钙质条带及团块，主要分布于场区东部相对平坦处，据地区经验强风化泥岩承载力设计值为250—300kPa，中风化泥岩天然单轴抗压强度为6.5—10.0MPa，饱和单轴抗压强度为4.5—7.0MPa，抗剪强度c=0.86—1.38MPa。

tgψ=8.03—0.92，弹性模量1800—2000MPa，泊松比0.27—0.33。

5、上沙溪庙组砂岩（J2s）：

褐黄、灰色，以长石为主，多为钙质胶结，中粒结构，中厚层状构造，主要分布于场区西侧缓坡是段。

据地区经验，强风化砂岩承载力设计值为350～400kPa，中风化砂岩天然单轴抗压强度为29.0—45.0MPa，饱和单轴抗压强度为25.0—35.0MPa，泊松比0.14—0.17。

（四）地质条件

根据区域水文地质资料及调查初步查明，场地的含水层为侏罗系中统上沙溪庙组砂岩层，而泥岩则为隔水层，砂岩与泥岩多以夹层形式存在，且岩层产状平缓，基岩裂隙水主要接受大气降雨补给，并沿砂岩中的裂隙通道运移，向该区的最低侵蚀基准面长江排泄。

据区域水文地质资料，该区地下水贫乏。

（五）地质灾害现状调查

据调查及搜集有关区域地质资料，该区域发现有滑坡、崩蹋、地裂缝、危岩及变形等不良地质现象，场地内自然边坡稳定性好。

（六）气候

大渡口区属亚热带湿润性季风气候。

气候温和、四季分明、降水丰沛，具冬暖、夏热、秋长的气候特点。

据气象资料，多年平均气温17.6℃，极端最高气温达42.2℃，极端最低气温达-18℃；多年无霜期341.9天，雾日平均30-40天；多年平均降雨量为1088.8mm（1939年），降水最多集中于4-10月，且多呈大雨或暴雨，占全年总降雨量的85%左右，常诱发滑坡等地质灾害。

常见灾害性天气有暴雨、伏旱。

（七）水文

大渡口区内河流均属长江水系，流域面积大于10平方公里（除长江外）仅三条，分别为跳蹬河、桃花溪和伏牛溪，大都流程短，支流少。

项目场区内无河流。

场区内地下水分为碳酸盐岩溶水、碎屑岩类空隙—裂隙水、基岩裂隙水和松散眼类空隙水四类。

地下水受污染程度低，水质以重碳酸硫酸钙镁型为主，主要接受降雨补给，以溢水点、泉等形式排泄于地表。

（八）地震

据《中国地震动能数区划图》（GB18306-2001）场地地震动峰值加速度0.05g，地震动反应谱特征周期0.35s，按《建筑抗震设计规范》，抗震设防烈度为6度。

三、交通条件

大渡口区是成渝铁路、襄渝铁路、川黔铁路交汇处，铁路站场分布有大渡口站（年到发总运量590万吨年）茄子溪站，小南海站等7个。

东临长江，水陆交通发达，大渡口区现状公交线路14条，线路长度246.7km，设有车辆215辆，运力比率为7.28%，公交路线网密度2.4kmkm2，每万人拥有公交车为10辆。

本项目场区东临正在修建的城市次干道翠柏路，直通大渡口主公路松青路；西接正在修建的陈庹路快速干道延伸段；西南面上界高速路穿越该场区；南面毗邻大渡口火车站（规划新站），北临城市主干道新九中路（锦霞路）。

