通辽项目说明.docx
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通辽项目说明.docx
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通辽项目说明
设计说明
一、规划设计依据:
1、国家有关的规范、标准;
2、甲方提供的内蒙古通辽市土地局测绘的地形图及征地红线图;
3、甲方提供的设计任务书及要求;
二、项目概况:
(1)用地范围及性质
本项目位于沿通辽市新城区辽河北岸,是处于辽河北路与建国北路之间的狭长三角形用地,用地被库伦路,霍林郭勒路分割成不均等的三部分,其中西侧用地为商业用地,用地面积为3.139公顷;中间用地为一级住宅用地,用地面积为7.442公顷(其中商业用地面积为1.556公顷);东侧用地也为一级住宅用地,并要求设置小学、卫生所、超市。
用地面积为15.983公顷(其中商业用地面积为1.556公顷)。
(注:
以上面积根据规划院提供用地红线电子版文件计算。
)
(2)规划要求
本用地要求打造成为通辽新城区第一道靓丽风景线,作为通辽新城区的门面,并成为与辽河相互呼应的新城市天际线。
西侧酒店建设成为通辽的五星级酒店,成为通辽市的景观中心;库伦路,霍林郭勒路末端形成有主题的商业街步行街区,是通辽市新城区乃至整个通辽市的特色商业中心。
居住小区定位为高端产品的高尚住区,力求打造成为通辽高品味社区的典范,品味西部文化,感受靓丽城乡,使西部城乡的企业文化在此得到充分体现。
三、项目分析
(1)区位优势
本项目地处辽河北岸,地处新旧城区过江建国大桥西侧,成为新城重要的门户景观点,同时,也是旧城辽河南岸沿江景观的重要要素,体现新城城市天际线的重要地段,用地北侧紧临新城区政治行政中心。
基于如此优越的区位条件,本项目在开发及规划设计上,体现着巨大的机遇和挑战。
(2)交通优势
本项目用地北侧为红线宽度50米的河北路,西侧为红线宽度30米成吉思汉大道,东侧为红线宽度120米的建国大路,南侧为双车道沿江路,四周交通便捷。
;另外,通辽市逐步已形成“三纵四横五出口一绕城一中心”的对外交通和内部交通格局,更为本项目提供的便利快速的区域交通条件。
(3)景观优势
辽河是中国北方地区的重要大河之一,辽河主流上游老哈河汇合西拉木伦河后,形成西辽河。
本项目区域内流经的西辽河约1.642公里,水域面积约0.53平方公里。
水体呈蓝绿色,2006年中国环境检测总站检测结果,西辽河水质良好。
河岸的动植物
生态修复已初见成效,沿河植被物种多样且生长茂密,形成良好的绿色生态景观带。
(4)现状用地分析
现状用地为没有建设的空白用地,由于基地处于辽河南堤与建国北路较低洼的地形中,用地地形有局部高差变化,整体地势呈南低北高。
用地内需保护的现状植被较少,用地建设限制条件少,规划设计自由度较大。
四、设计理念:
本规划设计旨在打造智能化、生态化、现代化相结合的高档商业中心,高级别墅区及高级观景公寓区,创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型城市沿江中心区,将社会效益、经济效益、环境效益充分结合起来。
1、充分利用基地的自然条件和资源,强调创造良好的景观环境,突出充分考虑居住区商业区与沿江景观相辅相成的关系,将自然环境充分地融入建筑群中;同时也将居住小区的建筑有机的融入休闲江滩之中,是平台与背景的互补关系。
2、充分体现商业休闲区的商业娱乐性(休闲健身),生态性(高效环保),标志性(江景文化的中心性),民俗性(体现地方特色),经济高效性(合理投资、良性运行)。
3、充分考虑将来的可持续发展及自我运行机制,使高档定位具有长期时效性。
五.设计原则
因地制宜建设,浓缩自然主题
疏密有致规划,突出人本关怀
高低错落布局,展现生态风貌
起承转合造景,强调传统文脉
广场台地自然而然的沿居住区部分(高程约263.0)逐步向东侧递减,直至五十年一遇防洪水位252.33(市水务局提供数据,而地质勘探提供指标与此有差异,需进一步落实),台地高差控制在1.5~3米之间,通过斜坡木栈道相互联系。
