产业地产产业地产项目操作思路及案例.docx
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产业地产产业地产项目操作思路及案例
项目属性:
产业地产
234
看市场看产业看功能
看产品
5
看推广
构思导读
看市场
看产业
看功能
看产品
看推广
渠道推广:
脉络和直达
未来竞争激烈:
……
明确产业主题:
1源发(产业):
家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造
2空降(产业):
?
根据产业主题建立功能模型:
包括平台功能、优惠政策、配套服务等
关于容积率:
根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:
—:
低密度,以环境取胜,独栋建筑为主,吸引大型总部企业入驻,建议容积率在0.6-0.8左右二:
中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主,获得更大的销售面积,建议容积率在1.5-1.8左右
关于建筑风格:
根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合
看产业
产业表象
泛产业-弱产业一一业特强
产业打造
“空降型刀和“源发性刀
产业表象
3个方向
泛产业
无明显产业主题
■
弱产业
整合资源,塑造,发展某一产业
一业特强
依托城市或地区主导产业
泛产业
无明显产业主题
财富兴
・国际企业花
单栋:
600平方米
组团:
3600^6500平方米
物业类型
基本情况
•定位:
成长型中小企业商务园
•规模:
占地18.7万平方米,建筑面积28万平方米
•产业主题:
无明确产业主题
•物业组成:
硏发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储+公寓
•功能组成:
硏发+总部办公+产品展示等
财富兴园走位为面向成长型中小企业的商务花园,具有—定差异化;但项目无确定明确产业主题,因此园区内提供服务平台亦不具有针对性,项目价值难以有较大程
度提升
基本情况
星月大业领地
物业类型
•定位:
总部基地
•规模:
建筑面积60万平方米
•产业主题:
无明确产业主题
矍业组成:
总部办公楼+会展酒店+商业配
1250^1550m2
■■
A型:
4~5层
•功能组成:
总部办公为主,贸易、财务结算、会展为辅
物业介绍一总部办公楼
上海第一批建设的总部经济项目之一,以吸
型:
8~9层)00~2200ma
引500强总部和国内企业总部聚集为目的。
但项目泛产业定位,难以对企业客户尤其是知名客户产生较大吸引力。
B型:
6~7层
1500-2000ma
ABP北京丰台总部基地
«
园区特点
功能组合
物业组成
总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂
规划和建筑
中国传统建筑围合式仝间与西方开放式街区相结合
总部楼设计
规模多样化,适合不同类型企业总部需求
交通条件
交诵动线设计扌杲高交诵便捷度”停年位充足
配套设施
楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化
产业走位
走位为企业总部聚集区,但无明确产业主题
经营和运营
经营模式
总部楼产权销售
营销推广
广告、会议、论坛、异地招商等
优惠政策
财税优惠、人才引进优惠、其他优惠
园区总规模
140万平方米
总部楼规模
1200・6000平方米
酒店规模
60000平方米
商业配套规模
125000平方米
倉堂
几十个200-500平方米的倉堂
商务会所
每个庭院中心个200・500平方米的商务会所
入件企业
迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、长征火箭、二星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住
-_
,「二二_=乜HU1
弱产业
整合资源,塑造,发展某一产业
上海文化信
息产业园
浦江智谷商
务园
上海文化信息产业园(曾操盘项目)
基本情况
现代文化产业.信息产业.创意产
人才公寓、商务别墅
•定位:
以现代文化产业、信息产业、创意产业为核心的文化信息产业公园
•规模:
占地600亩,容积率1.2,总建筑面积近
50万平方米
业
•物业组成:
»产业类物业:
总部办公、标准办公、专家办公企业孵化楼
A配套类物业:
高星级酒店、超星级会所、会展中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、
以当地政府大力发展的■文化信息产业.为核心
浦江智谷商务
基本情况
•规模:
占地88万平方米,建筑
积106万平方米
•定位:
硏发型总部商务园区
•产业主题:
m航空航天.生物医药等•物业组成:
大平面硏发楼+独栋商务楼•功能组成:
硏发+总部办公+产品展示等
楼具有大平面的特征,单层
积在6000平方米以上,适合大型企业的研发中心进驻。
是以硏发为主要功能走位的产业地产项目;项目主体物业类型以研发楼为主,这些研发
一业特强
依托城市或地区主导产业
钢领…上海钢铁服务业中心(曾操盘项目)
一业證_宝山Y铁
基本情况
•规模:
占地23万平方米,建筑面积32万平方米•产业主题:
钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业
•物业组成:
总部办公楼+高层办公楼+商业Y
•走位:
钢铁服务业企业集聚区以宝山强势产业“钢铁”为明确的产业主题,并根据钢铁贸易物流商的特殊需求打造的资金、倍息和货物流通平台。
•功能组成:
总部办公+研发+展示交易+四大软性平台
•信息交易中心:
MySteel网上电子交易平台,WSD、MEPS国夕卜信息资源共享交换等
•金融艮务站d:
10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作等
•物流分拨中心:
与中储物流合作
•会展服务中心:
行业展会、论坛、博物馆
基本情况
启发
•走位:
上海国际性化工服务业中心
•规模:
占地约850亩,总体量60余万平方米以金山区“上海国际化工城”为依托,发展化工产业的现代服务业
•产進题:
化工产业
•物业组成:
»产业类物业:
独栋总部办公楼、标准办公楼、走制式办公楼
»配套类物业:
星级酒店、精品公寓、商业休闲中心等
*
叢1的商务花园(Oakdale):
政府扶
•面向物流业的商勢花园(哥本哈根机场):
产业主题明确
E
爰尔兰PW商务花园
特征
•大学城的商务花园(剑桥):
创业型高科技企业
产业褻象
我司在后期解决核心问题
的思路和考虑方向
产业集聚的重要性
有产业主题要优于无产业主题!
