山东临沂市临沭县房地产市场报告.docx
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山东临沂市临沭县房地产市场报告
山东临沂市临沭县房地产市场报告
2010年12月
金花动力地产顾问
一、临沭县城市概况
1、城市主要概述
临沭县位于山东省最东南部的苏鲁交界处,因濒临沭河而得名。
东、南分别与江苏省赣榆、东海两县交界,西、西南与河东区、郯城县相连,北与莒南县接壤,距临沂市经济技术开发区不足10公里。
现辖12个乡镇,300个行政村;总面积1038平方公里,总人口63万人。
临沭是革命老根据地之一,刘少奇、罗荣桓、陈毅、粟裕、肖华、朱瑞等老一辈无产阶级革命家都曾在临沭战斗过,中共山东分局、山东省战工会、八路军115师师部和滨海地委、行署曾长期驻扎在这里。
【自然地理】
临沭县地势北高南低,东高西洼,县境东部和北部为低山丘陵,西部沭河沿岸为冲积小平原,海拔高度均在60-400米之间,全县大小山峰44座,最高海拔394.70米。
山地占土地总面积的3.82%,丘陵占72.82%,平原占23.36%。
境内有苍马山省级风景名胜区和沭河生态旅游区等名胜。
【气候资源】
临沭县属于暖温带半湿润大陆性气候。
寒暑交替,四季分明。
光照充足,雨量充沛。
年平均气温13℃;年均降水量852毫米。
这里没有北方漫长的冬季,没有南方阴雨连绵的梅雨季节,没有海滨的潮湿,也没有北方内陆地区的干旱,是投资兴业、工作、生活、居住的理想之地。
2、城市经济发展概述
①临沭县矿产资源丰富。
主要有重晶石、金刚石、大理石、石英石、金红石、云母、陶土、粘土页岩、优质矿泉水等20余种,其中金红石、陶土、粘土页岩储量十分丰富,质量非常好,具有很高的开采利用价值,闻名全国的“常林钻石”(158.7860克拉,出土时中国最大、世界第二)就出土在临沭县曹庄镇常林村,享有“钻石之乡”的美誉。
②临沭县工业经济发达。
已基本形成化工、机械、复混(合)肥、五金、柳制品、食品、酿酒、纺织等优势支柱产业,并涌现出金沂蒙、金正大、史丹利、常林一批龙头骨干企业。
临沭县小型手扶拖拉机、醋酸乙酯等生产能力全国第一,复混(合)肥年生产能力达1000多万吨,被国家质检总局授予“全国争创优质化肥生产基地先进县”称号,并是五金锤类和航海索具类产品生产、出口基地和脱水蔬菜制品大县。
③临沭县特色农业发展迅速。
已形成“东茶、西菜、南桑、北柳”的产业化格局,建立起了10万亩白柳、5万亩烟桑、16万亩果茶、6万亩蔬菜等生产基地。
花生产量居全国油料百强县前20位;柳编制品畅销40多个国家和地区,被国家林业局、中国经济林协会授予“中国名特优经济林杞柳之乡”;是全省板栗生产基地县。
④旅游资源丰富。
拥有利城遗址、北沟头遗址、冠山仙人洞景区、仙人洞、长春观、观音禅寺、云林栗海、沭河栗海、羽山等多处旅游景点。
【本地特产】:
太子参、常林钻石、柳编制品
二、城市土地出让情况
(1)地块性质比较
居住用地
商住用地
工业用地
商业/金融/办公用地
其他
土地交易宗数
42
13宗
69宗
25宗
7宗
交易面积
608650.69㎡
56134.43㎡
1590178.35㎡
315554.7㎡
11590.8㎡
根据临沭县国土资源局提供的数据,从2006年1月份至2010年11月份五年期间,成交土地156宗,交易面积为2582108.97㎡。
其中,仅2010年度,共出让土地即有69宗,几乎占总出让土地的一半。
2010临沭县的土地开发迎来一个新的高峰,也意味着对于房地产市场而言,市场竞争力也在逐渐增强,未来一两年内,临沭房地产市场开发将迎来一个新的高潮。
三、城市房地产开发情况
1、主要在售楼盘基础信息
2、主要在售项目户型
3、在售项目个案分析
四、房地产市场类别分析
1、多层住宅
1)价格方面:
临沭县城现在在售的主要以多层为主,部分小高层,少量高层、别墅、公寓。
多层价格相对较低,在1900-2700元/平方米之间不等,根据当前居民购买情况分析,多层住宅在当前的临沭还是占绝对优势。
2)产品类型:
供应产品住宅要为多层为主,以三房两厅为主,面积以90-130㎡居多。
3)交房标准:
大部分楼盘都是毛坯房或简装。
4)产品建筑形式
在售项目多层主要以5+1为主,小高层以11层、12层为主。
2、小高层、高层住宅
1)价格方面
临沭县现在只有部分小高层、少量高层。
价格相对较高,在2200-3500元/平方米之间不等,根据当前居民购买情况分析,小高层、高层在当前的临沭还不占有优势。
2)产品类型
供应产品主要以三房两厅为主,面积以90—130㎡居多,但也有面积较大的。
3)交房标准:
大部分楼盘都是毛坯房或简装。
4)项目形式
楼盘的分类定位不是很明显,市场的类似产品较少。
且建筑形式同质化较为严重,产品无太多创新、差异化可言。
3、物业管理
居民对物业的认识普遍较低,物业管理水平处于上升阶段,比较先进的物业管理理念刚刚进入。
4、房地产市场水平
房地产市场正出处在一个快速发展的初级阶段,在外来开发商的引导下,在建筑规划、产品设计、宣传包装方面有很大改善,但是本地开发企业所开发项目在以上方面相对薄弱。
5、区位特点
临沭县县城建成区面积较小,开发分布相对集中除老城市去个别项目外,其余基本集中在城北北部区域,目前该区域总规划建筑面积达45万平方米左右。
6、销售状况
目前该县城在售项目12家左右,其房源非常充足:
其中中高档项目8个。
9年全年临沭销售面积约35万平方米,是以往几年的三倍,在销量上严重透支今明两年的市场需求。
尤其中高端客户群体比较稀少。
同时受房产新政心理预期影响,目前在售高端楼盘项目销售均不理想,平均月销售10套左右。
未售项目现均通过推迟预售时间延长客户蓄客期来应对。
7、消费者产品需求分析
1)户型:
目前临沭市场主要旺销面积集中区间95——130平方米
2)价格:
目前临沭在售楼盘价格区间1900-2600元/平方米
3)位置:
主要距离商业中心、教育等配套较近的社区
4)配套:
在售项目规划配套主要以车库、储藏室为主,对于小区绿化、物业关注程度较低,根据线程的消费习惯,购房者对车库和储藏室的关注度比较高,对停车位和车棚的认可度很低。
现场在售项目中盛世豪庭、宝来新天地、华侨城均采用停车位,据调查顾客反应一般。
五、市场预判
综合临沭城区人口、规模、以往几年销售量、开发量、现存市场产品结构及房地产市场大环境政策因素等,今年下半年临沭市场价格将在高端楼盘的带动下缓慢上扬,但是中高端产品在销量上将有所下滑,主要由于目前中高端客户积累较少,政策影响心理因素重,产品多样性市场推量较多。
金花动力地产顾问市场部
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