东南距马桑溪立交桥1.5km，道路四通八达，交通十分便利。

四、公用工程现状及建设条件

（一）电力线路

项目场区内目前用电已初具规模，主要电力线路为110kV及以下架空配电线路，场区内供配电需要能得到保证的。

（二）电信

场区内已建有新山村电信支局，装机容量5万门，用户4.6万门，宽带电信已开通，光缆已到小区和用户。

移动通信已覆盖全区。

（三）天然气

场区内天然气设备及管网已初步形成，南面邻近地区已建有一座高压燃气门站北面和东面有二座中压燃气门站。

（四）给水

大渡口区现状供水由重钢供水区域，其他自备水厂供水区城、市政供水区域三大部分组成。

总供水能力为12万m3日，其中市政供水约1万m3日，因此场区内供水是有保证的。

（五）排水

大渡口区除部分新建小区内部排水管网是雨污分流制外，主干管大多是合流制管道。

目前新城片区正在建设一条污水主干管，场内项目建设按雨污分流制建排水管网，污水将排入市政排污管网及污水处理系统。

第五章建设内容及规模

一、建设标准

根据大渡口区安置房建设用地相关标准，本项目的单户面积不大于100平方米。

二、建设内容

建设内容主要包括安置房、农贸市场、社区医院、托儿所、管理办公室以及相配套的道路广场和绿化以及相配套的道路广场和绿化。

三、建设规模

根据需求量预测，本项目占地面积，规划约定的容积率范围，综合确定本项目的建设规模为：

（一）总占地面积：

75亩

（二）总建筑面积：

85630m2；其中：

1、住宅部分

建筑面积共79130m2，共计1258户。

其中：

（1）二室户（一室一厅），建筑面积45m2，共384户；

（2）三室户（二室一厅），建筑面积65m2，共622户；

（3）四室户（三室一厅），建筑面积85m2，共252户。

2、公用及商业建筑（6500m2）

（1）农贸市场建筑面积3000m2；

（2）医院建筑面积1000m2；

（3）托儿所建筑面积2000m2；

（4）管理办公室500m2。

第六章工程方案

一、设计依据

（一）《民用建筑设计通则》（JGJ37－87）

（二）《建筑结构载荷规范》（GB50009－2001）

（三）《砼结构设计规范》（GB50010－2002）

（四）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）

（五）《砌体结构设计规范》（GB50003－2001）

（六）《中国地震震动参数区划图》（1990）（GB18306－2001）

二、规划设计原则

（一）土地利用集约化原则：

合理配置空间资源、优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。

（二）因地制宜的原则：

根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。

（三）应本着“三同时”的原则，与主体工程同步实施。

三、设计指导思想

本项目为安置房项目，在设计中将强调“以人为本”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系。

从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。

坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。

设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能各方面的要求。

提倡“性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。

坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。

四、总图设计

（一）总体布局

根据项规划，拟建小区内除安置房以外，将分别设置小区农贸市场、医院、托儿所、管理办公室。

根据建设地块特点，各建筑呈带状排列，中间间以绿化及道路。

（二）交通道路组织

小区的道路设计将按照市政规划的路径，由于本项目为经济型的安置房，每个组团内原则上不设地下停车场，停车场采用露天广场的形式。

（三）配套设施

根据本项目为住宅区的功能特点，其主要配套设施为小区农贸市场、医院、托儿所、管理办公室，以及相配套的道路广场、围墙和绿化。

（四）项目技术指标

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

总占地面积

亩

75

2

建构筑物占地面积

m2

17938

3

总建筑面积

m2

85630

其

中

住宅（安置房）

m2

79130

农贸市场

m2

3000

医院

m2

1000

托儿所

m2

2000

管理办公室

m2

500

停车场

m2

不计建筑面积

4

建筑系数

%

35.88

5

容积率

1：

1.58

五、建筑设计

（一）平面设计

1、住宅部分

本项目建筑平面设计考虑了适合于大渡口区住宅的平面布局特点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，包括小区内自己的开敞式绿化空间，在要求功能合理、舒适实用的前提下，结合了景观与朝向，保证各个居住单元的开敞、明快，同时满足私密性要求。

为节约造价，住宅楼不考虑地下停车场，楼高均设计为6层。

每栋楼的单元数量根据地形确定，以一梯四户为主要单元，南北向布设为主。

2、农贸市场

设计层高考虑一层，采用大跨度的钢架结构，便