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六.规划设计
(一)规划结构
本项目规划设计在总体结构上,要求既能体现整体经济和景观效益,同时又可分区开发,独立管理自成体系的规划结构模式。
因此,将总体规划结构制订为一轴二街三中心五功能区的模式。
一轴为从用地东北角以新城市形象为起点一直向西到五星级酒店区的全局景观轴线,该轴线贯穿全局,形态走势犹如蜿蜒的西辽河,创造出本项目的形象主题曲。
二街为规划中三块用地间所形成的对江步行街。
三中心分别为西侧围绕五星级酒店的商业中心,中间围绕全景豪宅的高级生活社区中心,西侧面向城市的开敞型形象标志中心。
五功能分区既合理将中心轴线两侧用地根据市场需要,用地评价赋予用地适当的功能开发,具体如下。
(二)功能分区
本方案根据用地性质,用地价值评价(用地从东到西地块的价值递增性、从西到东最佳景观视点递减性)等因子,将整体用地划分为五大功能区。
(1)以五星级酒店为核心的商业区(A区)----以标准五星级酒店为核心、以高端服务式公寓为配套的综合性建筑。
拥有300—400间客房,中心的商业会所、会议厅可同时容纳约1000人举行各种大型国际会议。
并以西部商业文化为核心,突出购物、休闲、居住、生态、西部商业旅游五大特色,建设成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示为一体的商业综合区。
(2)中央高档高层全景豪宅区(B区)---建筑布局形式采用环抱江方向的曲板左右错落布置,以100-150平方米的大中型户型为主,保证100%的住户拥有全局观景视线。
北侧沿街裙楼设有配套的超级市场,方便居民的生活。
区内建筑顺应地形环境错落布置,底层局部架空,将绿化庭院,活动场所及停车区有机的与建筑相结合。
(3)东侧高层都市白领公寓区(C区)---飘带式板楼顺江水走势自然上扬,以70-100平方米的中小型户型为主,户户南北向且面向江面,整体形成左右两个建筑综合体,利用首层平台,形成地面高级车库及沿街商业服务配套设施,同时可阻隔城市干道的噪音及汽车废气对居住区带来的影响。
(4)东侧临江别墅区(D区)---位于风景秀丽的市中心西辽河北岸江畔,以联排别墅及独栋别墅为主,步行至繁华商业区仅3分钟。
闹中取静、密植绿化,临水的自然环境,清馨、优雅、别致。
提升全区住宅品质的豪华生活样板区。
(5)文化教育区(E区)----原用地内教育用地经整体用地整合后,将其安置在整个用地的最东侧,12班配套完善的社区小学和8班幼儿园。
(三)道路交通系统
本项目的道路系统基本采取人车分流,每块用地拥有自己的单独的南北向步行小轴,所有小轴又通过全局中心景观轴串联起来,相成完整统一的区域步行一统。
车行系统则在每块用地内相对独立,西侧五星级酒店商业区利用城市干道,相成多方向城市疏散广场,适当布置车行出入口。
中间全景豪宅区在用地北侧的东西端分别开车行入口,用地内相成红线9米的车行环路。
西侧用地则在用地北侧中心布置主要小区入口广场,将车流分别导入高层都市白领公寓区和临江别墅区,并在中心会所中心处形成红线9米的车行环路,可将车流引回入口广场或通过次入口出小区。
所有居住用地的车行系统都完全杜绝了外来车辆的穿行,保证小区内的私密性和安全行。
同时,通过环行路,顺应地形走势可将车辆引入地下停车场。
居民停车后可便捷的步行入户或到达小区各景观点,使小区内没有机动车穿行,实现了“人车分流”。
小区的步行道设计自成系统,相连为一体,并通过步行系统将区内的若干个景观节点和中心绿地串联起来,形成中心景观区及景观带。
本居住小区的停车以地下为主,并结合小区的主要干道设置地面停车以节约用地。
地下车库设于高层住宅楼下和楼间广场下。
结合地下停车场考虑本区人防的安排。
(四)绿化景观系统
1、生态原则:
充分应用现有自然景观,并结合周边景观特征,实现人与自然的和谐统一。
2、以人为本:
满足人的多维视觉感观,营造舒适亲人的景观环境。
3、分期建设原则:
分期分阶段实施,每阶段与整体空间形态和谐统一。
中央绿色主轴线:
