温泉国际度假城商业计划书DOC 21页.docx
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商业计划书
项目名称江西临川百伦温泉国际度假城
项目单位江西百伦旅游置业(筹)
地址
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联系人
二OO七年八月
1.摘要
.项目公司
江西临川百伦温泉国际度假城是本商业计划书建开发的项目,它将由江西百伦旅游置业取得对江西省抚州市临川区温泉乡860亩土地(一期)的开发权并进行运营。
江西百伦旅游置业拟投资兴建的一座集地产、食、住、游等为一体的综合性度假城。
项目一期拟占地860亩,容积率80%,建筑密度25%,建筑限高15米,绿化率45%,总建筑面积约410000平方米。
其中别墅约85000平方米、多层及小高层公寓约21000平方米、临川历史文化巨匠纪念园约30000平方米、五星级温泉大酒店约30000平方米、旅游购物风情街约30000平方米、其他附属建筑35000平方米。
含“历史文化名人纪念馆”、“历史文化名人雕像群”、“古今艺术长廊”、“四季温泉池群”、“高尔夫练习场”、“山地跑马场”、“冲浪游泳池”、“戏剧大物台”等。
度假城(一期)将按照星级酒店的标准管理并为业主提供物业服务,通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作,采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广温泉旅游地产,并力争成为江西省管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的星级温泉主题度假城。
江西自然环境自然十分优越,自身经济虽然不是很发达,却紧挨经济发达的长三角地区,可以看出临川的温泉发展是具备充足条件的,问题是如何发展出独特的,令人难以忘怀的特色温泉。
要发展独特的温泉,必然离不开当地的地域文化,包括自然环境和历史。
临川的自然环境以山水著称,具有悠久的历史文化,历来有“才子之乡”之称,在教育方面的成就突出,在历史上有着许许多多的才子以及其不可替代的成就,如黄羲之等的书法成就,晏殊的文学成就,王安石的政治成就,但最为突出的是戏剧文化的成就——汤显祖的“临川四梦”。
临川温泉风景区位于抚州市临川温泉镇。
临川温泉是古代名家,北宋文学家苏东坡曾评价“天下温泉有七,汝水其一也”。
临川温泉分日、月二泉,两泉相距三公里,有数条温泉从断层经过,水温40-60°C,总出水量5000吨/日以上。
温泉水中含有锰、铜、铝、锌、镉、锶、钡、硒、砷、偏硅酸等20多种元素,其中对人体有益的锶、硫、偏硅酸等含量较高。
特别是温泉附近蕴涵大量的钡矿石,在全省乃至全国的温泉中都是独一无二的。
钡沙中硫酸钡含量达85%以上;温泉水对人体有很好的健康疗养作用,特别是对各种慢性病、关节炎、皮肤病有特殊疗效;温泉距抚州市区10公里、省会南昌110公里,距鹰潭100公里,交通便利。
该景区有着丰富的旅游资源和便利的交通环境,旅游开发潜力巨大,故提出江西省抚州市临川温泉风景名胜区项目的建设,开发临川温泉风景名胜区,发展旅游业是临川区实现全面小康社会的重要途径,也是符合省委、省政府“后花园”的战略要求的正确选择。
.市场营销
(一)、自用经营部分:
A、带租约销售一部分,返租经营。
(指酒店式公寓、购物商业风情街等产品)
B、建立项目公司运营中心,配合自用部分经营开展,保证日常经营经济效益。
(指酒楼、主题公园、温泉会所等产品)
C、与抚州乃至江西全省及周边省份各企事业单位、团体合作经营,建立联盟经营关系,定向消费服务合作单位。
(二)、计划对外销售部分
A、按物业的基本功能单位对外进行整体或功能分割进行产权销售、预售。
(指别墅、公寓等)
(三)、销售方式:
A、向企业直接销售
B、面向社会个人销售
C、与专业营销策划机构进行合作进行代销或者让利包销。
D、给当地房地产营销机构进行分销。
E、通过经营服务带动物业销售,实行自销甚至公司全员营销。