在硅谷不能解决的技术问题,那在全世界也找不到解决办法-一土豆网络CEO王微
产业集聚的方式
产业分类和产业链分段
挖掘本项目的产业主题
产业打适
2条路径
源发性
看现状、看基础
空降型
看资源、看规划
OURREFERENCE—钢领
(曾操盘项目)
源发(产业)看现状、看基础
产品情况
•定位:
钢铁服务业中心(钢铁企业集群”集信息中心、交易中心、研发中心、物流中心)
•占地面积:
347亩
•总建筑面积:
32万叶
•物业组成:
独栋总部楼(2200-4000rtf)、综合商务楼
(80-160,1000-1200.交易市场(9700)
OURREFERENCE—金石湾
(曾操盘项目)
产品情况
•定位:
上海国际化工服务业中心
•占地面积:
850亩
•总建筑面
积:
60余万nV
•物业组成:
•—期:
8.2万平方米,包含:
式独栋总部办公,面积2156〜5739rrf
高层标准办公楼单层,面积为12474333耐
空降(产业)看资源、看规划
OURREFERENCE-™上海三林国际科研创新服务基地
(曾操盘项目)
产品情况
•走位:
以新材料新能源为切入点,集科硏、设计、中试、虚拟制造、科技成果转化、展贸、营销等多功能为一体的新兴制造业和生产性服务业园区
•占地面积:
lOOOffi
•总建筑面
•物业组成:
高层标准办公楼等
产业定位支撑
开发商富春集团在新材料产业有一定的产业基础和号召力,新材料也是浦东重点发展产业
空降(产业)看资源、看规划
OURREFERENCE—无锡(国家)工业设计
产品情况
•走位:
国内第一家以工业设计为主题的专业化园区;
国内
家工业设计知识产权园
•规划:
总规划面积2.5平方公里,一期12万平方米,二期100万平方米
•物业类型:
创业型、研发设计办公务业
•产业格局:
IC设计、自动控制设计、产品造型设计、机械与模具设计、建筑设计、平面设计
存在问题:
税收优惠尤其是15%的所得税税收优惠政策长时间未落实;展贸平台相对滞后;地区影响力有限
空降(产业)看资源、看规划
OURREFERENCE^上海松江工业设计产业园
(曾操盘项目)
产品情况
•走位:
以工业设计为主题,整合政府资源、行业协会资源、大专院校、各国各地区工业设计组织等资源,打造代表上海、代表中国工业设计能力的工业设计之都。
•总建筑
积:
20余万平方米
•占地面积:
12万平方米
•物业组成:
花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等
说明:
本案不是从产业类型,而是从产业链环节入手打造产业主题
“2.5产业”和“总部经济”
2.5产业理解
2.5产业
生产性服务业
不从事物资资料生产而只提
供非物质性服务
新兴制造业
从事物资资赴生产并提供物艮性产品
第二产业中附加值较高的部分
结
服售
会
bn局
2
技核
I
算
务后
展
p附
染
术心
总部经济理解
总部经济概念
某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局,将生产制
造基地布局在具有比较优势的其它地区,而使企业价值链与区域资源实现最优
空间耦合,以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
总部经济主要的理论精髓是:
企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现
分离,总部向中心城市聚集,而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规
律,并出现专业化和集群化的趋势。
总部经济属于〃一手,托,着欠发达地区,
—手’托’着发达地区〃的梯级发展理论。
总部经济理解
总部经济
制造业企业总部
运营总部
跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部
采购中心
大型企业在供应商集中地设立的采购集中地
销售中心
大型企业面向下游客户的销售职能中心
信息中心
大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心
研发中心
跨国公司、高新技术企业创新、研发机构
金融企业总部
民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司
科研机构总部
国家与社会科研机构、社会经济研究中心
机关机构总部
行业协会、商会、社会基金
其它类型总部
学历教育、认证机构
本案发展总部经济的方向(示例)
项目类型
要求条件
本案适应度
土地性质
本案发展“总部经济”的方向
运宮总部
商务条件要求较咼
低
适宜
我们认为:
•随着虹桥综合交通枢纽的建设,对物流依存度较高采购中心、营销中心具有发展的可能丿日本项目的土地性质是工业用地,不适宜建设商铺产品,因此采购中心、宫销