利用东侧城市生态广场,把其景观带向西延续进入小区内部,休息凉亭、步行栈道,游泳池、叠水低
瀑,微型坡地有机的结合于其间,展现出小区雍容、自然的大家气派。
中央景观区:
本规划利用山体、绿树、浅水体等丰富的景观要素组织小区的游憩、观赏空间,结合建筑规划设计,以一条自然流动的跌水贯穿全区,由架空活动平台、运动休闲区、住宅中心花园组成完整视觉景观,满足小区中心区域功能需求,静态水景、喷泉、流水曲径点缀缤纷绚丽多姿的生活景象。
住宅组团区域:
亲子乐园、架空层、中心庭院,休闲区域、运动区域、树阵广场等,在满足功能需求的同时,充分考虑每个区域的合理划分及有机联系,功能区景观特性鲜明,与主题呼应统一。
(五)建筑设计
建筑单体设计在满足现行国家有关标准的情况下,还尽可能的有一定的超前设计。
采用建筑节能措施,充分进行无障碍设计,户型设计适宜自然通风采光,考虑观景窗口,户型内交通流线,房间使用效率等。
建筑风格现代,线条明快简捷,为现代高端人士所喜爱。
并且建筑形态同江景的优美环境融为一体,屋顶可考虑设计宜人的屋顶花园。
(六)竖向规划说明
本项目地块由北向南有低洼,以南北两侧道路为实际基准高程,适当填补地形和局部做下沉广场,并利用高层建筑下挖方实现临江别墅区地势的整体抬高考虑水塘回填至桥面高度并在整个场地设置由西向东朝向桥面的道路排水坡向,结合广场景观和绿化小品设计,创造出高低错落、井然有序的绿化景观系统。
详见竖向分析图。
七.管线工程规划
(一)供水工程
1.规划需水量预测
居民按280升/人.日,酒店按400升/床.日,公建按10升/平方米.日的最高日用水量标准,另:
空调冷却补水量约为:
1600㎡/天,绿化等杂用水量约为:
120.2㎡/天,同时考虑5%的未预见水量,规划区块内的最高日用水量为5400立方米/日。
2.供水系统
小区的生活消防水源由市政给水管网供给。
设计分别从两条不同的市政道路接入两根DN200给水管,供本工程生活消防用。
(1)给水系统
本小区多为高层建筑,生活给水需加压供给。
根据本工程内各建筑物的高度,给水系统需进行坚向分区。
因市政供水水压尚不明确,暂按0.25Mpa考虑,给水系统分区为:
本工程三层以下(含三层)为低区,采用市政给水管网直供,四至十六层为中区,十七至三十层为高区。
中区及高区采用一套变频自动供水设备供给生活用水。
各分区的最低给水点水压需保证不大于0.35Mpa,超压部分在给水支管上采用支管减压阀减压。
生活加压给水分为两个区块供给,公寓部分加压给水由地下车库设备房内生活水箱及变频泵提供,设V=70㎡不锈钢水箱两座及中、高区自动供水设备各一套。
酒店部分加压给水由酒店大楼地下室设备房内生活水箱及变频泵提供,设V=45㎡不锈钢不箱两座及中、高区自动供水设备各一套。
(2)热水系统
酒店生活热水设计小时耗热量约为:
1650KW。
酒店考虑设置热水供应系统。
热水供应热源拟采用地下一层锅炉房提供的饱和蒸汽。
热水系统竖向分区同酒店生活给不系统,低区由室外管网直接供给,中、高区热水给水由变频调速水泵供给。
热交换器集中设在地下一层热交换间内,根据热源情况选择水加热器,拟采用高效导流浮动盘管半容积式换热器低区、中区、高区各设一台。
热水供水温度为60℃。
热水系统采用全日制机械循环,设两台循环泵,互为备用。
低区热交换器出水经分水缸后按使用功能的要求分别接出热水供水管,使不同使用功能的供水相对独立。
中、高区热水供水管网采用上行下给式供水方式。
循环管网均采用同程布置。
热水供水水压控制在0.40Mpa。
超压部分在支管上采用减压阀减压。
(3)给水管材及保温
室内给不支管采用薄壁不锈钢管,卡套式连接,给水干管采用涂型无缝钢管,法兰或沟槽式连接。
室内热水支管采用薄壁钢管,焊接。
热水干管采用涂型无缝钢管,法兰或沟槽式连接。
热水供回水干,立管均
(4)住宅一户一表,分别,公建部分单独设水表计量。
(5)空调准予却水系统
酒店内空调用冷却水超低噪声冷却塔冷却后循环使用。
冷却塔补水由市政给水管供给。
(6)室外水景池给水系统
室外水景池采用天然水源供给,根据甲方提供的资料,天然水源出量稳定为1500立方米/日,3000立方米/日。