.投资与财务
本项目一期总投资约为40,850万元,其中1.1期约需要投资17,250万元,1.2期约需要投资22,800万元。
其中一期为:
土地成本860亩×2.5万元/亩=2150万元,
别墅85000㎡×800元/㎡=6800万元,
历史文化巨匠纪念园30000㎡×500元/㎡=1500万元(含建筑和园林),
温泉大酒店30000㎡×1600元/㎡=4800万元(含内部装修),
四季温泉群约60000㎡×200元/㎡=1200万元,
给排水、变电站等附属工程800万元,
合计:
17,250万元。
二期为:
多层公寓160000㎡×800元/㎡=12,800万元,
小高层公寓50000㎡×1000元/㎡=5000万元,
旅游购物风情街30000㎡×1000元/㎡=3000万元,
其它附属建筑,包括周边道路、园林、高尔夫练习场、跑马场等约2000万元
合计:
22,800万元。
1.1、1.2二期建设共计投资约40,850万元。
2.抚州市环境评估
.区位优势
地理气候
抚州市位于江西东部,东邻福建省。
南接赣州地区,西连吉安、宜春,北毗南昌、上饶。
南起北纬26°29′,北抵北纬28°30′,南北全长约222公里。
西自东径115°35′,东迄东径117°18′。
东西宽约169公里。
面积18817平方千米。
抚州市属中业热带季风型气候,温暖湿润,雨量充沛,日照充足,结冰期短,无霜期长,四期分明,全市年平均气温17度。
抚州气候温和。
全市年平均气温17—18度,年降水量1700—1800毫米,年均降水天数170天,年日照时数为1600—1900小时。
无霜期最长达340天。
抚州市河流属长江流域鄱阳湖水系,主要特点是水系完整、河道密布,溪流不断,水面广阔,水流量大,含沙量少,水能资源丰富,抚河是江西省第二大河流。
全市资源丰富,全市土地面积万亩,人均土地亩。
高于全省均土地水平。
临川温泉风景区位于江西抚州市临川区温泉镇,地理坐标东经116°04′至116°39′,北纬27°31′至2814′。
风景区距抚州市区仅10公里,东靠抚州市区,南靠上顿渡镇,西邻高坪,北与抚北镇、展坪乡接壤。
人口状况
人口400万,其中城市人口100万,市政府所在地临川的城区人口32万。
经济状况
2006年,全市新签国内省外资金合同项目872个,项目履约率达100%;合同引资269亿元,实际到位资金亿元,项目进资率为%;实际利用外资11729万美元,增长%。
全市引进亿元以上项目11个,5000万元以上工业项目54个,实际到位资金亿元。
年国民生产总值204亿元,年财政收入亿元,其中地方财政收入亿元,城镇居民人均可支配收入7411元,农民人均纯收入2861元,规模以上企业321个,销售收入过亿元企业6个,最高亿,利税过千万元的企业5个。
抚州市现有年成交额亿元以上的交易市场5家,这5家交易市场门类齐全,覆盖面广,已经形成了综合市场与专业市场的多特色、批发与零售多层次相结合的格局,极大地繁荣了地方经济,带动和促进了相关产业的发展。
据最新统计,二季度,亿元以上市场成交非常活跃,成交额大幅度增长,累计成交亿元,高出去年亿元,比去年同期增长%。
外贸进出口增长较快。
2006年全市外贸进出口总额13073万美元,比上年增长%,其中进口332万美元,比上年下降%;出口完成12741万美元,比上年增长%。
基础设施
2006年农村公路建设完成853公里,新建水泥路822公里,砂石路垫层通车210公里。
全市新增农村班线9条,延伸农村客运班线23条,行政村通客车率达%,比上年提高6个百分点。
全市重点项目工程——抚州物流中心建设进入了真正实施阶段。
济南至广州高速公路抚州段、抚州至吉安高速公路已进入可行性研究阶段。
建成县乡村水泥(油)路面822公里,新增131个行政村通水泥(油)路,行政村通水泥(油)路通达率达%。
交通运输
抚州交通便利,区位优势明显,东靠浙江,南邻福建,距省会城市南昌仅l00公里,有国家一级公路直达。