采购中心
物流条件要求较高
高
不适宜
营销中心
物流条件要求较高
高
不适宜
信息中心
商务条件要求较咼
中
适宜
中心的建设具有局限。
•区域周边具有多所国际学校、闵行的学术氛围良好,冋时周边环境优越”因此”发展产业链高端的硏发功能具有优势
研发中心
研发条件要求较高
高
适宜
制造业企业总部
我司在后期解决核心问题
的思路和考虑方向
电子产业研发功能模型
看产品
市场需求指导产品规划
对目标产业内的企业、研究机构进行
客户需求调研
建筑风格
产业特征左右风格/地域文化左右风格
关于项目容积率
思路和考虑方向
本案指导容积率《2
用足容积率并非能获得利益最大化
容积率规划原则
®决定标准
②参考同类项
(备注:
在未明确产业主题及功能的情况下,当前同类项目的容积率指标可作为参考)
OURREFERENCE***:
^于项目容积率
项目名称
形象概念
依托产业
功能定位
容积率
占地面积(万m2)
建筑面积(万nV)
物业组合
星月・大业领地
企业总部花园
无明显产业主题
展示、贸易、研发、财务警算
1.3
1800亩
60余万
m2
500栋花园总部楼
钢领
钢铁物流总部基地
钢铁流通业及其相关产业
集钢铁贸易物流、商流、信息流育一体的基地
1.4
23.1
32
独栋总部楼+综合办公楼+会展中心+酒店
上海总部湾
产学研基地+总部基地
无明显产业主题
集研发、办公、生产、贸易于一体的基地
1.6
93.3
150
200幢独栋总部楼+多层研发楼+会展中心+酒店
总部1号
现代生产性服务业聚集区
无明显产业主题
集总部办公、科技研发、会议会展、加工物流中心
T-体
1.3
250亩(—期)
98
低层独栋楼群,包括中小型企业总部楼和大型企业总部商务楼群及综合服务楼
上海多媒体谷
多媒体产业化基地
信息服务外包
多媒体相关产品制造、研发
2.2
560
81.5
高层/小高层研发大楼、独栋企业总部+硏发总部楼、小高层孵化中心、高层酒店等
中邦MOHO商务园
商务别墅园
现代服务业广告业等
集商务、科研、生产于一体的商务别墅区
0.6
12.07
7.2
28幢独栋商务别墅+2幢商务会所+办公楼
科技领袖之都
独栋SOHO花园
集成电路业信息技术业
集合研发、办公于一体的低密度商务化园
0.6
40
25
80套独栋SOHO商务楼
本案的容积率根据产业主题及功能定位的不同•存在两个定位方向:
一:
低密度,以环境取胜,独栋建筑为主,吸引大型总部企业入驻,建议容积率在0・6・0・8左右二:
中高密度•以小高层建筑或大独栋建筑为主,获得更大的销售面积,建议容积率在1.5-1.8S右
OURREFERENCE^小独栋•上河商务园
(曾操盘项目)
产品情况
•容积率:
0.47(一期)
■走位:
泛产业主题的商务办公产品
•总建筑面积:
34万rtf(一期10.4万叶)
•物业组成:
141幢独栋庭院(350-450rrf/幢)
+1幢商务会所
•总建筑
积:
40万m2
1
i1111
丽I
1
!
1
Ur-0民i耳
坐pEL哙
a3
出
刁±11
1A电
IB
OURREFERENCE^、独栋•罗森宝商务中心
产品情况
•走位:
集研发、办公、会议、展示等综合管理服务为一体的现代商务花园
•占地面积:
600余亩
•物业组成:
35栋二层独栋商务别墅(286rtf/栋)+3300m2会馆+6幢高层硏发楼+20000rrf商务配套建筑
关于建筑风格
同类项目怎么做?
产业特征左右建筑风格
印象钢谷(罗森宝商务中心)
产业主题一铁产业
建筑用材:
钢为线,墙为面,立方体,由素混凝土、钢材、玻璃等元素组合立面风格:
〃德国直角独栋建筑〃一一极简主义风格
产业特征左右建筑风格
北竿山国际艺术中心
项目定位:
艺术创作和交流的平台
建筑用材:
石材和仿石材料(独栋),注重质量、环保与节能立面风格:
〃立面简单”颜色单一”__现代主义设计风格
I
可J
独栋商务别墅:
17栋全部依水而建,临水平台尽享天然水景。
单套面积在400・500m2挑高5m,空间通透全采光,二层露台设计提供更多与自然融合的可能
1
地域文化左右建筑风格
上海文化信息产业园(曾操盘项目)
项目定位:
文化信息产业
建筑空间:
院落式布局
立面风格:
新江南建筑风格+自然生态景观体系,与项目所在地嘉定马陆(江南古镇)的城市风格匹配
本案的建筑风格类型
根据目标产业的特征进行风格规划根据地域文化特征进行风格规划
项目建筑风格最终将根据项目定位主题并结合
城市文化元素进行嫁接和融合
看推广
渠道推广方案
杲道策略
建立本案与目标产业类企业、研发机构
紧密的关系网而直面的宣传通道
集道推广策略和通路方式
一公关PR
彳亍
政府合作
取
直接拜访
展览/会议
建立与
产业圈子
的紧密关系
活动SP
CALLCENTER
圈层关系
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