按不进行循环水利用考虑,水景池水自然排放至锦江。
同时降雨时露天水景池接纳部分雨水,故通过阀门控制水景池进水量,以防暴雨时雨水大量进入水景池造成排水不及时,晕量潢溢。
3.消防系统
(1)消防用水量
a.本小区范围内应设室外消火栓系统,按消防用水量最大的一栋建筑考虑为30L/S。
b.室内消火栓系统分为两个系统分别设置。
办公楼及住宅楼的室内消防用水量均为40L/S。
c.设置自动喷水灭火系统,按中危险级II级确定消防用水量,为30L/S。
考虑到室外消火栓系统由市政管网供给,室内消火栓和正动喷淋用水量共为540㎡。
于公寓楼地下车库设备房设5407的消防水位,分为两格。
30层公寓楼其中一栋屋顶设18㎡消防水箱,贮存消防初期10分钟用水量。
(2)消防给水系统
a.室外消火栓系统
室外消火栓系统管网和生活用水管网合一。
在四周DN200给水环网上按间距不超过120米设置地上式消火栓。
b.室内消火栓系统
小区所有建筑室内消火栓由地下车库设备房的消防水池-消防水泵-16层屋顶水箱(含稳压增压装置)进行联合供水。
在地下室泵房内设置室内消火栓加压泵二台(互为备用),屋顶水箱及稳压装置保证消防初期十分钟灭火用水。
室内消火栓管网竖向分为两个区,低区为地下室至十七层,高区为十八层至三十层,两个区各自成环状布置。
为保低区消火栓给水系统静水压不超过0.80Mpa,地下室的消火栓给水加压泵出水管经十八层的减压阀减压再与低区管道系统相连,对栓口出水压力>0.5Mpa的消火栓采用减压消火栓.室外设置ZSZ150消防水泵接合器三套与消火栓给水管网相连。
c.自动喷淋系统
小区内各建筑的自喷系统均由地下车库的消防水池-消防水泵-30层屋顶水箱(含稳压增压装置)进行联合供水。
在地下车库泵房内各设置室内自喷加压泵二台(互为备用),30层公寓楼的屋顶水箱及稳压装置保证消防初期十分钟灭火用水。
在公寓楼的每层走道、裙房及车库、酒店的每层走道、客房、公共用及车库等规范要求的场所设置闭式喷头。
按中危险Ⅱ级设置自喷系统。
自喷系统采用火灾时喷头动作,水流指示器动作向消防中心显示着火区域,此时的压力开关动作自动启动喷水泵,并向消防中心报警。
住宅楼及商业楼,于报警阀前设置减压阀进行减压。
报警阀设置于地,每个报警阀组控制喷头小于800个,且每个报警组控制的最低喷头与最高喷头高程相差不大于50米。
阀配水管前压力大于0.4Mpa时采用减压孔板减压。
每个防火分区配水支管上设水流指示器及信号阀。
室外设二套ZSZ150消防水泵接合器与自喷水泵出水管相连。
有吊顶房间采用吊顶型68℃玻璃球喷头,无吊顶房间及地下室采用直立型68℃玻璃球喷头。
d.消防电梯需设集水坑,并设二台排水泵(一用一备)。
e.凡≥DN100消防管道采用无缝钢管,热镀锌,二次安装, 4.灭火器设置 室内按规范要求布置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。 (二)排污工程 1.排水体制 本工程排水采用雨、污、废分流制。 2.规划污水量 规划平均日污水量按规划最高日用水量的0.6计,约为3240立方米/平均日。 3.排污系统 室外生活污水经化粪池处理后,与其它废水汇合排入城市市政污水干管。 本工程各单体室内排水采用雨、污、废分流。 高层建筑的室内污、废水管均采用专用通气管系排水。 配套设施幼儿园、会馆及部分裙房室内污、废水管采用普通伸顶通气。 (三)雨水工程 a.雨水管设计标准 暴雨强度公式: q=6297(1+0.953logp)/t+31p=0.5 屋面雨水设计重现期按10年计算,场地雨水设计重现期按5年计算,雨水地面集水时间为10min,径流系数按现行《室外排水设计规范》采用。 室外雨水管亦采用UPVC加筋管。 b.雨水排出 本规划区域内的屋而及地面雨水部分采用雨水管道排出,部分汇入地面水景系统,故水景的水容积需考虑接纳设计汇水面积内的雨水。 降雨时可过阀门调节天然水源的进水量,使部分或全部天然水源出水排入排洪沟,以减少水景容纳雨水的负担,从而水景系统容积不至于过大。 雨水采取就近排放的原则,最终排入锦江。 