鹰厦、浙赣、向乐铁路穿境而过,抚州火车站(二级站)离市区6公里;沪瑞高速公路抚州至上海段今年年底通车,5小时可到达;京福高速公路(北京至福州)、昌厦高速公路已全面开通,320、316、206国道横穿市境;距南昌昌北机场仅l00公里,至香港、深圳、广州、厦门、上海、宁波、北京等各大城市均有航班;中国远洋国际货运集团公司(中转港上海)在南昌设有集装箱码头,承接外运货物,抚州距集装箱码头和海关仅l00公里,抚州的产品能及时、快捷、顺畅地运往世界各地。
.旅游资源
抚州山清水秀,被列入省级历史文物保护单位有40多处,省级自然保护区3个,可供开发的旅游项目众多。
早在唐代初期,大诗人王勃就写下了“邺水朱华,光照临川之笔”的千古名句。
宋朝以来,以临川为中心的抚州市,更是群贤荟萃、英才辈出。
据史书记载:
宋代江西共出进士五千四百四十二名,抚州籍的就有一千一百八十名;清代江西省有进士一千七百八十七名,抚州即有四百四十四名;唐宋八大家中,抚州占了两家;江西古代的十大名医,抚州竟有七位。
抚州具有2200多的历史,自古文风鼎盛,素有“才子之乡、文化之邦”的誉称。
纵观历史,抚州不但人才众多,分布面广,而且有突出成就和深远影响的巨星泰斗也交相辉映、代不乏人。
如不畏艰辛、锐意改革的北宋政治家、思想家王安石;大散文家曾巩;开一代词风的词坛巨擘晏殊、晏几道;被誉为“东方莎士比亚”的伟大剧作家汤显祖;人称“百世大儒”的哲学家、思想家陆九渊等,均为海内外妇孺皆知的一代名贤。
此外,还有南朝时卓越的军事将领黄法氍;宋代著名学者李觏,地理学家乐史,首创妇科学的医林高手陈自明;元代历史学家危素,桃李满园的理学家吴澄;明代功勋卓著的外交家黄孙茂,威震敌胆的抗倭名将谭纶,颇有造诣的天文学家吴伯宗;清代的教学家、军事著述家揭暄,方志学家李绂,书画大师瑞清,爱国志士、禁烟名臣黄爵滋等,真可谓“日月之行,若出其中;星汉灿烂,若出其里”。
“长江后浪推前浪,世人新人胜旧人”。
到了近代和当代随着时代的发展,抚州孕育了更多的著名人物。
如:
叱咤风云的革命家李井泉、赵醒侬、傅烈、周建屏;卓有建树的文史学家游国恩、萧涤非;著名物理学家,中国科学院学部委员饶毓泰、余瑞璜、吴式枢;波谱学家西渝;土木建筑学家黄强;铁道机械工程专家程孝刚……,他们都是抚州优秀儿女的杰出代表。
据不完全统计,当代抚州籍的专家、学者就有二百余人。
抚州境内水秀山灵,风光旖旎,历代文人墨客为抚州的山水风光所陶醉,写下了大量的名篇佳作。
“吾邦山水秀,雄丽冠江右”(吴澄《登抚州新谯楼》),汤显祖赞美自己的家乡“远色入江湖,烟波古临川”。
尤其是南城麻姑山“地气殊异,山川炳灵”,被称为“第二十八洞天,第十福地”,颜真卿、谢灵运、王羲之、白居易、刘禹锡等大诗人、大书法家都曾慕名前来游览,颜真卿手书“天下第一楷书”《麻姑山仙坛记》就诞生于南城的麻姑山。
抚州大地上大量文化遗存和壮美自然风光有机结合,使这里成为海内外旅游者青睐的崭新和最具潜力的旅游胜地。
抚州著名的风景名胜区有:
天然氧吧——资溪大觉山旅游区,资溪华南虎野化放养地,堪称中国古民居古文化缩影的有“千古第一村”之称的乐安流坑古村,依山傍水、一洞天然的南丰“曾巩读书岩”,抚州圣约瑟天主教堂,全国第一所尼众佛学院的居地“金山寺”,金溪的疏山寺,宜黄的曹山寺,王安石纪念馆、汤显祖纪念馆;广昌的明清船形古民居,黎川的船形屋,南城的麻姑山、洪门风景区,宜黄的华南虎风景区,南丰的紫霄溪漂流和潭湖、车磨岭风景区及临川的日月温泉和资溪的法水温泉等。
南丰的桔园风情、广昌的百里莲乡令人神往。
古典艺术:
抚州采茶戏、宜黄的海盐腔、南丰的傩舞、广昌的孟戏、东乡的狮子舞等,传唱不衰,观之使人留下终生难忘的印象。
抚州的旅游产品品位高,组合好。
“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼备,名人文化、明清建筑、古寺名刹、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大主题突出。
抚州的地方小吃独具风味,旅游产品丰富多彩
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