因现阶段缺乏水系水位的基础资料。 出水口标高及是否设至置防潮门等有待进一步深化设计。 一.防洪工程 1.防洪沟设计标准 防洪标准按100年一遇考虑。 (四)供电工程 1.用电负荷预测 本区块以住宅和公建为主,预测用电负荷为27500KVA。 2.供电方式 本区块内在一期飘带高层公寓地下室设10KV开闭所一座。 10KV输电电缆和10KV配电电缆组成中压工配电网。 根据规划用电负荷,本区内每个地块设一座10KV/0.4KV变配电所,变配电所均设在地下室,10KV线路由主干路下10KV电缆沟接入开闭所,再分接至各个变配电所。 根据规划用电负荷。 具体位置详见市政总平面图 (五)通信工程 1.规划通讯需求量预测 市话装机容量预测以住宅电话的装机预测为基础,进行总量预测。 本规划中,住宅装机率为1.2门/户,规划住宅量占总量60%,本区总户数为3050,则装机量为3660门,总装机量3660门。 2.本区块内设一座弱电机房,需使用面积为150平方米。 三处电信交接间,需使用面积为20平方米。 具体位置详见市政总平面图 3.每户住宅及公建内均留电话出线盒及预埋电信管线,具体由电信部门设计及实施。 每户住宅内预留电视出线盒及预埋有线电视管线,具体由专业部门负责设计及实施。 (六)燃气工程 燃气工程规划最终根据通辽市市政建设总体规划进行完善。 (七)自动化控制工程 1.计算机网络系统,可按千兆以太网建设,核心交换采用高端三层交换机,接入层采用10/100M交换机,裙楼及附楼每层,主楼每三层设置接入层交换机; 2.语音程控交换与无线通信系统,宾馆服务与管理的特殊性要求宜设置自己的程控交换系统,无线通信系统是方便管理,无线通信系统如采用类似小灵通技术无线集团通信交换机,比以往任何型式无线对讲通信设备的功能要强大,性能也优异的多; 3.安全防范系统,该系统应包括视频监控系统、防盗报警控制系统、门禁系统、电子巡更系统,系统应具有联动控制功能。 视频监控采用嵌入式数字硬盘机,应用MPGE-4压缩技术,视频信号经数字化处理后可接入计算机网络; 4.公共广播与紧急广播系统,可与消防广播系统合并建设,但音源、功放应满足公共广播与紧急广播系统的需要,系统可靠性及回路设置必需符合消防广播的要求; 5.卫星天线与有线电视系统,可以将VOD点播系统也一并归入本系统。 根据电视发展的要求,系统带宽应不小于860M,系统具备双向传输功能; 6.视频会议系统,作为五星级宾馆提供一个性能完备优异的多媒体视频会议环境对,提高入住率拥有不可替代的作用。 该系统具备发言、视频、投影、实物展示及报像等及上传功能。 现在类似快思聪控制系统的产品也很多可供选择; 6.一卡通系统,应用包括门禁、考勤、消费、车库、人事管理等,采用非接触式刷卡方式。 7.计算中心、电信机房、安防中心、门禁系统均采用双回路供电; 8.弱电工程防雷保护系统,是指防护感应雷引起的过电压对电子信息系统造成的破坏,系统包括电子信息系统供配电多级浪涌吸收装置、信息传输系统的防雷装置、弱电接地系统等。 (七).防雷接地 1.防雷,本工程按一类防雷建筑,屋顶设避雷网及避雷小针防直击雷,利用柱子主筋作引下线,利用房屋基础做接地体,30米以上每隔一层设防侧击措施。 2.接地,采用TN-S型保护接地系统,变压器中性点、消控室设备,电梯机房设备均直接接地,进出大楼的金属管道及屋面上的金属管道,设备外壳均应接地。 变、配电室,消控室,弱电机房无援应有专用接地线,自基础引上。 建筑物基础为防雷接地及保护接地的共同接地体,要求接地电阻≤1欧。 3.本区建筑物除采取总等电位联结外,弱电间、游泳池、淋浴室、消控室、计算机房、电信间还进行局部等电位联。 4.在变压器低压侧、计算机房、电话交换设备、中央火灾报警装置、电梯的集中控制装置信息设备、电子设备、由室外引入或由室内引出室外的所有电气线路在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等均设电涌保护器(SPD)
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